Comissão de corretagem paga pelo consumidor é válida, mas taxa SATI é abusiva. Decisão da 2ª seção do STJ


Comisao-de-corretagem-Taxa-satiA 2ª seção do STJ, em 24.08.2016, julgou questões relacionadas a :1 – cobrança, do consumidor, de comissão de corretagem na compra de imóveis;

2 – Taxa SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária;

3 – Prescrição para solicitar essas devoluções;


Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel


Havendo milhares de ações questionando essas cobranças, e por consequência, milhares de recursos tratando sobre o mesmo tema (recursos repetitivos) coube ao STJ decidir uniformizando essas decisões.

A decisão do ministro se deu em recurso especial encaminhado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo como representativo da controvérsia (artigo 543-C, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão.

Veja a decisão que encaminhou os temas para uniformizaçã: Temas Repetitivos: Tema 938.

Tendo como relator  o Ministro Sanseverino a 2ª seção do STJ através de seu colegiado decidiu de forma unânime:

A – pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem.

B – ser abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI.

C – que o prazo para ingressar com ação é de 3 anos, ou trienal.


Validade da comissão de corretagem

O Ministro Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente que se trata de prática usual do mercado brasileiro a utilização de corretagem, e que, tal qual as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor.

Segundo o relator, as incorporadoras têm transferido esse custo ao consumidor, por meio da terceirização do serviço a profissionais da área de corretagem. Não há venda casada, “apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores“.

Assim, concluiu que, “é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência.”

No entanto contudo, há necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente-comprador nos contratos de compra-venda de unidades autônomas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.

O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”

Parece que a grande reclamação dos consumidores é a omissão da prestação dessa informação. “Alega-se que somente após celebrado o contrato o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado do custo adicional da comissão de corretagem.”

Se assim for fere o Art. 6 do CDC. Tal estratégia contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo, e, em tais casos, o consumidor terá o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo permitida a cobrança apartada da comissão de corretagem (art. 30 do CDC).

Assim, a tese final apresentada pelo relator foi:

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem.”


Abusividade da SATI

Acerca da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária): não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. A abusividade decorre do artigo 51 do CDC.

Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.”

Referido serviço é de confiança, e a parte poderia contratar profissional próprio para isso. Assim, deu parcial provimento ao recurso para limitar a procedência à devolução dos valores pagos a título de remuneração da SATI.

Obs: Não enveredaram pela linha jurídica de venda casada


Prescrição

Como de praxe o Ministro Relator utilizou de outros julgado do STJ para embasar sua decisão:

Incidência da prescrição trienal sob a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência técnico-imobiliária pagos indevidamente.”

Jurisprudências relacionados ao caso – tema Prescrição:

REsp 1.551.951 / REsp 1.599.511 / REsp 1.551.956 / REsp 1.551.968

Fonte:

http://www.stj.jus.br/sites/STJ

http://www.migalhas.com.br


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Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


usucapiao-imovel-posse-moradiaA Usucapião (sim, é substantivo feminino) é uma das formas de se adquirir a propriedade, de ser dono, de ter o domínio sobre determinada coisa, seja ela imóvel ou móvel.

Antes de fazer uso desse direito a pessoa deverá ter, genericamente falando, a posse mansa e pacífica (sem qualquer tipo de questionamento) por determinado período, além de outros requisitos…


Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.

Imóvel. Escritura, Registro, Matrícula, Averbação, Certidão, Emolumentos, ITBI, etc

Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel.


Um acórdão do Supremo Tribunal Federal em recurso extraordinário originário de Santa Catarina, disse que: “o usucapião é a aquisição do domínio pela posse ininterrupta e prolongada: são condições para que ele se verifique a continuidade e a tranqüilidade” (RE 6287/SC, RT 49/352).

O autor do Código Civil de 1916, define a usucapião como “a aquisição do domínio pela posse prolongada”.

Essa definição foi recepcionada pelo Código Civil atual e CF 1988 com alguns outros requisitos e inovações.


Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

Imóvel. Escritura, Registro, Matrícula, Averbação, Certidão, Emolumentos, ITBI, etc


Tipos de Usucapião

As modalidades de usucapião existentes no Brasil e seus requisitos (o que deve ocorrer para se configurar a Usucapião):

Bens Imóveis – Código Civil, artigo 1.238 – Usucapião Extraordinária

Requisitos
– Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição (uma notificação apenas caracteriza a interrupção / oposição).
– Independente de título e boa-fé.
– Reduz prazo para 10 anos, se o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, ou houver realizado obras, ou ainda,  tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.

Código Civil, artigo 1.242 – Usucapião Ordinária 

Requisitos
– Posse durante 10 anos sem interrupção, nem oposição (uma notificação apenas caracteriza a interrupção / oposição).
– Boa-fé (se souber que o imóvel não é seu caracteriza a má-fé).
– Justo título (Registro no cartório de Registro de Imóveis).
– Reduz para 5 anos se houver aquisição onerosa (pagando / trocando), com base em registro, mesmo que cancelada posteriormente…ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou ainda tiverem realizado obras ou investimento de interesse social e econômico.

Constituição Federal de 1988, artigo 191 e Código Civil, artigo 1.239 – Usucapião Especial rural

Requisitos
– Posse por pelo menos 5 anos.
– Zona rural (ITR e não IPTU).
– Área não superior a 50 hectares (cada hectare são 10.000m2).
– Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia (são 2 requisitos cumulativos).
– O possuidor não pode ter outro imóvel.

Constituição Federal de 1988, artigo 183 e Código Civil, artigo 1.240 – Usucapião  Especial Urbana

Requisitos
– Posse por pelo menos 5 anos.
– Zona urbana (IPTU e não ITR).
– Área não superior a 250 m².
– Utilizar como Moradia.
– O possuidor não pode ter outro imóvel.

 Estatuto das Cidades (Lei 10.257/2001), artigo 10 – Usucapião Coletiva

Requisitos
– Áreas urbanas ( IPTU e não ITR).
– Ocupação por população de baixa renda (verifique o que a lei define como baixa renda) para sua moradia, durante 5 anos sem interrupção.
– Área superior a 250m².
– Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Se configura também quando não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor (deve ocorrer os requisitos acima)

Código Civil, artigo 1.240 – A – Usucapião Especial familiar

Requisitos
– Posse exclusiva, ininterruptamente, por pelo menos 2 anos.
– Imóvel urbano (IPTU e não ITR) de até 250m².
– Utilização para moradia própria ou de sua família.
– Não ser proprietário de outro imóvel.

Se configura também se o ex-cônjuge ou ex-companheiro tiver abandonado o lar (e ocorrer as condições acima)


Bens móveis

Código Civil, artigo 1.260Usucapião Ordinária

Requisitos
– Possuir coisa móvel como sua, continua e incontestadamente durante 3 anos.
– Justo título (ter a Nota Fiscal, recibo etc).
– Boa-fé (se souber que a coisa não é sua caracteriza a má-fé).

Código Civil, artigo 1.261 – Usucapião Extraordinária

Requisitos
– Posse da coisa móvel por pelo menos 5 anos.
– independente de título e boa-fé.


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Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis


Este artigo é um pouco técnico, mas vale a pena tomar conhecimento de seu conteúdo.

Poucos brasileiros sabem que o contrato de compra e venda de imóvel chama-se escritura e que para surtir todos os efeitos jurídicos, em especial, o de ser realmente dono do imóvel, é necessário levar a escritura até o Cartório de Registro de Imóvel e registrá-la.


Já temos um post que trata desse assunto (Registro de Imóvel):

Só é Dono de Imóvel quem Registra a Escritura de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóvel


Fazendo isso vamos nos deparar (mais cedo ou mais tarde) com a Cobrança do ITBI – Imposto Transmissão de Bens Imóveis. Um imposto municipal que cobra um percentual sobre o valor negociado no imóvel e que deve ser pago na transferência do bem, ou seja no momento em que se vai registrar a escritura.


Saiba um pouco mais sobre o ITBI clicando aqui

Impostos: IPTU, ITBI, IR, IPVA, ISS, ICMS


Acontece que o Município de São Paulo, assim como outros cobra esse valor a partir de 10 dias da data do contrato de compra e venda (isso pode ser visto no site da Prefeitura de São Paulo, por exemplo).

E o artigo, bem embasado nos informa que essa cobrança é ilegal e Inconstitucional, tendo várias decisões judiciais considerando essa cobrança ilegal / abusiva e até Inconstitucional.

Vamos ao Artigo Publicado pela colega:

Tributário nos Bastidores

6304879_xxlA Constituição Federal estabelece no seu artigo 156, II:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…)

 II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

 Por outro lado, dispõe o artigo 35 do Código Tributário Nacional:

“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil”.

 Como se vê, a Constituição Federal e o CTN estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissãointer vivos de bens imóveis, por ato oneroso.

Ocorre que existem diversas…

Ver o post original 874 mais palavras

Casamento. Pacto Antenupcial. Regras particulares que regem o casamento, sucessão e herança. Cresceu 36% no Brasil.


pacto-antenupcialNosso Comentário: Se todos casais fizessem o Pacto Antenupcial os problemas diminuiriam e muito.

Abaixo conheça mais detalhes sobre o assunto – 8 tópicos.

Ninguém gosta de ouvir, mas casamento é contrato e quando se rompe dá muita dor de cabeça. Muitas vezes as pessoas casam sem possuir patrimônio valioso, mas após 10, 15 ou 20 anos o patrimônio é construído.

Façam o pacto e pensem em todas as possibilidades. Esse acordo antes do casamento deve ser elaborado com cuidado e de preferência com auxilio profissional. Deve ser bem pensado.

E VALE MUITO A PENA!


Divórcio pela Internet – A CCJ, Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou, em Setembro de 2009, o projeto de lei que autoriza casais a realizarem o divórcio pela Internet.


Notícia:

De acordo com o Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB-SP), a popularidade do pacto antenupcial vem crescendo.

Entre 2012 e 2014, cresceu 36% o número de documentos lavrados em todo o Brasil: 30.625 em 2012, 42.236 em 2013 e 41.694 em 2014.

São Paulo foi o estado que mais realizou atos dessa natureza, registrando um aumento de 2% no último ano, passando de 10.165 em 2013, para 10.375 em 2014.

Planejar uma união vai muito além de pensar em festas, vestidos ou lua-de-mel. Tão importante quanto imaginar o casamento dos seus sonhos é refletir em preservação de patrimônio e em questões relacionadas à sucessão e herança. Afinal, não é incomum sabermos de matrimônios que se desfizeram pouco tempo depois do casório. Segundo pesquisa realizada pelo IBGE em 2013, os casamentos no Brasil duram em média 15 anos.

Para quem pretende se casar, ainda há tempo de preparar o pacto antenupcial – documento utilizado para estipular questões patrimoniais referentes ao casamento. De acordo com o CNB/SP, alguns casais optam pela inclusão de cláusulas diferenciadas no pacto, como o pagamento de um valor previamente determinado conforme a duração do casamento; multas em caso de traição e até mesmo definição de quem ficará com os animais de estimação se houver divórcio.

O presidente do CNB/SP, Carlos Fernando Brasil Chaves, afirma que o aumento deve-se ao fato de os casais estarem cada vez mais informados sobre os problemas que podem ser evitados na esfera patrimonial com a escolha adequada do regime de bens a vigorar no casamento perante um tabelião de notas.

O pacto antenupcial é um instrumento eficiente para evitar discussões no futuro e também serve para estabelecer as repercussões desejadas para as questões que envolvam herança.

O documento deve ser feito necessariamente por escritura pública, no cartório de notas. Com RG e CPF em mãos, o ato leva apenas alguns minutos para ser feito (registrar, mas para elaborar leva muito mais tempo e conhecimento da lei).

Posteriormente, o pacto antenupcial deve ser levado ao cartório de registro civil onde será realizado o casamento.

Firmado o matrimônio, deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis do primeiro domicílio do casal para produzir efeito perante terceiros. Consequentemente, o documento será averbado na matrícula dos bens imóveis do casal. O valor da escritura pública de pacto antenupcial, que é tabelado por lei em todos os cartórios do estado de SP, é de R$ 326,27.

Fonte: Colégio Notarial do BrasilSeção São Paulo


Conhecendo o Pacto Antenupcial.

01 – O que é a convenção (pacto) antenupcial?

Pacto antenupcial (ou convenção antenupcial) é o contrato solene (revestido de requisitos e formalidades legais), realizado antes do casamento, por meio do qual as partes tratam das regras sobre o regime de bens que vigorará entre elas durante o matrimônio.

As convenções antenupciais são negócios jurídicos condicionais, pois para produzirem efeitos fica condicionada à ocorrência de casamento. Enquanto o casamento, não ocorre o pacto antenupcial não entra em vigor.

 

02 – Em quais casos será necessária a lavratura e registro do pacto antenupcial?

 1) Regime da Comunhão Parcial de bens

Para casamentos celebrados, neste regime, até 26/12/1977, é necessária a lavratura e o registro do pacto.

A partir de 27/12/1977, este regime passa ser o regime legal de bens (se os “noivos” – nubentes – não escolherem outro), ficando, assim, dispensada a lavratura e registro do pacto.

2) Regime da Comunhão Universal de bens

Para casamentos celebrados, neste regime, até 26/12/1977, fica dispensada a lavratura e registro do pacto, pois, até esta data, este era o regime (padrão) legal de bens.

A partir de 27/12/1977, este regime passa a ser convencional (tem que ser solicitado), sendo necessária a lavratura e o registro do pacto antenupcial.

3) Regime da Separação de Bens (convencional)

Sempre será exigida a lavratura e o registro de pacto

 

4) Regime de Participação Final nos Aquestos (convencional)

Sempre será exigida a lavratura e o registro de pacto

5) Regime de Separação Obrigatória de Bens (legal)

Nunca será exigida a lavratura e o registro de pacto

 

03 – Por que o pacto antenupcial precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis?

Está previsto no art. 1657 do Código Civil de 2002 que o pacto antenupcial somente terá efeito perante terceiros depois de registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

04 – Por que o pacto antenupcial deve ser feito através de escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas?

Está previsto no art. 1653 do Código Civil de 2002 que será nulo o pacto que não for feito por escritura pública.

05 – Quais os documentos que preciso apresentar para registrar o pacto no cartório?

1)      Requerimento assinado por um dos cônjuges, com firma reconhecida, em que declare o domicílio conjugal, nos termos do requerimento disponibilizado no campo Downloads/Requerimento para Pacto Antenupcial;

2)      Escritura de pacto antenupcial original ou certidão da escritura emitida pelo Tabelião de Notas onde tenha sido lavrada;

3)      Certidão de casamento original e atualizada (emitida há menos de 90 dias);

4)      Cópia autenticada da carteira de identidade e do CPF do cônjuge que ainda não conste na matrícula ou registro do imóvel.

5) Requerimento com firma reconhecida do cônjuge, solicitando a inserção de seus dados na matrícula ou registro do imóvel.

06 – O pacto precisa ser registrado em todos os cartórios onde eu tenha imóveis?

O pacto será registrado no Ofício de Registro de Imóveis uma única vez. Porém, este registro deverá ser indicado, através de averbação, em todas as matrículas dos imóveis que o casal adquirir.

Por exemplo: O casal registrou o seu pacto no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Recife e, agora, adquiriu um imóvel registrado no 1º Ofício de Belo Horizonte. Neste caso, não será necessário um novo registro, bastará que o casal apresente uma certidão de registro do pacto, emitida pelo cartório de Recife.

07 – Não fiz o Pacto Antenupcial, mas optei por um regime diverso da comunhão parcial de bens. É possível fazer o pacto após o casamento?

Não havendo convenção (pacto), ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial. Portanto, não é possível a lavratura do pacto após o casamento.

08 – É possível a alteração do regime de bens adotado no casamento?

Sim, é admissível alteração do regime de bens, mediante autorização judicial em pedido motivado de ambos os cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros.

Fonte: 1º Cartório de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, adaptado pelo autor

Bem de Família. Lei 8.009/90. Único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.


Bem-impenhorávelO instituto jurídico do bem de família objetiva proteger a família garantindo uma forma de habitação ao proprietário do imóvel e seus familiares que lá residem (regra geral). O bem de família é um direito não se confundindo com a residência (imóvel) sobre o qual incide.

Esse direito, como o conhecemos hoje, surgiu em 1836 através da Constituição da República do Texas, recém separado do México. Há indícios rudimentares desse instituto na época do direito romano também.

Importante dizer que se trata Bem de família Legal ou Obrigatório (Lei 8.009/90) em contrapartida do Bem de família voluntário ou convencional (artigos 1.711 a 1.722 do Cód. Civil).

Exercitando esse direito o imóvel onde a família se instala (tem sua residência) se torna impenhorável e inalienável, “enquanto forem vivos os cônjuges e até que os filhos completem sua maioridade” (há muitas controvérsias sobre essa afirmação entre as aspas; explicaremos mais a frente).

Uma das questões bem discutidas mas já também razoavelmente bem delineadas diz respeito ao Significado de Família. Seria uma única pessoa? Duas? Tem que ser parentes? Em que grau de parentesco.

Diz nossa Constituição Federal em seu Artigo 226:

Art. 226. A família, base da sociedade, tem especial proteção do Estado.

§ 1º O casamento é civil e gratuita a celebração.

§ 2º O casamento religioso tem efeito civil, nos termos da lei.

§ 3º Para efeito da proteção do Estado, é reconhecida a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento.

§ 4º Entende-se, também, como entidade familiar a comunidade formada por qualquer dos pais e seus descendentes.

§ 5º Os direitos e deveres referentes à sociedade conjugal são exercidos igualmente pelo homem e pela mulher.

A impenhorabilidade é o elemento fundamental do instituto do Bem de Família, sendo o bem resguardado contra execução por dívidas (em regra).

O STJ – Superior Tribunal de Justiça interpretou extensivamente a proteção da moradia e atingiu o imóvel onde reside pessoa solteira, separada ou viúva, conforme Súmula 364:

O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas“.

Na união entre pessoas do mesmo sexo também temos configurado uma entidade familiar. O Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça afastaram qualquer dispositivo que contrarie esse direito de união em decisões muito bem fundamentadas. Acesse aqui e leia


JURISPRUDENCIAS:

IMPENHORABILIDADE. Lei 8.009/90, DE 29.3.90. EXECUTADO SOLTEIRO QUE MORA SOZINHO. A Lei nº 8.009/90 destina-se a proteger, não o devedor, mas a sua família. Assim, a impenhorabilidade nela prevista abrange o imóvel residencial do casal ou da entidade familiar, não alcançando o devedor solteiro, que reside solitário. Recurso especial conhecido e provido parcialmente. (RESP 169239/SP, STJ, 4ª Turma, DJU de 19.03.2004, Rel. Min. Barros Monteiro)
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PROCESSUAL – EXECUÇÃO – IMPENHORABILIDADE – IMÓVEL – RESIDÊNCIA – DEVEDOR SOLTEIRO E SOLITÁRIO – Lei 8.009/90. A interpretação teleológica do art. 1º, da Lei 8.009/90, revela que a norma não se limita ao resguardo da família. Seu escopo definitivo é a proteção de um direito fundamental da pessoa humana: o direito à moradia. Se assim ocorre, não faz sentido proteger quem vive em grupo e abandonar o indivíduo que sofre o mais doloroso dos sentimentos: a solidão. É impenhorável, por efeito do preceito contido no art. 1º da Lei 8.009/90, o imóvel em que reside, sozinho, o devedor celibatário. (RESP 450989/RJ, STJ, 3ª Turma, DJ de 07.06.2004, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros)
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Tratando-se do único bem residencial do devedor, ainda que nele não tenha efetiva residência, pois mora em prédio alugado, mas dispondo de outros bens penhoráveis, é de ser aplicada ao caso a regra de impenhorabilidade da Lei 8.009/90. (STJ, 4ª Turma, RESP 144.119-SP, Rel. Min. Ruy Rosado, j. 18.12.97, DJU 30.03.98)
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Bem de família. Imóvel locado. Se o único bem residencial do casal ou da entidade familiar está locado, servindo como fonte de renda para a subsistência da família, que passa a morar em prédio alugado, nem por isso aquele bem perde a sua destinação mediata, que continua sendo a de garantia à moradia familiar. (STJ, 4ª Turma, RESP 98.958-DF, Rel. Min. Ruy Rosado, j. 19.11.96, DJ 16.12.96).
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PROCESSUAL CIVIL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. IMÓVEL QUE SERVE DE RESIDÊNCIA À FAMÍLIA.
1.É impenhorável, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o único imóvel de propriedade do devedor, ainda que esteja alugado, bem como o imóvel utilizado como residência da família, ainda que não seja o único bem de propriedade do devedor.
2. In casu, os recorridos lograram provar que o imóvel em questão serve de residência à família, consoante infere-se da sentença de primeiro grau, gerando a aplicação inafastável do disposto na Lei 8.009/90, revestindo-se de impenhorabilidade. 3. Recurso Especial desprovido.(STJ, 1ª Turma, RESP 574050/RS, DJU 31.05.2004, Rel. Min. Luiz Fux)
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Execução. Bem de família. Preclusão. Penhora de parte comercial do imóvel. Precedentes da Corte.
1. A Corte já assentou que indeferida a impenhorabilidade em decisão não atacada por recurso, sobre esta desce o manto da preclusão. 2. É possível a penhora da parte comercial do imóvel, guardadas as peculiaridades do caso, mesmo sem que haja matrículas diferentes.
3. Recurso especial conhecido e provido.(STJ, 3ª Turma, RESP 515122/RS, DJU 29.03.2004, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito)
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EXECUÇÃO – BEM NOMEADO À PENHORA PELO PRÓPRIO DEVEDOR – RENÚNCIA – IMPENHORABILIDADE – ARTIGO 649 DO CPC.
I – Os bens inalienáveis são absolutamente impenhoráveis e não podem ser nomeados à penhora pelo devedor, pelo fato de se encontrarem fora do comércio e, portanto, serem indisponíveis. Nas demais hipóteses do artigo 649 do Código de Processo Civil, o devedor perde o benefício se nomeou o bem à penhora ou deixou de alegar a impenhorabilidade na primeira oportunidade que teve para falar nos autos, ou nos embargos à execução, em razão do poder de dispor de seu patrimônio.
II – A exegese, todavia, não se aplica ao caso de penhora de bem de família (artigo 70 do Código Civil anterior e 1.715 do atual, e Lei 8.009/90), pois, na hipótese, a proteção legal não tem por alvo o devedor, mas a entidade familiar, que goza de amparo especial da Carta Magna.
III – Tratando-se de questão controvertida, a interposição dos recursos cabíveis por parte dos executados, com o objetivo de fazer prevalecer a tese que melhor atende aos seus interesses, não constitui ato atentatório à dignidade da justiça. Inaplicável, portanto, a multa imposta pelo acórdão recorrido com base no artigo 600 do Código de Processo Civil, Recurso especial parcialmente provido, apenas para excluir a multa imposta aos recorrentes.
(STJ, 3ª Turma, RESP 351932/SP, DJU 09.12.2003, Rel. p/Acórdão Min. Castro Filho)

O Superior Tribunal de Justiça não está inovando ou indo contra texto expresso da Constituição Federal de 1988, ao contrário. Vejamos o Art 6 da CF 1988, o chamado Piso Vital Mínimo (cláusulas imutáveis) para a pessoa se viver com dignidade:

São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

Na realidade o que há é um desalinhamento entre o Art. 6º, o Art. 226 da CF 1988 e a Lei 8.009/90, o qual foi corrigido pelo Sumula 364 do STJ.


Vamos ao texto da Lei 8.009/90:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Art. 2º Excluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

Parágrafo único. No caso de imóvel locado, a impenhorabilidade aplica-se aos bens móveis quitados que guarneçam a residência e que sejam de propriedade do locatário, observado o disposto neste artigo.

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I – em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;   (Revogado pela Lei Complementar nº 150, de 2015) – Estatuto das Empregadas Domésticas)

II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; (Redação dada pela Lei nº 13.144 de 2015)

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.


Como podemos observar o Bem de Família não pode ser invocado contra tudo e contra todos. Há limites e regras que devem ser observadas; algumas advindas da Lei 8.009/90 e outras da interpretação dessa Lei e da Constituição Federal de 1988.

Mencionamos um detalhe que pode fazer muita diferença numa locação. É a diferença entre Caução e Fiança que são 2 das formas de se garantir um contrato de locação.

Na garantia conhecida como Caução o Contrato efetivamente não estará garantido se o Caucionante tiver um único imóvel.

Na Fiança está por força do Art. 3º, inc. VII da Lei 8.009/90 e o fiador pode perder seu imóvel.

O Direito ao Bem de Família e por conseguinte a impenhorabilidade também pode ser invocada com eficácia:

1 – Se pessoa morar sozinha ou for solteira.

2 – Se a pessoa tendo um único imóvel, este estiver alugado e a renda for revertida para a família – Súmula 486 STJ.