Condomínio. O Valor atrasado deve ser Cobrado do Proprietário ou do Locatário?


DuvidaCertamente consideramos o ponto de vista jurídico dos Tribunais Estaduais e Superiores (STJ) que no final das contas dizem o que está correto ou não (em conformidade com a legislação).

E é o que importa.

A resposta é: do Proprietário ou do Locatário e até do promissário comprador.


Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Carteira de Identidade. Lei 12.037/09. DOCUMENTOS que servem como Identidade Civil – RG, CTPS, Passaporte, Carteira Profissional (OAB, CRC, CRM…), etc.


Cabe ao Condomínio, através do síndico (sem necessidade de decisão da assembleia) escolher.

O Interesse é coletivo, que se sobrepõe ao interesse individual.

O Condomínio tem despesas fixas indispensáveis e inadiáveis que precisa honrar (imagine ficar sem manutenção de levador ou de portões ou portaria ou limpeza). Portanto pode escolher contra quem vai ingressar com a ação judicial, desde que tenha uma relação jurídica que o vincule ao Imóvel.

Explicando melhor.

Todo ônus (dívida) advindo da unidade condominial é uma obrigação chamada Real (em latim “propter rem”), que recai sobre a Coisa, sobre o Apartamento. Assim quem detém algum direito de propriedade (Usar, gozar, usufruir, dispor – Art. 1.228 do CC) ou uma de suas derivações como posse e / ou uso (ex: locatário) também mantém relação com o Condomínio e portanto na medida de suas responsabilidades pode ser acionado ou cobrado.


Código Civil – Lei 10.406/2002

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Para melhor embasamento segue uma das Doutrinas (Livros de Direito) utilizados para embasar as  decisões dos Tribunais Estaduais e Superiores

Livro doutrinaComentado”, Ed. Manole, 2007, Coordenador Ministro Cezar Peluso, p. 1214:
“O entendimento firme do Superior Tribunal de Justiça, seguido pelas Cortes Estaduais, é no sentido de que “a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador ou locatário, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc) o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado direito regressivo contra quem entenda responsável” (REsp. n° 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).”

REsp = Recurso Especial – quem se pronuncia é o STJ

O que se deve levar em conta, portanto, conforme sempre lembrado na doutrina, é a proteção aos interesses do condomínio: em princípio, a proprietária garantirá o pagamento da integralidade do débito.


Veja o entendimento do STJSuperior Tribunal de Justiça

Condomínio. Despesas. Cobrança. Legitimidade passiva. Ação de cobrança de quotas condominiais. Pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o locatário, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação com o imóvel (proprietário, possuidor, promissários compradores etc), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvando a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. Ação promovida contra o proprietário”. (REsp. nº 194.481-SP, 4ª Turma, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, j. 04/02/1999, v.u.).

Veja Também Tribunal de Justiça de São Paulo – Apelação nº 0053803-09.2011.8.26.0002 – São Paulo – Voto nº 15.321 – B.

Considera-se Condômino tanto o Proprietário como o Inquilino. Ambos mantém relação jurídica com o Condomínio, ambos por força de lei e ambos por questões fáticas diárias.


As garantias na Locação de Imóveis

Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

Certidão Negativa. Onde encontrar e solicitar.

Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.


O Inquilino, pois a Lei 8.245/91 preceitua:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

        a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

        b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

        c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

        d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

        e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

        f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

        g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

        h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

        i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Assim, a própria lei coloca o inquilino na relação com o Condomínio.

Certamente que o Condomínio não tem inquilino, mas recebe dele; ele usa a área comum do Condomínio, usufrui das áreas e ainda pode participar e votar em determinadas assembleias (aprovação de orçamento e escolha de vaga de garagem) logo pode ser cobrado.

Ademais se cabe ao Inquilino ingressar com Ação Consignatória, depositando os valores que entende devido em juízo, quando o condomínio se recusa a recebê-lo, pode esse Condomínio cobrá-lo. São faces da mesma moeda. Se pode um pode o outro.

Veja a decisão abaixo:

11002689 – CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONDOMÍNIO – DESPESAS – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – ENCARGOS – DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO – Injusta recusa da locadora em receber e dar a quitação de alugueres, porque o locatário deixou de incluir os custos cobrados com obras da troca da coluna geral de água e troca da coluna de água esgoto. Sendo tais despesas extraordinárias do condomínio, são encargos da locadora pois são tendentes a repor o imóvel locado em condições de habitabilidade. (TACRJ – AC 10958/91 – (Reg. 2663) – Cód. 91.001.10958 – 6ª C. – Rel. Juiz Arruda Franca – J. 14.05.1991 – Ementário TACRJ 20/91 – Ementa 33917 – in Juris Síntese).


CHARGE DO JUNIÃO PARA O DIA 17/07/2006

CHARGE DO JUNIÃO

Seguem algumas outras jurisprudências (decisões dos Tribunais) interessantes.

CONDOMÍNIO – Despesas condominiais anteriores à aquisição da unidade autônoma pelo réu. Obrigação propter rem, tornando-o responsável pelo pagamento, porque titular do direito real, sendo irrelevante que ele e o vendedor não tenham pactuado solidariedade quanto às despesas do condomínio. Inteligência do art. 624 do CC. (1º TACivSP – Ap. 498.277-8 – 2ª C. – Rel. Juiz Ribeiro de Souza – J. 23.09.1992 – JTACSP, 136/84 –Juris Síntese –202471.

Despesas condominiais – Penhora – incidência sobre único imóvel destinado à moradia do devedor e respectivos bens móveis que guarnecem a residência – Admissibilidade – Obrigação de caráter propter rem onde a constrição poderá recair sobre unidade para satisfazer a execução – Inteligência do art. 3o, IV, da Lei 8.009/90 (2o TACivSP – in RT-746/294).

CONDOMÍNIO – DESPESAS – COTAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO – ALIENAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA – PERMANÊNCIA DA RESPONSABILIDADE ATÉ O REGISTRO – Obrigação do condômino, assim compreendido aquele em cujo nome esta registrado o imóvel no RGI. A alienação da unidade autônoma não exonera o comunheiro das suas obrigações condominiais, enquanto não registrado o título translativo do domínio. (TACRJ – AC 13945/92 – (Reg. 1341-3) – Cód. 92.001.13945 – 2ª C. – Rel. Juiz Carlos Motta – J. 18.02.1993 – Ementa 35842 – in Juris Síntese 11002342).

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DO LOCADOR INTRANSFERÍVEL AO LOCATÁRIO – A impermeabilização e a pintura de lajes e paredes externos constituem exemplos de despesas extraordinárias do condomínio, que o locador não pode repassar ao locatário. (TACRJ – AC 10528/94 – (Reg. 608-3) – 3ª C. – Rel. Juiz Asclepiades Rodrigues – J. 16.03.1995 -Ementa 39794 –Juris Síntese 11002366).

Condomínio. Furto. Dever de indenizar. O dever de indenizar imposto ao condomínio por dano sofrido pelo condômino há que decorrer da inequívoca demonstração de culpa daquele por ato de seu preposto. A mera alegação de insuficiência de dispositivos de segurança não enseja a responsabilidade do condomínio, que, aliás, poderá ser afastada em cláusula de não indenizar aposta na convenção. Recurso não conhecido. (STJ – Rec. Especial n. 45.902 – São Paulo – Ac. 3a. T. – unân. – Rel: Min. Cláudio Santos – j. em 22.08.95 – Fonte: DJU I, 09.10.95, p. 33548 – In Bonijuris, 26291).

INDENIZAÇÃO. Furto de motocicleta. Responsabilidade do condomínio. Caracterização. Fato que se verificou no interior da garagem de edifício. Irrelevância da cláusula de não-indenizar. Sistema de segurança pago. Recurso Provido.” (Ap. Civ. 251.102-1, Rel. Sousa Lima, j. 22.5.96. m.v.).


Boletim de Ocorrência pela Internet. Na delegacia Eletrônica de vários Estados o Boletim de Ocorrência pode ser feito on-line.

Locação. Garantia. Caução x Fiança. Único Imóvel. Bem de Família. Lei 8.009/90. Impenhorabilidade.

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