Arbitragem. Lei 9.307/96. Solução extrajudicial de Conflitos e controvérsias.


mediadorMuito pouco utilizada e renegada pelos advogados que preferem o Poder Judiciário, a Arbitragem é um sistema extrajudicial de solução de controvérsias, referente a direitos patrimoniais disponíveis, em que as partes, de comum acordo, nomeiam um terceiro que irá solucionar o conflito. No Brasil, a lei que regulamenta a Arbitragem é a Lei nº 9307/96.


VANTAGENS

– As vantagens presentes no procedimento de arbitragem são:
– o caráter voluntário;
– a imparcialidade do Mediador e do Árbitro;
– a habilitação técnica do Mediador e do Árbitro adequada a cada caso;
– a segurança jurídica, pois a sentença arbitral, no ordenamento jurídico pátrio, é um título executivo judicial;
– o sigilo procedimental;
– a transparência;
– a agilidade e a rapidez na solução dos conflitos;


CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA

A cláusula compromissória é um dos instrumentos utilizados para escolher a arbitragem. Pode ser inserida nos contratos que versem sobre os direitos disponíveis. Uma vez inserida a cláusula compromissória, as partes ficam obrigadas a submeter todo e qualquer litígio oriundo daquele contrato à arbitragem.


COMPROMISSO ARBITRAL

O compromisso arbitral é um outro meio utilizado para se escolher a arbitragem como meio diferenciado de solução de conflito. Ao contrário da cláusula compromissória, que é redigida antes do início de um conflito, o compromisso arbitral é redigido após o surgimento do mesmo.


ÁREAS DE ATUAÇÃO

Podem ser solucionados pela arbitragem questões relativas a direitos patrimoniais disponíveis, que são aqueles que podem ser avaliados pecuniariamente e que podem ser comercializados ou transacionados livremente por seus titulares. Exemplo de áreas que utilizam a Arbitragem:

– Cível
– Empresarial
– Trabalhista
– Consumidor
– Imobiliário
– Condominial
– Seguros

– Outras


ALGUMAS DÚVIDAS

Qual a lei que regulamenta a Arbitragem?
É a Lei nº 9307/96, a qual veio atualizar a legislação referente ao instituto arbitral no ordenamento pátrio.

Quem pode utilizar a Arbitragem?
Poderão recorrer à arbitragem as pessoas físicas maiores de 18 anos, que tenham discernimento e que possam exprimir sua vontade, e também as pessoas jurídicas.

O que pode ser resolvido por Arbitragem?
Poderá ser resolvido por arbitragem qualquer controvérsia ou conflito que envolva direitos patrimoniais disponíveis.

O que são direitos patrimoniais disponíveis?
Os direitos patrimoniais disponíveis são aqueles que podem ser transacionados por seus titulares, pois fazem parte do âmbito meramente individual, ou seja, compreendem os direitos que podem ser avaliados pecuniariamente.

O que é convenção de Arbitragem?
Convenção é forma pela qual a arbitragem pode ser instituída. Há dois instrumentos que podem ser utilizados para escolher a arbitragem: a cláusula compromissória e o compromisso arbitral.

O que é cláusula compromissória e quais os seus efeitos?
A cláusula compromissória é o instrumento inserido em um contrato, por meio do qual as partes, de comum acordo, comprometem-se a submeter à arbitragem todos os litígios que possam vir a surgir decorrentes de tal contrato. Havendo cláusula compromissória, nenhuma das partes contratantes poderá recusar o procedimento arbitral, ou seja, o seu cumprimento é obrigatório, gera entre os contratantes a impossibilidade de utilizar a jurisdição ordinária.

O que é compromisso arbitral?
Compromisso arbitral é o outro instrumento utilizado para escolher a arbitragem. Ao contrário da cláusula compromissória que é redigida antes do surgimento de um problema, o compromisso arbitral elege o procedimento arbitral como meio de solução de determinado conflito. Deve-se ressaltar que a escolha da arbitragem deve ter sido feita de comum acordo pelas partes, pois ninguém pode ser obrigado a assinar um compromisso arbitral ou um contrato que contenha uma cláusula compromissória.

Quem pode atuar como árbitro?
Qualquer pessoa capaz e que tenha a confiança das partes pode atuar como árbitro. No procedimento arbitral poderá ter um ou mais árbitros, sempre obedecendo a necessidade de estarem em número ímpar.

Quais as responsabilidades e atribuições dos árbitros?
Os árbitros que compõem o tribunal arbitral têm o dever moral e ético de agir de acordo com os princípios da imparcialidade, independência, competência, diligência, e discrição. Importante ressaltar que o árbitro é um “juiz de fato e de direito”, conforme dispõe o artigo 17 e 18, da Lei nº 9307/96, assim, quando no exercício de suas funções, fica equiparado aos funcionários públicos, para os efeitos de legislação penal.

Quais os efeitos da sentença arbitral?
Após a publicação da Lei 9.307/96 a sentença arbitral equipara-se à sentença judicial. O artigo 31, da Lei de Arbitragem dispõe que a sentença arbitral produzirá entre as partes os mesmos efeitos da sentença proferida pelo órgão do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constituirá título executivo judicial.

Quais as inovações trazidas pela Lei de Arbitragem de 1996?
A Lei 9.307/96 trouxe várias alterações, duas se destacaram: a primeira refere-se à fase inicial do processo arbitral, conferindo força vinculativa à convenção de arbitragem. A segunda refere-se à fase final do processo, onde a decisão final do procedimento arbitral é uma sentença arbitral, e não mais um laudo arbitral, o qual exigia a homologação pelo Poder Judiciário para ter eficácia, inclusive o caráter condenatório. A sentença arbitral possui os mesmos efeitos legais de uma sentença judicial, inclusive o condenatório.

Quem paga as despesas com a Arbitragem?
A arbitragem será custeada pelas partes, as quais poderão dispor a respeito previamente, estabelecendo que as despesas sejam divididas na metade ou, que o árbitro decida. Na sentença arbitral constará a responsabilidade das partes a cerca das custas e despesas com a arbitragem.

Uma das partes pode se recusar a instituir a Arbitragem quando o contrato tem cláusula compromissória?
Não, a cláusula compromissória, após assinada pelas partes, de comum acordo, torna-se obrigatória e vinculante. A parte que buscar a solução de um litígio no Poder Judiciário, decorrente de um contrato com cláusula arbitral, obrigará o Juiz a julgar o processo extinto, sem julgamento do mérito, conforme previsto no Código de Processo Civil.

Quais são as principais vantagens da Arbitragem em relação ao processo judicial?
As principais vantagens do procedimento arbitral são:
A rapidez, a arbitragem irá solucionar a questão no prazo fixado pelas partes e, se nada for previsto a respeito, determina a lei que será em 6 (seis) meses;

A arbitragem é sigilosa. Nada do que for tratado poderá ser divulgado a terceiros. Tanto as partes quanto os árbitros deverão guardar sigilo; diferentemente, portanto, do processo judicial que é público.
A especialidade, o árbitro pode ser um especialista na matéria. Com isso, poderá ser dispensada a perícia, porque o árbitro tem aptidão profissional para entender e decidir a questão.

Fonte: http://www.saopauloarbitragem.com.br/, adaptado pelo autor

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Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.


contratoFoi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal nº. 13.097/2015 que, dentre muitas disposições e providências, tratou sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento do comprador.

Agora, quem compra e atrasa mais de 3 meses a prestação pode perder o imóvel em 15 dias.


Boletim de Ocorrência pela Internet (vários Estados): clique aqui.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


Antes dessa data exigia-se que o vendedor ingressasse com ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente.

Agora basta que o vendedor notifique o comprador pelo Cartório de Registro de Imóveis competente para purgar a mora com o prazo de 15 dias (pode ser judicialmente também, mas demora e custa bem mais caro).

Para que o vendedor possa fazer isso tem que ter:

1 – previsão expressa no contrato
2 – inadimplemento absoluto do comprador, ou seja que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias após a notificação do Cartório.

Entendendo a Dinâmica das Leis:

Lei 13.097/2015 alterou diversas leis (valendo agora a Lei alterada), e dentre elas o Decreto-Lei 745/1969 que trata especificamente do Art. 22 do Decreto-Lei 58/1937.
Sinceramente não entendo por que nossos legisladores fazem essa bagunça, dificultando em muito o entendimento de todos, inclusive dos juristas.
Art. 62. O art. 1º. do Decreto-Lei 745/1969, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei 58/1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

Pelas novas disposições o judiciário será um pouco desafogado, reduzindo o número de ações; mas também coloca o comprador em maior risco, já que em 15 dias depois da notificação, se ainda inadimplente, perde o imóvel.

Porém restará como sempre a questão da devolução dos valores. No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente.
E aqui temos um relativo problema. O art. 53 do CDC só se aplica quando há relação de consumo (Fornecedor de produtos ou Serviços x Consumidor), ou seja entre Imobiliárias e construtoras que estão ofertando imóveis (como seus produtos) e não apenas intermediando as vendas:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

RETENÇÃO DE VALORES PELAS CONSTRUTORAS

Assim, a jurisprudências dominante nos Tribunais é que as Construtoras podem reter até 20% do valor pago, normalmente os tribunais determinam 10%.
Mas as construtoras cobram até 1,2% do valor do imóvel a título de aluguel pelo tempo que o comprador morou em algo que não se tornou dele. Existem as multas, juros, correção monetária, Impostos, etc.
Na prática o Consumidor acaba não recebendo nada por conta do tempo.

Contudo, o STJ aprovou a Súmula 543

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418).

No contrato deve constar todas as possíveis deduções e suas fundamentações para não restar dúvida sobre a devolução dos valores que deve ser corrigida monetariamente e com os mesmos juros previstos a favor do vendedor.
A venda entre particulares rege-se pelo Código Civil e leis esparsas (inclusive o Decreto-Lei 58/1937).

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL 

No que diz respeito à devolução do imóvel, se não ocorrer de forma consensual, após o prazo de 15 dias da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador (que pode ser depositada em juízo, dependendo do caso), com os descontos que entenderem devidos, resta ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim (a entrega das chaves já foi realizada).
Ressalta-se que no caso das construtoras elas so entregam as chaves se o comprador estiver em dia com suas obrigações (o imóvel pode ser financiado).

Este Post foi adaptado pelo autor.

Veja alguns Sites
Cartilha da Construção Civil – Interessante e ajuda bastante

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Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel.


Nós brasileiros temos o costume de achar que a compra de imóvel se faz através de um Contrato particular, aquele que as imobiliárias costumam fazer o chamado “Contrato de Gaveta”. Recebe esse nome pois sós as pessoas que fazem parte do contrato sabem da existência dele (não é público).
Registre a Escritura do seu Imóvel

Registre a Escritura do seu Imóvel

O “Contrato de Gaveta” é o instrumento particular firmado entre comprador e vendedor, entre o atual e o novo proprietário sem qualquer formalidade exigida pela lei de registros públicos. Por isso mesmo é chamado tecnicamente de “Compromisso de Compra e Venda“. É um compromisso, não uma compra e venda.


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Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


A compra e venda de imóvel é regulada pela legislação de forma que só é dono aquele que adquiriu o imóvel através de Escritura. A Escritura é o contrato de compra e venda de imóvel feito pelo Cartório. Diferente de um contrato particular (Compromisso de Compra e Vendaque pode ser levado a registro (mas não é escritura) tornando-se público, a escritura de compra e venda já é pública.
Nós costumamos achar que só a escritura é suficiente. Mas não é. Quem tem escritura de compra e venda não é dono (tem uma expectativa de ser dono – meio caminho). Para ser dono efetivo e presumidamente inquestionável é necessário Registar essa Escritura no Cartório de Registro de imóvel. É a exigência da lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73.


 O Código Civil Brasileiro é muito claro ao dizer que só é dono a pessoa que registra a escritura do imóvel:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


Cada imóvel tem uma Matrícula. Nós a comparamos com o nosso CPF. O número da Matrícula do imóvel é a identificação do imóvel. Pelo número da matrícula é que podemos verificar todos os eventos relacionados ao Imóvel em questão. Todas as compras, penhoras, tudo relacionado à existência do imóvel deve estar na Certidão do imóvel que é identificada pelo número da Matrícula do imóvel.

Corre risco de perder o imóvel quem não adquire essa propriedade através de escritura pública e realiza o registro dela. São 2 procedimentos essenciais para se tornar efetivamente e juridicamente dono. Claro que existe um custo (depende do valor venal do imóvel – verifique o IPTU ou o Contrato e entre em contato com o Cartório de Registro de Imóveis ) e não é barato.

Impostos a serem pagos quando se adquire um imóvel.

Quando se adquire um imóvel se paga o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – Municipal). O prazo para pagamento desse imposto, em média (depende da lei de cada município), é de 10 dias a contar da data do contrato (nos casos de financiamento de imóvel novo) ou Escritura. Mas há decisões contra esse prazo dos Municípios.
Veja o artigo abaixo (clique):
Quando se adquire através de Inventário ou por Doação é o ITCMD – Imposto Trasmissão Causa Mortis e Doação; é Estadual (veja em Santa Catarina) e depende da da lei estadual que estava em vigor na data do falecimento da pessoa que deixou bens.

Possíveis Problemas

Nos negócios realizados através de “Contrato de Gaveta” há possibilidade de o vendedor agir de má-fé e vender novamente o imóvel.
Além disso, é possível que o antigo proprietário “suma” quando você quitar o imóvel e aí só através de advogado e um custo muito alto conseguirá fazer a escritura e depois registrá-la.
E não é só isso, caso o antigo proprietário tenha problemas com a justiça e o imóvel seja penhorado, o novo dono corre sérios riscos de ficar sem o bem (se não perder vai gastar muito e dormir pouco), já que perante a lei e a justiça o imóvel continua sendo do antigo dono.
Toda penhora é realizada levando em consideração a Matrícula do imóvel (quando esta existe; e quando não existe, a penhora é realizada na escritura, na pessoa do morador ou proprietário).
Muitas vezes o morador que comprou através de “Contrato de Gaveta” só fica sabendo que perdeu o imóvel no momento do “Reintegração” da Posse ou Despejo (no sentido de retirada do morador), quando o Oficial de Justiça bate à porta. No calor da surpresa o morador “perde a cabeça” e nem sequer consulta um advogado…
Quando o imóvel a ser adquirido for apto existe a necessidade de verificar se Condomínio está em dia ou se não há alguma outra pendência como multas, ações judiciais contra o Condomínio, dentre outras.

Sobre o assunto versam os seguintes documentos:
REsp 860763 (2006/0127383-0 – 01/04/2008
Relator(a): Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS
Julgamento: 05/03/2008
Órgão Julgador: T3 – TERCEIRA TURMA
Publicação: DJ 01.04.2008 p. 1
PROCESSO CIVIL – EMBARGOS DECLARATÓRIOS – VIOLAÇÃO AO ART. 535 do CPC – NÃO-OCORRÊNCIA – AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO – SÚMULAS 282 do STF e 211 do STJ – EXECUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PENHORA SOBRE BEM DO PRÓPRIO EXEQÜENTE – DETERMINAÇÃO DE NOVA CONSTRIÇÃO – POSSIBILIDADE. – Não há ofensa ao Art. 535 do CPC se, embora rejeitando os embargos de declaração, o acórdão recorrido examinou, motivadamente, todas as questões pertinentes. Mesmo para fins de prequestionamento, o acolhimento de embargos declaratórios pressupõe a existência de vício catalogado no Art. 535 do CPC.

– Falta prequestionamento quando o dispositivo legal supostamente violado não foi discutido na formação do acórdão recorrido.

– Não há nulidade na penhora de bem prometido à venda. A questão é de palavras: a penhora não incide sobre a propriedade, mas os direitos relativos à promessa.

A circunstância de a exeqüente ser proprietária do bem prometido à venda é irrelevante. A execução resolve-se com a sub-rogação, por efeito de confusão entre os promitentes.

Apesar da matéria ser polêmica, técnica e variável conforme a época, não vale a pena correr o risco. Verifiquem Súmula 621 do STF – que está em desuso;

Contrário a essa Súmula verifique Acórdão (decisão de 2ª Instância) DJ 294-6/2 de 2005.
Por isso, todo cuidado é pouco. Legalize seu imóvel. Vá atrás, pesquise, é importante e não pode ser deixado para depois.
Lembremos que ninguém pode se esquivar das obrigações legais alegando ignorância ou não saber da lei. Presume-se que todos sabem ou deviam saber de suas obrigações e cuidados legais. É o que diz a Lei de Introdução ao Código Civil em seu artigo 3º.
De qualquer modo sempre se deve considerar a possibilidade de invocação do Usucapião (posse mansa e pacífica, sem questionamentos) como defesa da posse do imóvel e eventual registro da propriedade. Os prazos vão de 5 (usucapião urbano de imóveis até 250 m2) a 15 anos, sendo 10 anos o ordinário e 15 anos o extraordinário.
Havendo 2 escrituras lavradas (o que é extremaente raro) em artório, terá apropriedade quem registrar a escritura primeiro, devendo considerar ainda a data das 2 (quem é mais antiga) para verificar a possibilidade de usucapião.
Cuidado, cada caso é um caso e deve ser analisado com profundidade. Muitas vezes um detalhe muda tudo.
Lembrando, não é porque pagou o IPTU que já é dono. Isso não existe.
 

Exemplos de Cartórios:

 A – Cartório de Protesto de Letras e Títulos;

B – Cartório de Registro Civil;

C – Cartório de Registro de Títulos e Documentos;

D – Cartório de Registro de Imóveis.

E – Cartório de Notas


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