Comissão de corretagem paga pelo consumidor é válida, mas taxa SATI é abusiva. Decisão da 2ª seção do STJ


Comisao-de-corretagem-Taxa-satiA 2ª seção do STJ, em 24.08.2016, julgou questões relacionadas a :1 – cobrança, do consumidor, de comissão de corretagem na compra de imóveis;

2 – Taxa SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária;

3 – Prescrição para solicitar essas devoluções;


Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel


Havendo milhares de ações questionando essas cobranças, e por consequência, milhares de recursos tratando sobre o mesmo tema (recursos repetitivos) coube ao STJ decidir uniformizando essas decisões.

A decisão do ministro se deu em recurso especial encaminhado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo como representativo da controvérsia (artigo 543-C, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão.

Veja a decisão que encaminhou os temas para uniformizaçã: Temas Repetitivos: Tema 938.

Tendo como relator  o Ministro Sanseverino a 2ª seção do STJ através de seu colegiado decidiu de forma unânime:

A – pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem.

B – ser abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI.

C – que o prazo para ingressar com ação é de 3 anos, ou trienal.


Validade da comissão de corretagem

O Ministro Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente que se trata de prática usual do mercado brasileiro a utilização de corretagem, e que, tal qual as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor.

Segundo o relator, as incorporadoras têm transferido esse custo ao consumidor, por meio da terceirização do serviço a profissionais da área de corretagem. Não há venda casada, “apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores“.

Assim, concluiu que, “é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência.”

No entanto contudo, há necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente-comprador nos contratos de compra-venda de unidades autônomas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.

O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”

Parece que a grande reclamação dos consumidores é a omissão da prestação dessa informação. “Alega-se que somente após celebrado o contrato o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado do custo adicional da comissão de corretagem.”

Se assim for fere o Art. 6 do CDC. Tal estratégia contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo, e, em tais casos, o consumidor terá o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo permitida a cobrança apartada da comissão de corretagem (art. 30 do CDC).

Assim, a tese final apresentada pelo relator foi:

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem.”


Abusividade da SATI

Acerca da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária): não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. A abusividade decorre do artigo 51 do CDC.

Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.”

Referido serviço é de confiança, e a parte poderia contratar profissional próprio para isso. Assim, deu parcial provimento ao recurso para limitar a procedência à devolução dos valores pagos a título de remuneração da SATI.

Obs: Não enveredaram pela linha jurídica de venda casada


Prescrição

Como de praxe o Ministro Relator utilizou de outros julgado do STJ para embasar sua decisão:

Incidência da prescrição trienal sob a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência técnico-imobiliária pagos indevidamente.”

Jurisprudências relacionados ao caso – tema Prescrição:

REsp 1.551.951 / REsp 1.599.511 / REsp 1.551.956 / REsp 1.551.968

Fonte:

http://www.stj.jus.br/sites/STJ

http://www.migalhas.com.br


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Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis


Este artigo é um pouco técnico, mas vale a pena tomar conhecimento de seu conteúdo.

Poucos brasileiros sabem que o contrato de compra e venda de imóvel chama-se escritura e que para surtir todos os efeitos jurídicos, em especial, o de ser realmente dono do imóvel, é necessário levar a escritura até o Cartório de Registro de Imóvel e registrá-la.


Já temos um post que trata desse assunto (Registro de Imóvel):

Só é Dono de Imóvel quem Registra a Escritura de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóvel


Fazendo isso vamos nos deparar (mais cedo ou mais tarde) com a Cobrança do ITBI – Imposto Transmissão de Bens Imóveis. Um imposto municipal que cobra um percentual sobre o valor negociado no imóvel e que deve ser pago na transferência do bem, ou seja no momento em que se vai registrar a escritura.


Saiba um pouco mais sobre o ITBI clicando aqui

Impostos: IPTU, ITBI, IR, IPVA, ISS, ICMS


Acontece que o Município de São Paulo, assim como outros cobra esse valor a partir de 10 dias da data do contrato de compra e venda (isso pode ser visto no site da Prefeitura de São Paulo, por exemplo).

E o artigo, bem embasado nos informa que essa cobrança é ilegal e Inconstitucional, tendo várias decisões judiciais considerando essa cobrança ilegal / abusiva e até Inconstitucional.

Vamos ao Artigo Publicado pela colega:

Tributário nos Bastidores

6304879_xxlA Constituição Federal estabelece no seu artigo 156, II:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…)

 II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

 Por outro lado, dispõe o artigo 35 do Código Tributário Nacional:

“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil”.

 Como se vê, a Constituição Federal e o CTN estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissãointer vivos de bens imóveis, por ato oneroso.

Ocorre que existem diversas…

Ver o post original 874 mais palavras

Empregado demitido sem justa causa e Aposentados podem continuar utilizando Planos de Saúde Empresarial


O aposentado ou o ex-empregado exonerado ou demitido sem justa causa, que contribuía para o custeio do seu plano privado de saúde, tem o direito de manter as mesmas condições de cobertura assistencial de que gozava quando da vigência do contrato de trabalho, sem prejuízo de eventuais vantagens obtidas em negociações coletivas (artigo 30 da Lei 9656/98, e Resolução 279 da Agência Nacional de Saúde Suplementar – ANS)

A empresa empregadora é obrigada a manter o aposentado ou o ex-empregado demitido ou exonerado sem justa causa no plano enquanto o benefício for ofertado para os empregados ativos, desde que o aposentado ou o ex-empregado demitido ou exonerado sem justa causa, tenha contribuído para o custeio do seu plano privado de saúde e que o mesmo não seja admitido em novo emprego.

A decisão do aposentado ou o ex-empregado demitido sem justa causa de se manter no plano deve ser informada à empresa empregadora no prazo máximo de 30 dias contados a partir da comunicação do empregador sobre o direito de manutenção do gozo do benefício.

Mas se empresa não informar, antes de ser efetivamente desligado da empresa faça a solicitação por escrito.


Condições

Para que o aposentado ou ex-empregado demitido ou exonerado sem justa causa seja mantido no plano devem ser observadas as seguintes condições

1 – Ter sido beneficiário de plano coletivo decorrente de vínculo empregatício.

2 – Ter contribuído com pelo menos parte do pagamento do seu plano de saúde.

3 – Assumir o pagamento integral do benefício.

4 – Não ser admitido em novo emprego que possibilite o acesso a plano privado de assistência à saúde.

5 – Formalizar a opção de manutenção no plano no prazo máximo de 30 dias, contados a partir da comunicação do empregador sobre o direito de manutenção do gozo do benefício.


Dependentes do aposentado ou ex-empregado

O direito ao uso do plano é extensivo obrigatoriamente ao grupo familiar que estava inscrito quando da vigência do contrato de trabalho, se assim desejar o aposentado ou o ex-empregado demitido ou aposentado.

No caso de morte do aposentado ou do ex-empregado demitido ou exonerado, seus dependentes continuam no plano pelo restante do tempo a que o beneficiário titular tinha direito.


Quem paga o plano e por quanto tempo posso ser mantido no plano?

O aposentado ou ex-empregado demitido ou exonerado deve assumir o pagamento integral da mensalidade do plano.
  • Aposentado que contribuiu para o plano de saúde por 10 anos ou mais –  tem o direito de se manter no plano enquanto a empresa empregadora oferecer esse benefício aos seus empregados ativos e desde que não seja admitido em novo emprego.
  • Aposentado que contribuiu para o plano de saúde por período inferior a 10 anos poderá permanecer no plano por um ano para cada ano de contribuição, desde que a empresa empregadora continue a oferecer esse benefício aos seus empregados ativos e que não seja admitido em novo emprego.
  • Ex-empregado demitido ou exonerado sem justa causa – a manutenção no plano será correspondente a 1/3 (um terço) do tempo de permanência em que tenha contribuído para o plano, com um mínimo assegurado de seis e um máximo de 24 meses.

Quando o plano de saúde deixa de ser oferecido pelo empregador, o aposentado ou o ex-empregado demitido sem justa causa tem o direito de contratar um plano individual com aproveitamento das carências já cumpridas, caso a operadora comercialize plano de contratação individual e familiar.


Direitos do aposentado que continua trabalhando na mesma empresa ou grupo empresarial

O aposentado que permanece trabalhando pode continuar a gozar do benefício no plano de ativos até que se desligue completamente da empresa (pedido de demissão ou demissão com ou sem justa causa) quando deverá passar a gozar dos benefícios garantidos aos aposentados.


Para continuar com o plano sem ter de cumprir novos prazos de carência, o funcionário que contribuía com a mensalidade deve fazer o quê?

Para aqueles que têm direito à continuidade do plano (os que contribuem com o pagamento da mensalidade, portanto) temos que observar a seguinte regra, no tocante ao prazo de manutenção do benefício: o período de manutenção será de 1/3 (um terço) do tempo de permanência que tenha havido contribuição para o pagamento das mensalidades do convênio médico, com um mínimo assegurado de 6 (seis) e um máximo de 24 (vinte e quatro) meses.

Para que o funcionário demitido sem justa causa possa ter assegurada a continuidade de plano de saúde sem ter que cumprir novos prazos de carência, ele deve fazer a opção pela Portabilidade Especial.

Os prazos para requerer a Portabilidade Especial são:

– no período compreendido entre o primeiro dia do mês de aniversário do contrato e o último dia útil do terceiro mês subsequente;

– ou no prazo de 60 (sessenta) dias antes do término do período do benefício que lhe assegurou o plano após a demissão.

Fazendo uso da Portabilidade Especial o ex-funcionário pode contratar um plano individual ou coletivo por adesão.


O funcionário vinha se tratando de um problema. Se ele informar isso ele não poderá ser atendido por causa da carência?

Uma vez declarada a doença preexistente, a operadora de saúde pode estabelecer 24 meses para a Cobertura Parcial Temporária – CPT de atendimento e tratamento da patologia diagnosticada antes da contratação do plano.

Popularmente essa limitação de atendimento também é chamada de carência, mas, tecnicamente e de acordo com a Lei 9656/98, o termo correto é Cobertura Parcial Temporária – CPT. A fixação da CPT, em termos práticos, implica no recebimento limitado de tratamento, exclusivamente para aquela doença declarada pelo consumidor como sendo preexistente, durante o período de 24 meses. Essa limitação de atendimento diz respeito, por sua vez, a impossibilidade de realização de procedimento de alta complexidade, como cirurgias. Procedimentos mais simples, como consultas e exames rotineiros, devem ser cobertos.

Fonte: http://www.ans.gov.br/http://economia.terra.com.br/, adaptado pelo autor

Casamento. Pacto Antenupcial. Regras particulares que regem o casamento, sucessão e herança. Cresceu 36% no Brasil.


pacto-antenupcialNosso Comentário: Se todos casais fizessem o Pacto Antenupcial os problemas diminuiriam e muito.

Abaixo conheça mais detalhes sobre o assunto – 8 tópicos.

Ninguém gosta de ouvir, mas casamento é contrato e quando se rompe dá muita dor de cabeça. Muitas vezes as pessoas casam sem possuir patrimônio valioso, mas após 10, 15 ou 20 anos o patrimônio é construído.

Façam o pacto e pensem em todas as possibilidades. Esse acordo antes do casamento deve ser elaborado com cuidado e de preferência com auxilio profissional. Deve ser bem pensado.

E VALE MUITO A PENA!


Divórcio pela Internet – A CCJ, Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou, em Setembro de 2009, o projeto de lei que autoriza casais a realizarem o divórcio pela Internet.


Notícia:

De acordo com o Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB-SP), a popularidade do pacto antenupcial vem crescendo.

Entre 2012 e 2014, cresceu 36% o número de documentos lavrados em todo o Brasil: 30.625 em 2012, 42.236 em 2013 e 41.694 em 2014.

São Paulo foi o estado que mais realizou atos dessa natureza, registrando um aumento de 2% no último ano, passando de 10.165 em 2013, para 10.375 em 2014.

Planejar uma união vai muito além de pensar em festas, vestidos ou lua-de-mel. Tão importante quanto imaginar o casamento dos seus sonhos é refletir em preservação de patrimônio e em questões relacionadas à sucessão e herança. Afinal, não é incomum sabermos de matrimônios que se desfizeram pouco tempo depois do casório. Segundo pesquisa realizada pelo IBGE em 2013, os casamentos no Brasil duram em média 15 anos.

Para quem pretende se casar, ainda há tempo de preparar o pacto antenupcial – documento utilizado para estipular questões patrimoniais referentes ao casamento. De acordo com o CNB/SP, alguns casais optam pela inclusão de cláusulas diferenciadas no pacto, como o pagamento de um valor previamente determinado conforme a duração do casamento; multas em caso de traição e até mesmo definição de quem ficará com os animais de estimação se houver divórcio.

O presidente do CNB/SP, Carlos Fernando Brasil Chaves, afirma que o aumento deve-se ao fato de os casais estarem cada vez mais informados sobre os problemas que podem ser evitados na esfera patrimonial com a escolha adequada do regime de bens a vigorar no casamento perante um tabelião de notas.

O pacto antenupcial é um instrumento eficiente para evitar discussões no futuro e também serve para estabelecer as repercussões desejadas para as questões que envolvam herança.

O documento deve ser feito necessariamente por escritura pública, no cartório de notas. Com RG e CPF em mãos, o ato leva apenas alguns minutos para ser feito (registrar, mas para elaborar leva muito mais tempo e conhecimento da lei).

Posteriormente, o pacto antenupcial deve ser levado ao cartório de registro civil onde será realizado o casamento.

Firmado o matrimônio, deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis do primeiro domicílio do casal para produzir efeito perante terceiros. Consequentemente, o documento será averbado na matrícula dos bens imóveis do casal. O valor da escritura pública de pacto antenupcial, que é tabelado por lei em todos os cartórios do estado de SP, é de R$ 326,27.

Fonte: Colégio Notarial do BrasilSeção São Paulo


Conhecendo o Pacto Antenupcial.

01 – O que é a convenção (pacto) antenupcial?

Pacto antenupcial (ou convenção antenupcial) é o contrato solene (revestido de requisitos e formalidades legais), realizado antes do casamento, por meio do qual as partes tratam das regras sobre o regime de bens que vigorará entre elas durante o matrimônio.

As convenções antenupciais são negócios jurídicos condicionais, pois para produzirem efeitos fica condicionada à ocorrência de casamento. Enquanto o casamento, não ocorre o pacto antenupcial não entra em vigor.

 

02 – Em quais casos será necessária a lavratura e registro do pacto antenupcial?

 1) Regime da Comunhão Parcial de bens

Para casamentos celebrados, neste regime, até 26/12/1977, é necessária a lavratura e o registro do pacto.

A partir de 27/12/1977, este regime passa ser o regime legal de bens (se os “noivos” – nubentes – não escolherem outro), ficando, assim, dispensada a lavratura e registro do pacto.

2) Regime da Comunhão Universal de bens

Para casamentos celebrados, neste regime, até 26/12/1977, fica dispensada a lavratura e registro do pacto, pois, até esta data, este era o regime (padrão) legal de bens.

A partir de 27/12/1977, este regime passa a ser convencional (tem que ser solicitado), sendo necessária a lavratura e o registro do pacto antenupcial.

3) Regime da Separação de Bens (convencional)

Sempre será exigida a lavratura e o registro de pacto

 

4) Regime de Participação Final nos Aquestos (convencional)

Sempre será exigida a lavratura e o registro de pacto

5) Regime de Separação Obrigatória de Bens (legal)

Nunca será exigida a lavratura e o registro de pacto

 

03 – Por que o pacto antenupcial precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis?

Está previsto no art. 1657 do Código Civil de 2002 que o pacto antenupcial somente terá efeito perante terceiros depois de registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

04 – Por que o pacto antenupcial deve ser feito através de escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas?

Está previsto no art. 1653 do Código Civil de 2002 que será nulo o pacto que não for feito por escritura pública.

05 – Quais os documentos que preciso apresentar para registrar o pacto no cartório?

1)      Requerimento assinado por um dos cônjuges, com firma reconhecida, em que declare o domicílio conjugal, nos termos do requerimento disponibilizado no campo Downloads/Requerimento para Pacto Antenupcial;

2)      Escritura de pacto antenupcial original ou certidão da escritura emitida pelo Tabelião de Notas onde tenha sido lavrada;

3)      Certidão de casamento original e atualizada (emitida há menos de 90 dias);

4)      Cópia autenticada da carteira de identidade e do CPF do cônjuge que ainda não conste na matrícula ou registro do imóvel.

5) Requerimento com firma reconhecida do cônjuge, solicitando a inserção de seus dados na matrícula ou registro do imóvel.

06 – O pacto precisa ser registrado em todos os cartórios onde eu tenha imóveis?

O pacto será registrado no Ofício de Registro de Imóveis uma única vez. Porém, este registro deverá ser indicado, através de averbação, em todas as matrículas dos imóveis que o casal adquirir.

Por exemplo: O casal registrou o seu pacto no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Recife e, agora, adquiriu um imóvel registrado no 1º Ofício de Belo Horizonte. Neste caso, não será necessário um novo registro, bastará que o casal apresente uma certidão de registro do pacto, emitida pelo cartório de Recife.

07 – Não fiz o Pacto Antenupcial, mas optei por um regime diverso da comunhão parcial de bens. É possível fazer o pacto após o casamento?

Não havendo convenção (pacto), ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial. Portanto, não é possível a lavratura do pacto após o casamento.

08 – É possível a alteração do regime de bens adotado no casamento?

Sim, é admissível alteração do regime de bens, mediante autorização judicial em pedido motivado de ambos os cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros.

Fonte: 1º Cartório de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, adaptado pelo autor

Busca e apreensão de moto com mais de 70% do financiamento quitado é rejeitada. Teoria do adimplemento substancial.


ContratosNotícia – TJTO – Tribunal de Justiça de Tocantins:

O juiz da Comarca de Cristalândia, Wellington Magalhães, aplicou a “teoria do adimplemento substancial” para extinguir uma ação de busca e apreensão de uma moto Honda Biz 125, comprada por meio de contrato de alienação fiduciária de 60 parcelas.

A Administradora de Consórcio ingressou com ação de busca e apreensão em março deste ano para apreender em seu favor a moto alegando não ter recebido algumas parcelas do comprador, residente na cidade de Lagoa da Confusão. A dívida estimada pelo consórcio gira em torno de R$ 4,9 mil (parcelas vencidas e a vencer).


DETRAN – O STJ publicou Matéria Especial tratando de Questões Judiciais envolvendo os Detrans a respeito de Multas de Trânsito, Radares, Venda e Penhora de Veículos.

Multa. Motorista multado em infrações leves e médias pode solicitar a substituição da multa pecuniária por uma advertência por escrito. Artigo 267 do Código de Trânsito Brasileiro, Lei 9.503/97


Ao julgar o caso, o juiz aplicou a “teoria do adimplemento substancial” decorrente dos princípios gerais dos contratos. De acordo com a teoria, ao consórcio resta cobrar a dívida remanescente sem a necessidade de extinguir o contrato e, consequentemente, apreender o bem financiado (a moto). Assim, explica o magistrado, prepondera “a função social do contrato e a boa-fé coletiva, equilibrando a relação contratual existente entre as partes”.

No caso, o devedor pagou mais de 70% do contrato e, com a decisão, o juiz evita que o comprador, mesmo ter cumprido parte do contrato seja “punido” como se estivesse devendo integralmente o contrato.

“À vista de tal compreensão, e considerando o quanto declinado, entendo que a requerente (a administradora do consorcio) carece de interesse de agir para apreensão do bem, haja vista a medida revelar-se desproporcional ante o valor do débito que remanesce. Por tais razões, a extinção do feito é medida que se impõe, devendo a requerente propor a medida judicial que entender cabível à cobrança do quantum ainda devido”, escreveu o magistrado em decisão no último dia 10 de julho.


Entendendo o Princípio da teoria do adimplemento substancial.

A substantial performance teve origem no direito inglês, no século XVIII. De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o instituto foi desenvolvido “para superar os exageros do formalismo exacerbado na execução dos contratos em geral”.

Embora não seja expressamente prevista no Cód. Civil, a teoria tem sido aplicada em muitos casos, inclusive pelo STJ, sempre lastrada pelo princípio da boa-fé, a função social dos contratos, a vedação ao abuso de direito e enriquecimento sem causa.

De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, da Quarta Turma do STJ, “a insuficiência obrigacional poderá ser relativizada com vistas à preservação da relevância social do contrato e da boa-fé, desde que a resolução do pacto não responda satisfatoriamente a esses princípios”. Para ele, essa é a essência da doutrina do adimplemento substancial.

O Enunciado nº 361 da IV Jornada de Direito Civil declara que a teoria do adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, preponderando entre eles os princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos, citando os arts. 421, 422 e 475 do Código CivilLei 10.406/2002.

O art. 421 diz: “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.” Significa que desde a sua gênese, o contrato deverá guardar este princípio, que no antigo Código não era previsto. Antes prevalecia o princípio da relatividade dos efeitos do contrato, que o concebia como um negócio jurídico que surtia efeitos tão somente entre as partes.

Atualmente não se concebe mais esta ideia que restringe o alcance dos efeitos contratuais, pois se reconheceu que a sociedade (não apenas o indivíduo) goza de prerrogativas fundamentais, que se contrapõem ao secular direito de contratar livremente. Os chamados interesses sociais (preservação do meio ambiente, proteção à infância e à juventude, defesa da dignidade humana, entre outros) devem prevalecer em relação ao interesse meramente individual.

Entende-se que interessa à toda coletividade a conservação dos contratos, sempre que for possível, a fim de evitar insegurança nas relações travadas entre pessoas físicas e/ou jurídicas.

No caso do adimplemento substancial do contrato a manutenção do acordo se mostra logicamente mais proveitosa para as partes do que a sua extinção, tendo em vista o tempo e os recursos que gastaram para cumprirem continuamente o pacto; contribui-se, assim, para a estabilidade das relações sociais travadas através deste negócio jurídico.

Tendo ocorrido um adimplemento parcial da dívida muito próximo do resultado final, limita-se o direito do credor (busca e apreensão), pois a resolução direta do contrato mostrar-se-ia um exagero, uma iniquidade.

O princípio da boa-fé, que exige das partes comportamento ético, baseado na confiança e na lealdade, deve nortear qualquer relação jurídica.

Está no art. 422 do Cód. Civil: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé”. Este princípio é cláusula aberta de todo negócio jurídico: impõe um dever de conduta, mas não especifica quais as atitudes exigidas. Isto fica a critério do juiz.

Na Função Social do Contrato, para o ministro Luis Felipe Salomão, o contrato deixou de servir somente para circulação de riquezas: “Além disso – e principalmente –, é forma de adequação e realização social da pessoa humana e meio de acesso a bens e serviços que lhe dão dignidade.”

“Diante da crescente publicização do direito privado, o contrato deixou de ser a máxima expressão da autonomia da vontade para se tornar prática social de especial importância, prática essa que o estado não pode simplesmente relegar à esfera das deliberações particulares”, disse o ministro, no julgamento do REsp 1.051.270.


Jurisprudências

AGRAVO REGIMENTAL. VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO. BUSCA E APREENSÃO. INDEFERIMENTO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. COMPROVAÇÃO. REEXAME DE PROVA. SÚMULA 7/STJ. 1. Tendo o decisum do Tribunal de origem reconhecido o não cabimento da busca e apreensão em razão do adimplemento substancial do contrato, a apreciação da controvérsia importa em reexame do conjunto probatório dos autos, razão por que não pode ser conhecida em sede de recurso especial, ut súmula 07/STJ. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no Ag 607.406/RS, Rel. Ministro  FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 09/11/2004, -fé DJ 29/11/2004 p. 346).

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – BUSCA E APREENSÃO – FALTA DA ÚLTIMA PRESTAÇÃO – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIALO cumprimento do contrato de financiamento, com a falta apenas da última prestação, não autoriza o credor a lançar mão da ação de busca e apreensão, em lugar da cobrança da parcela faltante. O adimplemento substancial do contrato pelo devedor não autoriza ao credor a propositura de ação para a extinção do contrato, salvo se demonstrada a perda do interesse na continuidade da execução, que não é o caso. Na espécie, ainda houve a consignação judicial do valor da última parcela. Não atende à exigência da boa-fé objetiva a atitude do credor que desconhece esses fatos e promove a busca e apreensão, com pedido liminar de reintegração de posse. Recurso não conhecido. (REsp 272.739/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 01.03.2001, DJ 02.04.2001 p. 299).

Se o saldo devedor for considerado extremamente reduzido em relação à obrigação total, é perfeitamente aplicável a teoria do adimplemento substancial, impedindo a resolução por parte do credor, em favor da preservação do contrato”, afirmou o ministro Massami Uyeda (AREsp 155.885).

Veja também – Inadimplemento de Contratos

Fonte: Sites STJ, Âmbito Jurídico


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Boletim de Ocorrência pela Internet. Na delegacia Eletrônica de vários Estados o Boletim de Ocorrência pode ser feito on-line. Veja a Lista abaixo