Leis estaduais tentam condicionar negativação do consumidor após envio de carta com aviso de recebimento – AR.


Consumidor_nome_serasa_scpc_prazo_leiNos Estados de São Paulo, Mato Grosso e Paraíba leis estaduais tentam (porque estão sendo  revogadas. Só resta a de São Paulo) obrigar as empresas, antes de negativar o Consumidor devedor ou inadimplente junto aos órgãos como Serasa e Serviço Central de Proteção ao Crédito – SCPCa enviar carta com aviso de recebimento (AR).

É o que diz, por exemplo, a Lei 15.659 de 09 de Janeiro de 2015 do Estado de São Paulo:

Artigo 1º – A inclusão do nome dos consumidores em cadastros ou bancos de dados de consumidores, de serviços de proteção ao crédito ou congêneres, referente a qualquer informação de inadimplemento dispensa a autorização do devedor, mas, se a dívida não foi protestada ou não estiver sendo cobrada diretamente em juízo, deve ser-lhe previamente comunicada por escrito, e comprovada, mediante o protocolo de aviso de recebimento (AR) assinado, a sua entrega no endereço fornecido por ele.

Parágrafo único – Deverá ser concedido o prazo mínimo de 15 (quinze) dias para quitação do débito ou apresentação de comprovante de pagamento, antes de ser efetivada a inscrição do nome do consumidor nos cadastros de proteção ao crédito.


A Lei 15.659/15 é curta e vale a pena ler e ficar conhecendo esse direito importantíssimo (e que será revogado).

A lei de Mato Grosso é a 10.260/15 que foi alterada pela Lei 10.272/15 voltando a não precisar do AR.

Na Paraíba, foi a Lei 10.427/15 também suspensa pelo TJPB.


Como era antes (e continuará sendo) 

Antes dessas leis (2 delas revogadas) uma carta simples era o suficiente. Após 10 dias se fazia a inclusão do nome nos órgãos de Proteção de Crédito. Veja o Modelo da Carta Comunicado Serasa Experian.


E o que aconteceu (juridicamente) resumidamente?

Após a aprovação da a paulista pela Assembleia Legislativa-SP, ela foi vetada pelo Governador e retornou à Assembleia que derrubou o veto do Governador com pelo menos 2/3 da casa legislativa votando a favor da sua entrada em vigor.

Após, em 13/03/2015, houve Liminar do TJSP em favor da Serasa Experian suspendendo temporariamente a aplicabilidade da Lei 15.659/15.

Em ato contínuo a Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) entrou com Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADIN 5224/SP) no Supremo Tribunal Federal contra a lei.

A Federação Brasileira de Bancos informou que fará um pedido para ingressar como parte interessada (“amicus curie”) no processo.

Dia 12/08/2015 os Desembargadores do TJSP “suspenderam” a liminar para aguardar o posicionamento do Supremo Tribunal FederalSTF.

Detalhe toda essa discussão se refere apenas ao Estado de São Paulo (mas Paraíba e Mato-Grosso revogaram suas respectivas leis)


Porque seria Ilegal ou Inconstitucional?

Mas por qual motivo (jurídico) trava-se ela batalha? Qual o fundamento?

Diz o artigo 43 do Código de Defesa do ConsumidorCDC (Lei 8.078/90):

§ 2° A abertura de cadastro, ficha, registro e dados pessoais e de consumo deverá ser comunicada por escrito ao consumidor, quando não solicitada por ele.

É o que diz também a Súmula 359 STJCabe ao órgão mantenedor do cadastro de proteção ao crédito a notificação do devedor antes de proceder à inscrição .

Entende-se por este dispositivo que não há necessidade de fazer a comunicação escrita através de Carta com Aviso de recebimento. Mas se não diz nada como podemos inferir tal condição?

É que quando o direito restringe os dizeres da lei devem ser claros e expressos. Assim há uma interpretação lógica legal.

Mas essa interpretação foi pacificada na Súmula 404 do STJé dispensável o Aviso de Recebimento (AR) na carta de comunicação ao consumidor sobre a negativação de seu nome em bancos de dados e cadastros”.

Já a lei Paulista (e outras) eram taxativas ao exigir o Aviso de Recebimento.


Prazo máximo de 5 anos

O prazo máximo que o nome pode ficar “sujo” é de 5 anos. Após, mesmo que a dívida não tenha sido paga, o nome do devedor tem de ser retirado do cadastro.

Se a dívida estiver prescrita (não puder mais ser cobrada em juízo) não poderá haver apontamento desabonador.

CDC – Art. 43

§ 5° Consumada a prescrição relativa à cobrança de débitos do consumidor, não serão fornecidas, pelos respectivos Sistemas de Proteção ao Crédito, quaisquer informações que possam impedir ou dificultar novo acesso ao crédito junto aos fornecedores.

Ou seja, as vezes para limpar o nome o consumidor nem precisa pagar a dívida, mesmo porque ela pode nem existir mais.

Mas não se engane se pensa que escapou, pois não escapará. As Instituições Financeiras (em especial os bancos) mantém cadastro interno e não divulga onde consta todos os acordos, pagamentos, financiamentos que fazemos etc (por assim dizer) é o tal SCORE, uma espécie de vida financeira pregressa e elas podem e vão negar crédito a quem não honra suas dívidas mesmo que prescritas.


E se a pessoa não é encontrada?

Cabe ao Consumidor manter atualizado seu cadastro onde possui crédito ou conta bancária.

Ou seja, se a Instituição ou órgão ou empresa encaminhou a Carta com AR no endereço do cadastro e não encontrar o Consumidor em decorrência da desatualização do endereço, a notificação será considerada válida.


Para mais e melhores informações Visite também:

http://www.serasaconsumidor.com.br/

https://www.spcbrasil.org.br/

As garantias na Locação de Imóveis


two 3d humans carry a home in their hands

Garantia de Locação vai além do Fiador

A Lei 8.245/91 prevê quais são as modalidades de garantia.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

        I – caução;

        II – fiança;

        III – seguro de fiança locatícia.

        IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caução – Pode ser em dinheiro, Imóveis, móveis (veículos, jóias, títulos de capitalização).

Lei 8.245/91 Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

        § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

        § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Sendo em dinheiro, o locador pode exigir no máximo três aluguéis (sem computar, água, luz, IPTU que se tratam de outras despesas e obrigações) depositados ou pagos antecipadamente. Na maioria dos casos essa garantia não é suficiente. Exemplo: se o locatário deve 6 meses de locação, e o locador só tem 3 meses de depósito.

Pode ser bens imóveis, urbanos ou rurais, tais como casas, aptos, fazendas, sítios, chácaras, salas comerciais, etc. Essa é a melhor garantia, embora todas possam falhar de alguma forma.

Pode ser bens móveis, o que dificultará a avaliação desse bem, a não ser que seja acordado antes o valor dele e por qual meio se faz essa avaliação. Pode ser veículo, Jóias, Títulos de Capitalização (considero uma boa garantia, desde que o locatário tenha ou consiga os valores).

Fiança – Normalmente o Locador pede que fiador tenha 2 imóveis, mas entendemos que um já serve (Art. 3º, Inciso VII da Lei 8.009/90) , desde que todos os interessados (cônjuges) assinem anuindo. Mas veja, caso o locatário atrase os pagamentos e o Locador escolhe conceder mais prazo para pagamentos dos atrasados e o locatário, por qualquer motivo, não consiga honrar o acordo o judiciário tem entendido que é injusto o fiador responder pelo saldo da dívida, a qual ficou maior justamente por esse fato (adiamento) concedido por livre vontade do locador, sem anuência expressa do Fiador.

Vantagens: É a única modalidade gratuita e uma das mais rápidas.

Desvantagens: Além das exigências do proprietário e da imobiliária, há outro porém: o fiador tem direito de deixar de ser fiador a qualquer momento. É o que diz a lei: “o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação do credor” (Lei 8.245/91 Art 40, inciso X).

Seguro fiança – Trata-se de uma modalidade de Seguro. Paga-se um valor, um prêmio para a seguradora que passa a garantir a locação. Se a seguradora tiver que honrar os alugueres ela vai, depois, vai atrás do devedor (ex-locatário). Mas tenho minhas dúvidas se consegue reaver os valores, pois dependendo do caso o devedor não possui bens para responder pela dívida.

Vantagens: Por depender apenas da vontade do locador e da análise de crédito do locatário, o seguro fiança é a modalidade que dá mais liberdade e independência a quem está procurando um imóvel. Por vezes, o valor pode ser parcelado junto à seguradora. Abrange todas as obrigações do locatário, incluindo as despesas de água, luz, IPTU…enfim todas as obrigações estipuladas em contrato, conforme Art 41 da Lei do inquilinato.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Como em qualquer seguro, o de fiança locatícia também oferece algumas assistências gratuitas que podem ser interessantes como chaveiro, instalação de chave tetra, troca de segredo das fechaduras e reparos hidráulicos. Outros serviços exigem o pagamento de uma anualidade de cerca de R$ 70.

Desvantagens: O valor do seguro fiança depende da análise de crédito e também do que o locador exige de cobertura do locatário. Por isso, é impossível saber antes de começar a negociação quanto se terá que desembolsar. O dinheiro pago pelo prêmio do seguro fiança não retorna. Grande parte dos contratos de seguro fiança é de renovação anual. Ou seja, a cada ano, é preciso investir um novo montante.

Uma das vantagens do seguro fiança é que

A Locação também pode ser realizada sem garantia. Nesses casos, ocorrendo atraso no pagamento do aluguel o Locador ingressa com ação de despejo (e terá que arcar com esses custos e muitas vezes até pagar o caminhão para o despejo) e através de decisão liminar consegue retirar o locatário em 15 dias.

E ainda se aplica o Art 42 da Lei 8.245/91, ou seja, o locador recebe antecipadamente o mês. Em outras palavras o locatário deve pagar (se estiver no contrato) até o 6º dia útil do mês corrente.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Veja, consideramos bem melhor que Caução em dinheiro, pois esta modalidade (Caução em Dinheiro) fatalmente acaba por recair na ação de despejo, só que não em 15 dias. Assim, melhor despejar rápido e locar para outro do que perder dinheiro.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

Desde 2005, os locatários sem fiador encontram esta quarta modalidade de garantia. Em termos gerais, significa dizer que o futuro inquilino oferece ao locador um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, como garantia.

Se aceito, o fundo será subordinado à tutela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para administração de sua carteira e rendimentos. É o que diz artigo 76 da Lei 11.196/2005, que deixa claro que empresas de capital aberto de previdência complementar privada e empresas seguradoras, como a própria Porto Seguro, poderão criar fundos de investimento com base, exclusivamente, em planos de previdência e seguro de vida.

Em caso de inadimplência do locatário, essas quotas de investimento serão entregues como garantia ao locador. Neste caso, o locador deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o que for suficiente para saldar a dívida.

Na lei, quem cede as cotas pode não ser o locatário, mas um terceiro, desde que este assine o contrato de locação como garantidor. As cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação de locação. A cessão deverá constar no contrato de locação, mencionando o prazo de duração, determinado ou indeterminado.

Vantagens: e o locatário já tiver um fundo de investimento e este for aceito como garantia, não há maiores custos envolvidos. Sem inadimplência, o dinheiro retorna com rendimentos.

Desvantagens: Para começar um título de capitalização é preciso desembolsar em torno de 10 vezes o valor do aluguel, investimento que pode acabar sendo muito alto. Além disso, vários possuem uma taxa de administração que acaba por comprometer o rendimento do investimento.

Expirando ou Extinguindo a garantia o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias sob pena de encerramento da locação (e se for o caso despejo), conforme Art 40, parágrafo único.

Lei 8.245/91, Art. 40, Parágrafo único.

O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Calçada da Fama – Obras no Centro de São Paulo são Embargadas pelo Poder Judiciário por prejudicar a coletividade e beneficiar apenas alguns, diz decisão em sede liminar


Vista da Calçada da Fama sendo Construída

A matéria sobre a Calçada da Fama ou Calçada da Lama como chamam os moradores atormentados pelo Barulho, está sendo acompanhada pela Folha de São Paulo através de CRISTINA MORENO DE CASTRO

Veja a matéria veiculada na Folha de São Paulo:
Foi parar na Justiça a construção de uma calçada da fama em Santa Cecília (centro de São Paulo), inspirada na de Hollywood. Dois comerciantes da rua Canuto do Val, onde será instalada, processaram a prefeitura e pediram a suspensão das obras, iniciadas há um mês.

Eles argumentam que a lei que autorizou o projeto é inconstitucional e deveria ser revista porque, dizem, só beneficia uma pessoa: Lilian Gonçalves, proprietária da Rede Biroska, com cinco bares no lado ímpar do quarteirão –o mesmo onde ficará calçada da fama.


ATENÇÃO – LEI 12.037/09 – Você sabe quais Documentos servem como Identidade?

Imóvel. Escritura, Registro, Matrícula, Averbação, Certidão, Emolumentos, ITBI, etc

Seguro Acidente de Trabalho.


Obras da “Calçada da Fama” no bairro Santa Cecilia; moradores protestam

Foi ela que idealizou o projeto e arca com a maior parte dos gastos –colocação de piso, acabamento, arborização, luz. A prefeitura responde pela primeira etapa das obras –reposicionamento de guias e sarjetas– com custo previsto de R$ 77 mil. Ao todo, 18 funcionários da subprefeitura da Sé trabalham na obra.

O projeto foi aprovado pela Câmara Municipal em janeiro do ano passado, para homenagear “personalidades do meio artístico, cultural e esportivo”. Duas estrelas, feitas em 2007, com os nomes do ex-governador Geraldo Alckmin (PSDB) e o atual José Serra (PSDB), serviram de teste para os mais de 200 m§§2§§ da calçada da fama.

A extensão continua por mais 25 metros da rua adjacente, contrariando o decreto, que diz que ela deve ser “implementada na rua Canuto do Val (…), ocupando o quarteirão compreendido entre as ruas Dona Veridiana e Fortunato”.

Estacionamento

A obra alargou em dois metros a calçada, que passa a ter seis metros de largura. A CET diz que a passagem de carros não foi comprometida porque compensou o espaço com a retirada de estacionamentos zona azul, do lado oposto da rua.

A troca desagradou comerciantes, que temem perder clientes com o custo maior do estacionamento. “Vai ser a única opção, e tenho certeza que ela não vai cobrar preço de zona azul”, diz Nilson Pereira, 34, sócio de uma escola de idiomas e um café.

Mesas ocupando o espaço da Calçada – Bem apropriado não!!!

Essa é a principal reclamação dos comerciantes e moradores. A opção para quem quiser parar o carro na rua será o prédio com oito andares de garagem e capacidade para 250 carros que a mesma Rede Biroska ergue no meio do quarteirão.

Um abaixo-assinado, anexado ao processo, reuniu cerca de 250 moradores, que também reclamam de não terem sido consultados e de a atração poder trazer mais barulho noturno e congestionamento na rua.

A Folha conversou com oito moradores, todos contrários à obra. “Não fomos consultados, todo mundo paga imposto igual. Agora a gente vai dormir menos ainda”, disse a socióloga Ione Salvestrini, 65.

Além da rede de bares, há cinco comércios no quarteirão, que ainda possui seis prédios residenciais e duas casas. A dona da cantina na esquina, Tatiana Burtzlaff, 26, foi a única dos cinco comerciantes que aprovou a calçada da fama: “Vai atrair pessoas para a rua e elas virão consumir aqui”.

Leonel Pacheco, 61, proprietário da loja de roupas da rua, discorda: “Isso pra mim é prejuízo total, só tende a piorar o movimento”. Ele calcula que o movimento de clientes caiu em 20% desde o início das obras.

Outro lado

O diretor da rede Biroska, Wesley Machado, diz que todas as instâncias da prefeitura envolvidas com a obra foram consultadas e que o empreendimento possui todas as aprovações necessárias.

Ele acredita que a perda de vagas da zona azul será compensada pela construção do estacionamento de oito andares que está sendo erguido na rua. “Vai ser cobrado, mas podemos fazer convênio com os vizinhos, principalmente os comerciantes que estão ao lado.”

Ele diz que a calçada da fama é uma idéia antiga da rede e seu objetivo é homenagear pessoas que fazem parte da história do Brasil e beneficiar o bairro.
“Quero ver se daqui a três meses os comerciantes vão reclamar do número de pessoas que vão entrar em suas lojas.”

Segundo ele, a calçada da fama já está valorizando os imóveis da região. “Se alguém comprar um imovel hoje, já paga o preço da valorização”. Entre os investimentos feitos para a calçada, ele lista a iluminação “diferenciada”, vigilância 24 horas com circuito de câmeras e aumento do turismo.

A prefeitura disse que o projeto segue as normas de padronização de calçadas.
Disse ainda que a continuação da calçada pela rua Veridiana é uma “adequação geométrica” que precisa ser feita, para não interromper abruptamente o desenho da calçada. A calçada da fama também terá que continuar pela rua Fortunato, pela mesma razão.

Segundo a CET, o alargamento da calçada será compensado pela extinção do estacionamento Zona Azul, mantendo mesmo número de faixas de circulação para os motoristas.

“A capacidade viária da Rua Canuto do Val não será afetada e as vagas serão substituídas conforme avaliação da CET após a conclusão da obra. Durante a obra, do lado esquerdo, estão desativadas as vagas de carga e descarga.”

No dia 19/11/2009 ao final da tarde saiu a decisão liminar em sede de ação cautelar embargando a obra por considerar que é permanente, as ruas são estreitas e não há justificativa à restrição ao acesso à Santa Casa, ao lado da rua. A magistrada também entendeu que reduzir espaço público de pessoas e veículos coletivos em favor de uma única pessoa compromete a moralidade administrativa. A desobediência à decisão acarretará multa de R$ 1 mil por dia.

Em 19/11/2009, após a decisão embargando a obra, um morador – Professor Carlos Alberto Rosa – afirmou ter sido agredido pelos idealizadores da Calçada da Fama – Veja suas declarações e a matéria veiculada no Jornal da Tarde. Na delegacia de Polícia – 77 DP – onde se registrou a ocorrência – os supostos agressores negaram os relatos do morador, registrados no Boletim de Ocorrência. As declarações foram feitas apenas pelo Sr. Wesley Machado – Diretor das casas noturnas, já que a Sra. Lilian Gonçalves não compareceu à 77 DP.

 Veja Abaixo alguns Posts que talvez lhe interesse:

Entrega com Hora Marcada – São Paulo. Os fornecedores de bens e serviços deverão estipular, no ato da contratação, a data e horário da entrega de bens e serviços cumprindo tais obrigações nos turnos da manhã, tarde ou noite, em conformidade com horários pré-determinados

Gravação de conversa é válida como prova em Processo Judicial desde que seja realizada por quem participou dela (conversa).

Teste do Bafômetro – Recusar dá Multa de R$ 957,00, Suspensão da CNH por 15 meses e ainda é Crime de Desobediência, Podendo ser Preso. A Advocacia Geral da União – AGU Emitiu esse Parecer e os Policiais Federais passarão a agir sob esta Orientação.

Geyse Arruda – Aluna hostilizada na UNIBAN é Expulsa por quebra do decoro, ética, moralidade e Dignidade. De vítima à Ré. Advogado da Uniban afirmou que a Aluna teria levantado o vestido e provocado o tumulto. Ministério da Educação cobrará explicação da Universidade, que no dia 09/11/09 revogou a expulsão.

Energia Eólica – Brasil é líder global em Energias Limpas, diz ONU. Etretanto desperdiça seu potencial eólico de geração de energia.

INQUILINATO e LOCAÇÃO. O Superior Tribunal de Justiça publicou Matéria Especial sobre Locação, Locador e Locatário.


LocaçãoLocador e locatário: uma mina de desentendimentos judiciais
Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em seguida vem Goiás, com 21,43% e São Paulo com 20,02%. Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores de aluguel.


Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis


O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).

As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG).


O despejo necessário

Não se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instâncias superiores. Conforme o STJ, ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP).

A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo período de inadimplência não descaracateriza a relação contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”.

Uma execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar de imóveis residênciais.

Separação transfere ao cônjuge responsabilidades do imóvel

O contrato de locação não tem o rigor do contrato de venda – a pessoa casada não precisa de autorização do cônjuge para locar o imóvel que lhe pertence, salvo se for um contrato de locação por prazo superior a dez anos. Nos casos de separação de fato, segundo o STJ, o contrato de locação se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso, a notificação ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a substituição do fiador ou de qualquer das garantias previstas em lei.

As locações destinadas aos comerciantes têm tratamento especial pela Lei do Inquilinato. Esses têm direito à renovação assegurada por igual prazo desde que o contrato seja por período determinado, o locatário esteja explorando seu comércio ou indústria no ramo há três anos e o prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos. O STJ tem admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locação e do exercício da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o direito à renovação da locação às relações jurídicas levadas a efeito por sociedades simples.

O inquilino não pode devolver o imóvel antes do tempo previsto pelo contrato, a não ser que pague uma multa. Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imóvel antes do prazo previsto só é possível em um caso: quando a pedido do empregador para prestar serviços em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso ocorre tanto na iniciativa pública quanto na privada. O empregador também tem suas restrições para pedir o imóvel antes do prazo. A retomada do imóvel, por exemplo, para uso próprio de seu dono, e constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador (Resp 63423/SP). É considerado um ato de deslealdade com o inquilino.


Fiança assusta; e com razão

Um contrato de locação geralmente é assinado mediante o oferecimento de garantias pelos locatários. “A mais comum delas ainda é a fiança bancária”, assegura o diretor jurídico de uma empresa especializada no ramo imobiliário de São Paulo, José Luiz de Magalhães Barros, classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campeã de demandas judiciais. “Geralmente quem dá a fiança mesmo é parente: pai, mãe, irmão ou até mesmo um amigo”, assegura ele. É um assunto tão sério que permite até a penhora do único bem de família, conforme inúmeros julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de família é impenhorável conforme o Código Civil, sendo essa uma exceção.

O fiador pode se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um distrato ou pela propositura de uma ação declaratória, mas seus efeitos se estendem até 60 dias após a notificação do credor. Segundo o STJ, não é possível desonerar o fiador por simples notificação, pois a lei traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A comprovação de que o locador e o locatário aumentaram o valor do aluguel sem a anuência do fiador, por exemplo, não autoriza a exoneração, de acordo com a Corte Superior, mas tão somente a exclusão do valor excedente, permanecendo os fiadores responsáveis apenas pelo valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP).

Diante das inúmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Súmula 214, segundo a qual: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria, proferiu uma decisão importante, segundo a qual essa súmula não se aplica aos casos de prorrogação de contrato, mas apenas aos casos de aditamento sem anuência do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema fiança, o STJ assinala ainda que é nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador (Resp 797853/SP).


Caução como solução
Outra modalidade de garantia prevista nos contratos de imóveis é o seguro-locatício, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do constrangimento de pedir favor a um fiador. “O inconveniente é que é mais caro para o locatário”, como afirma o advogado especialista na área de locação de imóveis, Otavio Américo Medeiros, que atua no ramo imobiliário em Brasília há mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma apólice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietário receba os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ação de despejo. Otávio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do Inquilinato e que ganhou fôlego nos contratos de locação nos últimos anos é a caução, mais viável para o inquilino.

A caução deve ser de até três vezes o valor do aluguel e é atualizada pela caderneta de poupança. José Luiz de Magalhães Barros, entretanto, adverte que essa modalidade é recusada por muitos proprietários, pois a segurança é muito pequena. “Uma ação de despejo dura de seis meses a um ano para ser julgada”, assinala. “Durante esse período, o locador fica a descoberto”. Daí a razão da preferência pela modalidade fiança. Sua nulidade só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu ou por seus respectivos herdeiros, sendo inadmissível sua arguição pelo próprio fiador. (Resp 946626/RS).

A Quinta Turma tem decisão que afeta diretamente às sociedades, segundo a qual fiador que se retira da sociedade afiançada pode solicitar exoneração da garantia. Os fiadores prestaram fiança num contrato de locação porque integravam o quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto, se houver a transferência da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a ter novos sócios, não pode a fiança subsistir (Ag 788469/SP).


Proprietário responde pelo IPTU

Locatários e locadores muitas vezes se desentendem por não conhecerem seus direitos e deveres. A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei n.º 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de “urbano” envolve tudo que é destinado à moradia, ao comércio e à indústria. “O importante no caso é a destinação econômica e não a localização”, assinala o Tribunal. Se um imóvel estiver destinado à pecuária, à agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imóveis da União, estados e municípios, que são regulados por leis específicas. Reiteradas decisões do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos de locação em espaços de shopping center, a despeito de inúmeros pedidos para sua não aplicação. (Resp 331365/MG).

Entre os deveres do dono do imóvel, está o de pagar imposto e taxas, como o IPTU, por exemplo, alvo de inúmeras controvérsias na Justiça e, que, segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo disposição em contrário que repasse a responsabilidade para o locatário. Decisão da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que não se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imóvel cabe também pagar as despesas extraordinárias (taxa extra) de condomínio e fornecer recibos pelos valores recebidos a título de aluguel. Também cabe ao locador pagar por despesas de decoração ou paisagismo no exterior nas partes de uso comum, segurança e incêndio.

O locatário, por sua vez, não pode modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de cobrança e encargos de multas relativos ao imóvel que receber na residência por ele alugada. Também deve pagar a administração ordinária de condomínio, assim como utilizar o imóvel somente para o fim a que se destina. Entre as principais obrigações do locatário, entretanto, estão pagar pontualmente o aluguel e restituir o imóvel no estado em que recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietário.


Cuidar do imóvel pode gerar indenização

Se fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imóvel, às vezes, o locatário pode ser indenizado. “Se forem modificações necessárias, como o reforço de um prédio, ainda que não autorizado, o proprietário tem o dever de indenizar o inquilino”, como explica a professora Maria Helena Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria útil, como a que gera conforto, a exemplo de um sanitário mais moderno, só será indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma benfeitoria de luxo, como uma quadra de tênis ou um adorno, o inquilino não será indenizado. As que são indenizáveis permitem a chamada “retenção” ou o direito de permanecer no imóvel numa eventual ação de despejo.

O locatário só deve observar se não renunciou no contrato de locação o direito de retenção. No julgamento de um recurso, o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (Resp 276153/GO).

Nesse recurso, um posto de gasolina reclamava indenização pelos investimentos feitos que, em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por uma cláusula considerada pela Justiça legítima. Segundo a Lei do Inquilinato, a retenção por benfeitorias deve ser deduzida na contestação ao pedido da ação de despejo.

O STJ também decidiu, em um outro recurso, que nem o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para desclassificar a cláusula que impossibilita a retenção. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decisões, o STJ reafirma o posicionamento que não cabe aplicação do CDC em contratos de locação de imóveis. “Daí a importância de se ter alguns cuidados quando se busca fazer um contrato de locação de imóveis”, assegura Otávio Américo. Um primeiro cuidado, segundo ele, é buscar uma imobiliária confiável, já que a relação entre locador e locatário acaba se desgastando muito com o tempo. Outro cuidado é buscar o conselho de corretores de imóveis, para verificar a idoneidade da imobiliária com a qual se está negociando.

Mas nem as imobiliárias estão livres de ações judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenização por dano moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paraná, em que uma academia de ginástica acabou tendo prejuízo com parte do imóvel que desabou por conta de uma chuva. Sucessivas cobranças da imobiliária feitas de forma desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenização de R$ 6 mil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranças constrangeram a locatária perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaçado de ter o nome incluído nos serviços de proteção ao crédito. “As atitudes não podem ser imputadas somente ao dono do imóvel,” assinalou a ministra. “Estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade não pode ser afastada”, ressaltou.(Resp 864794/PR).

Coordenadoria de Editoria e Imprensa


A notícia ao lado refere-se aos seguintes processos:


Veja Abaixo alguns Posts que talvez lhe interesse:

Calçada da Fama – Obras no Centro de São Paulo são Embargadas pelo Poder Judiciário por prejudicar a coletividade e beneficiar apenas alguns, diz decisão em sede liminar

Protesto – Boletos de Condomínio e Aluguel – Estado de São Paulo. A Lei 13.160/08 do Estado de São Paulo permite protestar boletos de condomínio e de aluguel. Mas alguns documentos devem ser apresentados. Leia a Matéria.

Lista dos Principais Fóruns para Ações Cíveis, Criminais e de Família com Endereço e Telefone em São Paulo-SP.

RECICLAGEM E ECONOMIA SÃO INDISSOCIÁVEIS

Brasil aposta nos BIOCOMBUSTÍVEIS

Lixo Eletrônico – Computador, Monitor, Televisor, Celular, Câmeras, Impressoras, Teclados, Baterias, Pilhas – Agora é Lei no Estado de São Paulo, tem que Recolher, Reciclar, Reaproveitar e dar destino adequado.

Brasil é o 13º colocado em produção de artigos científicos no mundo. Posição muito respeitável…Mas queremos mais, nao é!

Lei Antifumo – O vai e vem das Liminares no Estado de São Paulo, tentando adiar o inevitável: A sociedade não deseja ser ou estar viciada. Respeite.


LIMITE-SE A ENCURTAR O SEU TEMPO DE VIDA, NÃO O MEU!!!!

LIMITE-SE A ENCURTAR O SEU TEMPO DE VIDA, NÃO O MEU!!!!

Cerca de 3 mil estabelecimentos comerciais de 18 municípios paulistas (Itapeva e Região) ficaram temporariamente liberados do cumprimento da Lei Antifumo do estado de São Paulo. Os comerciantes dessas cidades conseguiram uma liminar dia 10/08/09 (que suspendia as aplicações da lei) concedida pelo Juiz Valter Alexandre Mena da 3a Vara da Fazenda Pública. A ação foi ajuizada pela Associação Brasileira de Gastronomia, Hospedagem e Turismo – Abresi. Segundo o diretor jurídico da entidade, Marcus Vinicius Rosa, a ação proposta pela Abresi suscita a inconstitucionalidade da Lei Antifumo e alega que o direito dos empresários está sendo violado. “Se um empresário quiser abrir um bar destinado unicamente para os fumantes, não pode? Se um não fumante entrar é porque quer e está consciente de que ali é um bar para fumantes. Esta lei fere a liberdade de escolha”, argumenta. Ainda de acordo com o diretor jurídico da Abresi, a vida pertence ao homem, e não ao Estado. “O Estado não pode interferir assim nas nossas vidas.”

Existem mais de 30 ações nesse sentido, todas com liminares cassadas.

Outras doze ações contra a lei foram impetradas pela Abresi e aguardam uma decisão da Justiça. Haviam sido liberados estabelecimentos de Apiaí, Barra do Chapéu, Barra do Turvo, Bom Sucesso de Itararé, Brui, Capão Bonito, Guapiara, Itaberá, Iporanga, Itapeva, Itararé, Itaoca, Nova Campina, Ribeira, Ribeirão Branco, Ribeirão Grande, Riversul e Taquara.

Segundo o secretário de Estado da Justiça e Defesa da Cidadania, Luiz Antônio Guimarães Marrey, o Tribunal de Justiça de São Paulo revogou, no início da noite de 11/08/09, a liminar que permitia esses 3 mil estabelecimentos não cumprir a Lei Antifumo (que praticamente proíbe o fumo em todos os locais fechados de São Paulo). O Presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo, Roberto Vallim Bellocchi, acolheu o recurso do governo tornando inválida a liminar obtida pela Abresi (Associação Brasileira de Gastronomia, Hospedagem e Turismo), na região de Itapeva (290 km de São Paulo).

Depois de cinco dias de vigência da lei antifumo, o governo de São Paulo decidiu mudar a estratégia de fiscalização da norma que proíbe o fumo e o fumódromo em ambiente interno de espaços públicos e privados do Estado. A partir de agora, uma parte dos 500 fiscais escalados para as blitze vai circular por bares, restaurantes e casas noturnas à paisana, sem o colete de identificação. O objetivo é coibir as irregularidades, uma vez que, em alguns locais, as pessoas acendem o cigarro assim que os agentes da Vigilância Sanitária e do Procon viram as costas, em especial após a 1 hora.

Os fiscais estarão “camuflados” apenas em ações feitas em estabelecimentos abertos ao público, dos ramos gastronômico e de diversão. Em prédios residenciais e comerciais (que também estão passíveis de fiscalização), os caça-fumaça estarão uniformizados, até por questões de segurança.

A exceção é para evitar que falsos fiscais utilizem a desculpa da lei antifumo para entrar nos estabelecimentos. Em 2007, por exemplo, a Prefeitura de São Paulo precisou cadastrar no telefone 156 os agentes que combatiam a dengue porque a população, em especial a que residia em áreas nobres, temia a entrada das equipes por receio de fraudes ou assaltos.

A orientação ao proprietário é sempre pedir o cartão de identificação do fiscal“, afirma a coordenadora do Centro de Vigilância Sanitária, Maria Cristina Megid – que realiza as blitze antifumo em todo o Estado. “Ainda que o fiscal esteja uniformizado, ele precisa apresentar a identificação”, completa.

Entre o dia 07/08/09 e 09/08/09 (sexta-feira e domingo ) foram aplicadas 50 multas. A região que mais burlou a lei foi Itapeva, no interior (lá o índice de infração está em 11%), onde vigorou por um dia a liminar acima referida.

Quem permitir o uso do tabaco pode receber multas de R$ 792,50 a R$ 1.585, valores que dobram na reincidência. No terceiro flagrante, a pena é de suspensão de atividades por 48 horas e, na quarta infração, o período de interdição é de 30 dias. O balanço dos três primeiros dias de vigor das sanções mostra que apenas 1,2% dos 3.864 locais visitados foram autuados.

Alguns flagrantes não são realizados porque as próprias vans e o colete dos integrantes anunciavam a chegada da fiscalização. Quem estivesse fumando tinha tempo de apagar o cigarro. 

Acesse a Legislação do Estado de São Paulo.

Cigarro e Criança (Fonte ADESF)

Cigarro e a Empresa (Fonte ADESF)

Cigarro e a Mulher (Fonte ADESF)

Faça Download de Avisos e Formulário de Infração.

Trabalhista – Contratar trabalhador em regime de Cooperativa nem sempre é um bom negócio para as Empresas Tomadoras de Serviço (quem contrata)


CooperativaA Academia Fórmula, uma franquia mineira em Belo Horizonte, foi condenada a pagar uma Indenização de R$ 150.000,00 por ter contratado professores de educação física cooperados (Cooperativa de Trabalho Coopesport), ou seja, fora do regime Celetista. A 6ª Turma do TST – Tribunal Superior do Trabalho no RR – Recurso de Revista 1288.2004.100.03.00 (número do Processo todo) manteve a condenação proferida nas decisões das instâncias ordinárias – Justiça do Trabalho por mei da 31ª Vara Trabalhista mineira, e TRT 3ª Regiao, proferidas em Ação Civil Pública movida pelo Ministério Público do Trabalho em Minas Gerais.

No caso:
1 – Todos professores estavam vinculados à Coopesport;
2 – A totalidade das atividades de ginástica desportiva na academia era terceirizada (confirmada pela preposta da Academia);
3 – A adesão à cooperativa foi imposta como única forma para prestar serviço na tomadora (a academia);
4 – Não ficou demonstrado qualquer benefício prestado pela Cooperativa a seus próprios cooperados que apenas recebiam o salário mensal.
A 31ª VT – Vara Trabalhista manteve a decisão liminar concedida em 2004 e condenou a empresa a abster-se (deixar) de terceirizar suas arividades fins e meio por meio de cooperativas e registrar todos cooperados que lhes pretam serviço. E só poderá utilizar mão-de-0bra de trabalhadores registrados (coforme determina a CLT), caso contrario pagará multa de R$ 3.000,00 por empregado encontrado em situação irregular.
A multa de R$ 150.000,00 reverterá em favor do FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador, e ainda deverá corrigir monetariamente esse valor desde a propositura da ação, o que deve atingir mais de R$ 225.000,00 a valores de hoje, 04/08/2009.
O interessante disso tudo é que a decisão proferida no âmbito da Justiça Mineira só tem força obrigacional no Estado de Minas Gerais. No entanto, a Academia Fórmula ue tem sua sede em São Paulo onde também se localiza a Coopesport já trabalha no Regime da CLT.
Então, caros leitores se a empresa terceirizar sua atividade fim ela estará irregular e pode sofrer sanções muito gravosas. Fiquem atentos para pelo menos saberem o que estão fazendo.
A lei que trata do assunto é a Lei 7.102/83. Importante verificar também a Súmula 331 do TST que trata do assunto e estende as possibilidades de terceirização da atividade meio.
Saiba tudo sobre Cooperativa – Acesse o Site EJA – Economia Solidária e Trabalho.
Abraços.