Locação. Garantia. Caução x Fiança. Único Imóvel. Bem de Família. Lei 8.009/90. Impenhorabilidade.


garantiaDiz a Lei 8.009/90 em seu art. 3º inciso VII que mesmo se a pessoa tiver um único imóvel mas for fiador em contrato de locação, esse imóvel é passível de execução, ser expropriado, e vendido para saldar a eventual dívida do locatário.

A Lei 8.245/91 elenca 4 tipos de garantia que podem ser ofertadas nos casos de Locação me seu artigo 37. Dentre elas a Caução, onde a pessoa oferta um bem que fica como garantia do Contrato e a Fiança que é uma garantia pessoal, ou seja, a pessoa garante que a outra vai honrar o compromisso e se não honrar o fiador honrará.

E aí fica uma dúvida: O meu único imóvel responde caso o locatário não pague os alugueis e acessórios?

Resposta: Se a garantia for uma fiança toda e qualquer propriedade do fiador será passível de ser retirada dele, inclusive o imóvel.

Vejamos o Art. 3º, inc. VII  da Lei 8.009/90

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Assim, se a garantia ofertada no Contrato de Locação for uma caução, ou seja, um bem e esse bem for um único imóvel, o Caucionante (quem está garantindo o contrato de locação) não perderá esse imóvel. O que vale dizer que na realidade o eventual ou suposto contrato de locação nunca esteve garantido.

Mas se a garantia for uma pessoa, um fiador, o contrato estará garantido.

Para Ilustrar e embasar esse raciocínio, nada melhor que um extrato da Decisão do STJ

RECURSO ESPECIAL Nº 866.027 – SP (2006/0150380-3)

RELATORA: MINISTRA JANE SILVA (DESEMBARGADORA CONVOCADA DO TJ/MG)

EMENTA:

PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE. VIOLAÇÃO LEGAL. DEMONSTRAÇÃO CIRCUNSTANCIADA. IMPRESCINDIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO. LOCAÇÃO. CAUÇÃO. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA.

“Tenha-se em conta, também, para esclarecer a questão sob exame, que referida lei acrescentou o inciso VII ao artigo 3º da Lei 8.009/90, a qual dispõe acerca da impenhorabilidade do bem de família. Confira-se, a propósito, o teor desse dispositivo:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…) VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Nesse contexto, tratando-se de caução, em contratos de locação, não há que se falar na possibilidade de penhora do imóvel residencial familiar, pois não incluída entre as hipóteses permissivas à privação da posse.

De fato, considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais dever ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas.

Por outro lado, a própria Lei 8.245/91, que acrescentou ao artigo 3º, acima referido, a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade, prevê, como distintas garantias, caução e fiança (artigo 37, incisos I e II, respectivamente). Nesse diapasão, pode-se inferir, do confronto das leis em tela, no que interessa, o seguinte:

1) a regra da impenhorabilidade do bem de família, de que trata a Lei 8.009/90, não é absoluta, pois comporta exceções;

2) tais exceções estão previstas, taxativamente, nos incisos do artigo 3º da própria Lei 8.009/90;

3) a possibilidade de penhora, cuidando-se de caução prestada em contrato de locação, não está elencada nos incisos do artigo 3º.

Nessa linha de pensamento, tenho comigo que, nos casos de caução prestada para garantia de contrato de locação, nos termos da Lei 8.245/91, não é possível o desapossamento do imóvel caracterizado como bem de família, de onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem, consubstanciada na equiparação, no caso, para fins de penhora, de caução e fiança, ou seja, dos incisos I e II, do artigo 37, da Lei 8.245/91.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe dou provimento, para desconstituir a penhora do imóvel caracterizado como bem de família, objeto de caução, nos termos acima explicitados, prosseguindo-se a execução como entender de direito.”

“… De onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem, consubstanciada na equiparação, no caso, para fins de penhora, de caução e fiança…”

“(…) em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas.

Por outro lado, a própria Lei 8.245/91, que acrescentou ao artigo 3º, acima referido, a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade, prevê, como distintas garantias, caução e fiança (artigo 37, incisos I e II, respectivamente)…

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As garantias na Locação de Imóveis


two 3d humans carry a home in their hands

Garantia de Locação vai além do Fiador

A Lei 8.245/91 prevê quais são as modalidades de garantia.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

        I – caução;

        II – fiança;

        III – seguro de fiança locatícia.

        IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caução – Pode ser em dinheiro, Imóveis, móveis (veículos, jóias, títulos de capitalização).

Lei 8.245/91 Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

        § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

        § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Sendo em dinheiro, o locador pode exigir no máximo três aluguéis (sem computar, água, luz, IPTU que se tratam de outras despesas e obrigações) depositados ou pagos antecipadamente. Na maioria dos casos essa garantia não é suficiente. Exemplo: se o locatário deve 6 meses de locação, e o locador só tem 3 meses de depósito.

Pode ser bens imóveis, urbanos ou rurais, tais como casas, aptos, fazendas, sítios, chácaras, salas comerciais, etc. Essa é a melhor garantia, embora todas possam falhar de alguma forma.

Pode ser bens móveis, o que dificultará a avaliação desse bem, a não ser que seja acordado antes o valor dele e por qual meio se faz essa avaliação. Pode ser veículo, Jóias, Títulos de Capitalização (considero uma boa garantia, desde que o locatário tenha ou consiga os valores).

Fiança – Normalmente o Locador pede que fiador tenha 2 imóveis, mas entendemos que um já serve (Art. 3º, Inciso VII da Lei 8.009/90) , desde que todos os interessados (cônjuges) assinem anuindo. Mas veja, caso o locatário atrase os pagamentos e o Locador escolhe conceder mais prazo para pagamentos dos atrasados e o locatário, por qualquer motivo, não consiga honrar o acordo o judiciário tem entendido que é injusto o fiador responder pelo saldo da dívida, a qual ficou maior justamente por esse fato (adiamento) concedido por livre vontade do locador, sem anuência expressa do Fiador.

Vantagens: É a única modalidade gratuita e uma das mais rápidas.

Desvantagens: Além das exigências do proprietário e da imobiliária, há outro porém: o fiador tem direito de deixar de ser fiador a qualquer momento. É o que diz a lei: “o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação do credor” (Lei 8.245/91 Art 40, inciso X).

Seguro fiança – Trata-se de uma modalidade de Seguro. Paga-se um valor, um prêmio para a seguradora que passa a garantir a locação. Se a seguradora tiver que honrar os alugueres ela vai, depois, vai atrás do devedor (ex-locatário). Mas tenho minhas dúvidas se consegue reaver os valores, pois dependendo do caso o devedor não possui bens para responder pela dívida.

Vantagens: Por depender apenas da vontade do locador e da análise de crédito do locatário, o seguro fiança é a modalidade que dá mais liberdade e independência a quem está procurando um imóvel. Por vezes, o valor pode ser parcelado junto à seguradora. Abrange todas as obrigações do locatário, incluindo as despesas de água, luz, IPTU…enfim todas as obrigações estipuladas em contrato, conforme Art 41 da Lei do inquilinato.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Como em qualquer seguro, o de fiança locatícia também oferece algumas assistências gratuitas que podem ser interessantes como chaveiro, instalação de chave tetra, troca de segredo das fechaduras e reparos hidráulicos. Outros serviços exigem o pagamento de uma anualidade de cerca de R$ 70.

Desvantagens: O valor do seguro fiança depende da análise de crédito e também do que o locador exige de cobertura do locatário. Por isso, é impossível saber antes de começar a negociação quanto se terá que desembolsar. O dinheiro pago pelo prêmio do seguro fiança não retorna. Grande parte dos contratos de seguro fiança é de renovação anual. Ou seja, a cada ano, é preciso investir um novo montante.

Uma das vantagens do seguro fiança é que

A Locação também pode ser realizada sem garantia. Nesses casos, ocorrendo atraso no pagamento do aluguel o Locador ingressa com ação de despejo (e terá que arcar com esses custos e muitas vezes até pagar o caminhão para o despejo) e através de decisão liminar consegue retirar o locatário em 15 dias.

E ainda se aplica o Art 42 da Lei 8.245/91, ou seja, o locador recebe antecipadamente o mês. Em outras palavras o locatário deve pagar (se estiver no contrato) até o 6º dia útil do mês corrente.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Veja, consideramos bem melhor que Caução em dinheiro, pois esta modalidade (Caução em Dinheiro) fatalmente acaba por recair na ação de despejo, só que não em 15 dias. Assim, melhor despejar rápido e locar para outro do que perder dinheiro.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

Desde 2005, os locatários sem fiador encontram esta quarta modalidade de garantia. Em termos gerais, significa dizer que o futuro inquilino oferece ao locador um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, como garantia.

Se aceito, o fundo será subordinado à tutela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para administração de sua carteira e rendimentos. É o que diz artigo 76 da Lei 11.196/2005, que deixa claro que empresas de capital aberto de previdência complementar privada e empresas seguradoras, como a própria Porto Seguro, poderão criar fundos de investimento com base, exclusivamente, em planos de previdência e seguro de vida.

Em caso de inadimplência do locatário, essas quotas de investimento serão entregues como garantia ao locador. Neste caso, o locador deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o que for suficiente para saldar a dívida.

Na lei, quem cede as cotas pode não ser o locatário, mas um terceiro, desde que este assine o contrato de locação como garantidor. As cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação de locação. A cessão deverá constar no contrato de locação, mencionando o prazo de duração, determinado ou indeterminado.

Vantagens: e o locatário já tiver um fundo de investimento e este for aceito como garantia, não há maiores custos envolvidos. Sem inadimplência, o dinheiro retorna com rendimentos.

Desvantagens: Para começar um título de capitalização é preciso desembolsar em torno de 10 vezes o valor do aluguel, investimento que pode acabar sendo muito alto. Além disso, vários possuem uma taxa de administração que acaba por comprometer o rendimento do investimento.

Expirando ou Extinguindo a garantia o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias sob pena de encerramento da locação (e se for o caso despejo), conforme Art 40, parágrafo único.

Lei 8.245/91, Art. 40, Parágrafo único.

O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Trabalhista – Lei 11.925/09 – Advogado pode Autenticar Documentos em Ação Trabalhista


DocumentoDesde 17 de Abril de 2009 está em vigor a Lei 11.925/09 que alterou dispositivos na CLT. Assim, as cópias de documentos anexadas nos processos trabalhistas podem ser autenticadas com uma simples declaração do advogado do Reclamante ou Reclamada. Caso o documento anexado ao processo seja questionado (o termo técnico é: Impugnado) caberá à parte (Reclamante ou Reclamada) que anexou a cópia apresentar, através de seu advogado o documento original.


Trabalhador desempregado tem passagem de Metrô, trem e ônibus gratuita.


É o que consta no artigo 830 da CLT:

Art. 830.  O documento em cópia oferecido para prova poderá ser declarado autêntico pelo próprio advogado, sob sua responsabilidade pessoal.

Parágrafo único.  Impugnada a autenticidade da cópia, a parte que a produziu será intimada para apresentar cópias devidamente autenticadas ou o original, cabendo ao serventuário competente proceder à conferência e certificar a conformidade entre esses documentos.

Essa disposição reduz custos, agiliza o processo e torna a justiça mais acessível.

No entanto, o advogado deve tomar cuidado ao declarar a autenticidade e verificar , se possível, os originais, de modo a manifestar-se de maneira fundamentada.

Essa é uma das legislações aprovadas em 2009 que tem como objetivo agilizar os processos judiciais e reduzir os custos  de tramitação. Outra legislação que possui esse objetivo é a Lei do mandado de Segurança – Lei 12.16/09, dentre outras.


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