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Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

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Este artigo é um pouco técnico, mas vale a pena tomar conhecimento de seu conteúdo.

Poucos brasileiros sabem que o contrato de compra e venda de imóvel chama-se escritura e que para surtir todos os efeitos jurídicos, em especial, o de ser realmente dono do imóvel, é necessário levar a escritura até o Cartório de Registro de Imóvel e registrá-la.

Já temos um post que trata desse assunto (Registro de Imóvel):

Só é Dono de Imóvel quem Registra a Escritura de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóvel

Fazendo isso vamos nos deparar (mais cedo ou mais tarde) com a Cobrança do ITBI – Imposto Transmissão de Bens Imóveis. Um imposto municipal que cobra um percentual sobre o valor negociado no imóvel e que deve ser pago na transferência do bem, ou seja no momento em que se vai registrar a escritura.

Saiba um pouco mais sobre o ITBI clicando aqui

Impostos: IPTU, ITBI, IR, IPVA, ISS, ICMS

Acontece que o Município de São Paulo, assim como outros cobra esse valor a partir de 10 dias da data do contrato de compra e venda (isso pode ser visto no site da Prefeitura de São Paulo, por exemplo).

E o artigo, bem embasado nos informa que essa cobrança é ilegal e Inconstitucional, tendo várias decisões judiciais considerando essa cobrança ilegal / abusiva e até Inconstitucional.

Vamos ao Artigo Publicado pela colega:

Tributário nos Bastidores

6304879_xxlA Constituição Federal estabelece no seu artigo 156, II:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…)

 II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

 Por outro lado, dispõe o artigo 35 do Código Tributário Nacional:

“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil”.

 Como se vê, a Constituição Federal e o CTN estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissãointer vivos de bens imóveis, por ato oneroso.

Ocorre que existem diversas…

Ver o post original 874 mais palavras

Bem de Família. Lei 8.009/90. Único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.

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Bem-impenhorávelO instituto jurídico do bem de família objetiva proteger a família garantindo uma forma de habitação ao proprietário do imóvel e seus familiares que lá residem (regra geral). O bem de família é um direito não se confundindo com a residência (imóvel) sobre o qual incide.

Esse direito, como o conhecemos hoje, surgiu em 1836 através da Constituição da República do Texas, recém separado do México. Há indícios rudimentares desse instituto na época do direito romano também.

Importante dizer que se trata Bem de família Legal ou Obrigatório (Lei 8.009/90) em contrapartida do Bem de família voluntário ou convencional (artigos 1.711 a 1.722 do Cód. Civil).

Exercitando esse direito o imóvel onde a família se instala (tem sua residência) se torna impenhorável e inalienável, “enquanto forem vivos os cônjuges e até que os filhos completem sua maioridade” (há muitas controvérsias sobre essa afirmação entre as aspas; explicaremos mais a frente).

Uma das questões bem discutidas mas já também razoavelmente bem delineadas diz respeito ao Significado de Família. Seria uma única pessoa? Duas? Tem que ser parentes? Em que grau de parentesco.

Diz nossa Constituição Federal em seu Artigo 226:

Art. 226. A família, base da sociedade, tem especial proteção do Estado.

§ 1º O casamento é civil e gratuita a celebração.

§ 2º O casamento religioso tem efeito civil, nos termos da lei.

§ 3º Para efeito da proteção do Estado, é reconhecida a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento.

§ 4º Entende-se, também, como entidade familiar a comunidade formada por qualquer dos pais e seus descendentes.

§ 5º Os direitos e deveres referentes à sociedade conjugal são exercidos igualmente pelo homem e pela mulher.

A impenhorabilidade é o elemento fundamental do instituto do Bem de Família, sendo o bem resguardado contra execução por dívidas (em regra).

O STJ – Superior Tribunal de Justiça interpretou extensivamente a proteção da moradia e atingiu o imóvel onde reside pessoa solteira, separada ou viúva, conforme Súmula 364:

“O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas“.

Na união entre pessoas do mesmo sexo também temos configurado uma entidade familiar. O Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça afastaram qualquer dispositivo que contrarie esse direito de união em decisões muito bem fundamentadas. Acesse aqui e leia

JURISPRUDENCIAS:

IMPENHORABILIDADE. Lei 8.009/90, DE 29.3.90. EXECUTADO SOLTEIRO QUE MORA SOZINHO. A Lei nº 8.009/90 destina-se a proteger, não o devedor, mas a sua família. Assim, a impenhorabilidade nela prevista abrange o imóvel residencial do casal ou da entidade familiar, não alcançando o devedor solteiro, que reside solitário. Recurso especial conhecido e provido parcialmente. (RESP 169239/SP, STJ, 4ª Turma, DJU de 19.03.2004, Rel. Min. Barros Monteiro)
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PROCESSUAL – EXECUÇÃO – IMPENHORABILIDADE – IMÓVEL – RESIDÊNCIA – DEVEDOR SOLTEIRO E SOLITÁRIO – Lei 8.009/90. A interpretação teleológica do art. 1º, da Lei 8.009/90, revela que a norma não se limita ao resguardo da família. Seu escopo definitivo é a proteção de um direito fundamental da pessoa humana: o direito à moradia. Se assim ocorre, não faz sentido proteger quem vive em grupo e abandonar o indivíduo que sofre o mais doloroso dos sentimentos: a solidão. É impenhorável, por efeito do preceito contido no art. 1º da Lei 8.009/90, o imóvel em que reside, sozinho, o devedor celibatário. (RESP 450989/RJ, STJ, 3ª Turma, DJ de 07.06.2004, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros)
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Tratando-se do único bem residencial do devedor, ainda que nele não tenha efetiva residência, pois mora em prédio alugado, mas dispondo de outros bens penhoráveis, é de ser aplicada ao caso a regra de impenhorabilidade da Lei 8.009/90. (STJ, 4ª Turma, RESP 144.119-SP, Rel. Min. Ruy Rosado, j. 18.12.97, DJU 30.03.98)
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Bem de família. Imóvel locado. Se o único bem residencial do casal ou da entidade familiar está locado, servindo como fonte de renda para a subsistência da família, que passa a morar em prédio alugado, nem por isso aquele bem perde a sua destinação mediata, que continua sendo a de garantia à moradia familiar. (STJ, 4ª Turma, RESP 98.958-DF, Rel. Min. Ruy Rosado, j. 19.11.96, DJ 16.12.96).
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PROCESSUAL CIVIL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. IMÓVEL QUE SERVE DE RESIDÊNCIA À FAMÍLIA.
1.É impenhorável, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o único imóvel de propriedade do devedor, ainda que esteja alugado, bem como o imóvel utilizado como residência da família, ainda que não seja o único bem de propriedade do devedor.
2. In casu, os recorridos lograram provar que o imóvel em questão serve de residência à família, consoante infere-se da sentença de primeiro grau, gerando a aplicação inafastável do disposto na Lei 8.009/90, revestindo-se de impenhorabilidade. 3. Recurso Especial desprovido.(STJ, 1ª Turma, RESP 574050/RS, DJU 31.05.2004, Rel. Min. Luiz Fux)
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Execução. Bem de família. Preclusão. Penhora de parte comercial do imóvel. Precedentes da Corte.
1. A Corte já assentou que indeferida a impenhorabilidade em decisão não atacada por recurso, sobre esta desce o manto da preclusão. 2. É possível a penhora da parte comercial do imóvel, guardadas as peculiaridades do caso, mesmo sem que haja matrículas diferentes.
3. Recurso especial conhecido e provido.(STJ, 3ª Turma, RESP 515122/RS, DJU 29.03.2004, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito)
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EXECUÇÃO – BEM NOMEADO À PENHORA PELO PRÓPRIO DEVEDOR – RENÚNCIA – IMPENHORABILIDADE – ARTIGO 649 DO CPC.
I – Os bens inalienáveis são absolutamente impenhoráveis e não podem ser nomeados à penhora pelo devedor, pelo fato de se encontrarem fora do comércio e, portanto, serem indisponíveis. Nas demais hipóteses do artigo 649 do Código de Processo Civil, o devedor perde o benefício se nomeou o bem à penhora ou deixou de alegar a impenhorabilidade na primeira oportunidade que teve para falar nos autos, ou nos embargos à execução, em razão do poder de dispor de seu patrimônio.
II – A exegese, todavia, não se aplica ao caso de penhora de bem de família (artigo 70 do Código Civil anterior e 1.715 do atual, e Lei 8.009/90), pois, na hipótese, a proteção legal não tem por alvo o devedor, mas a entidade familiar, que goza de amparo especial da Carta Magna.
III – Tratando-se de questão controvertida, a interposição dos recursos cabíveis por parte dos executados, com o objetivo de fazer prevalecer a tese que melhor atende aos seus interesses, não constitui ato atentatório à dignidade da justiça. Inaplicável, portanto, a multa imposta pelo acórdão recorrido com base no artigo 600 do Código de Processo Civil, Recurso especial parcialmente provido, apenas para excluir a multa imposta aos recorrentes.
(STJ, 3ª Turma, RESP 351932/SP, DJU 09.12.2003, Rel. p/Acórdão Min. Castro Filho)

O Superior Tribunal de Justiça não está inovando ou indo contra texto expresso da Constituição Federal de 1988, ao contrário. Vejamos o Art 6 da CF 1988, o chamado Piso Vital Mínimo (cláusulas imutáveis) para a pessoa se viver com dignidade:

São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

Na realidade o que há é um desalinhamento entre o Art. 6º, o Art. 226 da CF 1988 e a Lei 8.009/90, o qual foi corrigido pelo Sumula 364 do STJ.

Vamos ao texto da Lei 8.009/90:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Art. 2º Excluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

Parágrafo único. No caso de imóvel locado, a impenhorabilidade aplica-se aos bens móveis quitados que guarneçam a residência e que sejam de propriedade do locatário, observado o disposto neste artigo.

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I – em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;   (Revogado pela Lei Complementar nº 150, de 2015) – Estatuto das Empregadas Domésticas)

II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; (Redação dada pela Lei nº 13.144 de 2015)

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Como podemos observar o Bem de Família não pode ser invocado contra tudo e contra todos. Há limites e regras que devem ser observadas; algumas advindas da Lei 8.009/90 e outras da interpretação dessa Lei e da Constituição Federal de 1988.

Mencionamos um detalhe que pode fazer muita diferença numa locação. É a diferença entre Caução e Fiança que são 2 das formas de se garantir um contrato de locação.

Na garantia conhecida como Caução o Contrato efetivamente não estará garantido se o Caucionante tiver um único imóvel.

Na Fiança está por força do Art. 3º, inc. VII da Lei 8.009/90 e o fiador pode perder seu imóvel.

O Direito ao Bem de Família e por conseguinte a impenhorabilidade também pode ser invocada com eficácia:

1 – Se pessoa morar sozinha ou for solteira.

2 – Se a pessoa tendo um único imóvel, este estiver alugado e a renda for revertida para a família – Súmula 486 STJ.

Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.

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contratoFoi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal nº. 13.097/2015 que, dentre muitas disposições e providências, tratou sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento do comprador.

Agora, quem compra e atrasa mais de 3 meses a prestação pode perder o imóvel em 15 dias.

Boletim de Ocorrência pela Internet (vários Estados): clique aqui.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Antes dessa data exigia-se que o vendedor ingressasse com ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente.

Agora basta que o vendedor notifique o comprador pelo Cartório de Registro de Imóveis competente para purgar a mora com o prazo de 15 dias (pode ser judicialmente também, mas demora e custa bem mais caro).

Para que o vendedor possa fazer isso tem que ter:

1 – previsão expressa no contrato
2 – inadimplemento absoluto do comprador, ou seja que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias após a notificação do Cartório.

Entendendo a Dinâmica das Leis:

A Lei 13.097/2015 alterou diversas leis (valendo agora a Lei alterada), e dentre elas o Decreto-Lei 745/1969 que trata especificamente do Art. 22 do Decreto-Lei 58/1937.
Sinceramente não entendo por que nossos legisladores fazem essa bagunça, dificultando em muito o entendimento de todos, inclusive dos juristas.
Art. 62. O art. 1º. do Decreto-Lei 745/1969, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei 58/1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

Pelas novas disposições o judiciário será um pouco desafogado, reduzindo o número de ações; mas também coloca o comprador em maior risco, já que em 15 dias depois da notificação, se ainda inadimplente, perde o imóvel.

Porém restará como sempre a questão da devolução dos valores. No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente.
E aqui temos um relativo problema. O art. 53 do CDC só se aplica quando há relação de consumo (Fornecedor de produtos ou Serviços x Consumidor), ou seja entre Imobiliárias e construtoras que estão ofertando imóveis (como seus produtos) e não apenas intermediando as vendas:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

RETENÇÃO DE VALORES PELAS CONSTRUTORAS

Assim, a jurisprudências dominante nos Tribunais é que as Construtoras podem reter até 20% do valor pago, normalmente os tribunais determinam 10%.
Mas as construtoras cobram até 1,2% do valor do imóvel a título de aluguel pelo tempo que o comprador morou em algo que não se tornou dele. Existem as multas, juros, correção monetária, Impostos, etc.
Na prática o Consumidor acaba não recebendo nada por conta do tempo.

Contudo, o STJ aprovou a Súmula 543

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418).

No contrato deve constar todas as possíveis deduções e suas fundamentações para não restar dúvida sobre a devolução dos valores que deve ser corrigida monetariamente e com os mesmos juros previstos a favor do vendedor.
A venda entre particulares rege-se pelo Código Civil e leis esparsas (inclusive o Decreto-Lei 58/1937).

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL 

No que diz respeito à devolução do imóvel, se não ocorrer de forma consensual, após o prazo de 15 dias da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador (que pode ser depositada em juízo, dependendo do caso), com os descontos que entenderem devidos, resta ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim (a entrega das chaves já foi realizada).
Ressalta-se que no caso das construtoras elas so entregam as chaves se o comprador estiver em dia com suas obrigações (o imóvel pode ser financiado).
Este Post foi adaptado pelo autor.
Veja alguns Sites
Cartilha da Construção Civil – Interessante e ajuda bastante

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Seguro Acidente de Trabalho.

Locação. Garantia. Caução x Fiança. Único Imóvel. Bem de Família. Lei 8.009/90. Impenhorabilidade.

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garantiaDiz a Lei 8.009/90 em seu art. 3º inciso VII que mesmo se a pessoa tiver um único imóvel mas for fiador em contrato de locação, esse imóvel é passível de execução, ser expropriado, e vendido para saldar a eventual dívida do locatário.

A Lei 8.245/91 elenca 4 tipos de garantia que podem ser ofertadas nos casos de Locação me seu artigo 37. Dentre elas a Caução, onde a pessoa oferta um bem que fica como garantia do Contrato e a Fiança que é uma garantia pessoal, ou seja, a pessoa garante que a outra vai honrar o compromisso e se não honrar o fiador honrará.

E aí fica uma dúvida: O meu único imóvel responde caso o locatário não pague os alugueis e acessórios?

Resposta: Se a garantia for uma fiança toda e qualquer propriedade do fiador será passível de ser retirada dele, inclusive o imóvel.

Vejamos o Art. 3º, inc. VII  da Lei 8.009/90

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Assim, se a garantia ofertada no Contrato de Locação for uma caução, ou seja, um bem e esse bem for um único imóvel, o Caucionante (quem está garantindo o contrato de locação) não perderá esse imóvel. O que vale dizer que na realidade o eventual ou suposto contrato de locação nunca esteve garantido.

Mas se a garantia for uma pessoa, um fiador, o contrato estará garantido.

Para Ilustrar e embasar esse raciocínio, nada melhor que um extrato da Decisão do STJ

RECURSO ESPECIAL Nº 866.027 – SP (2006/0150380-3)

RELATORA: MINISTRA JANE SILVA (DESEMBARGADORA CONVOCADA DO TJ/MG)

EMENTA:

PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE. VIOLAÇÃO LEGAL. DEMONSTRAÇÃO CIRCUNSTANCIADA. IMPRESCINDIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO. LOCAÇÃO. CAUÇÃO. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA.

“Tenha-se em conta, também, para esclarecer a questão sob exame, que referida lei acrescentou o inciso VII ao artigo 3º da Lei 8.009/90, a qual dispõe acerca da impenhorabilidade do bem de família. Confira-se, a propósito, o teor desse dispositivo:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…) VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Nesse contexto, tratando-se de caução, em contratos de locação, não há que se falar na possibilidade de penhora do imóvel residencial familiar, pois não incluída entre as hipóteses permissivas à privação da posse.

De fato, considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais dever ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas.

Por outro lado, a própria Lei 8.245/91, que acrescentou ao artigo 3º, acima referido, a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade, prevê, como distintas garantias, caução e fiança (artigo 37, incisos I e II, respectivamente). Nesse diapasão, pode-se inferir, do confronto das leis em tela, no que interessa, o seguinte:

1) a regra da impenhorabilidade do bem de família, de que trata a Lei 8.009/90, não é absoluta, pois comporta exceções;

2) tais exceções estão previstas, taxativamente, nos incisos do artigo 3º da própria Lei 8.009/90;

3) a possibilidade de penhora, cuidando-se de caução prestada em contrato de locação, não está elencada nos incisos do artigo 3º.

Nessa linha de pensamento, tenho comigo que, nos casos de caução prestada para garantia de contrato de locação, nos termos da Lei 8.245/91, não é possível o desapossamento do imóvel caracterizado como bem de família, de onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem, consubstanciada na equiparação, no caso, para fins de penhora, de caução e fiança, ou seja, dos incisos I e II, do artigo 37, da Lei 8.245/91.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe dou provimento, para desconstituir a penhora do imóvel caracterizado como bem de família, objeto de caução, nos termos acima explicitados, prosseguindo-se a execução como entender de direito.”

“… De onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem, consubstanciada na equiparação, no caso, para fins de penhora, de caução e fiança…”

“(…) em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas.

Por outro lado, a própria Lei 8.245/91, que acrescentou ao artigo 3º, acima referido, a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade, prevê, como distintas garantias, caução e fiança (artigo 37, incisos I e II, respectivamente)…

As garantias na Locação de Imóveis

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two 3d humans carry a home in their hands

Garantia de Locação vai além do Fiador

A Lei 8.245/91 prevê quais são as modalidades de garantia.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

        I – caução;

        II – fiança;

        III – seguro de fiança locatícia.

        IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caução – Pode ser em dinheiro, Imóveis, móveis (veículos, jóias, títulos de capitalização).

Lei 8.245/91 Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

        § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

        § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Sendo em dinheiro, o locador pode exigir no máximo três aluguéis (sem computar, água, luz, IPTU que se tratam de outras despesas e obrigações) depositados ou pagos antecipadamente. Na maioria dos casos essa garantia não é suficiente. Exemplo: se o locatário deve 6 meses de locação, e o locador só tem 3 meses de depósito.

Pode ser bens imóveis, urbanos ou rurais, tais como casas, aptos, fazendas, sítios, chácaras, salas comerciais, etc. Essa é a melhor garantia, embora todas possam falhar de alguma forma.

Pode ser bens móveis, o que dificultará a avaliação desse bem, a não ser que seja acordado antes o valor dele e por qual meio se faz essa avaliação. Pode ser veículo, Jóias, Títulos de Capitalização (considero uma boa garantia, desde que o locatário tenha ou consiga os valores).

Fiança – Normalmente o Locador pede que fiador tenha 2 imóveis, mas entendemos que um já serve (Art. 3º, Inciso VII da Lei 8.009/90) , desde que todos os interessados (cônjuges) assinem anuindo. Mas veja, caso o locatário atrase os pagamentos e o Locador escolhe conceder mais prazo para pagamentos dos atrasados e o locatário, por qualquer motivo, não consiga honrar o acordo o judiciário tem entendido que é injusto o fiador responder pelo saldo da dívida, a qual ficou maior justamente por esse fato (adiamento) concedido por livre vontade do locador, sem anuência expressa do Fiador.

Vantagens: É a única modalidade gratuita e uma das mais rápidas.

Desvantagens: Além das exigências do proprietário e da imobiliária, há outro porém: o fiador tem direito de deixar de ser fiador a qualquer momento. É o que diz a lei: “o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação do credor” (Lei 8.245/91 Art 40, inciso X).

Seguro fiança – Trata-se de uma modalidade de Seguro. Paga-se um valor, um prêmio para a seguradora que passa a garantir a locação. Se a seguradora tiver que honrar os alugueres ela vai, depois, vai atrás do devedor (ex-locatário). Mas tenho minhas dúvidas se consegue reaver os valores, pois dependendo do caso o devedor não possui bens para responder pela dívida.

Vantagens: Por depender apenas da vontade do locador e da análise de crédito do locatário, o seguro fiança é a modalidade que dá mais liberdade e independência a quem está procurando um imóvel. Por vezes, o valor pode ser parcelado junto à seguradora. Abrange todas as obrigações do locatário, incluindo as despesas de água, luz, IPTU…enfim todas as obrigações estipuladas em contrato, conforme Art 41 da Lei do inquilinato.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Como em qualquer seguro, o de fiança locatícia também oferece algumas assistências gratuitas que podem ser interessantes como chaveiro, instalação de chave tetra, troca de segredo das fechaduras e reparos hidráulicos. Outros serviços exigem o pagamento de uma anualidade de cerca de R$ 70.

Desvantagens: O valor do seguro fiança depende da análise de crédito e também do que o locador exige de cobertura do locatário. Por isso, é impossível saber antes de começar a negociação quanto se terá que desembolsar. O dinheiro pago pelo prêmio do seguro fiança não retorna. Grande parte dos contratos de seguro fiança é de renovação anual. Ou seja, a cada ano, é preciso investir um novo montante.

Uma das vantagens do seguro fiança é que

A Locação também pode ser realizada sem garantia. Nesses casos, ocorrendo atraso no pagamento do aluguel o Locador ingressa com ação de despejo (e terá que arcar com esses custos e muitas vezes até pagar o caminhão para o despejo) e através de decisão liminar consegue retirar o locatário em 15 dias.

E ainda se aplica o Art 42 da Lei 8.245/91, ou seja, o locador recebe antecipadamente o mês. Em outras palavras o locatário deve pagar (se estiver no contrato) até o 6º dia útil do mês corrente.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Veja, consideramos bem melhor que Caução em dinheiro, pois esta modalidade (Caução em Dinheiro) fatalmente acaba por recair na ação de despejo, só que não em 15 dias. Assim, melhor despejar rápido e locar para outro do que perder dinheiro.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

Desde 2005, os locatários sem fiador encontram esta quarta modalidade de garantia. Em termos gerais, significa dizer que o futuro inquilino oferece ao locador um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, como garantia.

Se aceito, o fundo será subordinado à tutela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para administração de sua carteira e rendimentos. É o que diz artigo 76 da Lei 11.196/2005, que deixa claro que empresas de capital aberto de previdência complementar privada e empresas seguradoras, como a própria Porto Seguro, poderão criar fundos de investimento com base, exclusivamente, em planos de previdência e seguro de vida.

Em caso de inadimplência do locatário, essas quotas de investimento serão entregues como garantia ao locador. Neste caso, o locador deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o que for suficiente para saldar a dívida.

Na lei, quem cede as cotas pode não ser o locatário, mas um terceiro, desde que este assine o contrato de locação como garantidor. As cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação de locação. A cessão deverá constar no contrato de locação, mencionando o prazo de duração, determinado ou indeterminado.

Vantagens: e o locatário já tiver um fundo de investimento e este for aceito como garantia, não há maiores custos envolvidos. Sem inadimplência, o dinheiro retorna com rendimentos.

Desvantagens: Para começar um título de capitalização é preciso desembolsar em torno de 10 vezes o valor do aluguel, investimento que pode acabar sendo muito alto. Além disso, vários possuem uma taxa de administração que acaba por comprometer o rendimento do investimento.

Expirando ou Extinguindo a garantia o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias sob pena de encerramento da locação (e se for o caso despejo), conforme Art 40, parágrafo único.

Lei 8.245/91, Art. 40, Parágrafo único.

O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Imóvel. Escritura, Registro, Matrícula, Averbação, Certidão, Emolumentos, ITBI, etc

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Registro de Imovel1.  Qual é a função do cartório de registro de imóveis?

R. Nas serventias de registro de imóveis são registrados e arquivados todos os documentos referentes à propriedade imobiliária. Sua função é registrar, anotar, publicar atos de aquisição e transmissão da propriedade imóvel, bem como os ônus reais porventura incidentes. Em especial a Escritura (contrato público de compra e venda de Imóvel) deve ser registrada na Matrícula do Imóvel.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

Carteira de Identidade. Lei 12.037/09. DOCUMENTOS que servem como Identidade Civil – RG, CTPS, Passaporte, etc.

2. O que é matrícula de um imóvel?

R. A matrícula é o ato que define individualmente o imóvel, sua detalhada descrição e localização geográfica. A matrícula funciona como uma espécie de histórico do imóvel onde são descritas todas as transações relativas ao imóvel, alienações, doações, hipotecas, formal de partilha, penhora, etc. Na matrícula, são efetuados os atos de registro e averbação referentes ao imóvel. Cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro.

3. O que deve ser registrado na matrícula do imóvel?

R. Devem ser registrados na matrícula do imóvel os atos translativos (escritura etc) ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais, ou seja, atos que resultarão na mudança do proprietário (Ex.: compra e venda, formal de partilha, doação etc.) ou vão constituir ônus para o imóvel (Ex.: alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel, penhora, arresto etc.). O art. 167, I, da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) indica os atos que devem ser registrados na matrícula do imóvel.

4. O que deve ser averbado na matrícula do imóvel?

R. O art. 167, I, da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) indica os atos que devem ser averbados na matrícula do imóvel, mas não exaure os casos de averbação, sendo apenas exemplificativo. (Ex.: alteração do nome por casamento, as sentenças de separação judicial, de divórcio, e de nulidade ou anulação de casamento, contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência, etc).

5. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro? Qual é o prazo previsto para a lavratura de certidões?

R. Sim. Os oficiais são obrigados a lavrar certidões do que lhes for requerido e a fornecer às partes as informações solicitadas. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido. Para que o adquirente de bem imóvel tenha segurança na realização do negócio jurídico, é necessário obter certidão junto ao registro imobiliário, para se informar quanto ao estado atual do bem imóvel. As certidões requeridas deverão ser expedidas no prazo de 05 (cinco) dias, conforme previsto no art. 19 da Lei 6.015/73.

6. Quando deverão ser pagos os emolumentos no cartório de registro de imóveis?

R. Os emolumentos são pagos no ato da entrada do documento para registro, de acordo com o art. 14 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos): “Pelos atos que praticarem, em decorrência desta Lei, Os Oficiais do Registro terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos, pelo interessado que os requerer, no ato de requerimento ou no da apresentação do título”.

7. Quem é o responsável pelas despesas do registro do imóvel?

R. O apresentante do documento no cartório, normalmente o comprador.

8. Quais as cautelas devem ser adotadas para a realização da compra e venda de um imóvel?

R. Primeiramente, deve-se obter a certidão de ônus reais junto ao cartório onde esteja registrado o imóvel para certificar-se de que o mesmo está apto a ser negociado. Também devem ser solicitadas junto ao vendedor algumas certidões para comprovação de inexistência de ações reais ou pessoais reipersecutórias sobre o imóvel ou demandas que o possam reduzir à insolvência, precavendo o comprador de eventuais ações de cobrança decorrentes de débitos vinculados ao bem adquirido ou à pessoa do vendedor:

a. Certidão de débitos de Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU);

b. No caso de o vendedor ser pessoa jurídica, certidão de quitação de tributos e contribuições federais ou certidão positiva de tributos e contribuições federais, com efeitos de negativa, extraída da internet no site da Receita Federal – SRF; (http://www.receita.fazenda.gov.br/aplicacoes/ATSPO/certidao/CndconjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=1);

c. Fica, entretanto, dispensada da apresentação da certidão mencionada, conforme o contido no art. 257, § 8º, IV, do Decreto 3.248/99, com redação dada pelo Decreto 3.265/1999, a transação imobiliária que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa;

d. Comprovante de pagamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, no caso de imóvel rural;

e.  Comprovante de inexistência de débito junto ao condomínio, se o caso;

f. Certidão de nada consta adquirida no site do TJDFT (http://www.tjdft.jus.br/servicos/certidao-nada-consta;

g. Certidão de nada consta da Justiça Federal, que pode ser obtida no site http://www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa;

h. Certidão negativa de débitos trabalhistas, que pode ser obtida no site http://www.tst.jus.br/certidao;

i. Observação: Se o vendedor for casado, é necessário que sejam emitidas certidões também em relação ao seu cônjuge;

j. Finalmente, lavrar-se-á a escritura de compra e venda em um cartório de Notas, recolher-se-á o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e registrar-se-á a transmissão da propriedade na matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis responsável pela região administrativa onde estiver localizado.

9. O que é necessário fazer para regularizar dois imóveis feitos em um único terreno, para que os mesmos tenham matrículas individuais?

R. Para que as unidades construídas existam como unidades autônomas, é necessário instituir o condomínio. A instituição de condomínio é registrada quando, após a construção, há a necessidade de serem individualizadas as unidades geradas como unidades autônomas, isto é, com área de uso comum a ambas e área privativa individual.

10. O que é prenotação?

R. Prenotação é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita por oficial de registro público de um título apresentado para registro, passando a gozar de prioridade no registro em relação àquele protocolado posteriormente (art. 186 da Lei 6.015/73).

11. Qual é o prazo de validade da prenotação?

R. A prenotação tem validade de 30 dias, nos termos do art. 188 da Lei  6.015/73, que dispõe: “Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes.” Isto quer dizer que, caso o título venha a ser devolvido para cumprimento de exigências e for reapresentado após o prazo de 30 (trinta) dias do ingresso inicial, o protocolo será cancelado.

Ressalte-se que, em alguns casos, mesmo tendo decorrido o prazo de 30 (trinta) dias, a prenotação permanece em vigor, ou seja, o prazo de validade da prenotação é prorrogado em virtude de previsão legal. É o caso, por exemplo, da  suscitação de dúvida, da indisponibilidade de bens, entre outros.

12. Se um título prenotado não puder ser registrado ou o apresentante desistir de seu registro, o valor dos emolumentos pagos é devolvido?

R. Nos termos do art. 206 da Lei 6.015/73, se o título, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas será restituída, AINDA QUE NÃO DE FORMA INTEGRAL, vez que será deduzida a quantia correspondente às buscas e à prenotação. E, de acordo com a legislação aplicada ao Distrito Federal, o valor de ¼ dos emolumentos é sempre devido. Dessa forma, nestes casos, somente ¾ do valor dos emolumentos poderão ser devolvidos ao apresentante, nos termos do art. 156, §§ 3º e 5º, do Provimento Geral da Corregedoria.
13. O que são exigências?

R. Muitas vezes um documento apresentado para registro pode ser recusado pela serventia de registro de imóveis sob a alegação de dúvida quanto ao aspecto formal, apresentando defeitos ou deficiências. Havendo exigências a serem satisfeitas, o oficial deverá indicá-las por escrito. Se o apresentante não se conformar com a exigência do oficial ou não puder satisfazer, será o título, a seu requerimento e com declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la (art. 198 da Lei 6.015/73). Sendo cumprida a exigência, o registro será realizado. Não sendo cumpridas as exigências, nada será registrado e cessarão automaticamente os efeitos da prenotação.
14. O que é suscitação de dúvida?

R. Se houver inconformidade com a exigência feita pelo oficial, ou ainda, entendendo que não há possibilidade de ser cumprida, poderá o apresentante suscitar dúvida sobre o pedido de registro.

Walter Ceneviva, na obra “Lei de Registros Públicos Comentada”, Ed. Saraiva, pág. 198, 17ªed., assim dispõe: “A dúvida é pedido de natureza administrativa, formulada pelo oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exigência feita, como condição de registro pretendido.”

15. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados à primeira aquisição imobiliária, para fins residenciais, serão reduzidos de 50% (art. 290 da Lei 6.015/73)?

R. No que diz respeito à redução dos emolumentos previsto no art. 290 da Lei 6.015/73, quando da primeira aquisição de imóvel para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, os emolumentos serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento). Ocorre que, em determinados casos, o imóvel financiado é dado como garantia fiduciária, ou seja, o devedor fiduciante aliena à CEF (ou a outras instituições financeiras), em caráter fiduciário, o imóvel objeto do financiamento. Assim sendo, a CEF, então, passa a ser a proprietária fiduciária e o postulante o possuidor direto do imóvel. Além disso, a Lei 9.514/97 dispõe, expressamente, que não se aplicam às operações de financiamento imobiliário às disposições da Lei 4.380/64, no que se refere à correção monetária nos contratos imobiliários, sistema financeiro para aquisição de casa própria, BNH etc., bem como às demais disposições legais concernentes ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH. Portanto, não haverá desconto se ocorrer a garantia fiduciária.

Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito Federal

ARISP – Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo

Central Registradores de Imóvel

ITBI – Imposto Municipal (verificar em cada Município) – Prefeitura de São Paulo

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