Seguro Acidente de Trabalho.


Seguro-Acidente-de-TrabalhoConforme dispõe o art. 19 da Lei 8.213/91“acidente de trabalho é o que ocorre pelo exercício do trabalho a serviço da empresa ou pelo exercício do trabalho dos segurados referidos no inciso VII do art. 11 desta lei, provocando lesão corporal ou perturbação funcional que cause a morte ou a perda ou redução, permanente ou temporária, da capacidade para o trabalho”.


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Consideram-se, também, como acidente do trabalho:

  • A doença profissional ou do trabalho, produzida ou desencadeada pelo exercício do trabalho peculiar a determinada atividade;

  • Acidente típico, que ocorre pelo exercício do trabalho a serviço da empresa;

  • Acidente de trajeto, que ocorre no percurso do local de residência para o de trabalho ou desse para aquele, considerando a distância e o tempo de deslocamento compatíveis com o percurso do referido trajeto.


DANOS DECORRENTES DO ACIDENTE DE TRABALHO

O prejuízo material decorrente do acidente de trabalho se caracteriza pela diminuição das possibilidades em obter os mesmos rendimentos por meio da força de trabalho de que dispunha o empregado antes do fato ocorrido. Essa redução diz respeito à profissão ou ofício então desenvolvidos, em que se comprova a diminuição da capacidade de trabalho por parte do empregado, consoante entendimento extraído do art. 950 do Código Civil de 2002, in verbis:

“Art. 950. Se da ofensa resultar defeito pelo qual o ofendido não possa exercer o seu ofício ou profissão, ou se lhe diminua a capacidade de trabalho, a indenização, além das despesas do tratamento e lucros cessantes até ao fim da convalescença, incluirá pensão correspondente à importância do trabalho para que se inabilitou, ou da depreciação que ele sofreu.

Parágrafo único. O prejudicado, se preferir, poderá exigir que a indenização seja arbitrada e paga de uma só vez.


EQUIPARAÇÃO AO ACIDENTE DE TRABALHO

Ao lado da conceituação acima, de acidente de trabalho típico, por expressa determinação legal, as doenças profissionais e/ou ocupacionais equiparam-se a acidentes de trabalho. Os incisos do art. 20 da Lei 8.213/91 as conceitua:

Doença profissional, assim entendida a produzida ou desencadeada pelo exercício do trabalho peculiar a determinada atividade e constante da respectiva relação elaborada pelo Ministério do Trabalho e da Previdência Social;

Doença do trabalho, assim entendida a adquirida ou desencadeada em função de condições especiais em que o trabalho é realizado e com ele se relacione diretamente, constante da relação mencionada no inciso I.

Como se revela inviável listar todas as hipóteses dessas doenças, o § 2º do mencionado artigo da Lei 8.213/91 estabelece que, “em caso excepcional, constatando-se que a doença não incluída na relação prevista nos incisos I e II deste artigo resultou das condições especiais em que o trabalho é executado e com ele se relaciona diretamente, a Previdência Social deve considerá-la acidente do trabalho”.

O art. 21 da Lei 8.213/91 equipara ainda a acidente de trabalho:

I – o acidente ligado ao trabalho que, embora não tenha sido a causa única, haja contribuído diretamente para a morte do segurado, para redução ou perda da sua capacidade para o trabalho, ou produzido lesão que exija atenção médica para a sua recuperação;

II – o acidente sofrido pelo segurado no local e no horário do trabalho, em consequência de:

a) ato de agressão, sabotagem ou terrorismo praticado por terceiro ou companheiro de trabalho;

b) ofensa física intencional, inclusive de terceiro, por motivo de disputa relacionada ao trabalho;

c) ato de imprudência, de negligência ou de imperícia de terceiro ou de companheiro de trabalho;

d) ato de pessoa privada do uso da razão;

e) desabamento, inundação, incêndio e outros casos fortuitos ou decorrentes de força maior;

III – a doença proveniente de contaminação acidental do empregado no exercício de sua atividade;

IV – o acidente sofrido pelo segurado ainda que fora do local e horário de trabalho:

a) na execução de ordem ou na realização de serviço sob a autoridade da empresa;

b) na prestação espontânea de qualquer serviço à empresa para lhe evitar prejuízo ou proporcionar proveito;

c) em viagem a serviço da empresa, inclusive para estudo quando financiada por esta dentro de seus planos para melhor capacitação da mão de obra, independentemente do meio de locomoção utilizado, inclusive veículo de propriedade do segurado;

d) no percurso da residência para o local de trabalho ou deste para aquela, qualquer que seja o meio de locomoção, inclusive veículo de propriedade do segurado.

§ 1º Nos períodos destinados a refeição ou descanso, ou por ocasião da satisfação de outras necessidades fisiológicas, no local do trabalho ou durante este, o empregado é considerado no exercício do trabalho.

Esses acidentes não causam repercussões apenas de ordem jurídica. Nos acidentes menos graves, em que o empregado tenha que se ausentar por período inferior a quinze dias, o empregador deixa de contar com a mão de obra temporariamente afastada em decorrência do acidente e tem que arcar com os custos econômicos da relação de empregado. O acidente repercutirá ao empregador também no cálculo do Fator Acidentário de Prevenção – FAP da empresa, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.666/2003.

Os acidentes de trabalho geram custos para todos, inclusive para o Estado. Cabe ao Instituto Nacional do Seguro Social – INSS administrar a prestação de benefícios: auxílio-doença acidentário, auxílio-acidente, habilitação e reabilitação profissional e pessoal, aposentadoria por invalidez e pensão por morte.


FORMAS DE CUSTEIO

Lei 8.212/91:

Art. 22. A contribuição a cargo da empresa, destinada à Seguridade Social, além do disposto no art. 23, é de:

II – para o financiamento do benefício previsto nos arts. 57 e 58 da Lei no 8.213, de 24 de julho de 1991, e daqueles concedidos em razão do grau de incidência de incapacidade laborativa decorrente dos riscos ambientais do trabalho, sobre o total das remunerações pagas ou creditadas, no decorrer do mês, aos segurados empregados e trabalhadores avulsos: (Redação dada pela Lei nº 9.732, de 1998).

a) 1% (um por cento) para as empresas em cuja atividade preponderante o risco de acidentes do trabalho seja considerado leve;

b) 2% (dois por cento) para as empresas em cuja atividade preponderante esse risco seja considerado médio;

c) 3% (três por cento) para as empresas em cuja atividade preponderante esse risco seja considerado grave.

Existem alíquotas diferenciadas para determinadas atividades em que o trabalhador é exposto a agentes nocivos, químicos, físicos e biológicos; e podem ser de 6%, 9%, até 12%. O mesmos percentuais se aplicam para Cooperativas de Produção.

Se o ente jurídico for uma cooperativa de trabalho a alíquota é de 5%, 7% e 9% sobre a Nota Fiscal ou Fatura de Serviço.


REDUÇÃO DAS ALÍQUOTAS

Decreto 3.048/99, Art. 202-A:

“Art. 202-A.  As alíquotas constantes nos incisos I a III do art. 202 serão reduzidas em até cinqüenta por cento ou aumentadas em até cem por cento, em razão do desempenho da empresa em relação à sua respectiva atividade, aferido pelo Fator Acidentário de Prevenção – FAP. Incluído pelo Decreto nº 6.042 – de 12/2/2007 – DOU DE 12/2/2007


JURISPRUDÊNCIA

SEGURO DE ACIDENTE DO TRABALHO – SAT. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ é pacífica no sentido de que a alíquota da contribuição para o SAT deve corresponder ao grau de risco da atividade desenvolvida em cada estabelecimento da empresa, quando esta possuir CNPJ próprio. (EAg 572.486/MA, Primeira Seção, relator Ministro Humberto Martins, DJ de 7.5.2007).” “2º Conselho de Contribuintes / 5ª Câmara / ACÓRDÃO 205-01.183 em 7/10/2008”


Para um maior aprofundamento sugerimos consultar diretamente as fontes abaixo:

http://www.mtps.gov.br/

http://www.blogsegurancadotrabalho.com.br/

http://www.ieprev.com.br/

http://www.tudosobreseguros.org.br/

http://www.guiatrabalhista.com.br/

http://www.portaltributario.com.br/

http://www.tst.jus.br/

Post adaptado pelo autor


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Empresa em Crise. Redução da Jornada de Trabalho em 30%. Medida Provisória vale até final de 2016.


reducao_da_jornadaTrata-se da Medida Provisória 680/2015 já encaminhada ao Legislativo, a qual está trelada ao FAT  Seguro Desemprego.

Caso queira verificar todas as medidas provisórias editadas pelo Poder Executivo Acesse aqui

O Programa de Proteção ao Emprego (PPE) proporciona diminuição em até 30% as horas de trabalho (Art. 3º), com proporcional redução do salário pago pelo empregador.

Essa diferença de salário será parcialmente compensada pelo governo, que vai pagar ao trabalhador 50% da perda com recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT – Lei 7.998/1990), conforme art. 4º da Medida Provisória 680/2015. Detalhe: esse fundo já está no vermelho, ou seja, devendo.

Essa compensação está limitada a R$ 900,84 que corresponde a 65% do valor do maior benefício do seguro-desemprego, atualmente em R$ 1.385,91 (Art. 4º da Medida Provisória 680/2015).

O programa foi resultado de negociação das centrais sindicais, indústria e o Planalto.

O custo projetado para o novo programa é de R$ 95 milhões para um ano e meio, sendo R$ 26,9 milhões em 2015 e R$ 67,9 milhões em 2016. Estima-se que irá preservar o emprego de 50 mil trabalhadores com salário médio de R$ 2,2 mil.

As empresas terão até o final do ano para aderir ao programa.


Medida Provisória 680/2015 – Essas são as condições e prazos. Não é só reduzir e pronto. Há uma engrenagem, prazos, e requisitos a serem comprovados e cumpridos.

Art. 2º  Poderão aderir ao PPE as empresas que se encontrarem em situação de dificuldade econômico-financeira, nas condições e forma estabelecidas em ato do Poder Executivo federal.

§ 1º  A adesão ao PPE terá duração de, no máximo, doze meses e poderá ser feita até 31 de dezembro de 2015.

§ 2º  Ato do Poder Executivo federal disporá sobre a possibilidade de suspensão e interrupção da adesão ao PPE, as condições de permanência no PPE e as demais regras para o seu funcionamento.

Art. 3º  As empresas que aderirem ao PPE poderão reduzir, temporariamente, em até trinta por cento, a jornada de trabalho de seus empregados, com a redução proporcional do salário.

§ 1º  A redução que trata o caput está condicionada à celebração de acordo coletivo de trabalho específico com o sindicato de trabalhadores representativo da categoria da atividade econômica preponderante, conforme disposto em ato do Poder Executivo.

§ 2º  A redução temporária da jornada de trabalho deverá abranger todos os empregados da empresa ou, no mínimo, os empregados de um setor específico.

§ 3º  A redução temporária da jornada de trabalho poderá ter duração de até seis meses e poderá ser prorrogada, desde que o período total não ultrapasse doze meses.

Art. 4º  Os empregados que tiverem seu salário reduzido, nos termos do art. 3º, farão jus a uma compensação pecuniária equivalente a cinquenta por cento do valor da redução salarial e limitada a 65% (sessenta e cinco por cento) do valor máximo da parcela do seguro-desemprego, enquanto perdurar o período de redução temporária da jornada de trabalho.

§ 1º  Ato do Poder Executivo federal disporá sobre a forma de pagamento da compensação pecuniária de que trata o caput, que será custeada pelo Fundo de Amparo ao Trabalhador – FAT.

§ 2º  O salário a ser pago com recursos próprios do empregador, após a redução salarial de que trata o caput do art. 3º, não poderá ser inferior ao valor do salário mínimo.

Art. 5º  As empresas que aderirem ao PPE ficam proibidas de dispensar arbitrariamente ou sem justa causa os empregados que tiverem sua jornada de trabalho temporariamente reduzida enquanto vigorar a adesão ao PPE e, após o seu término, durante o prazo equivalente a um terço do período de adesão.


Resumão:

1 – A empresa tem que estar em dificuldade Econômico-financeira

2 – Deverá aderir até final de 2015

3 – Não pode escolher um ou dois empregados. Deverá abranger pelo menos um setor da empresa.

4 – Redução da Jornada por 6 meses, inicialmente, prorrogáveis por mais 6 meses.

5 – Deverá haver acordo Coletivo, ou seja, entre os representantes dos empregados e empregadores (sindicatos).

6 – A compensação do FAT é de no máximo R$ 900,84.

7 – Os empregados que fizerem parte do programa não poderão ser demitidos (só por justa causa)


Ainda teremos que aguardar a efetividade dos procedimentos, em especial como a empresa fará a prova dos requisitos e condições, quem apreciará e aprovará.

De imediato não me parece muito vantajoso, mas já ajuda.

A MP é pontual com validade até dezembro de 2016 quando se espera que tudo retorne ao normal aceitável em termos de Economia e Produção.

Ao que parece, esse período até dezembro de 2015 será o interregno de tempo que se organizará o Programa, ficando para 2016 as concessões dos benefícios (6 meses + 6 meses).

Impactará no FGTS, no Cálculo da Aposentadoria e na Contribuição Previdenciária, mas tem potencial para manter empregos e renda, até a crise se estabilizar ou passar.

Vamos aguardar e acompanhar os acontecimentos.

IBEDEC ALERTA PARA AS CONSEQUÊNCIAS DA INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR EM DIVERSOS TIPOS DE CONTRATOS DE CONSUMO


ConsumidorCada tipo de Relação Jurídica pode ser representada por um contrato. E  cada tipo de Relação Jurídica tem uma lei que dispõe sobre ela, as obrigações das partes, as conseqüências da mora e da inadimplência, e muito mais, além do que estiver disposto em contrato (que não vai contra a Legislação).

Antes de ser cobrado judicialmente, as empresas, pessoas jurídicas (na contra partida as pessoas físicas também) podem tomar algumas providências contra o devedor.

Orgaos reguladoresAs regras para suspensão dos serviços e posterior cancelamento de contrato, estão fixadas em Resoluções dos órgãos de Regulação responsáveis por cada setor (Aneel, Anatel, Ana, etc) ou por leis específicas para cada tipo de contrato, o que torna muito mais difícil o entendimento e o exercício de defesa, já que se trata de múltiplas especialidades.

Os órgãos de Regulação tratam de Relações Jurídicas Estratégicas que são estabelecidas praticamente por toda a população, tais como água, luz, gás, transportes, telefonia, Planos de Saúde etc.

O desrespeito aos prazos e formas de suspensão ou rescisão dos contratos, sujeita as empresas a multas e também pode caracterizar danos materiais ou morais que deverão ser ressarcidos aos consumidores. Mesmo inadimplente, há regras que as empresas precisam respeitar para cobrar o consumidor.

Assim temos, sob a ótica da Relação de Consumo, a Constituição Federal como parâmetro maior e principiológico, o Código Civil como “regra” geral, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) como “regra” específica, os Decretos (por exemplo: Dec 2181/97) mais específicos ainda e as Resoluções que tecnicamente não são leis (não são aprovadas pelas casas legislativas e nem sancionadas pelo Poder Executivo) mas são editadas e publicadas pelos órgãos de Regulação (entidades que nasceram nos EUA no Século XIX para o XX no estágio seguinte à revolução industrial.

Entre o CDC, decretos e Resoluções ainda encontramos algumas leis; exemplo: Lei do Plano de Saúde.

Vale destacar algumas Relações Jurídicas que não são de Consumo:

A – Entre pessoas físicas (particular vendendo)

B – Condomínio x Condômino

C – Locador x Locatário


Vejamos alguns casos:

TELEFONIA

Quem está inadimplente com a empresa telefônica, tem até 30 (trinta) dias para regularizar seus débitos, quando então a linha será suspensa para fazer ligações. É importante que a empresa tem 15 dias, após o vencimento da fatura, para notificar o consumidor do débito e avisar que vai suspender o serviço.

Após 30 dias de suspensão parcial do serviço, a empresa pode suspender totalmente o serviço, não permitindo fazer ou receber ligações. Também esta suspensão total, tem que ser comunicada com 15 dias de antecedência.

Após 30 dias da suspensão total do serviço, a empresa pode cancelar o contrato da linha telefônica.

A empresa telefônica não pode suspender o serviço de um consumidor que esteja negativado no SPC ou em débito com outras empresas. A suspensão só pode se dar por dívidas com a própria empresa. E a empresa também só é obrigada a aceitar a contratação de uma nova linha, com o consumidor que não estiver em débitos com ela.

Destaque-se que a prestadora deve apresentar a cobrança das ligações feitas pelo assinante no prazo máximo de 60 (sessenta), 90 (noventa) e 150 (cento e cinqüenta) dias, para as modalidades local, longa distância nacional e longa distância internacional, respectivamente, contados a partir da efetiva prestação do serviço. A cobrança de serviço prestado após os prazos estabelecidos neste artigo deve ocorrer em fatura separada, sem acréscimo de encargos, e mediante negociação prévia entre a prestadora e o assinante. Na negociação, a prestadora deve parcelar os valores, no mínimo, pelo número de meses correspondentes ao período de atraso na apresentação da cobrança. A prestadora não pode suspender a prestação do serviço ou impor qualquer restrição ao usuário em virtude de débitos apresentados a ele fora dos prazos estabelecidos neste artigo.


ÁGUA

A empresa de abastecimento de água pode suspender o serviço do consumidor inadimplente, após comunicar formalmente o consumidor, com aviso mínimo de 30 (trinta) dias de antecedência ao desligamento.

O STJ – Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é ilegal suspender o fornecimento de água, por débitos antigos e já consolidados, quando várias outras faturas posteriores tenham sido pagas, devendo a empresa cobrar judicialmente a dívida.


ENERGIA

A concessionária poderá suspender o fornecimento de energia por inadimplência do consumidor, desde que este seja comunicado formal e pessoalmente, com antecedência mínima de 15 dias da data em que se suspenderá o serviço.


TV POR ASSINATURA

A operadora pode suspender o serviço do consumidor inadimplente, desde que notifique com antecedência mínima de 15 (quinze) dias.  Decorridos 15 (quinze) dias da suspensão do serviço e não havendo pagamento, a empresa pode cancelar o contrato.

A inclusão do nome do consumidor no SPC, só pode ser feito mediante prévia notificação e depois de decorridos outros 15 dias contados da comunicação do cancelamento do contrato.


CARTÃO DE CRÉDITO

A fatura não paga do cartão de crédito, em geral, vai fazer com que automaticamente a administradora de cartões proíba novas compras, ou seja, não autoriza que você efetue novas transações antes de quitar ao menos a parcela mínima da fatura vencida.

Só que este bloqueio deve ser comunicado previamente ao cliente, ou seja, havendo o atraso no pagamento de uma fatura, a administradora do cartão tem que comunicar o cliente, via telefone, via mensagem de celular ou via carta que ele está em débito e que o cartão será bloqueado.

Persistindo a inadimplência, a administradora pode rescindir o contrato, mas deverá novamente notificar o cliente, com antecedência de pelo menos 15 dias, conforme consta nos contratos-padrão das administradoras.

É importante lembrar também, que qualquer redução no limite do cartão deve ser comunicada previamente ao cliente.


CARTÃO DE DÉBITO

O cartão de débito é sempre vinculado à conta corrente do cliente. Portanto, se houver saldo ou se houver limite do cheque especial, a função débito do cartão não pode ser bloqueada. A exceção fica para o caso de cancelamento do cartão que seja misto de crédito e débito, que deverá ser comunicada previamente ao consumidor.


CHEQUE ESPECIAL

O cheque especial é o mais tentador meio de crédito colocado a disposição dos consumidores e muitos, equivocadamente, consideram o limite do cheque especial uma extensão do salário. Quando a pessoa se dá conta, a dívida vira uma bola de neve.

O banco, uma vez que disponibiliza o cheque especial, é obrigado a honrar os cheques emitidos pelo correntista até o valor estipulado como limite. Se cheques forem emitidos acima do limite o banco não é obrigado a honrá-los.

O banco também não pode diminuir o limite do cheque especial, sem prévio aviso ao cliente, por carta ou telefone. Nem tampouco cancelar a conta sem prévio aviso.

O contrato do cheque especial deve dispor sobre por qual prazo o cliente pode utilizar daquela linha de crédito, bem como informar os encargos incidentes sobre o uso deste limite, quando o contrato deste cheque pode ser rescindido e a dívida exigida na integralidade. É bom lembrar que tudo que se refere à rescisão de contrato deve ser comunicada na contratação do limite e não após iniciar o uso deste limite.


COMPRA DE IMÓVEL DE CONSTRUTORA

Normalmente os contratos de compra e venda de imóvel na planta, estabelecem um valor de sinal (ou arras) e parcelas mensais, semestrais ou anuais e ainda parcela de “chaves”.

O valor estipulado a título de sinal ou arras, normalmente 5% do valor do negócio, serve para o caso de uma das partes resolver rescindir o contrato, indenizar a outra. Se quem dá motivo à rescisão é o consumidor, vai perder o sinal em favor da empresa. Se quem dá motivo à rescisão é a empresa, deve indenizar em dobro o valor do sinal ao consumidor.

O contrato também deve estabelecer de forma clara e expressa, quais os prazos que o consumidor pode ficar em mora, quais os encargos e a partir de quantas parcelas se dará à rescisão do contrato ou o seu vencimento antecipado. Normalmente estes contratos estabelecem que o cliente pode atrasar até duas parcelas e, se pagar com juros e multa as parcelas em aberto, o contrato continuará vigendo. A partir de 90 (noventa) dias ou o atraso da 3ª parcela, o contrato será rescindido ou considerado vencido antecipadamente.

Além disto, estes contratos costumam se valer de hipoteca sobre o imóvel, notas promissórias ou fiadores. É importante salientar que a Justiça considera abusiva a exigência de mais de um tipo de garantia do comprador.

Se o imóvel ainda não foi entregue, em caso de inadimplência, o consumidor perderá as arras e parte do que pagou. Esta “parte do que pagou” é a maior fonte de discussões na Justiça, eis que muitas construtoras estabelecem 20 até 50% sobre o valor do contrato a título de multa. O Judiciário já decidiu em vários casos que a retenção por parte da construtora deverá ser de 10% do valor das parcelas pagas e a devolução do saldo credor deverá ser imediata e em dinheiro, e não em parcelas a perder de vista ou em crédito para compra de outro imóvel da mesma empresa.

Se a garantia for de fiadores, estes poderão ser negativados juntamente com o consumidor, tudo mediante prévia notificação. E poderão também ser incluídos como réus em processo executivo, juntos ou sozinhos, eis que a obrigação do fiador é solidária com o consumidor.

Se o imóvel já estiver entregue ao consumidor, a construtora pode optar por executar judicialmente as parcelas faltantes ao invés de buscar a rescisão contratual. Isto deverá estar disposto no contrato.


COMPRA DE IMÓVEL DE PARTICULAR

A compra e venda de imóvel feita entre particulares, rege-se pelo Código Civil e suas cláusulas são livremente estipuladas pelas partes. Os efeitos da mora e da inadimplência devem estar descritos no contrato.

O contrato pode prever multa, juros e correção monetária sobre as parcelas em atraso, bem como quando se dará a rescisão do contrato ou o vencimento antecipado das parcelas.

As combinações no contrato farão lei entre as partes, mas o Juiz poderá intervir no caso, quando se estipularem condições excessivamente onerosas para uma das partes, principalmente em caso de rescisão do contrato. Sempre deverão ser respeitados a boa-fé, o equilíbrio e a função social do contrato.


CONTRATO DE FINANCIAMENTO PELO SFH – SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO

A primeira coisa que um mutuário do “sonho da casa-própria” deve ter em mente, é que não comprou um imóvel do banco. Ele pegou um dinheiro emprestado com o banco para comprar o imóvel de um particular ou de uma construtora. Portanto, ele firmou um contrato de mútuo, de empréstimo e por isto ele é chamado de mutuário.

A garantia do mútuo será uma hipoteca, ou seja, o imóvel é da pessoa, mas caso ela não pague, o banco poderá vender o imóvel para saldar a dívida.

O mutuário pode ficar até duas parcelas em atraso, que se forem pagas com juros e multa, o contrato continuará vigente. Porém a partir da terceira parcela, o banco pode dar o contrato por vencido e exigir imediatamente o saldo devedor.

Para isto, o banco deverá notificar o mutuário por escrito, através do cartório de títulos e documentos, caso deseje cobrar extrajudicialmente o débito, ou através de duas cartas de cobrança com aviso de recebimento, caso opte pela execução judicial.

Na execução extrajudicial, que embora o IBEDEC entenda ser ilegal ainda continua em discussão nos tribunais, o banco irá nomear um Agente Fiduciário para levar o imóvel a leilão, onde no primeiro leilão ele poderá ser vendido pelo valor do saldo devedor e no segundo leilão ele poderá ser vendido pelo preço de mercado.

Uma vez arrematado o imóvel, quem comprou irá mover uma ação para o mutuário desocupar o imóvel. Se não houver arrematante, o próprio banco pode adjudicar o imóvel (tomar o imóvel para si). Em ambos os casos, se o valor obtido na venda do imóvel for inferior ao valor da dívida, o banco poderá querer exigir esta diferença, que é questionável judicialmente.

Na execução hipotecária, que é um procedimento judicial, o mutuário será citado para pagar o débito em atraso e se não o fizer, o saldo devedor poderá ser exigido integralmente. Neste processo, o mutuário pode ser desapossado do imóvel imediatamente, embora muitos juízes defiram que ele fique no imóvel até o julgamento final do processo. Ao fim do processo o imóvel é levado a leilão ou o banco adjudica para ele o imóvel, e neste caso a dívida fica quitada.

Para evitar a retomada de imóvel em leilão judicial ou extrajudicial, o consumidor vai ter que procurar movimentar uma ação revisional na Justiça, propondo o depósito do valor que entenda incontroverso ou dentro de sua capacidade financeira, e pedir ao Juiz que suspenda a exigibilidade do restante da dívida enquanto não julgar a ação.


CONTRATOS DO SFI – SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

O SFI foi criado para que bancos e construtoras pudessem comercializar imóveis comerciais e segundo imóvel para pessoas físicas ou jurídicas, mediante uma forma de arrendamento mercantil, que hoje também é utilizada no SFH embora com menos freqüência.

Por este sistema, o banco é proprietário do imóvel e arrenda para o consumidor este imóvel com opção de compra ao final do contrato. Na prática, o consumidor paga um valor mensal pelo uso deste imóvel e uma parcela referente à opção antecipada de compra.

A diferença do SFI para o SFH, no tocante a inadimplência, é que quando o mutuário atrasa mais de 30 (trinta) dias no pagamento da parcela do financiamento, a obrigação legal que o banco tem é de intimar o mutuário, via Cartório de Títulos e Documentos, a quitar os valores em aberto no prazo máximo de 15 (quinze) dias do recebimento da notificação. 

Caso o mutuário não coloque as obrigações em dia neste prazo, a posse do imóvel voltará para o banco, o mutuário perderá tudo que pagou, o imóvel irá a leilão e o mutuário será despejado.  Neste sistema, o imóvel quita o saldo devedor, ainda que o valor obtido em leilão seja inferior à dívida.


CONTRATOS DE ALUGUEL

Os contratos de aluguel também podem ter livre pactuação entre as partes, respeitadas algumas limitações constantes da Lei do Inquilinato. O contrato de aluguel poderá ter garantia de fiadores, seguro-fiança ou caução. É ilegal exigir mais que uma destas garantias.

Em geral, atrasando uma parcela do aluguel o proprietário já poderá pedir a rescisão do contrato, com o despejo do inquilino. Nesta ação terá que provar a inadimplência do inquilino e, para o despejo imediato, caucionar o valor de três aluguéis em juízo.

O inquilino poderá, mesmo citado na ação de despejo, evitar a rescisão do contrato com o pagamento dos aluguéis em atraso e seus acréscimos legais de juros, multa e correção.

É de se destacar que a multa nos contratos de aluguel não é limitada pelo Código de Defesa do Consumidor em 2%, embora alguns juízes ainda entendam neste sentido. Normalmente esta multa é fixada em 10% do valor do aluguel.

Mas é abusivo fixar duas multas, como um artifício muito comum usado pelos proprietários de estabelecer no contrato um valor a título de aluguel em caso de pagamento pontual e em caso de pagamento em atraso. Nestes casos, o valor do aluguel pago em atraso não poderá ser acrescido de outra multa, sob pena de dupla penalização do inquilino.

O Juiz pode intervir no contrato de locação, sempre que haja estipulações abusivas ou desequilíbrio entre os direitos e deveres de ambas as partes.


CONDOMÍNIO

O condomínio e as relações entre os condôminos sempre são objeto de brigas, principalmente com aqueles condôminos que atrasam suas obrigações. Em um condomínio, se as pessoas atrasam o pagamento, são seus vizinhos que irão arcar com as despesas do mês e se a inadimplência persistir e abranger muitas pessoas, o condomínio pode ter até que instituir taxas extras para os demais condôminos.

É importante destacar que o condomínio é livre para estabelecer o percentual de multa a ser cobrado dos condôminos em caso de atraso, não incidindo a limitação de 2% do Código de Defesa do Consumidor. A convenção do condomínio é a lei entre os condôminos e a Justiça costuma não intervir nesta convenção, salvo se houver alguma disposição que fira o Código Civil.

Há condomínios que cobram até 20% de multa e a Justiça entende que se o condômino acha injusto, deve buscar reformar a Convenção do Condomínio com o apoio de outros condôminos.

Também se destaque que a obrigação de pagar o condomínio, é uma obrigação chamada propter rem, ou seja, que incide sobre a própria coisa. Uma vez não paga a taxa do condomínio, o síndico pode promover uma ação de cobrança e nesta ação será penhorado e levado a leilão o próprio imóvel para o pagamento da dívida.

Por fim, lembre-se que o condomínio só pode inserir os nomes dos condôminos inadimplentes nos cadastros restritivos de crédito, se esta situação estiver prevista na Convenção do Condomínio.


CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS E VENDA DE PRODUTOS

Os contratos em geral, respeitando os direitos assegurados pelo CDC e pautando-se em boa-fé, equilíbrio entre as partes e função social, podem ter suas cláusulas livremente estipuladas.

É certo que uma parte não pode exigir da outra o cumprimento do contrato, se estiver em atraso com suas próprias obrigações. Assim, em um contrato de prestação de serviço de pintura residencial, por exemplo, cujo prazo seja de 60 dias para a execução do serviço e de 30 dias para o pagamento, o consumidor que não pagar a parcela vencida nos 30 dias não poderá exigir que o fornecedor entregue a obra no mesmo período.

O consumidor também não pode exigir a entrega de um produto adquirido para entrega futura, se estiver em atraso com suas obrigações.

Se não for estipulado um contrato escrito, com multas e penalidades, havendo inadimplência do consumidor o contrato poderá ser desfeito e os valores pagos deverão ser devolvidos, só sendo lícito ao fornecedor reter parcelas referentes à parte do serviço já entregue ou alguma despesa efetuada com o negócio.

Como são várias situações fica impossível prevermos aqui todos os desdobramentos dos contratos e os casos tem que ser analisados individualmente.


CONTAS EM MERCADOS, MERCEARIAS E RESTAURANTES

Por mais que a sociedade de consumo evolua e utilize-se de meios de pagamento eletrônicos, ainda é comum tanto em bairros de grandes cidades, como em pequenas cidades, o uso da “conta” ou da “caderneta” no bar, mercado, verdurão, padaria, restaurantes a kilo, etc.

Neste tipo de modalidade de consumo, não há um contrato formal, mas sim uma caderneta que o próprio consumidor leva e anota as compras feitas, ou então o comerciante tem um fichário onde anota as compras do consumidor e mensalmente é feito o acerto.

É um contrato típico de confiança entre as partes envolvidas e em caso de inadimplência, ou o comerciante ajuíza uma ação contra o consumidor ou tem que esperar ele sair do “aperto”. A melhor solução para ambos é a negociação, onde o consumidor paga parcelado o que deve e o fornecedor não perde um freguês cativo.

É importante destacar que a ficha vistada pelo consumidor ou mesmo a caderneta, são provas suficientes para a cobrança em juízo. Inclusive o consumidor que paga regularmente, deve exigir um recibo simples dos pagamentos para evitar cobranças em duplicidade.

E, mesmo que o consumidor com “conta” no estabelecimento esteja em débito, caso ele procure a loja para efetuar uma compra à vista, ou em cartão caso disponível, o comerciante não pode negar a venda, sob pena de infringir o Código de Defesa do Consumidor.


CONTAS NO COMÉRCIO EM GERAL

Também é comum encontrarmos papelarias, máquina de xerox, tinturaria que prestam serviço habitual a um consumidor ou até outra pequena empresa e que no fim do mês emitem uma nota fiscal e entregam para o consumidor pagar no banco.

O comerciante também pode emitir uma duplicata sobre a nota fiscal e enviar para o consumidor dar o seu aceite. A partir daí esta duplicata é descontada no banco e se o consumidor não pagar na data correta, o banco poderá levar a duplicata a protesto, negativar o cliente nos cadastros restritivos de crédito e promover a execução judicial do débito.

Como normalmente não há contrato, juros, multa e correção só serão devidos a partir do vencimento da duplicata ou do ajuizamento da ação de cobrança.


CONTRATOS EDUCACIONAIS

Os contratos de ensino em escolas e faculdades particulares têm uma diferenciação dos demais contratos, pelo seu caráter social. Assim, não é legal a adoção de medidas como impedir o ingresso do aluno inadimplente, ou expor o aluno a qualquer cobrança pública, ou impedi-lo de realizar provas, ou reter sua documentação.

A situação única que a Justiça aceita como legal, é não renovar a matrícula do aluno que estiver inadimplente. E a inclusão em cadastros restritivos de crédito, dado o caráter especial do contrato educacional, também vem sendo objeto de questionamentos.

As multas tem que estar estipuladas no contrato, e neste particular estão submetidas ao Código de Defesa do Consumidor, não podendo ultrapassar 2% sobre cada parcela vencida. Juros e correção monetária também deverão estar descritos no contrato.


SEGUROS

O contrato de seguro normalmente é feito mediante pagamento antecipado ou em parcelas. Desta forma, a interrupção no pagamento do seguro, ainda obriga a seguradora a cobrir a parte do contrato que já foi quitada.

Também é comum ocorrer da pessoa pagar mais da metade do contrato e eventualmente, uma parcela debitada em conta ser estornada por falta de fundos na conta do cliente. Pois as seguradoras entendem que o contrato estaria automaticamente vencido.

Só que a Justiça entende que, se já houve pagamento de mais da metade do contrato, a empresa não pode fazer a rescisão do contrato e sim recorrer ao Judiciário para receber a parcela faltante.

E é importante destacar que a rescisão do contrato só poderá ocorrer, mediante prévia e escrita notificação feita ao segurado sobre a rescisão.

As multas por atraso são limitadas a 2% sobre cada parcela vencida, e os juros e correção monetária têm que estar estipulados no contrato.


PLANOS DE PREVIDÊNCIA PRIVADA

Um plano de previdência privada é uma poupança de recursos que você faz mensalmente, e que vai formar um fundo capaz de lhe gerar um benefício de aposentadoria alguns anos depois. Quanto mais você deposita, maior fica este fundo e maior é o valor do benefício que receberá.

Não há conseqüência na inadimplência de um plano deste tipo, que não seja a constituição de um menor fundo e conseqüentemente de um menor valor do benefício ao fim do prazo de contribuição.

O consumidor pode voltar a fazer aplicações no fundo a qualquer tempo e não paga juros ou multa pelos meses em que não fez a aplicação.

É interessante, entretanto, que aquele consumidor que deixa autorizado o débito em conta dos valores mensais do plano de previdência, comunique o banco para não faze-lo nos meses em que não dispor de sobra de recursos, pois corre o risco do valor debitado entrar no limite do cheque especial, sobre o qual você então pagará juros.


TÍTULOS DE CAPITALIZAÇÃO

Tal qual os Planos de Previdência, os títulos de capitalização são uma reserva forçada de dinheiro que o consumidor faz, para sacar em prazos de 24 a 60 meses, concorrendo a prêmios.

Não há conseqüência no não pagamento das parcelas mensais do título, a não ser o fato que você fará uma poupança menor para receber ao fim do plano. Já os sorteios de prêmios, conforme o contrato estabelecido, normalmente excluem os participantes que não estão contribuindo todos os meses ou então são calculados sobre o valor que está acumulado, não sendo afetados pela inadimplência.

Não há juros ou multa para o consumidor retomar os pagamentos.


PLANOS DE SAÚDE

Assim como os contratos educacionais, a saúde tem tratamento diferenciado pela Constituição Federal e pelas leis infraconstitucionais que regulam a matéria. Também o CDCCódigo de Defesa do Consumidor protege esta relação.

Os contratos de Plano de Saúde têm renovação automática a partir do vencimento do prazo inicial de vigência, não cabendo a cobrança de taxas ou qualquer outro valor no ato da renovação. A vigência mínima de um contrato de plano de saúde é de um ano.

É proibido suspender ou rescindir o contrato de plano de saúde, mesmo que inadimplente o consumidor, enquanto estiver internado o titular do plano e sendo obrigada a empresa a prestar e garantir todas as coberturas e serviços oferecidos no contrato, sem qualquer restrição.

Para que um contrato seja suspenso ou rescindido, o consumidor deve estar em atraso por período superior a sessenta dias, consecutivos ou não, nos últimos doze meses de vigência do contrato, desde que o consumidor seja comprovadamente notificado até o quinquagésimo dia de inadimplência.

O consumidor que colocar em dia as prestações em atraso terá o plano automaticamente reativado, não podendo se contar novas carências.

A Justiça também entende que mesmo inadimplente, se o consumidor já cumpriu parte substancial do contrato, por exemplo, 10 meses de 12 do contrato, a operadora não pode suspender ou rescindir o plano, devendo recorrer as vias judiciais para receber seu crédito e devendo manter a cobertura até o fim do prazo contratual.


CONTRATOS DE CRÉDITO CONSIGNADO EM FOLHA DE PAGAMENTO

Este tipo de contrato é muito comum, especialmente entre os funcionários públicos, por ser rápido e fácil de contratar, uma vez que o banco tem garantido o recebimento através do desconto em folha de pagamento dos valores mensais das parcelas.

É de se salientar que o salário é impenhorável e indisponível, por força da legislação federal e dos princípios constitucionais. Assim, qualquer consumidor que necessite, pode suspender o débito das parcelas na folha de pagamento. Ao banco restará promover a cobrança judicial dos valores devidos.

Quando um banco nega a suspender o desconto em folha, o consumidor pode recorrer ao Judiciário e garantir este direito.

Frise-se que o consumidor não se livra da dívida, mas sim que ele tem a faculdade de suspender o desconto em folha. Os juros, a multa e o valor principal da dívida continuarão sendo devidos, podendo originar até uma execução contra o consumidor e sua negativação junto aos órgãos restritivos de crédito.

Também a Justiça tem garantido que o comprometimento máximo do consumidor com contratos de débito em folha, não podem ultrapassar 30% da renda decorrente de salário. Quem tem dívidas comprometendo mais do que este percentual pode questionar os débitos no Judiciário.


CONTRATOS FIES – FUNDO DE FINANCIAMENTO DO ESTUDANTE DO ENSINO SUPERIOR

O FIES é a salvação para aqueles brasileiros que não conseguiram vaga na universidade pública e que mesmo assim não desistem do sonho de se diplomar no Ensino Superior, na esperança de conseguir melhorar sua colocação no mercado de trabalho e conseqüentemente sua renda.

Só que à distância entre o sonho e a realidade é grande, eis que nem todos os egressos das universidades conseguem colocação imediata no mercado de trabalho ou conseguem melhorar seu padrão de vida. Aí é que vem a dor de cabeça do FIES, pois 6 (seis) meses depois de receber o “canudo” a dívida começa a bater na sua porta.

E não há o que reclamar e nem a quem. O FIES normalmente é garantido por fiadores, que em geral são parentes do formando e que acabam sendo acionados judicialmente pelo débito. Os nomes também são negativados nos cadastros restritivos de crédito.

O prazo máximo de pagamento do FIES é de 2 vezes o tempo total de duração do curso de graduação, mais a carência de 6 (seis) meses. Supondo um curso de 5 anos, o prazo para pagamento será de 120 meses, contados a partir do 7º mês de formado.

Para quem está endividado com o FIES, a solução é buscar o prazo máximo de parcelamento possível junto à CEFCaixa Econômica Federal que é quem gerencia os recursos. Caso não negocie as dívida, saiba que a execução não costuma demorar, em geral a CEF executa com menos de um ano de atraso.


Financiamento de Veículos

Hoje milhões de brasileiro tem a chance de adquirir um veiculo novo através das “facilidades” de financiamento que os bancos e financeiras oferecem. Fuja dos financiamentos longos, com mais de 48 meses, pois a partir deste prazo a manutenção do veículo encarece bastante, e o total de juros pagos também vai mais que dobrar o valor do veículo.

Quanto maior for a entrada, melhor e menor será a taxa de juros. Faça a opção do veículo de acordo com as suas necessidades. Para ir ao trabalho basta um modelo popular. Fuja das promoções do tipo “troca com troco”, pois o valor que a agência irá avaliar o seu carro nessa opção será sempre menor do que o valor de mercado. Tenha paciência e venda você mesmo o seu carro, antes de comprar o novo veículo.

Financiamento não tem mistério, quanto menos financiar, menos juros vai pagar. Não comprometa mais do que 10% de sua renda com a parcela do financiamento.

Em caso de inadimplência, o banco entrará com busca e apreensão do veículo, no qual o consumidor em débito só terá a opção de quitar o débito exigido ou perderá seu veículo e o que pagou. O veículo é vendido em leilão ou venda direta e o resultado revertido para o pagamento da dívida. Se a venda for efetuada por preço inferior ao da dívida, o consumidor poderá ser acionado pela diferença.


Consórcio

Uma boa opção para quem tem disciplina e planejamento é utilizar-se do consórcio de veículos para atingir seu sonho. Pelo sistema de consórcio, um grupo de pessoas se reúne e deste grupo todos os meses uma pessoa é contemplada por sorteio e uma é contemplada por lance.

Pela atual Lei dos Consórcios, quem deixa de pagar as parcelas só receberá os montantes pagos quando o grupo chegar ao seu final, sendo que a Justiça hoje não tem mais dado ganho de causa aos consumidores que alegavam ser abusivo este procedimento.

Para quem está em atraso, o contrato poderá estipular multa não superior a 2% do valor da parcela, além de juros e correção monetária. Também no contrato estarão estipulada as causas para rescisão do contrato e com quantos dias de atraso o consorciado é excluído.

É importante lembrar que os consorciados em atraso com suas parcelas não participam da assembléia e dos sorteios mensais. Já para quem já foi contemplado e se tornar inadimplente, a administradora do consórcio poderá fazer a execução judicial da dívida além de, se previsto em contrato, retomar o bem objeto do consórcio como garantia do pagamento do débito.


DÍVIDAS COM AGIOTAS

O empréstimo de dinheiro a juros é permitido no Código Civil de pessoa física para pessoa física, desde que o montante cobrado não exceda a 1% ao mês sem capitalização mensal. O percentual de juros que exceder 1% ao mês é considerado ilegal e pode caracterizar crime de usura.

Porém, a dívida com agiotas não será de todo anulada por cobrança dos juros abusivos. O Juiz, em verificando ser possível, anulará apenas a cláusula de juros, mas o mutuário ainda ficará obrigado a restituir o principal, mais juros ao limite máximo de 1% ao mês e correção monetária caso contratado.

Negócios simulados de compra e venda de imóveis ou veículos, feitos para acobertar um contrato de mútuo com juros extorsivos, pode ser anulado, pois fere o Código Civil. O devedor não deve aceitar pressões dos agiotas para pagar o que não deve, buscando sempre negociar dentro de suas possibilidades.

É preciso guardar os comprovantes do dinheiro que recebeu e das parcelas que pagou ou está pagando, para provar quais são os juros exigidos.

Destaque-se também que associações não podem emprestar dinheiro a juros diretamente aos associados, pois não são instituições financeiras.  Só podem faze-lo, mediante intervenção de um banco autorizado pelo BACEN.


ATENÇÃO REDOBRADA COM A COBRANÇA DE DÍVIDAS

Dever não é nenhum crime, mas há conseqüências cíveis de não se pagar uma dívida, e o fornecedor tem que respeitar as regras legais para cobrar estas dívidas. Como dito há vários procedimentos que as empresas devem adotar antes de suspender ou rescindir um contrato.

Se o fornecedor descumpre algumas destas disposições que figuram em leis e resoluções das agências reguladoras, o consumidor terá direito a indenizações de ordem material (prejuízos) e de ordem moral (abalo emocional, constrangimento público, etc).

A cobrança também não pode ser feita por meios violentos, expondo o consumidor ao ridículo, nem ser feita no local de trabalho da pessoa ou mediante recados ameaçadores deixado com colegas de trabalho, parentes ou empregados. 


ATENÇÃO REDOBRADA COM A NEGATIVAÇÃO NO SPC, SERASA, CADIN E OUTROS

Os Cadastros restritivos de crédito são meios coercitivos de obrigar os consumidores a pagar seus débitos, eis que os débitos não pagos são publicados em uma lista que todos os comerciantes têm acesso.

O IBEDEC entende que não há outro proveito ao comerciante, eis que a negativação nos cadastros restritivos de crédito não garantem o recebimento da dívida. Entretanto, o CDC – Código de Defesa do Consumidor permite a sua existência.

Só que para um consumidor ter seu nome inserido nestes cadastros, ele precisa ser previamente notificado, por escrito e com comprovação de entrega. A antecedência tem que ser de 10 (dez) dias no mínimo.

Se a dívida apontada não corresponder a uma dívida real do consumidor ou se a negativação for feita sem prévia comunicação, o fornecedor e a empresa gestora do banco de dados responderão judicialmente pelos prejuízos causados ao consumidor.

Por outro lado, a responsabilidade por excluir o consumidor dos cadastros restritivos é de quem fez a inserção. Se a dívida for quitada, o fornecedor deverá dar baixa em até 24 horas, na negativação. Não cumprida esta obrigação, o fornecedor também estará sujeito a indenizar o consumidor.

A anotação do débito nos cadastros restritivos de crédito, só poderá ser mantida por 5 (cinco) anos, findo os quais ela deve ser baixada. Isto não significa necessariamente que a dívida está apagada, mas que a negativação ficará sem efeito.


CUIDADO REDOBRADO COM A COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

 

O advogado é o profissional habilitado a defender os interesses das pessoas em Juízo. Entretanto, fora do Judiciário sua intervenção na solução de conflitos é facultativa.

Assim, disposições contratuais comuns em contratos de aluguel ou de prestação de serviço que estabelecem a obrigatoriedade de pagar além das multas e juros pelo atraso, o montante de 10 a 20% a título de honorários advocatícios para o credor, são ilegais.

É que os credores se locupletam destes valores e não os repassam aos advogados, usando uma cláusula contratual que é nula para cobranças administrativas.

Se não há intervenção do advogado no caso, a cobrança é ilícita. Só quando há a atuação efetiva do advogado é que esta cobrança pode ser justificada.

Caso seja compelido a pagar estes valores, exija Nota Fiscal do advogado, e caso não seja fornecida, questione judicialmente a cobrança feita e solicite a devolução dos valores pagos.

 

Artigo retirado do Site do IBEDEC e introdução adaptada pelo autor.

As garantias na Locação de Imóveis


two 3d humans carry a home in their hands

Garantia de Locação vai além do Fiador

A Lei 8.245/91 prevê quais são as modalidades de garantia.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

        I – caução;

        II – fiança;

        III – seguro de fiança locatícia.

        IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caução – Pode ser em dinheiro, Imóveis, móveis (veículos, jóias, títulos de capitalização).

Lei 8.245/91 Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

        § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

        § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Sendo em dinheiro, o locador pode exigir no máximo três aluguéis (sem computar, água, luz, IPTU que se tratam de outras despesas e obrigações) depositados ou pagos antecipadamente. Na maioria dos casos essa garantia não é suficiente. Exemplo: se o locatário deve 6 meses de locação, e o locador só tem 3 meses de depósito.

Pode ser bens imóveis, urbanos ou rurais, tais como casas, aptos, fazendas, sítios, chácaras, salas comerciais, etc. Essa é a melhor garantia, embora todas possam falhar de alguma forma.

Pode ser bens móveis, o que dificultará a avaliação desse bem, a não ser que seja acordado antes o valor dele e por qual meio se faz essa avaliação. Pode ser veículo, Jóias, Títulos de Capitalização (considero uma boa garantia, desde que o locatário tenha ou consiga os valores).

Fiança – Normalmente o Locador pede que fiador tenha 2 imóveis, mas entendemos que um já serve (Art. 3º, Inciso VII da Lei 8.009/90) , desde que todos os interessados (cônjuges) assinem anuindo. Mas veja, caso o locatário atrase os pagamentos e o Locador escolhe conceder mais prazo para pagamentos dos atrasados e o locatário, por qualquer motivo, não consiga honrar o acordo o judiciário tem entendido que é injusto o fiador responder pelo saldo da dívida, a qual ficou maior justamente por esse fato (adiamento) concedido por livre vontade do locador, sem anuência expressa do Fiador.

Vantagens: É a única modalidade gratuita e uma das mais rápidas.

Desvantagens: Além das exigências do proprietário e da imobiliária, há outro porém: o fiador tem direito de deixar de ser fiador a qualquer momento. É o que diz a lei: “o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação do credor” (Lei 8.245/91 Art 40, inciso X).

Seguro fiança – Trata-se de uma modalidade de Seguro. Paga-se um valor, um prêmio para a seguradora que passa a garantir a locação. Se a seguradora tiver que honrar os alugueres ela vai, depois, vai atrás do devedor (ex-locatário). Mas tenho minhas dúvidas se consegue reaver os valores, pois dependendo do caso o devedor não possui bens para responder pela dívida.

Vantagens: Por depender apenas da vontade do locador e da análise de crédito do locatário, o seguro fiança é a modalidade que dá mais liberdade e independência a quem está procurando um imóvel. Por vezes, o valor pode ser parcelado junto à seguradora. Abrange todas as obrigações do locatário, incluindo as despesas de água, luz, IPTU…enfim todas as obrigações estipuladas em contrato, conforme Art 41 da Lei do inquilinato.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Como em qualquer seguro, o de fiança locatícia também oferece algumas assistências gratuitas que podem ser interessantes como chaveiro, instalação de chave tetra, troca de segredo das fechaduras e reparos hidráulicos. Outros serviços exigem o pagamento de uma anualidade de cerca de R$ 70.

Desvantagens: O valor do seguro fiança depende da análise de crédito e também do que o locador exige de cobertura do locatário. Por isso, é impossível saber antes de começar a negociação quanto se terá que desembolsar. O dinheiro pago pelo prêmio do seguro fiança não retorna. Grande parte dos contratos de seguro fiança é de renovação anual. Ou seja, a cada ano, é preciso investir um novo montante.

Uma das vantagens do seguro fiança é que

A Locação também pode ser realizada sem garantia. Nesses casos, ocorrendo atraso no pagamento do aluguel o Locador ingressa com ação de despejo (e terá que arcar com esses custos e muitas vezes até pagar o caminhão para o despejo) e através de decisão liminar consegue retirar o locatário em 15 dias.

E ainda se aplica o Art 42 da Lei 8.245/91, ou seja, o locador recebe antecipadamente o mês. Em outras palavras o locatário deve pagar (se estiver no contrato) até o 6º dia útil do mês corrente.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Veja, consideramos bem melhor que Caução em dinheiro, pois esta modalidade (Caução em Dinheiro) fatalmente acaba por recair na ação de despejo, só que não em 15 dias. Assim, melhor despejar rápido e locar para outro do que perder dinheiro.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

Desde 2005, os locatários sem fiador encontram esta quarta modalidade de garantia. Em termos gerais, significa dizer que o futuro inquilino oferece ao locador um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, como garantia.

Se aceito, o fundo será subordinado à tutela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para administração de sua carteira e rendimentos. É o que diz artigo 76 da Lei 11.196/2005, que deixa claro que empresas de capital aberto de previdência complementar privada e empresas seguradoras, como a própria Porto Seguro, poderão criar fundos de investimento com base, exclusivamente, em planos de previdência e seguro de vida.

Em caso de inadimplência do locatário, essas quotas de investimento serão entregues como garantia ao locador. Neste caso, o locador deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o que for suficiente para saldar a dívida.

Na lei, quem cede as cotas pode não ser o locatário, mas um terceiro, desde que este assine o contrato de locação como garantidor. As cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação de locação. A cessão deverá constar no contrato de locação, mencionando o prazo de duração, determinado ou indeterminado.

Vantagens: e o locatário já tiver um fundo de investimento e este for aceito como garantia, não há maiores custos envolvidos. Sem inadimplência, o dinheiro retorna com rendimentos.

Desvantagens: Para começar um título de capitalização é preciso desembolsar em torno de 10 vezes o valor do aluguel, investimento que pode acabar sendo muito alto. Além disso, vários possuem uma taxa de administração que acaba por comprometer o rendimento do investimento.

Expirando ou Extinguindo a garantia o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias sob pena de encerramento da locação (e se for o caso despejo), conforme Art 40, parágrafo único.

Lei 8.245/91, Art. 40, Parágrafo único.

O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Planos de Saúde – Tipos de Reajustes


ReajusteOs reajustes hoje aplicados são três:

– reajuste anual

– reajuste por mudança de faixa etária e

– reajuste por sinistralidade.

Abaixo seguem explicações sobre cada um deles:

a) Reajuste anual O reajuste anual tem por objetivo repor a inflação do período nos contratos de planos de saúde. Todavia, o valor aplicado tem sido geralmente maior do que a inflação ao consumidor medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor – Amplo), causando descontentamento dos consumidores.

O aumento de mensalidades é permitido, mas deve atender a determinadas regras. A primeira delas é que o critério de reajuste esteja claramente previsto no contrato e tenha periodicidade igual ou superior a 12 (doze) meses (art. 6º, III do Código de Defesa do Consumidor, art. 16, XI da Lei 9.656/98 – este último artigo só vale para os novos contratos e art. 28 da Lei 9.069/95). Existem algumas especificidades nos reajustes, a depender do tipo de contrato ou de sua data de assinatura:

  • – Contratos individuais/familiares novos: O reajuste anual, na data de aniversário do plano de saúde, deve ser previamente aprovado pela ANS, assim como deve estar claramente previsto no contrato. Para calcular esse aumento, a Agência leva em conta a média de reajustes do mercado de planos coletivos. O Idec considera essa fórmula inadequada, sem transparência, pois os reajustes dos planos coletivos geralmente são impostos pelas operadoras e não refletem os custos do setor;

  • – Contratos individuais antigos: O critério de reajuste anual deve ser o que está previsto no contrato, desde que seja claro e específico. O grande problema é que muitos contratos trazem expressões vagas e genéricas, como “variações monetárias” e “aumento de acordo com os custos médico-hospitalares”, tornando os aumentos sempre uma surpresa para o consumidor – prática considerada ilegal. Portanto, se você tem contrato antigo sem critério claro e objetivo, deve ser aplicado o mesmo índice de reajuste anual autorizado pela ANS para os contratos novos. Outro problema é que, em 2004, as operadoras Sul América, Bradesco, Itauseg, Golden Cross, Amil e Porto Seguro conseguiram da ANS autorização para os chamados reajustes residuais, para compensar supostas perdas pela falta de aumento nos planos antigos. Isto gerou aumentos acima do “teto” fixado para os contratos novos. Por causa disso, foram movidas diversas ações civis públicas contra os planos pelo Idec e pelo Ministério Público, que ainda tramitam na Justiça. O entendimento do Idec é o de que o reajuste residual é ilegal e fere o Código de Defesa do Consumidor;

  • – Contratos coletivos (indiferentemente de serem antigos ou novos): Os reajustes desses contratos não são controlados pela ANS. Essa omissão, no entendimento do Idec, não tem respaldo legal. A Agência pressupõe que nesta modalidade de contrato o poder de negociação é mais equilibrado, o que nem sempre reflete a verdade. Por isso, as operadoras se interessam tanto pelos contratos coletivos. No vácuo da legislação, as empresas de planos de saúde apenas exigem a apresentação de um número de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) para que o contrato seja coletivo. Famílias e pequenos grupos têm adquirido contratos assim, sem saber dos riscos de reajustes altos. Esta prática é abusiva. Os reajustes nesse tipo de contrato, por serem livres, variam de contrato para contrato;

b) Reajuste por mudança de faixa etária

O reajuste por mudança de faixa etária ocorre de acordo com a variação da idade do usuário de plano de saúde.

Nos planos antigos (anteriores à Lei de Planos de Saúde) o aumento por mudança de idade é proibido se não estiver escrito claramente no contrato as faixas etárias e os percentuais de aumento em relação a cada faixa. E, mesmo que esteja previsto, configura abuso um percentual de aumento muito alto de uma só vez. Isso vale para qualquer contrato, antigo ou novo.

Para os planos assinados entre 1998 e dezembro de 2003, antes de entrar em vigor o Estatuto do Idoso – a regra criada pela ANS previa sete faixas etárias e o aumento total de até 500% entre elas, sendo comum aumentos exorbitantes concentrados nas últimas faixas. A Lei de Planos de Saúde fazia uma única ressalva: proibia tal reajuste aos consumidores com mais de 60 anos, desde que participassem do plano de saúde há mais de 10 anos.

A partir de 2004, com a criação do Estatuto do Idoso, proibiu-se o aumento de mensalidade acima dos 60 anos (faixa etária). Dessa maneira, nos contratos assinados a partir de então, foram padronizadas dez faixas etárias, mas foi mantido o aumento de 500% entre a primeira e a última faixa.

Na prática o que houve foi a antecipação dos reajustes. Antes concentrados principalmente nas faixas de 50 a 59 anos e de 60 a 69, os reajustes passaram a pesar mais nas faixas dos 44 e 48 anos e na faixa de 59 anos ou mais.

Para o Idec, a proibição de aumento estabelecida no Estatuto do Idoso vale para todos os contratos, independentemente da data de sua assinatura.

O Idec entende que se houver um percentual de aumento muito alto de uma só vez, mesmo que previsto em contrato, tratar-se-á de uma cláusula contratual abusiva (art. 51, IV, parágrafo 1º. e incisos I a III do Código de Defesa do Consumidor) e portanto passível de questionamento.

ATENÇÃO: no caso de plano familiar o reajuste só pode ser aplicado sobre o valor pago pelo consumidor que sofreu a mudança de faixa etária.

c) Reajustes por sinistralidade

Além do reajuste anual e do aumento por faixas etárias, o plano de saúde pode tentar lançar mão de reajustes por sinistralidade ou por revisão técnica. Reajuste por sinistralidade é o aumento imposto pela empresa sob a alegação de que o número de procedimentos e atendimentos (ou “sinistros”) cobertos foi maior do que o previsto em determinado período.

Esse tipo de reajuste, uma criação do mercado de planos de saúde, é ilegal, porque significa uma variação de preço unilateral, que não estava prevista no contrato. Já a revisão técnica é um mecanismo criado pela ANS, que o Idec entende ser ilegal, pois representa variação de preço unilateral, sem prévia e adequada previsão contratual. Além do aumento da mensalidade, pode permitir redução da rede credenciada de hospitais, redução de coberturas e co-participação dos usuários no pagamento de serviços utilizados.

Fonte http://www.idec.org.br/

Nosso Comentário – Antes, Somos completamente contra Plano de Saúde. O valor que gastamos com esses planos podem ser guardados e aplicados e utilizados posteriormente. Assim, temos um atendimento mais rápido, com mais qualidade e quase personalizado.

Existem casos e casos, mas cito como exemplo uma mulher grávida que tem que fazer ultrassom. Ela dificilmente vai encontrar data para o exame no tempo necessário. Vai ter que fazer malabarismo.

Aliás Médico obstetra pelo Plano de Saúde é espécie em extinção e sempre temos que pagar mais R 1.000,00 pelo menos.

Aliás qual a vantagem de ter Plano de Saúde?

Dito isso, vejamos. O aumento por sinistralidade é autorizado pela ANS, mas depende diretamente da competência administrativa do plano. Se administra mal, a sinistralidade ocorre mais cedo e por mais vezes. É uma forma da empresa não ter prejuízo. Ou seja, retira-se dela o risco do negócio, a possibilidade de ela ter prejuízo. Um ótimo negócio, pois nunca perde. Já imaginou abrir um empresa onde o governo não deixa você ter prejuízo?

Nos contratos coletivos não há equilíbrio algum no tocante a negociação. Aliás nem há negociação. O plano de saúde empurra as condições dele guela abaixo da categoria que está contratando. Isso parece até piada de mal gosto. A ANS se omite deliberadamente. Talvez até seja melhor.

Gostaria de saber se alguém, algum consumidor, mortal, conseguiu resolver alguma coisa reclamando para a ANS.

Seguem as leis que o artigo trata.

Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/90

Lei dos Planos de Saúde – Lei 9.656/98

Sistema Monetário – Lei 9.069/95

Estatuto do idoso – Lei 10.741/2003

Lei do Inquilinato. O Congresso aprovou Modificações na Lei 8.245/91. Já em vigor.


Clique para ampliarA Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou na quarta-feira 28/10/09 o projeto que altera a Lei do Inquilinato. No mês de Outubro – 2009 a lei completou 18 anos sem sofrer alterações. As mudanças já foram sancionadas pelo presidente Lula (10/12/09) e se tornou a Lei 12.112/09 que incorpora à Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – as alterações.


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O projeto de lei (PLC 140/09 – agora Lei 12.112/09)  cria regras para a troca de fiador durante um contrato. A Lei do Inquilinato não tratava deste assunto, e o Código Civil era utilizado para resolver conflitos referentes à locação de imóveis. Com a nova lei, o fiador poderá desistir da função, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após o locador ter sido notificado.

O proprietário do imóvel também será favorecido. Para dar mais garantias ao locador e exonerar a empresa fiadora que passe por problemas econômicos, a nova lei permite que o proprietário exija um novo fiador caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial.

O texto afirma ainda que, quando houver a ação de despejo de um inquilino, ela só poderá ser suspensa se o inquilino quitar integralmente em até 15 dias a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Na lei atual, só é necessário apresentar um requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida. Isso costuma atrasar as ações de despejo por mais de quatro meses.


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Fica adotado também o mandado único de despejo. Essa mudança anula a necessidade de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que costumam atrasar o processo.

A proposta também adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente.

Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, isso não seria possível.


Objetivamente falando veja as mudanças mais relevantes:

CONTRATO
PRAZO: Mantido o período de 30 meses (pode ser menos ou mais, mas há consequências).

RENOVAÇÃO: Encerrado o prazo, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o novo Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta.


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RETOMADA: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

RESCISÃO: O locatário não está mais obrigado a pagar multa estabelecida em contrato (o que já vinha sendo praticado pelos tribunais). O valor da indenização ao proprietário será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

DISPUTA: Em caso de disputa judicial, o juiz fixará valor de aluguel provisório limitado a 80% do montante corrente.


SEPARAÇÃO

OBRIGAÇÃO: Em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Válido apenas para imóveis residenciais.

DISPENSA: Se o casal se se separar, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades até 30 dias após a comunicação da separação. Mas ainda é responsável pela fiança por seis meses.


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DESPEJO
SUMÁRIO: Em caso de contratos que dispensem fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.

AÇÃO: Se o locador entrar com uma ação de despejo, a mesma só pode ser retirada caso seja feito o pagamento em até 15 dias. Atualmente, basta a apresentação à Justiça de um documento de intenção de pagamento.

SENTENÇA: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. Pela legislação antiga, o prazo era de seis meses.


FIADOR
RENDA: A comprovação de renda deve ser feita tanto no início quanto na renovação dos contratos.

FIM DA FIANÇA: O fiador tem o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanece responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de desligamento do contrato.

CAUÇÃO ou FIANÇA – Acesse o Post


Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), estima-se que em todo o Brasil mais de 3 milhões de imóveis encontram-se fechados, pois os proprietários desistiram de alugá-los. “Com a nova lei, que garante o despejo imediato dos inadimplentes, esses imóveis entrarão novamente no mercado, trazendo um leque maior de opções para os inquilinos e refletindo em uma baixa nos preços, devido à alta oferta”, avalia José Geraldo Tardin, presidente da entidade. Segundo ele, pesquisas mostram também que 96% dos locadores de imóveis têm um único imóvel alugado, demonstrando que a renda do aluguel vai para sua subsistência e faz falta quando não honrado.

Se as ações de despejo forem julgadas procedentes, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. A ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. “Essa medida deve trazer uma resistência menor do fiador, pois o risco diminui. Atualmente, muitos locadores demoram de 12 a 14 meses para retomar o imóvel, o que onera o débito com aluguel, condomínio e IPTU”, afirma Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG). “As mudanças vão desburocratizar o mercado”, diz. Hoje, é prática das imobiliárias exigir dois (um com bens imóveis na capital e outro com renda três vezes acima do valor do aluguel). Para quem faz a opção de pagar seguro fiança, o valor varia de 1,2% a 1,8% do preço do aluguel.
O prazo dos contratos vai ser mantido em 30 meses, e, quando for encerrado, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Descrença
Quem vive diretamente a relação entre locatário e locador se mantém cético quanto a uma possível baixa no preço. “Não vai cair, não, porque a demanda é muito grande. Pode até aumentar a oferta, mas ela não será suficiente para mexer no valor do aluguel”, opina a pedagoga Ana Chaves, 50 anos, que depois de dois anos e oito meses como inquilina virou proprietária. No prédio em que vive, no Sudoeste, existem 84 apartamentos, todos ocupados. “É difícil ver imóvel vazio aqui”, conta.

É consenso que mais imóveis ganharão o mercado por conta da nova lei. Mas a influência disso no preço provoca divergências entre os especialistas. “O problema é que, hoje, a demanda é bem maior que a oferta. A tendência seria, de fato, que o preço caísse. E pode até ser que ele caía no primeiro momento, mas depois voltará à normalidade”, prevê o presidente do Sindicato dos Gestores, Técnicos e Corretores de Imóveis do DF (Sindigeci-DF), Hermes Alcântara.

A nova lei dispensa a necessidade de um fiador na hora de alugar um imóvel, caso o proprietário confie no inquilino. O fiador também não precisa esperar o término do contrato para a rescisão. Mas para os corretores, a mudança deixou de fora a garantia de conservação do imóvel.

“O problema é receber o seu imóvel perfeitamente como você o entregou. E neste particular cadê a figura do fiador? A figura da garantia? Se isso não for realmente observado, ao invés de ajudar vai piorar o mercado”, afirma o vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, Walter Alves de Oliveira.

Outra crítica importante diz respeito ao fato da Câmara não contemplar nesta lei a locação em shopping centers. O projeto é fraco e não enfrentou o lobby dos shoppings, dizem. Essa questão deveria ter sido abordada, observou o deputado Reginaldo Lopes. Ele ressalta que quando a regra do aluguel de lojas em shopping foi criada, em 1991, o número desses estabelecimentos era pequeno. Hoje, são mais de 1.000 em funcionamento. A insegurança jurídica não é benéfica para ninguém, afirmou o deputado. Deveria haver uma legislação específica regulando essas relações, diz ele.

Fonte principal: Portal G1, adaptado pelo autor.

Se quiser consulte a Lei 8.245/91. Até a entrada em vigor das alterações o link da Lei 8.245/91 apresentará a lei antiga. A atualização é automática (Site do Planalto). Mas é possível consultar as alterações pela Lei 12.112/09.

 A lei está a seu lado não a ignore!!!


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