Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.


contratoFoi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal nº. 13.097/2015 que, dentre muitas disposições e providências, tratou sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento do comprador.

Agora, quem compra e atrasa mais de 3 meses a prestação pode perder o imóvel em 15 dias.


Boletim de Ocorrência pela Internet (vários Estados): clique aqui.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


Antes dessa data exigia-se que o vendedor ingressasse com ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente.

Agora basta que o vendedor notifique o comprador pelo Cartório de Registro de Imóveis competente para purgar a mora com o prazo de 15 dias (pode ser judicialmente também, mas demora e custa bem mais caro).

Para que o vendedor possa fazer isso tem que ter:

1 – previsão expressa no contrato
2 – inadimplemento absoluto do comprador, ou seja que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias após a notificação do Cartório.

Entendendo a Dinâmica das Leis:

Lei 13.097/2015 alterou diversas leis (valendo agora a Lei alterada), e dentre elas o Decreto-Lei 745/1969 que trata especificamente do Art. 22 do Decreto-Lei 58/1937.
Sinceramente não entendo por que nossos legisladores fazem essa bagunça, dificultando em muito o entendimento de todos, inclusive dos juristas.
Art. 62. O art. 1º. do Decreto-Lei 745/1969, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei 58/1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

Pelas novas disposições o judiciário será um pouco desafogado, reduzindo o número de ações; mas também coloca o comprador em maior risco, já que em 15 dias depois da notificação, se ainda inadimplente, perde o imóvel.

Porém restará como sempre a questão da devolução dos valores. No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente.
E aqui temos um relativo problema. O art. 53 do CDC só se aplica quando há relação de consumo (Fornecedor de produtos ou Serviços x Consumidor), ou seja entre Imobiliárias e construtoras que estão ofertando imóveis (como seus produtos) e não apenas intermediando as vendas:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

RETENÇÃO DE VALORES PELAS CONSTRUTORAS

Assim, a jurisprudências dominante nos Tribunais é que as Construtoras podem reter até 20% do valor pago, normalmente os tribunais determinam 10%.
Mas as construtoras cobram até 1,2% do valor do imóvel a título de aluguel pelo tempo que o comprador morou em algo que não se tornou dele. Existem as multas, juros, correção monetária, Impostos, etc.
Na prática o Consumidor acaba não recebendo nada por conta do tempo.

Contudo, o STJ aprovou a Súmula 543

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418).

No contrato deve constar todas as possíveis deduções e suas fundamentações para não restar dúvida sobre a devolução dos valores que deve ser corrigida monetariamente e com os mesmos juros previstos a favor do vendedor.
A venda entre particulares rege-se pelo Código Civil e leis esparsas (inclusive o Decreto-Lei 58/1937).

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL 

No que diz respeito à devolução do imóvel, se não ocorrer de forma consensual, após o prazo de 15 dias da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador (que pode ser depositada em juízo, dependendo do caso), com os descontos que entenderem devidos, resta ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim (a entrega das chaves já foi realizada).
Ressalta-se que no caso das construtoras elas so entregam as chaves se o comprador estiver em dia com suas obrigações (o imóvel pode ser financiado).

Este Post foi adaptado pelo autor.

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Cartilha da Construção Civil – Interessante e ajuda bastante

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Entrega com Hora Marcada. São Paulo. Fornecedores deverão estipular, no ato da contratação, a data e horário da entrega de bens e serviços cumprindo nos turnos da manhã, tarde ou noite.


Regras da entrega

A lei fixa três turnos de entrega: da manhã, das 7 às 12 horas; da tarde, das 12 às 18 horas; e da noite, das 18 às 23 horas. Cabe à empresa decidir em que turno será feita a entrega.

“Vale o bom senso”, diz o diretor do Procon-SP. “A flexibilidade passará a ser um critério na decisão de compra.” As taxas cobradas por algumas lojas para entrega no horário escolhido pelo consumidor passam a ser consideradas abusivas.


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Boletim de Ocorrência pela Internet. Na delegacia Eletrônica de vários Estados o Boletim de Ocorrência pode ser feito on-line.


O diretor do Procon-SP recomenda atenção às leis municipais para circulação de caminhões e descarga de mercadoria, bem como às regras internas de condomínios residenciais. “Na capital, por exemplo, há uma restrição à circulação de caminhões durante o dia”, diz.

Em caso de atraso, recomenda-se que o cliente entre em contato com o fornecedor para saber o motivo da demora e negociar uma solução. Caso não haja acordo, o consumidor deve registrar uma reclamação no Procon, ou pelo telefone 151 ou pessoalmente nos postos de atendimento da entidade.

José Serra classificou como “absurda” a possibilidade de as lojas aumentarem taxas de entrega por conta da lei. “É uma questão de organização e respeito ao consumidor, não de custo”, afirmou no Palácio dos Bandeirantes

A empresa será punida de acordo com o Código de Defesa do Consumidor. A multa varia de R$ 212 a R$ 3,2 milhões, de acordo com o porte da companhia e com a gravidade da infração, explicou o diretor do Procon-SP, Roberto Pfeiffer.

A Lei 13.747/09 disciplina, especialmente, a entrega de produtos como eletrodomésticos, móveis e materiais de construção e de serviços como manutenção, conserto e instalação.

Caso o consumidor não receba a compra em casa no período combinado, deve acionar a Fundação Procon-SP.

O governador paulista comemorou a nova lei: “É um transtorno muito grande para os consumidores comprar algo sem horário definido de entrega. Você é obrigado a ficar em casa esperando.”


Lei 13.747/09

Artigo 1º – Ficam os fornecedores de bens e serviços localizados no Estado obrigados a fixar data e turno para realização dos serviços ou entrega dos produtos aos consumidores.

Artigo 2º – Os fornecedores de bens e serviços deverão estipular, no ato da contratação, o cumprimento das suas obrigações nos turnos da manhã, tarde ou noite, em conformidade com os seguintes horários:

I – turno da manhã: compreende o período entre 7h00 e 12h00 (sete e doze horas);

II – turno da tarde: compreende o período entre 12h00 e 18h00 (doze e dezoito horas);

III – turno da noite: compreende o período entre 18h00 e 23h00 (dezoito e vinte e três horas).

Parágrafo único – vetado.

Artigo 3º e 4º, vetado:

Artigo 5º – O Poder Executivo regulamentará a presente lei.

Artigo 6º – Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

Palácio dos Bandeirantes, aos 7 de outubro de 2009.

José Serra


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Direito Autoral – Comércio – Lucro. O STJ publicou Matéria Especial tratando de questões relativas à SONORIZAÇÃO em AMBIENTE COMERCIAL e o consequente pagamento de DIREITO AUTORAL.


SonorizaçãoSonorização em ambiente comercial implica pagamento de direito autoral
Hotéis, motéis, restaurantes, lanchonetes, bares, boates, butiques. Não importa qual o segmento do estabelecimento comercial: se transmite obra musical para entreter a clientela, deve pagar direitos autorais ao Escritório Central de Arrecadação e Distribuição (Ecad). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem entendendo dessa forma em diversos julgados, tanto que já editou súmula sobre a matéria desde 1992.

A Súmula n. 63/STJ determina: “são devidos direitos autorais pela retransmissão radiofônica de músicas em estabelecimentos comerciais”. Vários são os julgamentos que corroboram esse entendimento.

Antes de 1990, contudo, a Terceira e a Quarta Turma divergiam quanto à matéria. De um lado, a Terceira Turma considerava que a sonorização em ambientes comerciais só acarretaria pagamento de direitos autorais se ocasionasse lucro direto ao comerciante. A conclusão seguiu orientação do ministro Waldemar Zveiter segundo a qual “se a música é elemento substancial, atrativo para a captação de clientela, a cobrança é procedente; se é apenas executada como forma de entretenimento, sem que isso importe especificamente na exploração da atividade-fim do estabelecimento, a cobrança desses direitos se afigura uma demasia”. Vários ministros entendiam nessa linha, a exemplo dos ministros Nilson Naves e Gueiros Leite.

Em outro caso, o ministro Fontes de Alencar afastou a cobrança em relação a uma sapataria no julgamento de um recurso do qual era relator. Para ele, o ramo da empresa era vender sapatos e bolsas, e não executar músicas. “A música não se destaca como uma atração própria, por conseguinte não há obrigatoriedade do recolhimento dos direitos autorais ao Ecad”, afirmou.

Ainda que esse entendimento prevalecesse naquele colegiado, alguns ministros divergiam. Os ministros Cláudio Santos e Eduardo Ribeiro votaram pela cobrança. Para Cláudio Santos, o fato de o afluxo de pessoas, fregueses ou lucro aumentar ou não seria irrelevante: quando a lei fala de lucro indireto, não fala no que pode ser mensurado, mas da vantagem potencial, de um lucro que aquela música podia trazer ao ambiente.

Lucro indireto

Eduardo Ribeiro defendia que, ao transmitir a música em seu estabelecimento, o comerciante está se aproveitando do talento do artista para ampliar seus lucros. O ministro foi mais longe: se o empresário cobra pelo espetáculo ou se os restaurantes exigem couvert artístico, há lucro direto. Se a música é ambiental, visando tornar o local mais agradável, o lucro é indireto. Para ele, o objetivo do comerciante é aumentar a clientela.

A Quarta Turma, por unanimidade, era favorável à cobrança. O ministro Barros Monteiro defendia que o uso da música era para, não só tornar o ambiente mais agradável, mas captar clientela. O ministro Bueno de Souza afirmou que o fato de a empresa radiofônica já ter pago ao Ecad não autorizava ao usuário do aparelho receptor difundir, em iniciativa diversa da mera recepção, o som recebido para, a partir daí, tirar algum proveito.

Aí começava a se delinear a unificação da jurisprudência sobre o tema, que ocorreu no julgamento de embargos de divergência do recurso especial apreciado pela Terceira Turma. O ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira foi o relator e definiu: a utilização de música em estabelecimento comercial captada de emissoras de rádio sujeita-se ao pagamento dos direitos autorais.

A súmula foi pensada e editada sem fazer exceções à obrigação. Ainda assim, estabelecimentos comerciais da área de alimentação insistiam na tese de isenção. Em 1997, um hotel do Rio de Janeiro tentava convencer que não deveria pagar direitos autorais ao Ecad pela transmissão radiofônica no restaurante e na área de lazer, O relator, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, aplicou ao caso a então recente Súmula n. 63, determinando o pagamento.

A rede de lanchonetes McDonald’s também já buscou se eximir da obrigação. A empresa defendia que a música no estabelecimento era irrelevante para a consecução de suas atividades uma vez que não fornece música, mas sim alimentos. O McDonald’s alegou que uma empresa do porte dela, uma das maiores redes de fast food do mundo, não obtém lucro por meio de eventual transmissão de música, mas sim pela venda de refeições rápidas.

A Quarta Turma, seguindo o voto do ministro Aldir Passarinho Junior, manteve a obrigação com o Ecad já garantida pela Justiça estadual: “qualquer casa comercial que use um fundo musical em suas dependências objetiva aumentar o fluxo de fregueses, proporcionar-lhes entretenimento, estender o tempo de permanência no estabelecimento, tornar o ambiente mais agradável e confortável, inclusive para os próprios funcionários, que têm melhores condições de trabalho e, consequentemente, ampliar os lucros”.

Mais recentemente, a ministra Nancy Andrighi, da Terceira Turma, destacou que, a partir de 1998, a legislação passou a conter o que o STJ já vinha decidindo há quase uma década. A Lei n. 9.610/98 – que alterou, atualizou e consolidou a legislação sobre direitos autorais – não considera mais relevante aferir lucro direto ou indireto pela exibição de obra, mas tão somente a circunstância de se ter promovido sua exibição pública em local de frequência coletiva.

A ministra era relatora do recurso interposto pelo Ecad contra uma churrascaria e concluiu ainda: O mesmo raciocínio, portanto, deve ser estendido a restaurantes, já que nenhuma peculiaridade justificaria tratamento diferenciado para essas hipóteses.

E não importa se essa transmissão é feita na área interna do estabelecimento para que sejam garantidos os direitos autorais. O ministro Sálvio de Figueiredo assegura: as casas comerciais que propiciam música aos seus fregueses ficam obrigadas ao pagamento independentemente se a transmissão se dá “seja nas áreas comuns, seja em conferências, congressos, restaurantes, torneios esportivos e outros”.

Em outra ocasião, o ministro Passarinho reiterou essa avaliação: a sonorização ambiental nas áreas comuns do hotel, caso do bar e restaurante nele existentes, enseja o pagamento de direitos autorais.

O entendimento do STJ sobre a transmissão musical pelo comerciante em seu estabelecimento pode ser resumido em uma frase do ministro Eduardo Ribeiro: “Não há mal que o faça, mas é justo que pague por isso”.

Matéria Veiculada no Site do STJ em 20/09/2009.

A notícia refere-se aos seguintes processos:

Igreja Universal deve Indenizar Epilético em 50 salários Mínimos, após Agressão em Suposto Exorcismo


igreja_e_dinheiroO ministro Luis Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), manteve a decisão que condenou a Igreja Universal do Reino de Deus a indenizar, em 50 salários mínimos, Higino Ferreira da Costa. Aposentado devido à epilepsia, Costa acusou a Igreja de agredi-lo sob o pretexto de realizar um “exorcismo”.

No caso, Costa afirmou que, ao passar mal na frente de um dos templos onde a Universal realiza seus cultos, foi submetido a uma sessão de exorcismo. Disse, ainda, que os “obreiros” da Igreja o teriam levado para o altar, onde acabou desmaiando e teve várias convulsões.

O aposentado declarou, ainda, que após a sessão de exorcismo, foi conduzido ao banheiro e agredido a socos e pontapés. Além disso, os pastores teriam subtraído de seu bolso a quantia que havia retirado do caixa eletrônico antes de passar mal.

Em primeiro grau, o pedido de indenização foi negado. Ao julgar a apelação, o Tribunal de Justiça de São Paulo condenou a Universal ao pagamento de 50 salários mínimos vigentes ao tempo do pagamento. “Não se pode negar que a agressão sofrida pelo apelante e perpetrada pelos obreiros da apelada, com a finalidade de praticarem com ele algum tipo de exorcismo, implica dor e humilhação, passíveis de reparação na esfera civil como dano moral, previsto no próprio texto constitucional”, decidiu.

No STJ, a defesa pretendia o seguimento do recurso especial interposto por ela para afastar a condenação em danos morais. Ao decidir, o ministro Salomão afirmou que é vedado, ao Tribunal, rever os fundamentos que levaram o Tribunal de Justiça de São Paulo a entender ter sido comprovado o dano moral que deu causa à indenização (Súmula 7/STJ).

18/08/09 – NOTICIA VEICULADA NO BLOG NOSSODIREITO

 

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Lei Anti-Fumo entrou em vigor dia 07/08/09 às 0:00:01 em São Paulo – Informe-se sobre o assunto. No Rio de Janeiro a Lei 5.517/09 também já está em vigor. Respeite quem não quer fumar.


Cigarro MorteO governador José Serra sancionou a lei antifumo dia 07 de maio de 2009 no Instituto do Câncer do Estado de São Paulo. A lei que proíbe o fumo em locais fechados no Estado de São Paulo, como escolas, museus, restaurantes, bares e empresas. O projeto que deu origem à lei foi votado e aprovado pela Assembléia Legislativa Pauilista em 07/04/09 com emendas que determinam a disponibilidade de tratamento na rede pública de saúde para os que desejam parar de fumar; realização de campanha educativa à população sobre a abrangência da lei; e prazo de 90 dias para a vigência após a sanção. Ou seja, entrou em vigor dia 07/08/09.
A lei proíbe o consumo de cigarros, charutos, cigarrilhas, cachimbos, narguilés ou outros produtos fumígenos em qualquer tipo de estabelecimento fechado, como bares, restaurantes, danceterias, boates, cinemas, shoppings, bancos, supermercados, repartições públicas, instituições de saúde e escolas, entre outros.

 Também fica proibido fumar em veículos de transporte coletivo, táxis e nas áreas comuns de condomínios, hotéis, pousadas e dos condomínios residenciais e comerciais.

 A fiscalização caberá à Vigilância Sanitária e ao Procon, mas não haverá penalidades aos fumantes. A multa pela infração da Lei 13.541/09 será aplicada ao estabelecimento (o que não quer dizer que esse estabelecimento não possa, em determinadas situações cobrar do infrator / cliente).
A Secretaria da Saúde criará um canal ( http://www.leiantifumo.sp.gov.br/) para que a população possa denunciar os locais que infringirem a legislação.

 Os responsáveis pelos estabelecimentos deverão advertir os fumantes e afixar avisos sobre a proibição em locais visíveis.
Ficam excluídos da restrição ao fumo apenas os locais de culto religioso (onde o fumo faça parte do ritual), instituições de saúde que tenham pacientes autorizados a fumar pelo médico responsável, vias públicas, residências e estabelecimentos exclusivamente destinados ao consumo de produtos fumígenos (tabacarias) com cadastro na Vigilância Sanitária.
Os fumantes, mesmo antes de a lei estar em vigor já se preocupam em enquadrar-se à nova legislação. Na mesma linha seguem os restaurantes.

Veja como você pode parar de fumar - Clique na Figura

Veja como você pode parar de fumar - Clique na Figura

 

SITE OFICIAL DE SÃO PAULO ANTIFUMO.

Site do Hospital do Câncer.

Ações Afirmativas CONTRA O FUMO, e LEGISLAÇÃO (Site: http://www.euvouparardefumar.com/)

  • Ações educativas nas escolas – Desde 1998 o Programa Nacional de Controle do Tabagismo vem implementando ações em escolas através do Programa Saber Saúde .
  • Parceria entre o Ministério da Saúde e o Ministério da Educação (MEC) para disseminação de informações sobre o tema na TV Escola. Portaria n.º 1.034/2004.
  • A inclusão do tema prevenção do tabagismo no Programa de Saúde nas Escolas uma articulação do Ministério da Saúde com o MEC, como parte do PAC Saúde.
  • Advertências sanitárias com fotos mais impactantes nas embalagens dos produtos de tabaco – pesquisa desenvolvida entre jovens mostrou que quando comparada com outros materiais de campanha desenvolvidos para o Controle do Tabagismo, essa medida foi considerada mais forte. Resolução da Agência Nacional de Vigilância Sanitária n.º 335/03.
  • Proibição da utilização de descritores de marcas de cigarros como light, ultra-light, suave e baixos teores. Resolução da Agência Nacional de Vigilância Sanitária n.º 46/01.
  • Proibição da propaganda de cigarros nos grandes meios de comunicação, desde 2000. Lei n.º 10.167/00.
  • Proibição do patrocínio de eventos culturais e esportivos por marcas de cigarros. Lei n.º 10.167/00.
  • Contrapropaganda e inserção de mensagens de advertências sobre os riscos do tabagismo durante a transmissão de eventos internacionais que tenham patrocínio de produtos de tabaco. Lei n.º 10.702/03.
  • Recomendação aos meios de comunicação para que não veiculem imagens de personalidades do meio artístico fumando. Portaria Interministerial n.º 477/95.
  • Determina a impressão da seguinte frase nas embalagens dos produtos derivados do tabaco: “Venda proibida a menores de 18 anos – Lei 8.069/90 e Lei n.º 10.702/03, proibindo o uso de frases como “Somente para adultos” e “Produto para maiores de 18 anos”. Resolução da Agência Nacional de Vigilância Sanitária n.º 335/03.
  • Determina a impressão da seguinte informação nas embalagens de cigarros: “Este produto contem mais de 4.700 substâncias tóxicas, e nicotina que causa dependência física ou psíquica. Não existem níveis seguros para consumo destas substâncias”. Resolução da Agência Nacional de Vigilância Sanitária n.º 335/03 (altera a Resolução da ANVISA n.º 46/01)

  • Proibição de embalagens contendo menos de 20 cigarros. Decreto n.º 4.544/02.
  • Proibição da venda de produtos derivados do tabaco a menores de 18 anos. Lei n.º 10.702/03 (altera a Lei n.º 9.294/96).

  • Proibição da venda por via postal, a distribuição de amostra ou brinde e a comercialização em estabelecimentos de ensino e de saúde. Lei n.º 10.167/00 (altera a Lei n.º 9.294/96).
  • Proibição da venda de produtos derivados do tabaco na Internet. Resolução da Agência Nacional de Vigilância Sanitária n.º 15/03.
  • Lei 13.541/09 – Lei Estadual de São Paulo (antifumo).
  • Lei 5.517/09 – o Estado do Rio de Janeiro proibe fumo.

    O governador Sérgio Cabral sancionou  e a Lei nº 5.517 de 2009, que proíbe o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou de qualquer outro produto, derivado ou não do tabaco, em ambientes públicos e privados de uso coletivo em todo o Estado do Rio de Janeiro, entra em vigor em 90 dias. As multas são pesadas, variando entre 1.548,63 UFIRs e 15.486,27 UFIRs (R$ 3.000,00 a R$ 30.000,00). 

    Cigarro eletrônico é Proibido no Brasil – Agosto de 2009.

     

    SEU PRAZER de MORRER NÃO VALE MINHA SAÚDE

    SEU PRAZER de MORRER NÃO VALE MINHA SAÚDE

    Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel.


    Nós brasileiros temos o costume de achar que a compra de imóvel se faz através de um Contrato particular, aquele que as imobiliárias costumam fazer o chamado “Contrato de Gaveta”. Recebe esse nome pois sós as pessoas que fazem parte do contrato sabem da existência dele (não é público).
    Registre a Escritura do seu Imóvel

    Registre a Escritura do seu Imóvel

    O “Contrato de Gaveta” é o instrumento particular firmado entre comprador e vendedor, entre o atual e o novo proprietário sem qualquer formalidade exigida pela lei de registros públicos. Por isso mesmo é chamado tecnicamente de “Compromisso de Compra e Venda“. É um compromisso, não uma compra e venda.


    Retomada de imóvel Financiado pode ser feita em 15 dias

    Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


    A compra e venda de imóvel é regulada pela legislação de forma que só é dono aquele que adquiriu o imóvel através de Escritura. A Escritura é o contrato de compra e venda de imóvel feito pelo Cartório. Diferente de um contrato particular (Compromisso de Compra e Vendaque pode ser levado a registro (mas não é escritura) tornando-se público, a escritura de compra e venda já é pública.
    Nós costumamos achar que só a escritura é suficiente. Mas não é. Quem tem escritura de compra e venda não é dono (tem uma expectativa de ser dono – meio caminho). Para ser dono efetivo e presumidamente inquestionável é necessário Registar essa Escritura no Cartório de Registro de imóvel. É a exigência da lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73.


     O Código Civil Brasileiro é muito claro ao dizer que só é dono a pessoa que registra a escritura do imóvel:

    Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

    § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

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    Cada imóvel tem uma Matrícula. Nós a comparamos com o nosso CPF. O número da Matrícula do imóvel é a identificação do imóvel. Pelo número da matrícula é que podemos verificar todos os eventos relacionados ao Imóvel em questão. Todas as compras, penhoras, tudo relacionado à existência do imóvel deve estar na Certidão do imóvel que é identificada pelo número da Matrícula do imóvel.

    Corre risco de perder o imóvel quem não adquire essa propriedade através de escritura pública e realiza o registro dela. São 2 procedimentos essenciais para se tornar efetivamente e juridicamente dono. Claro que existe um custo (depende do valor venal do imóvel – verifique o IPTU ou o Contrato e entre em contato com o Cartório de Registro de Imóveis ) e não é barato.

    Impostos a serem pagos quando se adquire um imóvel.

    Quando se adquire um imóvel se paga o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – Municipal). O prazo para pagamento desse imposto, em média (depende da lei de cada município), é de 10 dias a contar da data do contrato (nos casos de financiamento de imóvel novo) ou Escritura. Mas há decisões contra esse prazo dos Municípios.
    Veja o artigo abaixo (clique):
    Quando se adquire através de Inventário ou por Doação é o ITCMD – Imposto Trasmissão Causa Mortis e Doação; é Estadual (veja em Santa Catarina) e depende da da lei estadual que estava em vigor na data do falecimento da pessoa que deixou bens.

    Possíveis Problemas

    Nos negócios realizados através de “Contrato de Gaveta” há possibilidade de o vendedor agir de má-fé e vender novamente o imóvel.
    Além disso, é possível que o antigo proprietário “suma” quando você quitar o imóvel e aí só através de advogado e um custo muito alto conseguirá fazer a escritura e depois registrá-la.
    E não é só isso, caso o antigo proprietário tenha problemas com a justiça e o imóvel seja penhorado, o novo dono corre sérios riscos de ficar sem o bem (se não perder vai gastar muito e dormir pouco), já que perante a lei e a justiça o imóvel continua sendo do antigo dono.
    Toda penhora é realizada levando em consideração a Matrícula do imóvel (quando esta existe; e quando não existe, a penhora é realizada na escritura, na pessoa do morador ou proprietário).
    Muitas vezes o morador que comprou através de “Contrato de Gaveta” só fica sabendo que perdeu o imóvel no momento do “Reintegração” da Posse ou Despejo (no sentido de retirada do morador), quando o Oficial de Justiça bate à porta. No calor da surpresa o morador “perde a cabeça” e nem sequer consulta um advogado…
    Quando o imóvel a ser adquirido for apto existe a necessidade de verificar se Condomínio está em dia ou se não há alguma outra pendência como multas, ações judiciais contra o Condomínio, dentre outras.

    Sobre o assunto versam os seguintes documentos:
    REsp 860763 (2006/0127383-0 – 01/04/2008
    Relator(a): Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS
    Julgamento: 05/03/2008
    Órgão Julgador: T3 – TERCEIRA TURMA
    Publicação: DJ 01.04.2008 p. 1
    PROCESSO CIVIL – EMBARGOS DECLARATÓRIOS – VIOLAÇÃO AO ART. 535 do CPC – NÃO-OCORRÊNCIA – AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO – SÚMULAS 282 do STF e 211 do STJ – EXECUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PENHORA SOBRE BEM DO PRÓPRIO EXEQÜENTE – DETERMINAÇÃO DE NOVA CONSTRIÇÃO – POSSIBILIDADE. – Não há ofensa ao Art. 535 do CPC se, embora rejeitando os embargos de declaração, o acórdão recorrido examinou, motivadamente, todas as questões pertinentes. Mesmo para fins de prequestionamento, o acolhimento de embargos declaratórios pressupõe a existência de vício catalogado no Art. 535 do CPC.

    – Falta prequestionamento quando o dispositivo legal supostamente violado não foi discutido na formação do acórdão recorrido.

    – Não há nulidade na penhora de bem prometido à venda. A questão é de palavras: a penhora não incide sobre a propriedade, mas os direitos relativos à promessa.

    A circunstância de a exeqüente ser proprietária do bem prometido à venda é irrelevante. A execução resolve-se com a sub-rogação, por efeito de confusão entre os promitentes.

    Apesar da matéria ser polêmica, técnica e variável conforme a época, não vale a pena correr o risco. Verifiquem Súmula 621 do STF – que está em desuso;

    Contrário a essa Súmula verifique Acórdão (decisão de 2ª Instância) DJ 294-6/2 de 2005.
    Por isso, todo cuidado é pouco. Legalize seu imóvel. Vá atrás, pesquise, é importante e não pode ser deixado para depois.
    Lembremos que ninguém pode se esquivar das obrigações legais alegando ignorância ou não saber da lei. Presume-se que todos sabem ou deviam saber de suas obrigações e cuidados legais. É o que diz a Lei de Introdução ao Código Civil em seu artigo 3º.
    De qualquer modo sempre se deve considerar a possibilidade de invocação do Usucapião (posse mansa e pacífica, sem questionamentos) como defesa da posse do imóvel e eventual registro da propriedade. Os prazos vão de 5 (usucapião urbano de imóveis até 250 m2) a 15 anos, sendo 10 anos o ordinário e 15 anos o extraordinário.
    Havendo 2 escrituras lavradas (o que é extremaente raro) em artório, terá apropriedade quem registrar a escritura primeiro, devendo considerar ainda a data das 2 (quem é mais antiga) para verificar a possibilidade de usucapião.
    Cuidado, cada caso é um caso e deve ser analisado com profundidade. Muitas vezes um detalhe muda tudo.
    Lembrando, não é porque pagou o IPTU que já é dono. Isso não existe.
     

    Exemplos de Cartórios:

     A – Cartório de Protesto de Letras e Títulos;

    B – Cartório de Registro Civil;

    C – Cartório de Registro de Títulos e Documentos;

    D – Cartório de Registro de Imóveis.

    E – Cartório de Notas


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