Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


usucapiao-imovel-posse-moradiaA Usucapião (sim, é substantivo feminino) é uma das formas de se adquirir a propriedade, de ser dono, de ter o domínio sobre determinada coisa, seja ela imóvel ou móvel.

Antes de fazer uso desse direito a pessoa deverá ter, genericamente falando, a posse mansa e pacífica (sem qualquer tipo de questionamento) por determinado período, além de outros requisitos…


Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.

Imóvel. Escritura, Registro, Matrícula, Averbação, Certidão, Emolumentos, ITBI, etc

Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel.


Um acórdão do Supremo Tribunal Federal em recurso extraordinário originário de Santa Catarina, disse que: “o usucapião é a aquisição do domínio pela posse ininterrupta e prolongada: são condições para que ele se verifique a continuidade e a tranqüilidade” (RE 6287/SC, RT 49/352).

O autor do Código Civil de 1916, define a usucapião como “a aquisição do domínio pela posse prolongada”.

Essa definição foi recepcionada pelo Código Civil atual e CF 1988 com alguns outros requisitos e inovações.


Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

Imóvel. Escritura, Registro, Matrícula, Averbação, Certidão, Emolumentos, ITBI, etc


Tipos de Usucapião

As modalidades de usucapião existentes no Brasil e seus requisitos (o que deve ocorrer para se configurar a Usucapião):

Bens Imóveis – Código Civil, artigo 1.238 – Usucapião Extraordinária

Requisitos
– Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição (uma notificação apenas caracteriza a interrupção / oposição).
– Independente de título e boa-fé.
– Reduz prazo para 10 anos, se o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, ou houver realizado obras, ou ainda,  tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.

Código Civil, artigo 1.242 – Usucapião Ordinária 

Requisitos
– Posse durante 10 anos sem interrupção, nem oposição (uma notificação apenas caracteriza a interrupção / oposição).
– Boa-fé (se souber que o imóvel não é seu caracteriza a má-fé).
– Justo título (Registro no cartório de Registro de Imóveis).
– Reduz para 5 anos se houver aquisição onerosa (pagando / trocando), com base em registro, mesmo que cancelada posteriormente…ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou ainda tiverem realizado obras ou investimento de interesse social e econômico.

Constituição Federal de 1988, artigo 191 e Código Civil, artigo 1.239 – Usucapião Especial rural

Requisitos
– Posse por pelo menos 5 anos.
– Zona rural (ITR e não IPTU).
– Área não superior a 50 hectares (cada hectare são 10.000m2).
– Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia (são 2 requisitos cumulativos).
– O possuidor não pode ter outro imóvel.

Constituição Federal de 1988, artigo 183 e Código Civil, artigo 1.240 – Usucapião  Especial Urbana

Requisitos
– Posse por pelo menos 5 anos.
– Zona urbana (IPTU e não ITR).
– Área não superior a 250 m².
– Utilizar como Moradia.
– O possuidor não pode ter outro imóvel.

 Estatuto das Cidades (Lei 10.257/2001), artigo 10 – Usucapião Coletiva

Requisitos
– Áreas urbanas ( IPTU e não ITR).
– Ocupação por população de baixa renda (verifique o que a lei define como baixa renda) para sua moradia, durante 5 anos sem interrupção.
– Área superior a 250m².
– Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Se configura também quando não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor (deve ocorrer os requisitos acima)

Código Civil, artigo 1.240 – A – Usucapião Especial familiar

Requisitos
– Posse exclusiva, ininterruptamente, por pelo menos 2 anos.
– Imóvel urbano (IPTU e não ITR) de até 250m².
– Utilização para moradia própria ou de sua família.
– Não ser proprietário de outro imóvel.

Se configura também se o ex-cônjuge ou ex-companheiro tiver abandonado o lar (e ocorrer as condições acima)


Bens móveis

Código Civil, artigo 1.260Usucapião Ordinária

Requisitos
– Possuir coisa móvel como sua, continua e incontestadamente durante 3 anos.
– Justo título (ter a Nota Fiscal, recibo etc).
– Boa-fé (se souber que a coisa não é sua caracteriza a má-fé).

Código Civil, artigo 1.261 – Usucapião Extraordinária

Requisitos
– Posse da coisa móvel por pelo menos 5 anos.
– independente de título e boa-fé.


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Aposentadoria. Fator 85/95. Nova fórmula de cálculo é uma alternativa ao Fator Previdenciário.

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Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis


Este artigo é um pouco técnico, mas vale a pena tomar conhecimento de seu conteúdo.

Poucos brasileiros sabem que o contrato de compra e venda de imóvel chama-se escritura e que para surtir todos os efeitos jurídicos, em especial, o de ser realmente dono do imóvel, é necessário levar a escritura até o Cartório de Registro de Imóvel e registrá-la.


Já temos um post que trata desse assunto (Registro de Imóvel):

Só é Dono de Imóvel quem Registra a Escritura de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóvel


Fazendo isso vamos nos deparar (mais cedo ou mais tarde) com a Cobrança do ITBI – Imposto Transmissão de Bens Imóveis. Um imposto municipal que cobra um percentual sobre o valor negociado no imóvel e que deve ser pago na transferência do bem, ou seja no momento em que se vai registrar a escritura.


Saiba um pouco mais sobre o ITBI clicando aqui

Impostos: IPTU, ITBI, IR, IPVA, ISS, ICMS


Acontece que o Município de São Paulo, assim como outros cobra esse valor a partir de 10 dias da data do contrato de compra e venda (isso pode ser visto no site da Prefeitura de São Paulo, por exemplo).

E o artigo, bem embasado nos informa que essa cobrança é ilegal e Inconstitucional, tendo várias decisões judiciais considerando essa cobrança ilegal / abusiva e até Inconstitucional.

Vamos ao Artigo Publicado pela colega:

Tributário nos Bastidores

6304879_xxlA Constituição Federal estabelece no seu artigo 156, II:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…)

 II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

 Por outro lado, dispõe o artigo 35 do Código Tributário Nacional:

“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil”.

 Como se vê, a Constituição Federal e o CTN estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissãointer vivos de bens imóveis, por ato oneroso.

Ocorre que existem diversas…

Ver o post original 874 mais palavras

Casamento. Pacto Antenupcial. Regras particulares que regem o casamento, sucessão e herança. Cresceu 36% no Brasil.


pacto-antenupcialNosso Comentário: Se todos casais fizessem o Pacto Antenupcial os problemas diminuiriam e muito.

Abaixo conheça mais detalhes sobre o assunto – 8 tópicos.

Ninguém gosta de ouvir, mas casamento é contrato e quando se rompe dá muita dor de cabeça. Muitas vezes as pessoas casam sem possuir patrimônio valioso, mas após 10, 15 ou 20 anos o patrimônio é construído.

Façam o pacto e pensem em todas as possibilidades. Esse acordo antes do casamento deve ser elaborado com cuidado e de preferência com auxilio profissional. Deve ser bem pensado.

E VALE MUITO A PENA!


Divórcio pela Internet – A CCJ, Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou, em Setembro de 2009, o projeto de lei que autoriza casais a realizarem o divórcio pela Internet.


Notícia:

De acordo com o Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB-SP), a popularidade do pacto antenupcial vem crescendo.

Entre 2012 e 2014, cresceu 36% o número de documentos lavrados em todo o Brasil: 30.625 em 2012, 42.236 em 2013 e 41.694 em 2014.

São Paulo foi o estado que mais realizou atos dessa natureza, registrando um aumento de 2% no último ano, passando de 10.165 em 2013, para 10.375 em 2014.

Planejar uma união vai muito além de pensar em festas, vestidos ou lua-de-mel. Tão importante quanto imaginar o casamento dos seus sonhos é refletir em preservação de patrimônio e em questões relacionadas à sucessão e herança. Afinal, não é incomum sabermos de matrimônios que se desfizeram pouco tempo depois do casório. Segundo pesquisa realizada pelo IBGE em 2013, os casamentos no Brasil duram em média 15 anos.

Para quem pretende se casar, ainda há tempo de preparar o pacto antenupcial – documento utilizado para estipular questões patrimoniais referentes ao casamento. De acordo com o CNB/SP, alguns casais optam pela inclusão de cláusulas diferenciadas no pacto, como o pagamento de um valor previamente determinado conforme a duração do casamento; multas em caso de traição e até mesmo definição de quem ficará com os animais de estimação se houver divórcio.

O presidente do CNB/SP, Carlos Fernando Brasil Chaves, afirma que o aumento deve-se ao fato de os casais estarem cada vez mais informados sobre os problemas que podem ser evitados na esfera patrimonial com a escolha adequada do regime de bens a vigorar no casamento perante um tabelião de notas.

O pacto antenupcial é um instrumento eficiente para evitar discussões no futuro e também serve para estabelecer as repercussões desejadas para as questões que envolvam herança.

O documento deve ser feito necessariamente por escritura pública, no cartório de notas. Com RG e CPF em mãos, o ato leva apenas alguns minutos para ser feito (registrar, mas para elaborar leva muito mais tempo e conhecimento da lei).

Posteriormente, o pacto antenupcial deve ser levado ao cartório de registro civil onde será realizado o casamento.

Firmado o matrimônio, deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis do primeiro domicílio do casal para produzir efeito perante terceiros. Consequentemente, o documento será averbado na matrícula dos bens imóveis do casal. O valor da escritura pública de pacto antenupcial, que é tabelado por lei em todos os cartórios do estado de SP, é de R$ 326,27.

Fonte: Colégio Notarial do BrasilSeção São Paulo


Conhecendo o Pacto Antenupcial.

01 – O que é a convenção (pacto) antenupcial?

Pacto antenupcial (ou convenção antenupcial) é o contrato solene (revestido de requisitos e formalidades legais), realizado antes do casamento, por meio do qual as partes tratam das regras sobre o regime de bens que vigorará entre elas durante o matrimônio.

As convenções antenupciais são negócios jurídicos condicionais, pois para produzirem efeitos fica condicionada à ocorrência de casamento. Enquanto o casamento, não ocorre o pacto antenupcial não entra em vigor.

 

02 – Em quais casos será necessária a lavratura e registro do pacto antenupcial?

 1) Regime da Comunhão Parcial de bens

Para casamentos celebrados, neste regime, até 26/12/1977, é necessária a lavratura e o registro do pacto.

A partir de 27/12/1977, este regime passa ser o regime legal de bens (se os “noivos” – nubentes – não escolherem outro), ficando, assim, dispensada a lavratura e registro do pacto.

2) Regime da Comunhão Universal de bens

Para casamentos celebrados, neste regime, até 26/12/1977, fica dispensada a lavratura e registro do pacto, pois, até esta data, este era o regime (padrão) legal de bens.

A partir de 27/12/1977, este regime passa a ser convencional (tem que ser solicitado), sendo necessária a lavratura e o registro do pacto antenupcial.

3) Regime da Separação de Bens (convencional)

Sempre será exigida a lavratura e o registro de pacto

 

4) Regime de Participação Final nos Aquestos (convencional)

Sempre será exigida a lavratura e o registro de pacto

5) Regime de Separação Obrigatória de Bens (legal)

Nunca será exigida a lavratura e o registro de pacto

 

03 – Por que o pacto antenupcial precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis?

Está previsto no art. 1657 do Código Civil de 2002 que o pacto antenupcial somente terá efeito perante terceiros depois de registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

04 – Por que o pacto antenupcial deve ser feito através de escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas?

Está previsto no art. 1653 do Código Civil de 2002 que será nulo o pacto que não for feito por escritura pública.

05 – Quais os documentos que preciso apresentar para registrar o pacto no cartório?

1)      Requerimento assinado por um dos cônjuges, com firma reconhecida, em que declare o domicílio conjugal, nos termos do requerimento disponibilizado no campo Downloads/Requerimento para Pacto Antenupcial;

2)      Escritura de pacto antenupcial original ou certidão da escritura emitida pelo Tabelião de Notas onde tenha sido lavrada;

3)      Certidão de casamento original e atualizada (emitida há menos de 90 dias);

4)      Cópia autenticada da carteira de identidade e do CPF do cônjuge que ainda não conste na matrícula ou registro do imóvel.

5) Requerimento com firma reconhecida do cônjuge, solicitando a inserção de seus dados na matrícula ou registro do imóvel.

06 – O pacto precisa ser registrado em todos os cartórios onde eu tenha imóveis?

O pacto será registrado no Ofício de Registro de Imóveis uma única vez. Porém, este registro deverá ser indicado, através de averbação, em todas as matrículas dos imóveis que o casal adquirir.

Por exemplo: O casal registrou o seu pacto no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Recife e, agora, adquiriu um imóvel registrado no 1º Ofício de Belo Horizonte. Neste caso, não será necessário um novo registro, bastará que o casal apresente uma certidão de registro do pacto, emitida pelo cartório de Recife.

07 – Não fiz o Pacto Antenupcial, mas optei por um regime diverso da comunhão parcial de bens. É possível fazer o pacto após o casamento?

Não havendo convenção (pacto), ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial. Portanto, não é possível a lavratura do pacto após o casamento.

08 – É possível a alteração do regime de bens adotado no casamento?

Sim, é admissível alteração do regime de bens, mediante autorização judicial em pedido motivado de ambos os cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros.

Fonte: 1º Cartório de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, adaptado pelo autor

MEI. Microempreendedor Individual. Lei Complementar 123/06.


Simples-Nacional-e-MEIUma das molas propulsoras do desenvolvimento econômico e social do Brasil, a atividade empresarial amplia a capacidade produtiva, gera renda e, consequentemente, melhora as condições de vida dos brasileiros.

Se você busca uma oportunidade de negócio próprio ou atua na informalidade, saiba que o Microempreendedor Individual (MEI) pode ser uma ótima alternativa. Entenda um pouco mais sobre esta figura jurídica.

A Legislação que trata do assunto é a Lei Complementar 123/2006.

O Microempreendedor Individual (MEI) não precisa ter loja ou algum lugar certo, ele pode desenvolver a sua atividade na própria residência, conforme artigo 7º, par. único, inc. II da LC 123/2006.

Toda atividade a ser exercida, mesmo na residência, necessita de autorização prévia da Prefeitura, que nesse caso será gratuita. No caso de São Paulo, é o que diz a Lei Municipal 10.205/1986, Lei Municipal 13.885/2004.

É preciso verificar ainda o Zoneamento, mas no caso do MEI a exigência é mínima e não há impeditivo relevante.

Para verificar o Zoneamento pode acessar o link abaixo:

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/legislacao/planos_regionais/index.php?p=1902

Conforme Art. 4º, § 3º da LC 123/2006, o MEI é isento de muitas e muitas taxas e custos:

3o Ressalvado o disposto nesta Lei Complementar, ficam reduzidos a 0 (zero) todos os custos, inclusive prévios, relativos à abertura, à inscrição, ao registro, ao funcionamento, ao alvará, à licença, ao cadastro, às alterações e procedimentos de baixa e encerramento e aos demais itens relativos ao Microempreendedor Individual, incluindo os valores referentes a taxas, a emolumentos e a demais contribuições relativas aos órgãos de registro, de licenciamento, sindicais, de regulamentação, de anotação de responsabilidade técnica, de vistoria e de fiscalização do exercício de profissões regulamentadas.

Para ser um microempreendedor individual, é necessário faturar no máximo até R$ 60.000,00 (R$ 5.000,00 por mês) por ano e não ter  participação em outra empresa como sócio ou titular.

Pode ter um empregado contratado que receba o salário mínimo ou o piso da categoria.

A formalização do MEI poderá ser feita de forma gratuita no próprio portal, no campo FORMALIZAÇÃO. Após o cadastramento do MEI, o CNPJ e o número de inscrição na Junta Comercial são obtidos imediatamente, não sendo necessário encaminhar nenhum documento (e nem sua cópia anexada) à Junta Comercial.

Além disso, o MEI será enquadrado no Simples Nacional e ficará isento dos tributos federais (Imposto de Renda, PIS, COFINS, IPI e CSLL). Assim, pagará mensalmente R$ 39,40 (INSS), acrescido de R$ 5,00 (Prestadores de Serviço) ou R$ 1,00 (Comércio e Indústria) por meio de carnê emitido através do Portal do Empreendedor. Esses valores serão atualizados anualmente, de acordo com o salário mínimo. Com essas contribuições, o Microempreendedor Individual tem acesso a benefícios como auxílio maternidade, auxílio doença, aposentadoria, entre outros.

Se você pensa em se formalizar como Microempreendedor Individual – MEI na cidade de São Paulo, procure o Centro de Apoio ao Trabalho (CAT) mais próximo de você.

Lembre-se, também, de que é necessário conhecer as normas da Prefeitura para o funcionamento do seu negócio, seja ele qual for. Não se registre se não estiver dentro dos requisitos municipais, principalmente em relação à possibilidade de atuar no endereço.

Caso o empreendedor não disponha dessa informação, recomenda-se que ele não finalize o registro. O SEBRAE e a própria administração municipal podem prestar as informações necessárias.

Clique aqui e veja o endereço dos CATS

Para manter-se formalizado, todo ano o Microempreendedor Individual (MEI) deve declarar o valor do faturamento do ano anterior.


Definição

Microempreendedor Individual (MEI) é a pessoa que trabalha por conta própria e que se legaliza como pequeno empresário.

Condições para se tornar MEI

Pode se formalizar como Microempreendedor Individual (MEI) quem atenda às seguintes condições:

  • O Microempreendedor Individual (MEI) a que se refere o art. 966 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, que tenha auferido receita bruta, no ano-calendário anterior, de até R$ 60.000,00 mil reais;
  • Seja optante pelo Simples Nacional;
  • Não ter participação, sócio ou titular de outra empresa;
  • Trabalha sozinho ou tem no máximo  um empregado contratado que receba o salário mínimo ou o piso da categoria (o que for maior);
  • Ter no mínimo 16 anos de idade e estar legalmente emancipado. Nesse caso é obrigatório no ato da inscrição no MEI o preenchimento eletrônico, diretamente no Portal do Empreendedor da Declaração de Capacidade com o seguinte texto: “Declaro, sob as penas da Lei, ser legalmente emancipado”.
  • Exerça atividade permitida ao Microempreendedor Individual – MEI, dentro da cidade de São Paulo. Saiba mais em Ocupações

Atividades permitidas para o MEI

Há mais de 400 ocupações que podem ser formalizadas como Microempreendedor Individual – MEI, na cidade de São Paulo.

Consulte a lista completa das atividades permitidas em “Ocupações”.

Consulte também “Como se formalizar”


Tributos

Quando da formalização como MEI será enquadrado no Simples Nacional e ficará isento dos tributos federais (Imposto de Renda, PIS, COFINS, IPI e CSLL).

Assim (como já dito), pagará mensalmente R$ 39,40 (INSS), acrescido de R$ 5,00 (Prestadores de Serviço) ou R$ 1,00 (Comércio e Indústria) por meio de carnê emitido através do Portal do Empreendedor. Esses valores serão atualizados anualmente, de acordo com o salário mínimo.

O pagamento desses valores é feito por meio do Documento de Arrecadação do Simples Nacional (DAS), que pode ser gerado por qualquer pessoa em qualquer computador conectado à internet. O pagamento deve ser feito na rede bancária e casas lotéricas, até o dia 20 de cada mês.

Valores a serem recolhidos, mensalmente, com base no salário-mínimo de R$ 788,06, em vigor a partir de 1º de janeiro de 2015:

R$ 39,40……………… INSS (Atividades isentas de ICMS e ISS)

R$ 40,40……………… INSS + ICMS (Comércio e/ou Indústria)

R$ 44,40……………… INSS + ISS (Prestação de Serviços)

R$ 45,40……………… INSS + ICMS + ISS (Atividades mistas)

Caso haja esquecimento/imprevisto de fazer o pagamento na data certa, será cobrado juros e multa. A multa será de 0,33% por dia de atraso e está limitado a 20%. Os juros serão calculados com base na taxa Selic, sendo que para o primeiro mês de atraso os juros serão de 1%.

Após o vencimento deve ser gerado novo DAS relativo ao mês em atraso, que já virá com os acréscimos dos juros e multa.

Acesse o aplicativo PGMEI


Principais benefícios

  • Cobertura previdenciária;
  • Contratação de um funcionário com menor custo;
  • Isenção de taxas para o registro da empresa;
  • Ausência de burocracia;
  • Acesso a serviços bancários, inclusive crédito;
  • Compras e vendas em conjunto;
  • Redução da carga tributária;
  • Controles muito simplificados;
  • Facilidade para vender para o governo;
  • Serviços gratuitos;
  • Apoio técnico no Sebrae na Organização do Negócio;
  • Possibilidade de crescimento como empreendedor;
  • Segurança Jurídica.

Obrigações Acessórias

O MEI tem algumas obrigações, tais como:

Nota Fiscal: O MEI deverá obrigatoriamente emitir nota fiscal nas vendas e nas prestações de serviços realizadas para pessoas jurídicas (empresas) de qualquer porte, ficando dispensado, desta emissão para o consumidor final, pessoa física.

Perguntas e Respostas acesse www.portaldoempreendedor.gov.br

Declaração Anual Simplificada (DASN SIMEI)

Todo ano o MEI deve declarar o valor do faturamento do ano anterior. A primeira declaração pode ser preenchida pelo próprio Microempreendedor Individual ou pelo contador optante pelo Simples, gratuitamente no www.portaldoempreendedor.gov.br. A declaração referente ao exercício de 2014 pode ser preenchida pelo próprio MEI até o dia 29/05/2015.

O MEI da cidade de São Paulo tem disponibilizado pela Prefeitura Municipal de São Paulo – PMSP , os CAT´s – Centro de Apoio ao Trabalho, são 38 postos fixos e mais 7 unidades móveis em todas as regiões da cidade, que estão a disposição de segunda a sexta-feiras, das 8h às 17h.

Postos de Atendimento do MEI nos CAT´s

Relatório Mensal de Receitas Brutas Mensalmente, até o dia 20, o Microempreendedor Individual – MEI deve preencher (pode ser manualmente), o Relatório Mensal das Receitas que obteve no mês anterior. Deve anexar ao Relatório as notas fiscais de compras de produtos e de serviços, bem como das notas fiscais que emitir.

Baixe aqui o modelo do Relatório Mensal de Receitas Brutas


Custo para contratação de um empregado

O Microempreendedor Individual pode ter um empregado ganhando até um salário mínimo ou o piso salarial da profissão. O MEI deve preencher a Guia do FGTS e Informação à Previdência Social (GFIP) que é entregue até o dia 7 de cada mês, através de um sistema chamado Conectividade Social da Caixa Econômica Federal.

Ao preencher e entregar a GFIP, o Microempreendedor Individual deve depositar o FGTS, calculado à base de 8% sobre o salário do empregado. Além disso, deverá recolher 3% desse salário para a Previdência Social.

Com esse recolhimento, o Microempreendedor Individual protege-se contra reclamações trabalhistas e o seu empregado tem direito a todos os benefícios previdenciários como, por exemplo, aposentadoria, seguro-desemprego, auxílio por acidente de trabalho, doença ou licença maternidade.

Todas as contas necessárias para esses cálculos são feitas automaticamente pelo sistema GFIP, que deve ser baixado da página da Receita Federal (será aberta uma nova janela) na internet, na parte de download de programas.

Em resumo, o custo total do empregado para o Microempreendedor Individual é 11% do respectivo salário, ou R$ 86,68, se o empregado ganhar o salário mínimo.

O cálculo é sempre feito pelo valor do salário multiplicado por 3% (parte do empregador) e por 8% (parte do empregado).

É preciso lembrar também que todos os demais direitos trabalhistas do empregado devem ser respeitados.

Principais direitos

Todo trabalhador com emprego regular e contrato de trabalho possuem os direitos constitucionais e da Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) citados abaixo:

• Carteira de trabalho assinada desde o primeiro dia de serviço;
• Exames médicos de admissão e demissão;
• Repouso semanal remunerado (preferencialmente aos domingos);
• Salário pago até o 5º dia útil do mês;
• Primeira parcela do 13º salário paga até 30 de novembro e segunda parcela até 20 de dezembro;
• Férias de 30 dias com acréscimo de 1/3 do salário;
• Vale-transporte com desconto máximo de 6% do valor salário;
• Licença maternidade de 120 dias, com garantia de emprego até cinco meses após o parto;
• Licença paternidade de 5 dias corridos;
• Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS): depósito de 8% do salário em conta bancária a favor do empregado;
• Horas-extras pagas com acréscimo de 50% do valor da hora normal;
• Garantia de 12 meses em casos de acidente;
• Adicional noturno de 20% do salário para quem trabalha das 22h às 5h;
• Faltas ao trabalho justificadas: casamento (3 dias), doação de sangue (1 dia/ano), alistamento eleitoral (2 dias), morte de parente próximo (2 dias), testemunho na Justiça do Trabalho (no dia), doença comprovada por atestado médico;
• Aviso prévio de, no mínimo, 30 dias, em caso de demissão;
• Seguro-desemprego.

O Decreto Lei que estabelece direitos e obrigações recíprocas para empregador, pode ser encontrado no site do Palácio do Planalto. Os contratos de trabalho, com vínculo de emprego, anotado na Carteira de Trabalho (CTPS) devem seguir esses parâmetros.

O MEI deve observar ainda a Convenção Coletiva do Sindicato da categoria do empregado para não gerar atrasos e multas nas obrigações determinadas pela Convenção. Recomenda-se que o serviço de contratação do empregado seja prestado por profissional de contabilidade.


Pesquisa Prévia de Viabilidade

No caso do município de São Paulo há normas específicas sobre as atividades empresariais que também se aplicam ao Microempreendedor Individual – MEI. São normas que dispõem sobre o Licenciamento, Funcionamento, Zoneamento Urbano e de Posturas Municipais. Assim, a Prefeitura da cidade de São Paulo mantém o serviço de consulta prévia para o empreendedor saber se o local escolhido para estabelecer a sua empresa está de acordo com essas normas. Além disso, outras normas devem ser seguidas, como as sanitárias, por exemplo, para quem manuseia alimentos.

Antes de qualquer procedimento, o empreendedor deve consultar as normas municipais para saber se existe ou não restrição para exercer a sua atividade no local escolhido, além de outras obrigações básicas a serem cumpridas.

Antes de iniciar o procedimento de formalização, há necessidade de verificar se a atividade pretendida é permitida no município de São Paulo e se ela pode ser exercida no local escolhido, de acordo com a legislação de uso e ocupação do solo e outras normas municipais.

Na cidade de São Paulo, existem apenas 03 (três) condições que impedem a atuação do MEI:

• Atividades proibidas;
• Atividades em vias e espaços públicos (inclusive por ambulantes) sem TPU – Termo de Permissão de Uso; Localize a sua Subprefeitura
• Exercer atividade em ZER – Zona Estritamente Residencial e Zonas Exclusivamente Residenciais de Proteção Ambiental – ZERp. Consulte o Centro de Apoio ao Trabalho mais próximo de você aqui

Caso o empreendedor não disponha dessas informações, recomenda-se que ele não finalize o registro. Saiba mais em Como se formalizar

No procedimento da formalização no Portal do Empreendedor, o interessado declara eletronicamente que concorda com o Termo de Ciência e Responsabilidade que concede o Alvará de Licença e Funcionamento Provisório, que tem validade de 180 dias para sua empresa.

Ao concluir o procedimento de formalização, o Microempreendedor Individual – MEI, estará firmando a seguinte declaração:

Termo de Ciência e Responsabilidade com Efeito de Alvará de Licença e Funcionamento Provisório – declaração prestada no momento da inscrição:

Declaro, sob as penas da lei, que conheço e atendo aos requisitos legais exigidos pelo Estado e pela Prefeitura do Município para emissão do Alvará de Licença e Funcionamento, compreendidos os aspectos sanitários, ambientais, tributários, de segurança pública, uso e ocupação do solo, atividades domiciliares e restrições ao uso de espaços públicos. O não atendimento a esses requisitos acarretará o cancelamento deste Alvará de Licença e Funcionamento Provisório.

Este certificado comprova as inscrições, alvará, licenças e a situação de enquadramento do empresário na condição de Microempreendedor Individual. A sua aceitação está condicionada à verificação de sua autenticidade na Internet, no Portal do Empreendedor.

Certificado emitido com base na Resolução nº 16, de 17 de dezembro de 2009, do Comitê para Gestão da Rede Nacional para a Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios – REDESIM.

Caso o município constate alguma ilegalidade nessa declaração, durante os 180 dias de validade do documento que equivale ao alvará provisório, o registro da empresa poderá ser cancelado.

Atenção: qualquer rasura ou emenda invalidará este documento.

Para pesquisar a inscrição estadual e/ou municipal (quando convenentes do cadastro sincronizado nacional), informe os elementos abaizo no endereço eletrônico http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaJuridica/CNPJ/fcpj/consulta.asp


Registro do MEI no Portal do Empreendedor

A formalização do Microempreendedor Individual – MEI é feita pela internet no Portal do Empreendedor de forma gratuita no campo Formalização. 

Após o cadastramento do Microempreendedor Individual, o CNPJ e o número de inscrição na Junta Comercial são obtidos imediatamente, não sendo necessário encaminhar nenhum documento (e nem sua cópia anexada) à Junta Comercial.

O Microempreendedor Individual também poderá fazer a sua formalização com a ajuda de empresas de contabilidade que são optantes pelo Simples Nacional e estão espalhadas pelo Brasil. Essas empresas irão realizar a formalização e a primeira declaração anual sem cobrar nada.

PARA SABER MAIS

Perguntas e respostas para outras dúvidas:

Portal do Empreendedor: www.portaldoempreendedor.gov.br

Portal da Prefeitura Municipal de São Paulo: www.prefeitura.sp.gov.br

SEBRAE-SP: www.sebraesp.com.br

Fonte: PMSP, Sebrae, Portal do Empreendedor. Adaptado pelo autor.

Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.


contratoFoi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal nº. 13.097/2015 que, dentre muitas disposições e providências, tratou sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento do comprador.

Agora, quem compra e atrasa mais de 3 meses a prestação pode perder o imóvel em 15 dias.


Boletim de Ocorrência pela Internet (vários Estados): clique aqui.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


Antes dessa data exigia-se que o vendedor ingressasse com ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente.

Agora basta que o vendedor notifique o comprador pelo Cartório de Registro de Imóveis competente para purgar a mora com o prazo de 15 dias (pode ser judicialmente também, mas demora e custa bem mais caro).

Para que o vendedor possa fazer isso tem que ter:

1 – previsão expressa no contrato
2 – inadimplemento absoluto do comprador, ou seja que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias após a notificação do Cartório.

Entendendo a Dinâmica das Leis:

Lei 13.097/2015 alterou diversas leis (valendo agora a Lei alterada), e dentre elas o Decreto-Lei 745/1969 que trata especificamente do Art. 22 do Decreto-Lei 58/1937.
Sinceramente não entendo por que nossos legisladores fazem essa bagunça, dificultando em muito o entendimento de todos, inclusive dos juristas.
Art. 62. O art. 1º. do Decreto-Lei 745/1969, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei 58/1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

Pelas novas disposições o judiciário será um pouco desafogado, reduzindo o número de ações; mas também coloca o comprador em maior risco, já que em 15 dias depois da notificação, se ainda inadimplente, perde o imóvel.

Porém restará como sempre a questão da devolução dos valores. No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente.
E aqui temos um relativo problema. O art. 53 do CDC só se aplica quando há relação de consumo (Fornecedor de produtos ou Serviços x Consumidor), ou seja entre Imobiliárias e construtoras que estão ofertando imóveis (como seus produtos) e não apenas intermediando as vendas:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

RETENÇÃO DE VALORES PELAS CONSTRUTORAS

Assim, a jurisprudências dominante nos Tribunais é que as Construtoras podem reter até 20% do valor pago, normalmente os tribunais determinam 10%.
Mas as construtoras cobram até 1,2% do valor do imóvel a título de aluguel pelo tempo que o comprador morou em algo que não se tornou dele. Existem as multas, juros, correção monetária, Impostos, etc.
Na prática o Consumidor acaba não recebendo nada por conta do tempo.

Contudo, o STJ aprovou a Súmula 543

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418).

No contrato deve constar todas as possíveis deduções e suas fundamentações para não restar dúvida sobre a devolução dos valores que deve ser corrigida monetariamente e com os mesmos juros previstos a favor do vendedor.
A venda entre particulares rege-se pelo Código Civil e leis esparsas (inclusive o Decreto-Lei 58/1937).

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL 

No que diz respeito à devolução do imóvel, se não ocorrer de forma consensual, após o prazo de 15 dias da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador (que pode ser depositada em juízo, dependendo do caso), com os descontos que entenderem devidos, resta ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim (a entrega das chaves já foi realizada).
Ressalta-se que no caso das construtoras elas so entregam as chaves se o comprador estiver em dia com suas obrigações (o imóvel pode ser financiado).

Este Post foi adaptado pelo autor.

Veja alguns Sites
Cartilha da Construção Civil – Interessante e ajuda bastante

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