Compras abaixo de 100 dólares postadas no exterior ficam isentas do imposto de importação se o destinatário for pessoa física.


compras-abaixo-de-100-dolares-ficam-isentas-do-imposto-de-importacaoA Turma Regional de Uniformização (TRU) dos Juizados Especiais Federais (JEFs) da 4ª Região uniformizou o entendimento de que a isenção do imposto de importação incidente sobre mercadoria postada por remessa internacional é de 100 dólares quando o destinatário for pessoa física, sem restrição quanto ao remetente.


Crime Tributário. Princípio da Insignificância. Aplicação e Absolvição. Jurisprudências.

Impostos. Tributos. Imposto de Renda, IOF, IPTU, IPVA, ICMS, PIS, PASEP, COFINS. Apenas alguns dos Tributos que os Brasileiros pagam.


Conforme o acórdão, a Portaria nº 156/99 do Ministério da Fazenda, e a Instrução Normativa nº 96/99 da Secretaria da Receita Federal, que tratam do regime de tributação simplificada, extrapolaram os limites do poder regulamentar ao limitar o valor de isenção a 50 dólares e exigir que o remetente e destinatário sejam pessoa física.

Segundo o relator do processo na TRU, juiz federal Antônio Fernando Shenkel do Amaral e Silva, “o estabelecimento da condição de o remetente ser pessoa física e a limitação da isenção a produtos de até 50 dólares não têm respaldo no Decreto-Lei nº 1.804/80, que regrou a tributação simplificada das remessas postais internacionais”.


Entrega com Hora Marcada. São Paulo. Fornecedores deverão estipular, no ato da contratação, a data e horário da entrega de bens e serviços


Compras em dólar

A questão foi levantada por uma moradora de Porto Alegre que teve sua mercadoria importada por correspondência, de valor inferior 100 dólares, tributada pela Receita Federal. Ela ajuizou ação na Justiça Federal de Porto Alegre contra a exigência do imposto.

A 10ª Vara Federal julgou a ação e manteve a tributação sobre os produtos que ultrapassavam a cota de 50 dólares. A autora recorreu e a 5ª Turma Recursal (TR) do Rio Grande do Sul manteve a sentença. Ela então ajuizou incidente de uniformização apontando precedentes da 3ª TR de Santa Catarina e da 1ª TR do Paraná, que adotam a tese de isenção para produtos de até 100 dólares.

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região, entendeu que a atuação da Receita Federal tributando valores inferiores a 100 dólares não têm respaldo no Decreto-Lei nº 1.804/80, o qual dispõe sobre a tributação simplificada das remessas postais internacionais.

Essa uniformização só tem validade para os Estados do Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul “atendidos” pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região.

Somente o STJ – Superior Tribunal de Justiça, através de súmulas vinculantes, pode uniformizar o entendimento em todo o país.

O consumidor que for tributado em encomendas internacionais abaixo de US$ 100 pode ter decisão igualmente favorável se ingressar com ação judicial.

IUJEF 5018217-72.2015.404.7100/TRF


Saiba como importar pelos correios:

http://escolaimportar.com.br/importa-facil-importar-correios/


Fonte:

http://www2.trf4.jus.br/trf4/

http://www2.trf4.jus.br/trf4/controlador.php?acao=noticia_visualizar&id_noticia=11975

https://tecnoblog.net


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Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.


contratoFoi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal nº. 13.097/2015 que, dentre muitas disposições e providências, tratou sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento do comprador.

Agora, quem compra e atrasa mais de 3 meses a prestação pode perder o imóvel em 15 dias.


Boletim de Ocorrência pela Internet (vários Estados): clique aqui.

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Antes dessa data exigia-se que o vendedor ingressasse com ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente.

Agora basta que o vendedor notifique o comprador pelo Cartório de Registro de Imóveis competente para purgar a mora com o prazo de 15 dias (pode ser judicialmente também, mas demora e custa bem mais caro).

Para que o vendedor possa fazer isso tem que ter:

1 – previsão expressa no contrato
2 – inadimplemento absoluto do comprador, ou seja que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias após a notificação do Cartório.

Entendendo a Dinâmica das Leis:

Lei 13.097/2015 alterou diversas leis (valendo agora a Lei alterada), e dentre elas o Decreto-Lei 745/1969 que trata especificamente do Art. 22 do Decreto-Lei 58/1937.
Sinceramente não entendo por que nossos legisladores fazem essa bagunça, dificultando em muito o entendimento de todos, inclusive dos juristas.
Art. 62. O art. 1º. do Decreto-Lei 745/1969, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei 58/1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

Pelas novas disposições o judiciário será um pouco desafogado, reduzindo o número de ações; mas também coloca o comprador em maior risco, já que em 15 dias depois da notificação, se ainda inadimplente, perde o imóvel.

Porém restará como sempre a questão da devolução dos valores. No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente.
E aqui temos um relativo problema. O art. 53 do CDC só se aplica quando há relação de consumo (Fornecedor de produtos ou Serviços x Consumidor), ou seja entre Imobiliárias e construtoras que estão ofertando imóveis (como seus produtos) e não apenas intermediando as vendas:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

RETENÇÃO DE VALORES PELAS CONSTRUTORAS

Assim, a jurisprudências dominante nos Tribunais é que as Construtoras podem reter até 20% do valor pago, normalmente os tribunais determinam 10%.
Mas as construtoras cobram até 1,2% do valor do imóvel a título de aluguel pelo tempo que o comprador morou em algo que não se tornou dele. Existem as multas, juros, correção monetária, Impostos, etc.
Na prática o Consumidor acaba não recebendo nada por conta do tempo.

Contudo, o STJ aprovou a Súmula 543

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418).

No contrato deve constar todas as possíveis deduções e suas fundamentações para não restar dúvida sobre a devolução dos valores que deve ser corrigida monetariamente e com os mesmos juros previstos a favor do vendedor.
A venda entre particulares rege-se pelo Código Civil e leis esparsas (inclusive o Decreto-Lei 58/1937).

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL 

No que diz respeito à devolução do imóvel, se não ocorrer de forma consensual, após o prazo de 15 dias da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador (que pode ser depositada em juízo, dependendo do caso), com os descontos que entenderem devidos, resta ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim (a entrega das chaves já foi realizada).
Ressalta-se que no caso das construtoras elas so entregam as chaves se o comprador estiver em dia com suas obrigações (o imóvel pode ser financiado).

Este Post foi adaptado pelo autor.

Veja alguns Sites
Cartilha da Construção Civil – Interessante e ajuda bastante

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Nota Fiscal Paulista – CPF na Nota.


SÃO PAULO – “Quer o CPF na nota?” A pergunta é cada vez mais comum aos consumidores paulistas, mas nem todos sabem exatamente o que responder ao ser questionado pelo caixa do estabelecimento. Afinal, qual a diferença em pedir uma nota fiscal com ou sem CPF? “Sei que com o número do CPF eu posso ganhar descontos ou até mesmo dinheiro, mas não sei onde e nem como eu faço isso”, afirma a professora Juliane Marques.

Apesar de a nota fiscal eletrônica, mais conhecida como Nota Fiscal Paulista, estar em vigor desde 1º de outubro de 2007, muitos paulistas – assim como a Juliane – não sabem como e nem por que participar. “Eu informo meu CPF todas as vezes que compro alguma coisa e até hoje não vi benefício real. Pergunto para os lojistas, mas ninguém me informa nada com clareza”, reclamou a arquiteta Cláudia Gonçalves.


Carteira de Identidade. Lei 12.037/09. DOCUMENTOS que servem como Identidade Civil – RG, CTPS, Passaporte, Carteira Profissional (OAB, CRC, CRM…), etc


A idéia é simples: para estimular os consumidores a exigirem a nota fiscal na hora da compra, o governo oferece créditos, que poderão ser usados de diversas formas – entre elas a redução no valor do IPVA, crédito em conta corrente, depósito em cartão de crédito ou mesmo transferir os créditos para outra pessoa.

O programa, que devolve 30% do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) pago pelos consumidores no Estado e sorteia prêmios, gerou de outubro a dezembro do ano passado R$ 770 mil em créditos para serem distribuídos. Nesse mesmo período, foram processados mais de 23,4 milhões de documentos fiscais com CPF ou CNPJ. De acordo com a Secretaria da Fazenda, o valor médio dos créditos por documento fiscal foi de R$ 1,50 e o maior crédito para pessoa física atingiu R$ 1.223,44.

Como participar

Ao realizar uma compra, o consumidor deve informar ao prestador de serviço o seu CPF ou CNPJ (em caso de empresa) e pedir a nota fiscal ou nota fiscal on line (documento emitido e armazenado eletronicamente no sistema da Secretaria da Fazenda.

Para que o consumidor tenha direito aos créditos, porém, ele deve, obrigatoriamente, cadastrar-se no site da Secretaria da Fazenda de São Paulo. Para isso, basta acessar o endereço eletrônico, clicar em “acesso ao programa” ao lado esquerdo da tela e preencher um pequeno questionário com o número de seu CPF, nome completo e CEP. O usuário deve ainda criar uma senha.

Pelo site, ele pode acompanhar os lançamentos feitos pelos lojistas – que têm até 10 dias para fazer essa transmissão, no caso de notas comuns – e verificar qual a situação de suas notas fiscais. O vendedor, que não registrar a compra no sistema da loja e emitir a nota fiscal ou gerar a nota fiscal on line no site da Secretaria da Fazenda, estará sujeito à multa de R$ 500 por documento não registrado.

Esta é a reclamação do publicitário Guilherme Pimenta. “Acho o programa muito bom, todos ganham. Nós, por termos uma parte do que gastamos de volta e o governo, porque diminui a sonegação. Só acho que deveria ser levado mais a sério. Eu tenho 60 comprovantes ficais que deveriam ter sido lançados pelos lojistas, no entanto, apenas 15 foram”, disse. “Fiz mais de 20 reclamações e sempre recebo a mesma resposta de que vão cuidar para que a loja regularize, mas até agora nada. Falta um acompanhamento mais sério”, completou.

Segundo informações da Secretaria da Fazenda, a fiscalização tem sido feita, mas, como o número de estabelecimentos que participam do programa supera 260 mil (veja lista aqui), o órgão pede aos consumidores que denunciem os locais que não estejam cumprindo a regra. O telefone para reclamar é o 0800 17 01 10

O valor a ser restituído depende de cada estabelecimento. A lei diz que 30% do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços (ICMS) recolhido pela empresa devem ser divididos entre todos os consumidores que compraram produtos naquela loja e cada um deverá receber o valor proporcional ao que gastou. Não existe um valor máximo ou mínimo a receber.

Após o recolhimento do ICMS relativo a um mês pelo comerciante, o consumidor receberá os créditos de impostos automaticamente.

Claro que você deve ter muitas dúvidas. Então acabe com elas (dúvidas) clicando aqui

Assista ao Vídeo sobre Nota Fiscal Paulista

Fonte: Site Ultimo Segundo – Gregório Russo, repórter – Adaptado pelo Autor do Post.


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Veículos mais poluidores. Anfavea contesta. Ministério do Meio Ambiente divulga lista.


poluição-do-carro-6498770Em resposta à divulgação do ranking dos veículos mais poluidores do Brasil, realizada pelo Ministério do Meio Ambiente, a Associação Nacional dos Fabricantes de Veículos Automotores (Anfavea) divulgou em seu site oficial os dados de índice de poluição dos veículos fornecidos pelas montadoras.

A associação explica que os valores de emissões informados nas tabelas são os da homologação, pelo Ibama, dos veículos leves em comercialização no Brasil, e consideram a deterioração de 80 km quilômetros de uso, conforme fatores estabelecidos pelo Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama).

Veja os dados de poluição dos carros de cada montadora
Agrale Fiat Ford
GM/Chevrolet Honda Hyundai
Iveco Mercedes-Benz Mitsubishi
Nissan Peugeot Citroën Renault
Scania Toyota Volkswagen
VW Caminhões Volvo

Fonte: Anfavea

Em nota, a Anfavea diz que a publicação dos valores de emissões tem caráter informativo e recomenda não comparar os modelos de veículos, “tendo em conta a complexa ponderação dos gases de escapamento emitidos pelos veículos e os fatores de deterioração utilizados na homologação”. A instituição que representa os fabricantes repudia a versão de que o uso do etanol pelos motores flex provoca uma poluição maior do que o uso de gasolina.

“No caso do dióxido de carbono CO2, um dos gases de efeito estufa, o uso de etanol combustível reduz seu efeito na natureza, uma vez que o ciclo da lavoura canavieira no Brasil compensam a emissão desse gás”, afirma a Anfavea.

Na semana passada, o Ministério do Meio Ambiente divulgou um ranking de poluição dos carros segundo os critérios adotados pelo Programa de Controle de Poluição do Ar por Veículos Automotores – Proconve/Ibama. A lista que o Ministério do Meio Ambiente divulgou, segundo a Anfavea, reuniu 250 modelos com motores a álcool e gasolina e compara seus níveis de emissões de CO², óxido de nitrogênio, monóxido de carbono e hidrocarbonetos, esses últimos responsáveis por 99% da poluição veicular. Cada modelo recebe a chamada “Nota Verde” em uma escala de 0 a 10. O cálculo da Nota Verde envolve a média das emissões de três gases poluentes (monóxido de carbono, hidrocarbonetos e óxidos de nitrogênio), medidos em testes de produção e comparados aos valores máximos de emissões permitidos em legislação específica do Proconve.

Na compilação dos dados feita pelo Instituto de Energia e Meio Ambiente (Iema), com base em informações da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb), na média, ao verificar a emissão da frota de 2008, os carros flex que usam álcool emitiram mais monóxido de carbono (0,71 grama por quilômetro) do que os que utilizam gasolina (0,51 grama por quilômetro). Em relação aos aldeídos, que ajudam na formação do ozônio – principal preocupação em áreas urbanas como São Paulo -, os carros a álcool em geral emitiram quase oito vezes mais.

Em resposta, a Anfavea afirmou que os modelos flex representam quase 90% das vendas de veículos novos, e que a realização dos testes de emissão dentro da linha de produção pode distorcer os resultados. “O veículo ainda não foi amaciado, o que gera alta dispersão dos resultados; a média de emissão, em consequência, é mais alta, quando comparada ao veículo homologado e em campo”, diz nota da entidade. A insituição criticou os critérios do Ministério do Meio Ambiente em realizar testes em veículos pesados de uma mesma “família” de carros e atribuir o resultado a todos os modelos desta linha.

Site dos Detrans com Telefone

Entrega com Hora Marcada. São Paulo. Fornecedores deverão estipular, no ato da contratação, a data e horário da entrega de bens e serviços cumprindo nos turnos da manhã, tarde ou noite.


Regras da entrega

A lei fixa três turnos de entrega: da manhã, das 7 às 12 horas; da tarde, das 12 às 18 horas; e da noite, das 18 às 23 horas. Cabe à empresa decidir em que turno será feita a entrega.

“Vale o bom senso”, diz o diretor do Procon-SP. “A flexibilidade passará a ser um critério na decisão de compra.” As taxas cobradas por algumas lojas para entrega no horário escolhido pelo consumidor passam a ser consideradas abusivas.


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O diretor do Procon-SP recomenda atenção às leis municipais para circulação de caminhões e descarga de mercadoria, bem como às regras internas de condomínios residenciais. “Na capital, por exemplo, há uma restrição à circulação de caminhões durante o dia”, diz.

Em caso de atraso, recomenda-se que o cliente entre em contato com o fornecedor para saber o motivo da demora e negociar uma solução. Caso não haja acordo, o consumidor deve registrar uma reclamação no Procon, ou pelo telefone 151 ou pessoalmente nos postos de atendimento da entidade.

José Serra classificou como “absurda” a possibilidade de as lojas aumentarem taxas de entrega por conta da lei. “É uma questão de organização e respeito ao consumidor, não de custo”, afirmou no Palácio dos Bandeirantes

A empresa será punida de acordo com o Código de Defesa do Consumidor. A multa varia de R$ 212 a R$ 3,2 milhões, de acordo com o porte da companhia e com a gravidade da infração, explicou o diretor do Procon-SP, Roberto Pfeiffer.

A Lei 13.747/09 disciplina, especialmente, a entrega de produtos como eletrodomésticos, móveis e materiais de construção e de serviços como manutenção, conserto e instalação.

Caso o consumidor não receba a compra em casa no período combinado, deve acionar a Fundação Procon-SP.

O governador paulista comemorou a nova lei: “É um transtorno muito grande para os consumidores comprar algo sem horário definido de entrega. Você é obrigado a ficar em casa esperando.”


Lei 13.747/09

Artigo 1º – Ficam os fornecedores de bens e serviços localizados no Estado obrigados a fixar data e turno para realização dos serviços ou entrega dos produtos aos consumidores.

Artigo 2º – Os fornecedores de bens e serviços deverão estipular, no ato da contratação, o cumprimento das suas obrigações nos turnos da manhã, tarde ou noite, em conformidade com os seguintes horários:

I – turno da manhã: compreende o período entre 7h00 e 12h00 (sete e doze horas);

II – turno da tarde: compreende o período entre 12h00 e 18h00 (doze e dezoito horas);

III – turno da noite: compreende o período entre 18h00 e 23h00 (dezoito e vinte e três horas).

Parágrafo único – vetado.

Artigo 3º e 4º, vetado:

Artigo 5º – O Poder Executivo regulamentará a presente lei.

Artigo 6º – Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

Palácio dos Bandeirantes, aos 7 de outubro de 2009.

José Serra


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Impeachment. Dilma Rousseff. Processo de Perda de Mandato do Presidente da República, Governador, Prefeito, ou Ministro de Estado. Lei 1079 de 1950.

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INQUILINATO e LOCAÇÃO. O Superior Tribunal de Justiça publicou Matéria Especial sobre Locação, Locador e Locatário.


LocaçãoLocador e locatário: uma mina de desentendimentos judiciais
Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em seguida vem Goiás, com 21,43% e São Paulo com 20,02%. Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores de aluguel.


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O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).

As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG).


O despejo necessário

Não se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instâncias superiores. Conforme o STJ, ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP).

A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo período de inadimplência não descaracateriza a relação contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”.

Uma execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar de imóveis residênciais.

Separação transfere ao cônjuge responsabilidades do imóvel

O contrato de locação não tem o rigor do contrato de venda – a pessoa casada não precisa de autorização do cônjuge para locar o imóvel que lhe pertence, salvo se for um contrato de locação por prazo superior a dez anos. Nos casos de separação de fato, segundo o STJ, o contrato de locação se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso, a notificação ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a substituição do fiador ou de qualquer das garantias previstas em lei.

As locações destinadas aos comerciantes têm tratamento especial pela Lei do Inquilinato. Esses têm direito à renovação assegurada por igual prazo desde que o contrato seja por período determinado, o locatário esteja explorando seu comércio ou indústria no ramo há três anos e o prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos. O STJ tem admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locação e do exercício da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o direito à renovação da locação às relações jurídicas levadas a efeito por sociedades simples.

O inquilino não pode devolver o imóvel antes do tempo previsto pelo contrato, a não ser que pague uma multa. Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imóvel antes do prazo previsto só é possível em um caso: quando a pedido do empregador para prestar serviços em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso ocorre tanto na iniciativa pública quanto na privada. O empregador também tem suas restrições para pedir o imóvel antes do prazo. A retomada do imóvel, por exemplo, para uso próprio de seu dono, e constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador (Resp 63423/SP). É considerado um ato de deslealdade com o inquilino.


Fiança assusta; e com razão

Um contrato de locação geralmente é assinado mediante o oferecimento de garantias pelos locatários. “A mais comum delas ainda é a fiança bancária”, assegura o diretor jurídico de uma empresa especializada no ramo imobiliário de São Paulo, José Luiz de Magalhães Barros, classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campeã de demandas judiciais. “Geralmente quem dá a fiança mesmo é parente: pai, mãe, irmão ou até mesmo um amigo”, assegura ele. É um assunto tão sério que permite até a penhora do único bem de família, conforme inúmeros julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de família é impenhorável conforme o Código Civil, sendo essa uma exceção.

O fiador pode se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um distrato ou pela propositura de uma ação declaratória, mas seus efeitos se estendem até 60 dias após a notificação do credor. Segundo o STJ, não é possível desonerar o fiador por simples notificação, pois a lei traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A comprovação de que o locador e o locatário aumentaram o valor do aluguel sem a anuência do fiador, por exemplo, não autoriza a exoneração, de acordo com a Corte Superior, mas tão somente a exclusão do valor excedente, permanecendo os fiadores responsáveis apenas pelo valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP).

Diante das inúmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Súmula 214, segundo a qual: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria, proferiu uma decisão importante, segundo a qual essa súmula não se aplica aos casos de prorrogação de contrato, mas apenas aos casos de aditamento sem anuência do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema fiança, o STJ assinala ainda que é nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador (Resp 797853/SP).


Caução como solução
Outra modalidade de garantia prevista nos contratos de imóveis é o seguro-locatício, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do constrangimento de pedir favor a um fiador. “O inconveniente é que é mais caro para o locatário”, como afirma o advogado especialista na área de locação de imóveis, Otavio Américo Medeiros, que atua no ramo imobiliário em Brasília há mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma apólice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietário receba os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ação de despejo. Otávio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do Inquilinato e que ganhou fôlego nos contratos de locação nos últimos anos é a caução, mais viável para o inquilino.

A caução deve ser de até três vezes o valor do aluguel e é atualizada pela caderneta de poupança. José Luiz de Magalhães Barros, entretanto, adverte que essa modalidade é recusada por muitos proprietários, pois a segurança é muito pequena. “Uma ação de despejo dura de seis meses a um ano para ser julgada”, assinala. “Durante esse período, o locador fica a descoberto”. Daí a razão da preferência pela modalidade fiança. Sua nulidade só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu ou por seus respectivos herdeiros, sendo inadmissível sua arguição pelo próprio fiador. (Resp 946626/RS).

A Quinta Turma tem decisão que afeta diretamente às sociedades, segundo a qual fiador que se retira da sociedade afiançada pode solicitar exoneração da garantia. Os fiadores prestaram fiança num contrato de locação porque integravam o quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto, se houver a transferência da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a ter novos sócios, não pode a fiança subsistir (Ag 788469/SP).


Proprietário responde pelo IPTU

Locatários e locadores muitas vezes se desentendem por não conhecerem seus direitos e deveres. A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei n.º 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de “urbano” envolve tudo que é destinado à moradia, ao comércio e à indústria. “O importante no caso é a destinação econômica e não a localização”, assinala o Tribunal. Se um imóvel estiver destinado à pecuária, à agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imóveis da União, estados e municípios, que são regulados por leis específicas. Reiteradas decisões do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos de locação em espaços de shopping center, a despeito de inúmeros pedidos para sua não aplicação. (Resp 331365/MG).

Entre os deveres do dono do imóvel, está o de pagar imposto e taxas, como o IPTU, por exemplo, alvo de inúmeras controvérsias na Justiça e, que, segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo disposição em contrário que repasse a responsabilidade para o locatário. Decisão da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que não se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imóvel cabe também pagar as despesas extraordinárias (taxa extra) de condomínio e fornecer recibos pelos valores recebidos a título de aluguel. Também cabe ao locador pagar por despesas de decoração ou paisagismo no exterior nas partes de uso comum, segurança e incêndio.

O locatário, por sua vez, não pode modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de cobrança e encargos de multas relativos ao imóvel que receber na residência por ele alugada. Também deve pagar a administração ordinária de condomínio, assim como utilizar o imóvel somente para o fim a que se destina. Entre as principais obrigações do locatário, entretanto, estão pagar pontualmente o aluguel e restituir o imóvel no estado em que recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietário.


Cuidar do imóvel pode gerar indenização

Se fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imóvel, às vezes, o locatário pode ser indenizado. “Se forem modificações necessárias, como o reforço de um prédio, ainda que não autorizado, o proprietário tem o dever de indenizar o inquilino”, como explica a professora Maria Helena Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria útil, como a que gera conforto, a exemplo de um sanitário mais moderno, só será indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma benfeitoria de luxo, como uma quadra de tênis ou um adorno, o inquilino não será indenizado. As que são indenizáveis permitem a chamada “retenção” ou o direito de permanecer no imóvel numa eventual ação de despejo.

O locatário só deve observar se não renunciou no contrato de locação o direito de retenção. No julgamento de um recurso, o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (Resp 276153/GO).

Nesse recurso, um posto de gasolina reclamava indenização pelos investimentos feitos que, em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por uma cláusula considerada pela Justiça legítima. Segundo a Lei do Inquilinato, a retenção por benfeitorias deve ser deduzida na contestação ao pedido da ação de despejo.

O STJ também decidiu, em um outro recurso, que nem o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para desclassificar a cláusula que impossibilita a retenção. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decisões, o STJ reafirma o posicionamento que não cabe aplicação do CDC em contratos de locação de imóveis. “Daí a importância de se ter alguns cuidados quando se busca fazer um contrato de locação de imóveis”, assegura Otávio Américo. Um primeiro cuidado, segundo ele, é buscar uma imobiliária confiável, já que a relação entre locador e locatário acaba se desgastando muito com o tempo. Outro cuidado é buscar o conselho de corretores de imóveis, para verificar a idoneidade da imobiliária com a qual se está negociando.

Mas nem as imobiliárias estão livres de ações judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenização por dano moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paraná, em que uma academia de ginástica acabou tendo prejuízo com parte do imóvel que desabou por conta de uma chuva. Sucessivas cobranças da imobiliária feitas de forma desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenização de R$ 6 mil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranças constrangeram a locatária perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaçado de ter o nome incluído nos serviços de proteção ao crédito. “As atitudes não podem ser imputadas somente ao dono do imóvel,” assinalou a ministra. “Estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade não pode ser afastada”, ressaltou.(Resp 864794/PR).

Coordenadoria de Editoria e Imprensa


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