Condomínio. O Valor atrasado deve ser Cobrado do Proprietário ou do Locatário?


DuvidaCertamente consideramos o ponto de vista jurídico dos Tribunais Estaduais e Superiores (STJ) que no final das contas dizem o que está correto ou não (em conformidade com a legislação).

E é o que importa.

A resposta é: do Proprietário ou do Locatário e até do promissário comprador.


Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Carteira de Identidade. Lei 12.037/09. DOCUMENTOS que servem como Identidade Civil – RG, CTPS, Passaporte, Carteira Profissional (OAB, CRC, CRM…), etc.


Cabe ao Condomínio, através do síndico (sem necessidade de decisão da assembleia) escolher.

O Interesse é coletivo, que se sobrepõe ao interesse individual.

O Condomínio tem despesas fixas indispensáveis e inadiáveis que precisa honrar (imagine ficar sem manutenção de levador ou de portões ou portaria ou limpeza). Portanto pode escolher contra quem vai ingressar com a ação judicial, desde que tenha uma relação jurídica que o vincule ao Imóvel.

Explicando melhor.

Todo ônus (dívida) advindo da unidade condominial é uma obrigação chamada Real (em latim “propter rem”), que recai sobre a Coisa, sobre o Apartamento. Assim quem detém algum direito de propriedade (Usar, gozar, usufruir, dispor – Art. 1.228 do CC) ou uma de suas derivações como posse e / ou uso (ex: locatário) também mantém relação com o Condomínio e portanto na medida de suas responsabilidades pode ser acionado ou cobrado.


Código Civil – Lei 10.406/2002

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Para melhor embasamento segue uma das Doutrinas (Livros de Direito) utilizados para embasar as  decisões dos Tribunais Estaduais e Superiores

Livro doutrinaComentado”, Ed. Manole, 2007, Coordenador Ministro Cezar Peluso, p. 1214:
“O entendimento firme do Superior Tribunal de Justiça, seguido pelas Cortes Estaduais, é no sentido de que “a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador ou locatário, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc) o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado direito regressivo contra quem entenda responsável” (REsp. n° 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).”

REsp = Recurso Especial – quem se pronuncia é o STJ

O que se deve levar em conta, portanto, conforme sempre lembrado na doutrina, é a proteção aos interesses do condomínio: em princípio, a proprietária garantirá o pagamento da integralidade do débito.


Veja o entendimento do STJSuperior Tribunal de Justiça

Condomínio. Despesas. Cobrança. Legitimidade passiva. Ação de cobrança de quotas condominiais. Pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o locatário, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação com o imóvel (proprietário, possuidor, promissários compradores etc), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvando a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. Ação promovida contra o proprietário”. (REsp. nº 194.481-SP, 4ª Turma, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, j. 04/02/1999, v.u.).

Veja Também Tribunal de Justiça de São Paulo – Apelação nº 0053803-09.2011.8.26.0002 – São Paulo – Voto nº 15.321 – B.

Considera-se Condômino tanto o Proprietário como o Inquilino. Ambos mantém relação jurídica com o Condomínio, ambos por força de lei e ambos por questões fáticas diárias.


As garantias na Locação de Imóveis

Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

Certidão Negativa. Onde encontrar e solicitar.

Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.


O Inquilino, pois a Lei 8.245/91 preceitua:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

        a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

        b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

        c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

        d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

        e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

        f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

        g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

        h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

        i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Assim, a própria lei coloca o inquilino na relação com o Condomínio.

Certamente que o Condomínio não tem inquilino, mas recebe dele; ele usa a área comum do Condomínio, usufrui das áreas e ainda pode participar e votar em determinadas assembleias (aprovação de orçamento e escolha de vaga de garagem) logo pode ser cobrado.

Ademais se cabe ao Inquilino ingressar com Ação Consignatória, depositando os valores que entende devido em juízo, quando o condomínio se recusa a recebê-lo, pode esse Condomínio cobrá-lo. São faces da mesma moeda. Se pode um pode o outro.

Veja a decisão abaixo:

11002689 – CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONDOMÍNIO – DESPESAS – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – ENCARGOS – DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO – Injusta recusa da locadora em receber e dar a quitação de alugueres, porque o locatário deixou de incluir os custos cobrados com obras da troca da coluna geral de água e troca da coluna de água esgoto. Sendo tais despesas extraordinárias do condomínio, são encargos da locadora pois são tendentes a repor o imóvel locado em condições de habitabilidade. (TACRJ – AC 10958/91 – (Reg. 2663) – Cód. 91.001.10958 – 6ª C. – Rel. Juiz Arruda Franca – J. 14.05.1991 – Ementário TACRJ 20/91 – Ementa 33917 – in Juris Síntese).


CHARGE DO JUNIÃO PARA O DIA 17/07/2006

CHARGE DO JUNIÃO

Seguem algumas outras jurisprudências (decisões dos Tribunais) interessantes.

CONDOMÍNIO – Despesas condominiais anteriores à aquisição da unidade autônoma pelo réu. Obrigação propter rem, tornando-o responsável pelo pagamento, porque titular do direito real, sendo irrelevante que ele e o vendedor não tenham pactuado solidariedade quanto às despesas do condomínio. Inteligência do art. 624 do CC. (1º TACivSP – Ap. 498.277-8 – 2ª C. – Rel. Juiz Ribeiro de Souza – J. 23.09.1992 – JTACSP, 136/84 –Juris Síntese –202471.

Despesas condominiais – Penhora – incidência sobre único imóvel destinado à moradia do devedor e respectivos bens móveis que guarnecem a residência – Admissibilidade – Obrigação de caráter propter rem onde a constrição poderá recair sobre unidade para satisfazer a execução – Inteligência do art. 3o, IV, da Lei 8.009/90 (2o TACivSP – in RT-746/294).

CONDOMÍNIO – DESPESAS – COTAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO – ALIENAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA – PERMANÊNCIA DA RESPONSABILIDADE ATÉ O REGISTRO – Obrigação do condômino, assim compreendido aquele em cujo nome esta registrado o imóvel no RGI. A alienação da unidade autônoma não exonera o comunheiro das suas obrigações condominiais, enquanto não registrado o título translativo do domínio. (TACRJ – AC 13945/92 – (Reg. 1341-3) – Cód. 92.001.13945 – 2ª C. – Rel. Juiz Carlos Motta – J. 18.02.1993 – Ementa 35842 – in Juris Síntese 11002342).

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DO LOCADOR INTRANSFERÍVEL AO LOCATÁRIO – A impermeabilização e a pintura de lajes e paredes externos constituem exemplos de despesas extraordinárias do condomínio, que o locador não pode repassar ao locatário. (TACRJ – AC 10528/94 – (Reg. 608-3) – 3ª C. – Rel. Juiz Asclepiades Rodrigues – J. 16.03.1995 -Ementa 39794 –Juris Síntese 11002366).

Condomínio. Furto. Dever de indenizar. O dever de indenizar imposto ao condomínio por dano sofrido pelo condômino há que decorrer da inequívoca demonstração de culpa daquele por ato de seu preposto. A mera alegação de insuficiência de dispositivos de segurança não enseja a responsabilidade do condomínio, que, aliás, poderá ser afastada em cláusula de não indenizar aposta na convenção. Recurso não conhecido. (STJ – Rec. Especial n. 45.902 – São Paulo – Ac. 3a. T. – unân. – Rel: Min. Cláudio Santos – j. em 22.08.95 – Fonte: DJU I, 09.10.95, p. 33548 – In Bonijuris, 26291).

INDENIZAÇÃO. Furto de motocicleta. Responsabilidade do condomínio. Caracterização. Fato que se verificou no interior da garagem de edifício. Irrelevância da cláusula de não-indenizar. Sistema de segurança pago. Recurso Provido.” (Ap. Civ. 251.102-1, Rel. Sousa Lima, j. 22.5.96. m.v.).


Boletim de Ocorrência pela Internet. Na delegacia Eletrônica de vários Estados o Boletim de Ocorrência pode ser feito on-line.

Locação. Garantia. Caução x Fiança. Único Imóvel. Bem de Família. Lei 8.009/90. Impenhorabilidade.

Anúncios

Protesto. Boletos de Condomínio e Aluguel. São Paulo. A Lei 13.160/08 permite protestar boletos de condomínio e de aluguel. Mas alguns documentos devem ser apresentados.


A Lei 13.160/08 de 21/07  permite protestar boletos de condomínio e de aluguel. De autoria da deputada Maria Lucia Amary, a iniciativa teve origem no Projeto de Lei n° 446/04, aprovado pela Assembléia Legislativa e integralmente sancionado pelo governador, passando a valer no dia seguinte à sanção (22/7), conforme publicado no Diário Oficial do Estado.

Além de ser a mais pura forma de prestigiar quem paga, desfaz assim uma injustiça até aqui cometida com quem mantém em dia suas obrigações financeiras para com seus condomínios. A nova lei atende também ao anseio de todo gestor de condomínio no intuito de baixar os níveis de inadimplência existentes, e agravados desde que a multa por atraso passou de 20% para 2%, por ocasião do NCC em 2003.
Vemos, com a sanção governamental, um novo alento àquela sensação de impunidade até agora existente. Assim, o condômino ou inquilino inadimplente, especialmente o de má-fé, poderá ter conseqüências mais graves, com isso acabará por refletir melhor na hora de assumir seus compromissos. Afinal, seu nome poderá ficar comprometido.

Já as administradoras, precisam informar adequadamente seus clientes a fim de não suscitar uma expectativa contrária à realidade, pois os cartórios ainda não estão prontos a atender as demandas. Falta o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo regulamentar as regras que os cartórios estarão submissos para poderem aceitar o apontamento do título e o seu posterior protesto.
O protesto será o mais novo aliado no combate à inadimplência condominial, entretanto deve ser lembrado que só a regra não resolve o assunto, continuamos a depender da educação, da conscientização e do bom senso, tanto para os condôminos quanto para os gestores dos condomínios. Pois cada condomínio tem personalidade própria, suas características precisam ser levadas em conta para a tomada de decisão sobre assunto tão importante como este.

Também não podemos ignorar as unidades com cessão de uso, as com contrato de gaveta ou as alugadas onde, por exemplo, as despesas condominiais são apartadas da locação, nesta situação a responsabilidade legal é do proprietário. Desta forma o proprietário do imóvel será protestado, pois é ele quem figura no registro de imóveis.

Possíveis DÚVIDAS sobre o assunto:

Quais os documentos necessários para consumar o protesto? Como a lei é recente, o mais provável é que, dentro em breve, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo trace os detalhes para a consumação do protesto dos créditos do condomínio.

Mas, é possível ter um comparativo com o que se passa no Estado do Rio de Janeiro. Sobre o assunto decidiu a Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro no Processo nº 2006.061.002511-0, que a relação de documentos é a seguinte:

a) Cópia da Convenção de Condomínio;
b) Copia da certidão em inteiro teor do Registro do Imóvel (art. 167 da Lei 6.015/73 figurando o nome do devedor como titular de direito real sobre o imóvel);
c) Cópia da ata da assembléia que elegeu o síndico atual;
d) Cópia da ata da assembléia onde o valor da cota foi estabelecido;
e) Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa.

O protesto não pode ocorrer através de instituição bancária.

O síndico ou o administrador também pode apresentar em cartório requerimento, por escrito, devidamente assinado pelo representante do condomínio, com a finalidade de protesto.

O protesto pode ocorrer imediatamente após o vencimento.

Decorrida a data de vencimento, sem o pagamento do rateio, o devedor do condomínio se sujeita não somente ao protesto, como também à cobrança judicial.
Porém, o SECOVI-SP orienta pelo esgotamento da negociação, na tentativa de solução amigável, evitando-se conflitos desneces-sários e desgastantes.
O protesto será realizado no nome da pessoa da pessoa que constar no registro de imóveis como titular de direito real sobre a unidade autônoma.

Para mais informações acesse o Site do SECOVI.

Lei 9.492/97 – Lei do Protesto.

Protesto de Encargos Condominiais – Apresentação do SECOVI-SP – Sindicato da Habitação.

Fonte: Site Planetamorumbi.wordpress.com – por Ivan Cernev em 10/08/2008, e adaptada por quem postou.

INQUILINATO e LOCAÇÃO. O Superior Tribunal de Justiça publicou Matéria Especial sobre Locação, Locador e Locatário.


LocaçãoLocador e locatário: uma mina de desentendimentos judiciais
Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em seguida vem Goiás, com 21,43% e São Paulo com 20,02%. Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores de aluguel.


Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis


O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).

As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG).


O despejo necessário

Não se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instâncias superiores. Conforme o STJ, ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP).

A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo período de inadimplência não descaracateriza a relação contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”.

Uma execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar de imóveis residênciais.

Separação transfere ao cônjuge responsabilidades do imóvel

O contrato de locação não tem o rigor do contrato de venda – a pessoa casada não precisa de autorização do cônjuge para locar o imóvel que lhe pertence, salvo se for um contrato de locação por prazo superior a dez anos. Nos casos de separação de fato, segundo o STJ, o contrato de locação se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso, a notificação ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a substituição do fiador ou de qualquer das garantias previstas em lei.

As locações destinadas aos comerciantes têm tratamento especial pela Lei do Inquilinato. Esses têm direito à renovação assegurada por igual prazo desde que o contrato seja por período determinado, o locatário esteja explorando seu comércio ou indústria no ramo há três anos e o prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos. O STJ tem admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locação e do exercício da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o direito à renovação da locação às relações jurídicas levadas a efeito por sociedades simples.

O inquilino não pode devolver o imóvel antes do tempo previsto pelo contrato, a não ser que pague uma multa. Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imóvel antes do prazo previsto só é possível em um caso: quando a pedido do empregador para prestar serviços em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso ocorre tanto na iniciativa pública quanto na privada. O empregador também tem suas restrições para pedir o imóvel antes do prazo. A retomada do imóvel, por exemplo, para uso próprio de seu dono, e constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador (Resp 63423/SP). É considerado um ato de deslealdade com o inquilino.


Fiança assusta; e com razão

Um contrato de locação geralmente é assinado mediante o oferecimento de garantias pelos locatários. “A mais comum delas ainda é a fiança bancária”, assegura o diretor jurídico de uma empresa especializada no ramo imobiliário de São Paulo, José Luiz de Magalhães Barros, classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campeã de demandas judiciais. “Geralmente quem dá a fiança mesmo é parente: pai, mãe, irmão ou até mesmo um amigo”, assegura ele. É um assunto tão sério que permite até a penhora do único bem de família, conforme inúmeros julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de família é impenhorável conforme o Código Civil, sendo essa uma exceção.

O fiador pode se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um distrato ou pela propositura de uma ação declaratória, mas seus efeitos se estendem até 60 dias após a notificação do credor. Segundo o STJ, não é possível desonerar o fiador por simples notificação, pois a lei traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A comprovação de que o locador e o locatário aumentaram o valor do aluguel sem a anuência do fiador, por exemplo, não autoriza a exoneração, de acordo com a Corte Superior, mas tão somente a exclusão do valor excedente, permanecendo os fiadores responsáveis apenas pelo valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP).

Diante das inúmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Súmula 214, segundo a qual: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria, proferiu uma decisão importante, segundo a qual essa súmula não se aplica aos casos de prorrogação de contrato, mas apenas aos casos de aditamento sem anuência do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema fiança, o STJ assinala ainda que é nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador (Resp 797853/SP).


Caução como solução
Outra modalidade de garantia prevista nos contratos de imóveis é o seguro-locatício, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do constrangimento de pedir favor a um fiador. “O inconveniente é que é mais caro para o locatário”, como afirma o advogado especialista na área de locação de imóveis, Otavio Américo Medeiros, que atua no ramo imobiliário em Brasília há mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma apólice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietário receba os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ação de despejo. Otávio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do Inquilinato e que ganhou fôlego nos contratos de locação nos últimos anos é a caução, mais viável para o inquilino.

A caução deve ser de até três vezes o valor do aluguel e é atualizada pela caderneta de poupança. José Luiz de Magalhães Barros, entretanto, adverte que essa modalidade é recusada por muitos proprietários, pois a segurança é muito pequena. “Uma ação de despejo dura de seis meses a um ano para ser julgada”, assinala. “Durante esse período, o locador fica a descoberto”. Daí a razão da preferência pela modalidade fiança. Sua nulidade só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu ou por seus respectivos herdeiros, sendo inadmissível sua arguição pelo próprio fiador. (Resp 946626/RS).

A Quinta Turma tem decisão que afeta diretamente às sociedades, segundo a qual fiador que se retira da sociedade afiançada pode solicitar exoneração da garantia. Os fiadores prestaram fiança num contrato de locação porque integravam o quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto, se houver a transferência da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a ter novos sócios, não pode a fiança subsistir (Ag 788469/SP).


Proprietário responde pelo IPTU

Locatários e locadores muitas vezes se desentendem por não conhecerem seus direitos e deveres. A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei n.º 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de “urbano” envolve tudo que é destinado à moradia, ao comércio e à indústria. “O importante no caso é a destinação econômica e não a localização”, assinala o Tribunal. Se um imóvel estiver destinado à pecuária, à agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imóveis da União, estados e municípios, que são regulados por leis específicas. Reiteradas decisões do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos de locação em espaços de shopping center, a despeito de inúmeros pedidos para sua não aplicação. (Resp 331365/MG).

Entre os deveres do dono do imóvel, está o de pagar imposto e taxas, como o IPTU, por exemplo, alvo de inúmeras controvérsias na Justiça e, que, segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo disposição em contrário que repasse a responsabilidade para o locatário. Decisão da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que não se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imóvel cabe também pagar as despesas extraordinárias (taxa extra) de condomínio e fornecer recibos pelos valores recebidos a título de aluguel. Também cabe ao locador pagar por despesas de decoração ou paisagismo no exterior nas partes de uso comum, segurança e incêndio.

O locatário, por sua vez, não pode modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de cobrança e encargos de multas relativos ao imóvel que receber na residência por ele alugada. Também deve pagar a administração ordinária de condomínio, assim como utilizar o imóvel somente para o fim a que se destina. Entre as principais obrigações do locatário, entretanto, estão pagar pontualmente o aluguel e restituir o imóvel no estado em que recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietário.


Cuidar do imóvel pode gerar indenização

Se fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imóvel, às vezes, o locatário pode ser indenizado. “Se forem modificações necessárias, como o reforço de um prédio, ainda que não autorizado, o proprietário tem o dever de indenizar o inquilino”, como explica a professora Maria Helena Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria útil, como a que gera conforto, a exemplo de um sanitário mais moderno, só será indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma benfeitoria de luxo, como uma quadra de tênis ou um adorno, o inquilino não será indenizado. As que são indenizáveis permitem a chamada “retenção” ou o direito de permanecer no imóvel numa eventual ação de despejo.

O locatário só deve observar se não renunciou no contrato de locação o direito de retenção. No julgamento de um recurso, o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (Resp 276153/GO).

Nesse recurso, um posto de gasolina reclamava indenização pelos investimentos feitos que, em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por uma cláusula considerada pela Justiça legítima. Segundo a Lei do Inquilinato, a retenção por benfeitorias deve ser deduzida na contestação ao pedido da ação de despejo.

O STJ também decidiu, em um outro recurso, que nem o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para desclassificar a cláusula que impossibilita a retenção. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decisões, o STJ reafirma o posicionamento que não cabe aplicação do CDC em contratos de locação de imóveis. “Daí a importância de se ter alguns cuidados quando se busca fazer um contrato de locação de imóveis”, assegura Otávio Américo. Um primeiro cuidado, segundo ele, é buscar uma imobiliária confiável, já que a relação entre locador e locatário acaba se desgastando muito com o tempo. Outro cuidado é buscar o conselho de corretores de imóveis, para verificar a idoneidade da imobiliária com a qual se está negociando.

Mas nem as imobiliárias estão livres de ações judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenização por dano moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paraná, em que uma academia de ginástica acabou tendo prejuízo com parte do imóvel que desabou por conta de uma chuva. Sucessivas cobranças da imobiliária feitas de forma desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenização de R$ 6 mil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranças constrangeram a locatária perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaçado de ter o nome incluído nos serviços de proteção ao crédito. “As atitudes não podem ser imputadas somente ao dono do imóvel,” assinalou a ministra. “Estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade não pode ser afastada”, ressaltou.(Resp 864794/PR).

Coordenadoria de Editoria e Imprensa


A notícia ao lado refere-se aos seguintes processos:


Veja Abaixo alguns Posts que talvez lhe interesse:

Calçada da Fama – Obras no Centro de São Paulo são Embargadas pelo Poder Judiciário por prejudicar a coletividade e beneficiar apenas alguns, diz decisão em sede liminar

Protesto – Boletos de Condomínio e Aluguel – Estado de São Paulo. A Lei 13.160/08 do Estado de São Paulo permite protestar boletos de condomínio e de aluguel. Mas alguns documentos devem ser apresentados. Leia a Matéria.

Lista dos Principais Fóruns para Ações Cíveis, Criminais e de Família com Endereço e Telefone em São Paulo-SP.

RECICLAGEM E ECONOMIA SÃO INDISSOCIÁVEIS

Brasil aposta nos BIOCOMBUSTÍVEIS

Lixo Eletrônico – Computador, Monitor, Televisor, Celular, Câmeras, Impressoras, Teclados, Baterias, Pilhas – Agora é Lei no Estado de São Paulo, tem que Recolher, Reciclar, Reaproveitar e dar destino adequado.

Brasil é o 13º colocado em produção de artigos científicos no mundo. Posição muito respeitável…Mas queremos mais, nao é!

INSALUBRIDADE E APOSENTADORIA ESPECIAL: ALGUMAS CONSIDERAÇÕES…


metalurgicoA legislação previdenciária no Brasil instituiu uma aposentadoria que procura, de certa forma, compensar os trabalhadores que prestam serviço expostos a condições especiais, sujeitando sua saúde e vida a fatores de risco, como eletricidade, ruído, calor ou frio excessivos, agentes químicos, entre outros. Quando comprovados esses riscos, por meio de laudo pericial, o trabalhador conquista o direito de obter uma aposentadoria especial com 25 anos de serviço.
Ao trabalhador que também trabalhou parte de sua vida submetido à insalubridade, mas não durante os 25 anos previstos, a lei também contempla um mecanismo que procura, tenta, compensar essa exposição convertendo o tempo trabalhado em comum (exposto às condições insalubres), acrescentando 40% no tempo de serviço feito sob esses agentes de risco, no caso de homem, e 20% no caso de mulher (essa diferença existe pelo fato de a mulher se aposentar com menos tempo de serviço).
Para a grande maioria dos agentes de risco, não era necessária apresentação de laudo pericial, bastando apenas o enquadramento pela atividade desenvolvida que constava na relação de uma lei. Contudo, em 1995 houve uma alteração na legislação e, então, foi necessária a comprovação efetiva de que o trabalhador estava exposto, de modo habitual e permanente, aos agentes por meio de formulários emitidos pelas empresas.

A partir de 1997, aumentou-se novamente a exigência, sendo necessária a comprovação por laudo pericial. Após 1998, houve um entendimento de que a Lei nº 9.711/98 teria revogado a norma que previa a conversão do tempo trabalhado em condições especiais em tempo comum, o que, após várias ações, teve esse entendimento consolidado, inclusive com edição de uma súmula da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais Federais, que previa o seguinte: a conversão em tempo de serviço comum, do período trabalhado em condições especiais somente é possível relativamente à atividade exercida até 28 de maio de 1998 (artigo 28 da Lei nº 9.711/98).

Ou seja, a impossibilidade da conversão de atividade especial em comum ocorreu após 28 de maio de 1998, o que ocasionou prejuízos aos inúmeros trabalhadores que posteriormente exerceram algum tipo de atividade expostos a agentes de riscos. Isso porque, enquanto os trabalhadores que exerciam essas atividades durante 25 anos tinham direito a se aposentar com menos tempo de trabalho, os que trabalhavam por menos tempo não tinham o direito de aproveitar esse benefício de compensação pelo trabalho mais penoso, configurando uma clara violação ao princípio constitucional da igualdade.
Entretanto, após várias ações judiciais, alguns tribunais – inclusive o STJ em decisão recente proferida pelo ministro Napoleão Nunes Maia Filho- começaram a reabrir a discussão, apontando ser possível rever o posicionamento anterior e devolvendo aos trabalhadores o direito de ter compensado o tempo trabalhado em contato com agentes insalubres, ressaltando que é necessário que a exposição do trabalhador a estes agentes deve ser feita por laudo técnico.

Portanto, quem ainda não se aposentou e possui tempo trabalhado nessas condições, pode pleitear a conversão, diminuindo o tempo necessário para se aposentar.

E quem já se aposentou trabalhando nessas condições, não tendo os períodos especiais de trabalhados reconhecidos pelo INSS, deve pleitear esse reconhecimento na Justiça, o que pode aumentar o valor do benefício.


Veja os documentos necessários para pedir a aposentadoria especial aqui. Para saber a agência do INSS mais próxima de sua residência, clique aqui. Para saber as atividades profissionais que entram na classificação de risco do INSS, clique aqui.


Algumas dicas de Posts em nosso Blog – Fique à vontade

Confiram o GABARITO – todas as VERSÕES – da PROVA

Veja nosso Post explicativo e conheça o RIC – Lei  9.454/97. 

Veja nosso POST sobre ADOÇÃO – LEI 12.010/09 – Alterou o ECA – Estatuto Da Criança e Adolescente.

DIVÓRCIO, SEPARAÇÃO, FILHOS, GUARDA

OFICIAL DE JUSTIÇA 2009. Acesse o link

Optar pelo Sistema Tributário “Simples Nacional” nem sempre é vantajoso – Fique Atento

As EMPRESAS em Geral e em especial as empresas de Call Center podem CONTROLAR O USO DO BANHEIRO

ATENÇÃO – LEI 12.037/09 – Você sabe quais Documentos servem como Identidade?

VOCÊ TEM CONSÓRCIO? CONHECE AS NOVAS REGRAS? Não ignore seu direito. INFORME-SE!!!

Lista dos Principais Fóruns para Ações Cíveis, Criminais e de Família com Endereço e Telefone em São Paulo-SP.

Optar pelo Sistema Tributário “Simples Nacional” nem sempre é vantajoso – Fique Atento

As EMPRESAS em Geral e em especial as empresas de Call Center podem CONTROLAR O USO DO BANHEIRO

ATENÇÃO – LEI 12.037/09 – Você sabe quais Documentos servem como Identidade?

A cidade de São Paulo terá parque, linear, ao longo do Rio Tietê. Para o projeto ser viabilizado 5.100 famílias, a grande maioria estabelecida irregularmente, serão desapropriadas. A finalização do projeto está prevista para 2016.


Marg_tieteA notícia da construção de um parque às margens do Rio Tietê, na capital paulista, levou apreensão aos moradores da área. O governo do Estado de São Paulo vai desapropriar 5,1 mil famílias a partir do final de 2010 para construir o Várzeas do Tietê, “maior parque linear do mundo”, conforme anunciou em 20/07/2009 o governador José Serra (PSDB). Os números são da Secretaria de Saneamento e Energia. Na primeira etapa, até 2012, serão 3,1 mil desalojados na Capital e em Guarulhos.

Até 2016, a estimativa é desocupar outros 2 mil moradores das margens do rio em Itaquaquecetuba, Poá, Suzano, Mogi das Cruzes, Biritiba Mirim e Salesópolis.

De acordo com o governador, as casas precisam ficar a, no mínimo, 50 metros do rio para serem mantidas. Ao final do projeto, a distância média entre a ocupação e as margens deve ser de 200 metros. Serra prometeu hoje, diante de uma plateia de cerca de cem pessoas no Parque Ecológico do Tietê, que as famílias serão levadas para moradias populares “perto” do local onde atualmente moram. A secretária de Saneamento, Dilma Pena, disse que as pessoas serão realocadas “de forma segura, próximo ao local em que trabalham”.

As áreas em que haverá desocupação serão definidas com base em um estudo socioeconômico das famílias que moram na região. O levantamento, feito por uma empresa contratada, deve começar no final de 2009. As desocupações terão início no final de 2010. As prefeituras dos municípios beneficiados pelo parque ajudarão na realocação das famílias, informou Dilma Pena.

Na capital, grande parte dos imóveis de Jardim Piratininga e Jardim São Francisco, na Penha, zona leste, foi construída sobre terrenos da Prefeitura, vendida e comprada de forma irregular. Segundo o presidente da Associação Popular dos Moradores do Jardim Piratininga, Jeremias das Neves, tramitam na administração municipal ações para regularizar duas áreas do bairro, o que beneficiaria cerca de 500 famílias. Neves, de 57 anos, 32 deles vividos nessa vizinhança, foi surpreendido pela notícia da construção do parque linear – e das desapropriações. “Ninguém conversou nada disso com a gente”, disse. “Vou atrás das informações a partir de agora.”

Várzeas do Tietê

O parque linear anunciado por Serra terá 75 quilômetros de extensão e 107 quilômetros quadrados de área, ao longo das margens do Rio Tietê, de São Paulo a Salesópolis. O investimento total previsto é de R$ 1,7 bilhão, sendo R$ 377 milhões na primeira etapa. Haverá recursos do caixa do Estado e de um financiamento do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID).

A primeira etapa terá 25 km de extensão, da barragem da Penha até a divisa com o município de Itaquaquecetuba, e abrangerá São Paulo e Guarulhos. A conclusão está prevista para 2012. A segunda fase, com 11,3 quilômetros, vai da várzea do rio em Itaquaquecetuba até Poá e Suzano e tem término previsto em 2014. O trecho de 38,7 quilômetros, de Suzano à nascente do Tietê, em Salesópolis, deve ficar pronto em 2016, abrangendo Mogi das Cruzes e Biritiba Mirim.

Esse texto é de CAROLINA FREITAS – Site do Limão 20/07/09.

Rio Tietê – Wikipedia – Conheça um pouco da História, veja as Fotos e Contribua.

 

Outros Posts que talvez lhe interesse:

A Faculdade Campos Elíseos, uma das melhores Faculdades Privada de São Paulo e do Brasil, faz uso da Tecnologia para driblar a gripe Suína (Gripe A).

 

Lei 12.008/09 – Pessoas acima de 60 anos (Aposentados ou não), Portadores de Deficiência física ou Mental, e Portadores de Doença grave (câncer , AIDs, Tuberculose, Paralisia, Parkinson etc), tem Prioridade em Processos Administrativos nos Órgãoes Públicos.

 

Gravação de conversa é válida como prova em Processo Judicial desde que seja realizada por quem participou dela (conversa).

 

FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço pode ser destinado para pagar Conta de Luz, Água e IPTU.

 

Vem aí o Substituto da CPMF. É a CONTRIBUIÇÃO SOCIAL para a SAÚDE. Não é ótimo!? Vamos pagar mais Tributos!!!

Lei 11.975 de 2009 – Passagem de ônibus vale por 1 (um) ano. Consumidor tem direito de reaver valor da passagem até o momento anterior do embarque.


Viagem Rodoviária

Viagem Rodoviária

Desde o dia 07/07/2009 está em vigor a Lei 11.975/09 que trata da validade dos bilhetes de passagem no transporte coletivo rodoviário. Conforme art. 1º dessa lei o bilhete da passagem rodoviária tem validade por um ano, mesmo que esteja com dia e hora marcados.

Além disso, nos termos do art. 2º a empresa de transposrte coletivo rodoviário tem prazo de 30 dias para devolver o valor da passagem da data do requerimento do passageiro.

Nos seus 16 artigos a lei em questão traz muitas outras novidades e regulamentações. O PASSAGEIRO DEVE ESTAR ATENTO, deve CONHECER A LEI para poder EXIGIR SEUS DIREITOS.


Veja detalhes sobre a REMARCAÇÃO DE PASSAGENS e DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO.

Veja detalhes sobre Viagem de Crianças e Adolescentes

Conheça e leia também a Resolução 4.282 de 17/02/2014 da ANTT para os casos de transporte Interestadual e Internacional.


A lei é boa, mas tem falhas e os problemas virão, logo, logo. Explico.

1 – O que acontece à empresa se ela não devolver o valor da passagem em 30 dias?  Resposta: Nada. Não há multa ou penalidades previstas. O passageiro tem 2 opções: A – recorrer ao Juizado de Pequenas Causas (atualmente Juizados Especiais Estaduais (o transporte for dentro do Estado) e Federais (Transporte for Interestadual) B – Recorrer à ANTT (Agência Nacional de Transporte Terrestre). Já imaginaram a “novela”?

2 – Há ressalvas (verifique a lei – acesse o link):

2.1 – Artigo 12 e parágrafos – Devolução Facultativa após a viagem; e Ocorrência de ajustes. Nesse último caso, entendemos que a devolução parcial é possível (passagem mais cara trocada por uma mais barata), porém é ESSENCIAL SOLICITAR o REEMBOLSO da DIFERENÇA ANTES DE VIAJAR.

2.2 – Artigo 13 parágrafo 3º – Transporte Internacional.

2.3 – Artigo 15 – Compra com cartão de Crédito (leia a lei – clique no link no começo do artigo).

Há outras benesses, de modo que sugerimos uma leitura rápida da Lei. Não demora 10 minutos e você se informa. LEMBRE-SE a LEI ESTÁ A SEU FAVOR, NÃO A IGNORE.

Por último queremos salientar que ao que tudo indica o Legislador criou um NOVO TÍTULO DE CRÉDITO – A PASSAGEM DE ÔNIBUS RODOVIÁRIA com validade de UM ANO. Após esse prazo ocorre a DECADÊNCIA = PERDA DO DIREITO.

Provavelmente aumentará o custo das empresas de transporte, além de causar um certo transtorno, pois os impostos serão pagos em algumas situações antes da devolução do valor passagem. Como ficam os casos em que a empresa paga o tributo em relação à passagem e depois tem de devolver o que recebeu?

Fiquem atentos, TIREM FOTOS, GRAVEM A CONVERSA (não é ilegal se você participa da conversa).

Acesse: Gravação de conversa é válida como prova

Carregue a Lei (ela não é grande, imprima), e BOA VIAGEM.

Atualização – 28/12/2009 – A lei é válida e não depende de regulamentação (pois já está) que, tecnicamente, se faz através de Decreto.

A ANTT diz claramente que a lei está valendo sim e pode ser aplicada, mas não fixou nenhuma punição…portanto se as empresas recusarem cumpri-la nada acontecerá. Assim, sendo a parte punitiva depende de uma Portaria ou Resolução (que a ANTT, equivocadamente chamou de regulamentação, mas A LEI EXISTE, ESTÁ EM VIGOR, PODE E DEVE SER APLICADA.

QUEM TIVER UM REEMBOLSO OU UMA DEVOLUÇÃO RECUSADA PODE (A DECISÃO É DE CADA UM) INGRESSAR COM AÇÃO NO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (PEQUENAS CAUSAS).


Veja Abaixo alguns Posts que talvez lhe interesse:

Suspensão ou perda da CNH

Lista dos Principais Fóruns para Ações Cíveis, Criminais e de Família com Endereço e Telefone em São Paulo-SP.

Teste do Bafômetro – Recusar dá Multa de R$ 957,00, Suspensão da CNH por 15 meses e ainda é Crime de Desobediência, Podendo ser Preso.

VOCÊ TEM CONSÓRCIO? CONHECE AS NOVAS REGRAS?

Calçada da Fama – Obras no Centro de São Paulo são Embargadas pelo Poder Judiciário por prejudicar a coletividade e beneficiar apenas alguns, diz decisão em sede liminar

RECICLAGEM E ECONOMIA SÃO INDISSOCIÁVEIS

Lixo Eletrônico – Computador, Monitor, Televisor, Celular, Câmeras, Impressoras, Teclados, Baterias, Pilhas – Agora é Lei no Estado de São Paulo, tem que Recolher, Reciclar, Reaproveitar e dar destino adequado.

Projeto de Lei quer Proibir as Motos ou Motonetas de trafegarem entre os carros, mesmo que seja para ultrapassar. Será o fim dos Motoboys?

Vida tem preço sim!! O STJ publicou Matéria Especial tentando buscar parâmetros para uniformizar valores de DANOS MORAIS relativos a várias Danos, inclusive a Morte.