Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


usucapiao-imovel-posse-moradiaA Usucapião (sim, é substantivo feminino) é uma das formas de se adquirir a propriedade, de ser dono, de ter o domínio sobre determinada coisa, seja ela imóvel ou móvel.

Antes de fazer uso desse direito a pessoa deverá ter, genericamente falando, a posse mansa e pacífica (sem qualquer tipo de questionamento) por determinado período, além de outros requisitos…


Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.

Imóvel. Escritura, Registro, Matrícula, Averbação, Certidão, Emolumentos, ITBI, etc

Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel.


Um acórdão do Supremo Tribunal Federal em recurso extraordinário originário de Santa Catarina, disse que: “o usucapião é a aquisição do domínio pela posse ininterrupta e prolongada: são condições para que ele se verifique a continuidade e a tranqüilidade” (RE 6287/SC, RT 49/352).

O autor do Código Civil de 1916, define a usucapião como “a aquisição do domínio pela posse prolongada”.

Essa definição foi recepcionada pelo Código Civil atual e CF 1988 com alguns outros requisitos e inovações.


Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

Imóvel. Escritura, Registro, Matrícula, Averbação, Certidão, Emolumentos, ITBI, etc


Tipos de Usucapião

As modalidades de usucapião existentes no Brasil e seus requisitos (o que deve ocorrer para se configurar a Usucapião):

Bens Imóveis – Código Civil, artigo 1.238 – Usucapião Extraordinária

Requisitos
– Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição (uma notificação apenas caracteriza a interrupção / oposição).
– Independente de título e boa-fé.
– Reduz prazo para 10 anos, se o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, ou houver realizado obras, ou ainda,  tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.

Código Civil, artigo 1.242 – Usucapião Ordinária 

Requisitos
– Posse durante 10 anos sem interrupção, nem oposição (uma notificação apenas caracteriza a interrupção / oposição).
– Boa-fé (se souber que o imóvel não é seu caracteriza a má-fé).
– Justo título (Registro no cartório de Registro de Imóveis).
– Reduz para 5 anos se houver aquisição onerosa (pagando / trocando), com base em registro, mesmo que cancelada posteriormente…ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou ainda tiverem realizado obras ou investimento de interesse social e econômico.

Constituição Federal de 1988, artigo 191 e Código Civil, artigo 1.239 – Usucapião Especial rural

Requisitos
– Posse por pelo menos 5 anos.
– Zona rural (ITR e não IPTU).
– Área não superior a 50 hectares (cada hectare são 10.000m2).
– Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia (são 2 requisitos cumulativos).
– O possuidor não pode ter outro imóvel.

Constituição Federal de 1988, artigo 183 e Código Civil, artigo 1.240 – Usucapião  Especial Urbana

Requisitos
– Posse por pelo menos 5 anos.
– Zona urbana (IPTU e não ITR).
– Área não superior a 250 m².
– Utilizar como Moradia.
– O possuidor não pode ter outro imóvel.

 Estatuto das Cidades (Lei 10.257/2001), artigo 10 – Usucapião Coletiva

Requisitos
– Áreas urbanas ( IPTU e não ITR).
– Ocupação por população de baixa renda (verifique o que a lei define como baixa renda) para sua moradia, durante 5 anos sem interrupção.
– Área superior a 250m².
– Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Se configura também quando não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor (deve ocorrer os requisitos acima)

Código Civil, artigo 1.240 – A – Usucapião Especial familiar

Requisitos
– Posse exclusiva, ininterruptamente, por pelo menos 2 anos.
– Imóvel urbano (IPTU e não ITR) de até 250m².
– Utilização para moradia própria ou de sua família.
– Não ser proprietário de outro imóvel.

Se configura também se o ex-cônjuge ou ex-companheiro tiver abandonado o lar (e ocorrer as condições acima)


Bens móveis

Código Civil, artigo 1.260Usucapião Ordinária

Requisitos
– Possuir coisa móvel como sua, continua e incontestadamente durante 3 anos.
– Justo título (ter a Nota Fiscal, recibo etc).
– Boa-fé (se souber que a coisa não é sua caracteriza a má-fé).

Código Civil, artigo 1.261 – Usucapião Extraordinária

Requisitos
– Posse da coisa móvel por pelo menos 5 anos.
– independente de título e boa-fé.


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31 pensamentos sobre “Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

  1. Olá, sou o Waldir, minha mãe faleceu deixando um imóvel que por sua vez foi eu que comprei e coloquei no nome dela porque eu fui o procurador do propietário e agora ela faleceu e tem 4 herdeiros dos quais sabem e deixam sua parte para mim, mas tem um problema minha mãe deixou uma divida na receita federal de quase 60 mil reais e um irmão não pode retirar certidão negativa federal, e agora? o que fazer para passar esta casa para meu nome de direito? já refermei varias veses, mudei o piso todo, moro na casa a 20 anos, a luz esta em meu nome, pago o IPTU, etc. por favor me dê uma solução. Já me disseram que posso fazer usucapeão.

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    • Boa noite Waldir, bem vindo. Não há solução (como deseja) e não cabe usucapião pois há origem conhecida do patrimônio, inclusive familiar. Se ingressar com ação de usucapião ainda poderá caracterizar fraude (muito raro, mas possível). Ou paga a Receita ou espera caducar a dívida. E vai demorar. Não há grandes problemas em ficar como está. Mas poderá haver situações problemáticas sim. Tenha em mente que não conseguirá fugir do inventário seja ele judicial ou pelo Cartório.

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  2. Bom dia!
    é o seguinte, aluguei um imovel, fiz um contrato com o locatario, que na verdade era curadora da proprietária. Um mes de pois apareceu outra advogada se dizendo resonvavel pelos bens da proprietária.
    ok. Fiz outro contrato.
    Um pouco mais de 1 ano depois, apareceu a proprietária + um outro advogado, pedindo pra eu passar a fazer o pagamento a eles e não mais a advogada na qual eu vinha realizando o pagamento, que depois desse episodio sumiu. Assim eu fiz, porém não fiz um novo contrato (escrito) com eles.

    4 meses depois a proprietária desapareceu e esse advogado queria receber por ela o aluguel, sendo que ela havia dito que eles todos (a primeira, segunda e terceira pessoa) estavam roubando ela, que não era pra dar mais dinheiro a ninguem.
    Parei de pagar o aluguel por 2 meses, pois não tinha a quem pagar.
    O advogado, acionou uma ordem de despejo pra mim por falta de pagamento.
    Eu por motivos de trabalho não pude ir na audiencia, e não conseguir diretiot a defensoria publica, e tbm não tenho grana pra pagar um advogado. Nada mais fiz.
    Não tenho mais os recibos do banco dos aluguel que paguei a ele pq se apagaram, só os recibos que paguei a proprietária em mãos antes do desaparecimento dela.
    A pessoa do primeiro contrato voltou a me procurar como se fosse “dona” do imovel e começou a fazer ameaças caso eu não saisse.
    O apartamento está em espolio.
    Vou ser dispejada imediatamente? a quem eu pago?

    Me ajude! 😦

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  3. Bom Dia, há mais ou menos 7 anos eu comprei uma pequena casa,mas ela não tem nenhuma documentação. O que devo fazer para obter essa documentação, pois em breve pretendo vendê-la. Bom Dia

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  4. Olá! Moro numa casada, construída a mais de 18 anos, pela minha mãe. Num terreno q foi da mãe dela e q vivem outros irmãos dela. Na época, eles permitiram q ela construísse, e inclusive ela usou de dinheiro q recebeu devido ao falecimento do meu pai, q era funcionário público. Minha mãe veio a falecer ha 16 anos. É desde então, Eles alegam q eu n tenho direito aqui. Ameaçam me tirar daqui, fora as diversas agressões físicas q já fizeram. Eles n me fornecem documentos de IPTU para q eu possa regulamentar a situação. O q posso fazer?

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    • Olá Barbara, bem vinda. Primeiro faça boletim de ocorrência das agressões físicas. Pode pegar os IPTUs na Prefeitura, com endereço do local. Pode ira ao Cartório e solicitar certidões do imóvel. Guarde fotos, recibos, Notas fiscais, etc…tudo que comprove quanto tempo você mora lá. E mais importante, não se sinta ameaçada, o direito deles é igual ao seu e o seu é igual ao deles, afinal são irmãos. Revide com uma postura serena e tranquila de quem não se abate (mesmo porque não há motivo concreto para isso). Quando perceberem que você está segura de si e de seus direitos essas ameaças provavelmente acabam ou diminuem bastante. Finque raiz, pois é isso que eles estão fazendo.

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  5. Olá. Boa noite eu e minha mãe moramos num terreno que meu avô e minha tia compraram,moro aqui a 10 anos sendo que são 2 terrenos mais eles não estão separados por muro,com o consentimento de minha tia e sem nenhuma oposição dos outros sobrinhos dela ela concordou em deixar eu murar os 2 terrenos portanto a olho nu é apenas 1 terreno, construí minha casa , crio animais,construí garagem e fiz muitas coisas durante esse tempo,eu zelei pelo lugar pois minha tia iria me passar a escritura,pois apenas tinha me dado de boca,pago IPTU tbm… acontece que recentemente minha tia veio a falecer sem ter transferido pra mim o terreno,procurei um advogado e ele me disse que eu só poderia tentar passar os terrenos pro meu nome se eu abrisse o inventário,estou assustada pois no momento não tenho recursos para tal coisa. Queria uma ajuda , uma direção de como regularizar os terrenos no meu nome. Aguardo resposta Obg

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    • Olá Maria, bem vinda. Nesse momento não há como regularizar nem passar o terreno para seu nome. Muito menos abrindo inventário. Continue morando no terreno junte o máximo de documentos possíveis, fotos, recibos, notas fiscais etc. Após pelo menos 15 anos devidamente comprovados de sua moradia (dentre outras coisas) procure um advogado e entre com ação de usucapião. Nesse momento você tem direito a apenas uma parte desse terreno (que passou do seu avo para seu pai ou mãe e para você…isso se o filho (a) do seu avô não estiver vivo (a)) Se for sua mãe a filha é ela quem tem direito a parte do terreno. E tudo isso que estou lhe dizendo pode mudar dependendo de mais informações que você não colocou no texto. Pagar IPTU não lhe dá o direito de propriedade.

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  6. cuido de um terreno a mais de cinco anos ,limpando arrumando estradas ,guardando matérias ,usando como carga e descarga. terreno não tem documentos,segundo a prefeitura o terreno e dela ,mas não existem nenhum documentos.fiz uma casa. que devo fazer?

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    • Olá Marques, bem vindo. Enquanto a prefeitura não lhe solicitar a saída continue morando. Se posível comprove através de documentos e fotos todas as benfeitorias que fizer, reformas, limpezas etc (isso talvez lhe ajude, ou não; na dúvida comprove tudo). Pode (uma hipótese apenas) acontecer, um dia, da prefeitura lhe ceder o terreno. Se isso acontecer você será o dono legítimo. Por enquanto continue vivendo, mas não invista mais que o necessário, pois também, um dia, poderá perder tudo que construiu ou reformou ou limpou.

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  7. Boa tarde, Dr. tenho uma duvida,pra averbar no registro de imoveis a posse do mesmo não tem que estar o mesmo quitado de seus tributos? IPTU? e outra, eu morando em cima o mesmo há mais de 20 anos posso fazer usucapião da terra? Mesmo que a pessoa que comprou a promessa de compra e venda já tenha averbado no registro de imoveis a posse dele??

    Obrigado!

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    • Olá Daiane, bem vinda. Quem dera fosse simples assim. Para averbar a posse não é necessário, salvo melhor juízo, estar com os tributos quites. Depende do tipo de posse. Tem que ter um documento público equivalente à escritura. Existem muitas espécies de usucapião. Depende do tamanho da terra, se é rural ou urbana, se foi trabalhada, construída, e se a posse é ou não é mansa e pacífica, dentre outras situações. O caso deve ser analisado com muito mais profundidade e critério.

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  8. Olá Dr Otávio, bom dia!
    Adquiri em 2011 um imóvel e uma vaga de garagem autonoma no mesmo empreendimento, do mesmo proprietário, imóvel em construção. Realizei o financiamento do apartmento e a vaga da garagem, já quitada, acabei não realizando a escriturura. Preciso passar a vaga da garagem para meu nome( escriturar) porém a construtora não me reconhece como dono. Acontece que o ex proprietário foi embora para Salvador e não atende nem responde mensagens e emails. O que fazer neste caso? Usucapião é uma alternativa? Desde já agradeço! Obrigado Luciano

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  9. Dr. Gostaria de saber o seguinte: Minha vó entrou com um processo de Usucapião a 8 anos e nada de ser concluído por lentidão jurídica.Como eu fui criada por ela e ela já deixou todos 4 os filhos amparados e todos vivem financeiramente bem queria na possibilidade de ganhar a questão passar a escritura pra meu nome.Nessa situação ela pode fazer algum documento que me dê esse direito para que eu possa ter segurança dessa vontade de minha vó.

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    • Olá Alice. Ela pode fazer um testamento deixando bens para você. Mas há 2 questões: 1 – O imóvel ainda não é dela. E não sei dizer se pode deixar em testamento propriedade futura. 2 – Uma pessoa só pode deixar em testamento 50% do seu patrimônio total…os outros 50% necessariamente tem que ir para os herdeiros necessários (filhos etc). Assim precisaria saber qual o patrimônio dela, pois se ela tiver ou for ter apenas esse imóvel ela só pode deixar em testamento 50% dele.

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  10. Olá gostaria de orientações de como proceder com um imovel cujo na matricula aparece registrada em 1989 no cartorio mas nao consigo de jeito nenhum localizar o dono este imóvel encontra-se fechado com débitos condominiais e na prefeitura.

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    • Ola Jacqueline não há necessidade de localizá-lo. Depois de ingressar com ação judicial o condomínio pede citação por edital e o processo corre quase a revelia. O apto está sendo usado (verifique)?

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  11. Olá comprei um terreno com recibo de compra e venda e estou pagando o iptu a 3 anos no nome de um dos antigos proprietário pois pois já sou a terceira pessoa a comprar esse terreno e a pessoa que me vendeu estava pagando o iptu no nome desse antigo morador que ninguém sabe quem é o que eu preciso fazer para passar o iptu para meu nome sendo que eu tenho o recibo de compra e venda e moro aqui por 3 anos com minha família

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  12. Olá, DR. OTÁVIO!
    Preciso de uma orientação referente a uma AÇÃO DE USUCAPIÃO que ingressei em 2015, ESTOU COMPROVANDO tudo como IPTU,CONTRATO etc. Mas, como fiz CONCURSO PÚBLICO em outra cidade e mudei-me , ficou minha família( MÃE,IRMÃO), que moramos há mais de 20 anos, com casa etc.Acontece, que corro o risco de não “ganhar” pois (informei o endereço antigo) da minha mãe, e não sei se posso informar o ATUAL(EU QUERO, E DEVO?) ESPERO que haja tempo para isso, também? Minha MÃE está com 93 anos,e por isso não quis envolve-la, pretendo realiza-la “regularizando o imóvel”. Muito obrigado! Abraço!

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    • Olá Paulo, bem vindo. Gostaria de auxilia-lo. No entanto como ingressou com ação de usucapião e já existe advogado não posso me pronunciar por questões éticas. Além disso para opinar precisaria de muito mais informações.

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  13. Moro ha 14 anos no meu apto com nossa filha, onde 50% é do ex marido. Acontece que ele moveu ação onde quer que eu pague 7 anos de alugueis e eu não tenho condições de pagar, uma vez que eu arquei com as custas da nossa filha sozinha até hoje. O imóvel está em contrato de gaveta e por isso não vejo sentido ele querer aluguel do que ainda não é nosso pela lei. Porém foi sentenciado causa ganha pra ele. COmo devo proceder mediante essa situação?

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    • Olá Maria, já respondi essa questão no post anterior. Vocês não tem a propriedade mas tem a posse. Além do mais se sua lógica fosse a correta você nem poderia morar lá pois também não é seu. VEJA O OUTRO POST QUE TEM MAIS DETALHES.

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  14. Resido por 12 anos numa casa que está registrada em nome dos avós de meu filho. A avó faleceu e o avô continua vivo. Minha ex companheira, saiu de casa logo que o Júnior nasceu. Eu continuei no imóvel, sou o responsável pelas melhorias, pagamento de IPTU, etc. Ano passado, minha companheira me enviou uma Notificação extra judicial, via escritório de advocacia, em nome dela, para que eu entregue o imóvel a ela. De acordo com ela, os pais dela venderam a casa para ela, num “contrato de gaveta”, por isso ela reclama o imóvel em nome dela agora. Porém, no Cartório de Registro de Imóveis a casa continua em nome da mãe (falecida) e do pai dela (vivo). O pai possui outro imóvel. Ela possui imóvel. A Notificação que ela me enviou tem validade? Ou posso requerer a usucapião?
    Grato,
    André Vieira
    São Paulo

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    • Olá André, bem vindo. Não cabe usucapião. A notificação é válida, mas não tem força por si só para tirá-lo do imóvel. E creio (não tenha certeza, teria que estudar mais profundamente o caso) que pode reter o imóvel até que seja indenizado pelas benfeitorias e despesas que teve (desde que comprovadas). No mais, ela apresentou esse contrato? Outra: Se a mãe dela faleceu, foi em que data? Antes ou depois da data desse contrato? Ela tem irmãos? Se sim esses irmãos não disseram nada? Creio também (mas sem certeza) que após o falecimento da mãe dela deve ela abrir inventário para depois retomar a posse do imóvel (e mesmo assim talvez não consiga até indenizá-lo). Outra questão também diz respeito a quanto tempo ficaram juntos e em que data ela foi embora. Enfim, são muitas possibilidades. Consulte um profissional, advogado, contrate-o e ela poderá aprofundar, estudar o caso e lhe dará um posicionamento muito mais concreto.

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  15. Ola comprei um terreno com contrato de compra e venda, o iptu ta no meu nome, esse terreno foi adquirido por coperativa, a antiga presidente vendou esse terreno. com contrato de compra e venda para outra pessoa , que agora tbm ta reclamando o terreno e agora o que eu faço?

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    • Faça escritura e registre (se não der pelo cartório, ingresse com ação – procure um advogado). Quem registrar primeiro se torna dono do terreno. E mais importante ocupe o terreno e construa nele. O ideal é fazer tudo isso ao mesmo tempo.

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