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Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.

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contratoFoi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal nº. 13.097/2015 que, dentre muitas disposições e providências, tratou sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento do comprador.

Agora, quem compra e atrasa mais de 3 meses a prestação pode perder o imóvel em 15 dias.

Boletim de Ocorrência pela Internet (vários Estados): clique aqui.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Antes dessa data exigia-se que o vendedor ingressasse com ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente.

Agora basta que o vendedor notifique o comprador pelo Cartório de Registro de Imóveis competente para purgar a mora com o prazo de 15 dias (pode ser judicialmente também, mas demora e custa bem mais caro).

Para que o vendedor possa fazer isso tem que ter:

1 – previsão expressa no contrato
2 – inadimplemento absoluto do comprador, ou seja que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias após a notificação do Cartório.

Entendendo a Dinâmica das Leis:

A Lei 13.097/2015 alterou diversas leis (valendo agora a Lei alterada), e dentre elas o Decreto-Lei 745/1969 que trata especificamente do Art. 22 do Decreto-Lei 58/1937.
Sinceramente não entendo por que nossos legisladores fazem essa bagunça, dificultando em muito o entendimento de todos, inclusive dos juristas.
Art. 62. O art. 1º. do Decreto-Lei 745/1969, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei 58/1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

Pelas novas disposições o judiciário será um pouco desafogado, reduzindo o número de ações; mas também coloca o comprador em maior risco, já que em 15 dias depois da notificação, se ainda inadimplente, perde o imóvel.

Porém restará como sempre a questão da devolução dos valores. No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente.
E aqui temos um relativo problema. O art. 53 do CDC só se aplica quando há relação de consumo (Fornecedor de produtos ou Serviços x Consumidor), ou seja entre Imobiliárias e construtoras que estão ofertando imóveis (como seus produtos) e não apenas intermediando as vendas:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

RETENÇÃO DE VALORES PELAS CONSTRUTORAS

Assim, a jurisprudências dominante nos Tribunais é que as Construtoras podem reter até 20% do valor pago, normalmente os tribunais determinam 10%.
Mas as construtoras cobram até 1,2% do valor do imóvel a título de aluguel pelo tempo que o comprador morou em algo que não se tornou dele. Existem as multas, juros, correção monetária, Impostos, etc.
Na prática o Consumidor acaba não recebendo nada por conta do tempo.

Contudo, o STJ aprovou a Súmula 543

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418).

No contrato deve constar todas as possíveis deduções e suas fundamentações para não restar dúvida sobre a devolução dos valores que deve ser corrigida monetariamente e com os mesmos juros previstos a favor do vendedor.
A venda entre particulares rege-se pelo Código Civil e leis esparsas (inclusive o Decreto-Lei 58/1937).

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL 

No que diz respeito à devolução do imóvel, se não ocorrer de forma consensual, após o prazo de 15 dias da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador (que pode ser depositada em juízo, dependendo do caso), com os descontos que entenderem devidos, resta ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim (a entrega das chaves já foi realizada).
Ressalta-se que no caso das construtoras elas so entregam as chaves se o comprador estiver em dia com suas obrigações (o imóvel pode ser financiado).
Este Post foi adaptado pelo autor.
Veja alguns Sites
Cartilha da Construção Civil – Interessante e ajuda bastante

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consorcio

Consórcio – ABAC

Até fevereiro de 2009 só era permitido fazer consórcio de veículos, imóveis, televisores. Hoje em dia, é possível comprar praticamente tudo por meio de consórcios – veículos, imóveis, eletrodomésticos, decoração, cursos de graduação e pós-graduação, blindagem de carros, cirurgia plástica, etc. Como todo consórcio, longo, requer planejamento e pode haver problemas. Não raro o Poder Judiciário é acionado e intervém e muitos dos casos chegam ao STJ – Superior Tribunal de Justiça.

Em 2008 chegou ao STJ, conhecido também como Tribunal da Cidadania, 518 processos sobre consórcios, o equivalente a um aumento de 380% em relação a 2007. No ano de 2000 foram 108 processos. Atualmente, tramitam no STJ 641 processos sobre o tema.

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De acordo com a Abac – Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios, 3,6 milhões de brasileiros participavam de consórcios em março de 2009, um aumento de 12% se comparado ao 1º trimestre de 2008.

Desde fevereiro de 2009, está em vigor a Lei 11.795/08, que mudou as regras do sistema nacional de consórcios, desse modo todos os julgamentos anteriores, todas as jurisprudências foram proferidos e formadas com base na lei antiga. Portanto, salvo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor os precedentes do STJ dizem respeito aos contratos anteriores à nova lei.

Nesse sentido, resta questionar se em caso de conflito entre os dispositivos e / ou princípios do CDC – Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/90 e a nova Lei 11.795/08 o que prevalecerá? A LICC – Lei de Introdução ao Código Civil é clara ao dispor que lei específica se sobrepõe à geral, ainda mais quando essa lei específica advém posteriormente, como acontece entre a Lei 11.795/08 e a Lei 8.078/90. No entanto, o CDC também é lei específica e não pode ser descartada, pois existe relação de consumo entre Consórcio e Consorciado.

Assim, parece-nos, salvo melhor juízo – o que nos reservamos, que devemos aplicar a lei mais nova e no que não conflitar, aplicaremos o CDC que é bem mais abrangente (parece o mesmo caso em relação aos planos de saúde), porém com algumas ressalvas, por exemplo, quando houver excesso de onerosidade.

Lei nova, regra nova. Atenção à Data da Última Assembléia.

O consórcio parece ser uma “economia” mensal programada que depende de um índice de adimplência alto, lembrando que existe a Taxa de Administração. O valor pago pelo consorciado forma um patrimônio que garante as cartas de crédito; e por isso, o não pagamento e a desistência por parte do consumidor são tratadas com muito zelo pelo Poder Judiciário.

O STJ sempre reconheceu que deve haver devolução das parcelas pagas pelo excluído ou desistente sob pena de enriquecimento ilícito ou sem causa do grupo ou da administradora. No Tribunal há vários julgamentos determinando a devolução em 30 dias após o encerramento do grupo; e somente após esse fato passam a incidir juros de mora (a correção monetária sempre incide desde o desembolso), caso a administradora não efetue o pagamento. Esse posicionamento foi aplicado pela 3ª Turma a um recurso interposto por uma administradora de consórcios de Goiás. O consumidor desistiu da compra de um trator e entrou com ação solicitando restituição imediata das parcelas pagas, o que foi atendido pelo TJ-GO – Tribunal de Justiça de Goiás; contudo, no STJ o entendimento foi reformado (REsp 1.087.601).

Lista dos Principais Fóruns para Ações Cíveis, Criminais e de Família e Trabalhista com Endereço e Telefone.

Notem que mesmo que a justiça determine o pagamento imediato o direito de ampla defesa, quando exercido (e os Consórcios sempre o fazem com muita eficiência), acabava por funcionar como escudo, ocorrendo, até, o término do grupo sem o consumidor ver um centavo do que pagou.

Em outro caso, um pouco diferente a mesma 3ª Turma manteve a decisão do TJ-RS – Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que condenou uma administradora de consórcios e uma concessionária de veículos a restituir diferenças entre os valores dos fretes pagos às transportadoras e os valores dos fretes efetivamente cobrados dos consumidores adquirentes de veículos novos (REsp 761.114).

Agora com a nova lei “está sacramentado” que o Consumidor que pagou todas as prestações e não retirou o bem, só receberá esses valores de volta após 60 (sessenta) dias, contados da data da realização da última assembléia de contemplação do grupo de consórcio. Então, fique de olho na data da ultima contemplação.

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Mas não é só, o encerramento do grupo deve ocorrer no máximo em 120 dias, também contado da data da realização da última assembléia de contemplação do grupo de consórcio, acrescido de mais 30 dias. Explicando melhor, o grupo se encerra em 210 dias da realização da última assembléia. É nesse momento que os excluídos e desistentes podem buscar seus haveres, abatida a multa contratual por quebra de contrato se houver.

Nesse sentido, a lei parece confusa. Salvo melhor juízo a multa é de 50% no mínimo (art. 28 da Lei 11.795/08), o que configura para nós, excesso de onerosidade (ilegalidade).

Os prazos acima podem ser reduzidos em até 59 dias, dependendo da data da comunicação da administradora (59 dias e não 60 pois a Administradora tem que ter 1 dia para enviar a comunicação, correto!)

Após esse prazo de 210 dias da realização da última assembléia, o consorciado tem 5 anos para solicitar administrativamente ou judicialmente a devolução dos valores que pagou.

Os recursos não levantados, bem como os decorrentes de cobrança judicial deverão ser distribuídos aos consorciados. Por isso fique atento às ações de cobrança que o consórcio promove. Aqui ainda existe uma questão processual, pois nessas circunstâncias o consorciado torna-se interessado na ação e talvez possa intervir como substituto processual ou terceiro interessado. É uma questão a ser avaliada.

Taxa de administração (é a remuneração do Consórcio ou Administradora).  SAIBA TUDO ACESSANDO NOSSO POST.

Não há juros embutidos nas parcelas de consórcios, mas o consumidor, além do valor correspondente ao bem, pagará mensalmente uma taxa pela gestão e administração do grupo.

Em novembro de 2008 a 2ª Seção definiu que a taxa de administração de consórcio pode ser livremente pactuada entre as partes, nos termos fixados pelo BC – Banco Central. O BC é a autoridade competente para tratar dos assuntos relativos aos consórcios, atuando como órgão normatizador e fiscalizador. A Seção, por unanimidade, pacificou o entendimento sobre a matéria, afastando a aplicação do Decreto 70.951/72 em decorrência da Lei 8.177/91, que transferiu a competência para o Bacen. Referida lei revogou os dispositivos do decreto no que diz respeito a limites das taxas de administração (REsp 927.379).

Ou seja, a concorrência se estabelece pela cobrança dessas Taxas. Parece salutar, pois quanto mais concorrência mais o preço (no caso a Taxa) cai.

Para a Seção, entretanto, o valor da taxa de administração não está isenta da apreciação do Judiciário. A análise deve ser feita caso a caso, verificando se há abuso contra os consorciados, excesso de onerosidade ou prática comercial proibida. Ou seja, as ações no judiciário podem aumentar, o que pensamos que ocorrerá inicialmente e depois recuará.

Dano moral

Quem não pagar, ou seja ficar inadimplente pode ter que lidar com uma ação de busca e apreensão e / ou cobrança das prestações devidas (e gastar com advogado), caso o bem já tenha sido entregue ao consorciado.

Advogado Gratuito – Em que condições o Estado fornece ao Cidadão um Advogado Gratuito

No entanto, a recíproca é verdadeira. Se houver abuso ou algum engano (desde que exista dano)  por parte da administradora, o consumidor tem subsídios para propor ação indenizatória por dano moral. O STJ como em todas as hipóteses de revisão do valor fixado pelo dano no Tribunal Estadual, os ministros analisam se a quantia é irrisória ou exagerada.

Em 2005, a 3ª Turma manteve o valor da indenização a ser paga a um Consumidor do Rio Grande do Sul. A questão começou a ser discutida na Justiça de 1º grau por uma ação indenizatória por danos morais. O consorciado após ter quitado a última prestação teve seu veículo apreendido por engano da administradora que afirmou estar em aberto. No TJ-RS foi fixada indenização correspondente a 20 salários mínimos. Ao decidir a questão o STJ considerou como de praxe a capacidade econômica das partes envolvidas, a extensão do dano e o caráter preventivo da condenação para evitar reiteração da ocorrência, e obviamente não exorbitou os valores aplicados em casos semelhantes (Ag 580.856).

Uma outra questão que chegou ao STJ tratou da abrangência da decisão do TJ-RJ – Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em Ação Civil Pública. O Tribunal Estadual exorbitando sua competência territorial restrita ao Estado do Rio de Janeiro condenou a administradora a restituir em dobro (conforme CDC – Código de Defesa do Consumidor) os valores indevidamente cobrados e pagos pelos consorciados em todo o país que haviam tido as prestações das cotas contempladas aumentadas pois o veículo descrito no contrato saiu de linha, tendo sido substituído por um novo modelo cujo valor era maior. A administradora recorreu ao STJ e a 3ª Turma manteve a decisão (como realmente tem de ser) restrita aos limites estaduais do Rio de Janeiro (a Administradora deseja limitar à comarca do Rio de Janeiro) –  (REsp 944.464).

Consulte também o REsp 1.032.952/SP

Fiquem atentos!

Abraços.

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