Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.


contratoFoi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal nº. 13.097/2015 que, dentre muitas disposições e providências, tratou sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento do comprador.

Agora, quem compra e atrasa mais de 3 meses a prestação pode perder o imóvel em 15 dias.


Boletim de Ocorrência pela Internet (vários Estados): clique aqui.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


Antes dessa data exigia-se que o vendedor ingressasse com ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente.

Agora basta que o vendedor notifique o comprador pelo Cartório de Registro de Imóveis competente para purgar a mora com o prazo de 15 dias (pode ser judicialmente também, mas demora e custa bem mais caro).

Para que o vendedor possa fazer isso tem que ter:

1 – previsão expressa no contrato
2 – inadimplemento absoluto do comprador, ou seja que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias após a notificação do Cartório.

Entendendo a Dinâmica das Leis:

Lei 13.097/2015 alterou diversas leis (valendo agora a Lei alterada), e dentre elas o Decreto-Lei 745/1969 que trata especificamente do Art. 22 do Decreto-Lei 58/1937.
Sinceramente não entendo por que nossos legisladores fazem essa bagunça, dificultando em muito o entendimento de todos, inclusive dos juristas.
Art. 62. O art. 1º. do Decreto-Lei 745/1969, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei 58/1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

Pelas novas disposições o judiciário será um pouco desafogado, reduzindo o número de ações; mas também coloca o comprador em maior risco, já que em 15 dias depois da notificação, se ainda inadimplente, perde o imóvel.

Porém restará como sempre a questão da devolução dos valores. No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente.
E aqui temos um relativo problema. O art. 53 do CDC só se aplica quando há relação de consumo (Fornecedor de produtos ou Serviços x Consumidor), ou seja entre Imobiliárias e construtoras que estão ofertando imóveis (como seus produtos) e não apenas intermediando as vendas:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

RETENÇÃO DE VALORES PELAS CONSTRUTORAS

Assim, a jurisprudências dominante nos Tribunais é que as Construtoras podem reter até 20% do valor pago, normalmente os tribunais determinam 10%.
Mas as construtoras cobram até 1,2% do valor do imóvel a título de aluguel pelo tempo que o comprador morou em algo que não se tornou dele. Existem as multas, juros, correção monetária, Impostos, etc.
Na prática o Consumidor acaba não recebendo nada por conta do tempo.

Contudo, o STJ aprovou a Súmula 543

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418).

No contrato deve constar todas as possíveis deduções e suas fundamentações para não restar dúvida sobre a devolução dos valores que deve ser corrigida monetariamente e com os mesmos juros previstos a favor do vendedor.
A venda entre particulares rege-se pelo Código Civil e leis esparsas (inclusive o Decreto-Lei 58/1937).

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL 

No que diz respeito à devolução do imóvel, se não ocorrer de forma consensual, após o prazo de 15 dias da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador (que pode ser depositada em juízo, dependendo do caso), com os descontos que entenderem devidos, resta ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim (a entrega das chaves já foi realizada).
Ressalta-se que no caso das construtoras elas so entregam as chaves se o comprador estiver em dia com suas obrigações (o imóvel pode ser financiado).

Este Post foi adaptado pelo autor.

Veja alguns Sites
Cartilha da Construção Civil – Interessante e ajuda bastante

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8 pensamentos sobre “Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.

  1. tem um lote de meu tio sócio da mãe ele passou no nome da mãe e o corretor que fez a venda agora pra arruma papelada cobrou da minha mãe 3.600 reais e quanto a mãe não arruma esse dinheiro ele não vai libera pra reconhecer no cartório pra fica tudo certo, existe um abuso ai por parte do corretor? queria saber esse 3,600 que o corretor esta cobrando e abuso??

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    • Olá, talvez seja abuso sim. Vá ao cartório tire informações do que precisa para fazer escritura e registrá-la, quanto custa etc. Contate quem vendeu e vocês dois vão ao cartório e resolvem. Não há motivo, conforme seu relato, para o corretor intermediar isso.

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  2. Oi Otávio vendi uma casa com uma entrada e o restante parcelado mais a pessoa nao está querendo pagar o que faco? Eu ainda nao passei na cemar para o nome dela e ela nao quer me pagar por isso so qye nao vou mais ter garantia sobre as parcelas se eu passar me ajuda nao sei o que fazer pois ele nao paga e quer que eu passe na cemar para o nome dele me ajuda por favor

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    • Olá Crislane, não sei como te ajudar. Ou entra em acordo com ele ou entra na justiça. Se ele não estiver morando na casa e for possível retomá-la retome. Se tiver contrato negative o nome nos órgãos de proteção de crédito (cuidado aqui, sugiro consultar um advogado antes). Eu não passaria, e cobraria os valores na justiça caso exista um contrato válido e bem redigido. Enfim, consulta via internet não vai te ajudar. Contrate um advogado

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  3. bom dia, gostaria de saber? pai solteiro, vendeu uma casa, faleceu, como fica quando tem um menor…pode pedir anulaçao desta compra?

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    • Olá Olívia, bem vinda. Em regra não pode. Em rara exceção, dependendo das condições da criança, da forma como foi feita essa venda, se te irmãos, etc etc, poderia haver uma pequena possibilidade. Teria que ser algo muito contundente e importante. O melhor a fazer é pegar todos documentos que tiver e levar a um advogado e fazer uma consulta formal e concreta do caso.

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  4. Tudo isso é forma de ganho para os cartório brasileiro e de vários países.
    Muito caro isso, roubo perante ao povo. Só escritura seria o suficiente.

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    • Acho que o sistema poderia sr amais aperfeiçoado sim. Mas só a escritura daria margem a insegurança jurídica. É pouco. A pergunta é qual ato jurídico é capaz de fazer a entrega do imóvel? Resposta: Só o registro. A escritura é um mero contrato de compra e venda feito pelo cartório.

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