As garantias na Locação de Imóveis


two 3d humans carry a home in their hands

Garantia de Locação vai além do Fiador

A Lei 8.245/91 prevê quais são as modalidades de garantia.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

        I – caução;

        II – fiança;

        III – seguro de fiança locatícia.

        IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caução – Pode ser em dinheiro, Imóveis, móveis (veículos, jóias, títulos de capitalização).

Lei 8.245/91 Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

        § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

        § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Sendo em dinheiro, o locador pode exigir no máximo três aluguéis (sem computar, água, luz, IPTU que se tratam de outras despesas e obrigações) depositados ou pagos antecipadamente. Na maioria dos casos essa garantia não é suficiente. Exemplo: se o locatário deve 6 meses de locação, e o locador só tem 3 meses de depósito.

Pode ser bens imóveis, urbanos ou rurais, tais como casas, aptos, fazendas, sítios, chácaras, salas comerciais, etc. Essa é a melhor garantia, embora todas possam falhar de alguma forma.

Pode ser bens móveis, o que dificultará a avaliação desse bem, a não ser que seja acordado antes o valor dele e por qual meio se faz essa avaliação. Pode ser veículo, Jóias, Títulos de Capitalização (considero uma boa garantia, desde que o locatário tenha ou consiga os valores).

Fiança – Normalmente o Locador pede que fiador tenha 2 imóveis, mas entendemos que um já serve (Art. 3º, Inciso VII da Lei 8.009/90) , desde que todos os interessados (cônjuges) assinem anuindo. Mas veja, caso o locatário atrase os pagamentos e o Locador escolhe conceder mais prazo para pagamentos dos atrasados e o locatário, por qualquer motivo, não consiga honrar o acordo o judiciário tem entendido que é injusto o fiador responder pelo saldo da dívida, a qual ficou maior justamente por esse fato (adiamento) concedido por livre vontade do locador, sem anuência expressa do Fiador.

Vantagens: É a única modalidade gratuita e uma das mais rápidas.

Desvantagens: Além das exigências do proprietário e da imobiliária, há outro porém: o fiador tem direito de deixar de ser fiador a qualquer momento. É o que diz a lei: “o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação do credor” (Lei 8.245/91 Art 40, inciso X).

Seguro fiança – Trata-se de uma modalidade de Seguro. Paga-se um valor, um prêmio para a seguradora que passa a garantir a locação. Se a seguradora tiver que honrar os alugueres ela vai, depois, vai atrás do devedor (ex-locatário). Mas tenho minhas dúvidas se consegue reaver os valores, pois dependendo do caso o devedor não possui bens para responder pela dívida.

Vantagens: Por depender apenas da vontade do locador e da análise de crédito do locatário, o seguro fiança é a modalidade que dá mais liberdade e independência a quem está procurando um imóvel. Por vezes, o valor pode ser parcelado junto à seguradora. Abrange todas as obrigações do locatário, incluindo as despesas de água, luz, IPTU…enfim todas as obrigações estipuladas em contrato, conforme Art 41 da Lei do inquilinato.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Como em qualquer seguro, o de fiança locatícia também oferece algumas assistências gratuitas que podem ser interessantes como chaveiro, instalação de chave tetra, troca de segredo das fechaduras e reparos hidráulicos. Outros serviços exigem o pagamento de uma anualidade de cerca de R$ 70.

Desvantagens: O valor do seguro fiança depende da análise de crédito e também do que o locador exige de cobertura do locatário. Por isso, é impossível saber antes de começar a negociação quanto se terá que desembolsar. O dinheiro pago pelo prêmio do seguro fiança não retorna. Grande parte dos contratos de seguro fiança é de renovação anual. Ou seja, a cada ano, é preciso investir um novo montante.

Uma das vantagens do seguro fiança é que

A Locação também pode ser realizada sem garantia. Nesses casos, ocorrendo atraso no pagamento do aluguel o Locador ingressa com ação de despejo (e terá que arcar com esses custos e muitas vezes até pagar o caminhão para o despejo) e através de decisão liminar consegue retirar o locatário em 15 dias.

E ainda se aplica o Art 42 da Lei 8.245/91, ou seja, o locador recebe antecipadamente o mês. Em outras palavras o locatário deve pagar (se estiver no contrato) até o 6º dia útil do mês corrente.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Veja, consideramos bem melhor que Caução em dinheiro, pois esta modalidade (Caução em Dinheiro) fatalmente acaba por recair na ação de despejo, só que não em 15 dias. Assim, melhor despejar rápido e locar para outro do que perder dinheiro.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

Desde 2005, os locatários sem fiador encontram esta quarta modalidade de garantia. Em termos gerais, significa dizer que o futuro inquilino oferece ao locador um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, como garantia.

Se aceito, o fundo será subordinado à tutela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para administração de sua carteira e rendimentos. É o que diz artigo 76 da Lei 11.196/2005, que deixa claro que empresas de capital aberto de previdência complementar privada e empresas seguradoras, como a própria Porto Seguro, poderão criar fundos de investimento com base, exclusivamente, em planos de previdência e seguro de vida.

Em caso de inadimplência do locatário, essas quotas de investimento serão entregues como garantia ao locador. Neste caso, o locador deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o que for suficiente para saldar a dívida.

Na lei, quem cede as cotas pode não ser o locatário, mas um terceiro, desde que este assine o contrato de locação como garantidor. As cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação de locação. A cessão deverá constar no contrato de locação, mencionando o prazo de duração, determinado ou indeterminado.

Vantagens: e o locatário já tiver um fundo de investimento e este for aceito como garantia, não há maiores custos envolvidos. Sem inadimplência, o dinheiro retorna com rendimentos.

Desvantagens: Para começar um título de capitalização é preciso desembolsar em torno de 10 vezes o valor do aluguel, investimento que pode acabar sendo muito alto. Além disso, vários possuem uma taxa de administração que acaba por comprometer o rendimento do investimento.

Expirando ou Extinguindo a garantia o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias sob pena de encerramento da locação (e se for o caso despejo), conforme Art 40, parágrafo único.

Lei 8.245/91, Art. 40, Parágrafo único.

O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

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INSS COMEÇA A PAGAR HOJE, 25 de AGOSTO, a 1.ª PARCELA DO 13.° SALÁRIO DOS APOSENTADOS.


dinheiroComeça a ser paga hoje, 25/08/09 a primeira parcela do 13º salário para 22,8 milhões de beneficiários do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social).
Os beneficiários já podem ver o extrato mensal do pagamento pelo site da DataPrev, que terá o valor do benefício referente ao mês de agosto e 50% do valor do abono.
Só no estado de São Paulo serão beneficiados com a primeira parcela, 5.352.639 de segurados em um total de R$ 2,3 bilhões em 13º. No país, o gasto será de R$ 8 bilhões. Hoje, será depositado o pagamento dos beneficiários que ganham até um salário mínimo nacional (R$ 465,00 por mês) e têm cartão de pagamento com final 1, desconsiderando-se o dígito. Por exemplo: Se o seu cartão de benefício (aquele que você usa para sacar a aposentadoria no banco) tiver a numeração: 1.234.567.891.5-0, o seu número de final será o 5 (cinco);
Amanhã, dia 16/08/09 será a vez de quem recebe o piso (salário mínimo nacional) e tem número final do cartão 2. O calendário completo pode ser consultado no Site do INSS.
O pagamento antecipado do abono é resultado de um acordo entre governo e entidades de aposentados e vale até 2010.

O desconto de Imposto de Renda (para quem ganha mais do que R$ 1.434,59 por mês) sobre o abono será efetuado somente na segunda parcela, que será paga entre o final de novembro e o início de dezembro. Mas haverá desconto de IR sobre o benefício de agosto para quem não é isento. Aposentados com mais de 65 anos têm desconto de R$ 1.434,59 ao mês no cálculo do imposto.

Por exemplo, quem ganha R$ 2.000,00 tem cálculo de IR sobre R$ 565,41 (sem R$ 1.434,59), valor isento. Na prática, além da renda tributável que possui parcela isenta – o aposentado pode descontar mais R$ 1.434,59 ao mês no ajuste anual – aquela declaração que todos nós ficamos “maluquinhos” e temos que fazer até 30 de Abril, todo ano. Nós sabemos, parece complicado, mas não é.

Lembramos também que para a declaração de IR que será feita até Abril de 2010 a Tabela do Imposto de Renda foi alterada, ganhou mais faixas e isenções. Veja Tabela Progressiva anualizada (se quiser saber por mês, divida todos os valores expressos em reais por 12) para o cálculo anual do Imposto de Renda de Pessoa Física para o exercício de 2010, ano-calendário de 2009.

Qualquer dúvida quanto ao Imposto de Renda consulte o Site da Receita Federal e se Informe.

NÃO TÊM DIREITO AO 13º SALÁRIO OS SEGUINTES BENEFÍCIOS (concedidos pelo INSS, claro): amparo previdenciário do trabalhador rural, renda mensal vitalícia, amparo assistencial ao idoso e ao deficiente (LOAS), auxílio-suplementar por acidente de trabalho, pensão mensal vitalícia, abono de permanência em serviço, vantagem do servidor aposentado pela autarquia empregadora e salário-família.

 

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DANO MORAL – IMPOSTO. Indenização por Dano Moral não está Sujeita ao Imposto de Renda. Assim decidiu o STJ, mas Receita Federal Discorda.


restituicao-de-imposto-de-rendaValores recebidos a título de indenização por danos morais ou materiais não estão sujeitos ao imposto de renda.

A 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ julgou que a efetiva geração de riqueza por meio de atividade laboral ou aplicação de capital é o fato gerador do imposto.

A indenização, porém, não aumenta o patrimônio do lesado, mas o recompõe – no caso do dano moral, por meio de substituição monetária.

Fonte: Valor Econômico.

A 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou recurso da Fazenda Nacional contra decisão do TRF 4ª Região (Porto Alegre), segundo a qual não incide Imposto de Renda sobre indenização por dano moral. A Fazenda havia notificado a funcionária pública do Estado de Santa Catarina Jeanine Mendonça Pinheiro May por falta de recolhimento do imposto relativo ao recebimento de indenização de mais de R$ 1,7 milhão. A funcionária propôs ação e conseguiu anular o débito de 715,94 Ufirs, correspondentes a R$ 1.902,42, (valores de julho de 1998).

 No recurso ao STJ, a Fazenda alegou que a incidência do Imposto de Renda sobre quantia recebida por danos morais estaria justificada pelo acréscimo patrimonial. No entanto, o ministro-relator Luiz Fux afastou os argumentos. “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça construiu sólida orientação no sentido de que verbas indenizatórias apenas recompõem o patrimônio do indenizado, podendo ser este patrimônio físico ou moral, tornando-se infensa à incidência do imposto de renda”, afirmou.

 O ministro Luiz Fux explicou que o Imposto de Renda tem como fato gerador a aquisição de disponibilidade econômica ou jurídica da renda (produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos) e de proventos de qualquer natureza. Porém, não é qualquer entrada de dinheiro nos cofres de uma pessoa que pode ser alcançada pelo imposto de renda, mas somente os acréscimos patrimoniais. No caso das indenizações, não há geração de renda ou acréscimos patrimoniais, mas uma reparação, em dinheiro, por perdas de direito.

É o que acontece com as verbas rescisórias especiais recebidas pelo trabalhador a título de indenização por férias em dinheiro, licença prêmio não gozada, ausência permitida ao trabalho ou extinção do contrato de trabalho por dispensa incentivada. Estas verbas não ensejam acréscimo patrimonial exatamente por seu caráter indenizatório. Disso discorre a impossibilidade da incidência do imposto de renda, como dispõem as súmulas de número 125 e 136 do Superior Tribunal de Justiça.

 (Processo:  Resp 410347)

 Fonte: Superior Tribunal da Justiça – STJ .

Saiba mais.

Não é o que diz a Receita Fedral e o RIR – Regulamento do Imposto de Renda de 1999.

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