As garantias na Locação de Imóveis


two 3d humans carry a home in their hands

Garantia de Locação vai além do Fiador

A Lei 8.245/91 prevê quais são as modalidades de garantia.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

        I – caução;

        II – fiança;

        III – seguro de fiança locatícia.

        IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caução – Pode ser em dinheiro, Imóveis, móveis (veículos, jóias, títulos de capitalização).

Lei 8.245/91 Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

        § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

        § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Sendo em dinheiro, o locador pode exigir no máximo três aluguéis (sem computar, água, luz, IPTU que se tratam de outras despesas e obrigações) depositados ou pagos antecipadamente. Na maioria dos casos essa garantia não é suficiente. Exemplo: se o locatário deve 6 meses de locação, e o locador só tem 3 meses de depósito.

Pode ser bens imóveis, urbanos ou rurais, tais como casas, aptos, fazendas, sítios, chácaras, salas comerciais, etc. Essa é a melhor garantia, embora todas possam falhar de alguma forma.

Pode ser bens móveis, o que dificultará a avaliação desse bem, a não ser que seja acordado antes o valor dele e por qual meio se faz essa avaliação. Pode ser veículo, Jóias, Títulos de Capitalização (considero uma boa garantia, desde que o locatário tenha ou consiga os valores).

Fiança – Normalmente o Locador pede que fiador tenha 2 imóveis, mas entendemos que um já serve (Art. 3º, Inciso VII da Lei 8.009/90) , desde que todos os interessados (cônjuges) assinem anuindo. Mas veja, caso o locatário atrase os pagamentos e o Locador escolhe conceder mais prazo para pagamentos dos atrasados e o locatário, por qualquer motivo, não consiga honrar o acordo o judiciário tem entendido que é injusto o fiador responder pelo saldo da dívida, a qual ficou maior justamente por esse fato (adiamento) concedido por livre vontade do locador, sem anuência expressa do Fiador.

Vantagens: É a única modalidade gratuita e uma das mais rápidas.

Desvantagens: Além das exigências do proprietário e da imobiliária, há outro porém: o fiador tem direito de deixar de ser fiador a qualquer momento. É o que diz a lei: “o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação do credor” (Lei 8.245/91 Art 40, inciso X).

Seguro fiança – Trata-se de uma modalidade de Seguro. Paga-se um valor, um prêmio para a seguradora que passa a garantir a locação. Se a seguradora tiver que honrar os alugueres ela vai, depois, vai atrás do devedor (ex-locatário). Mas tenho minhas dúvidas se consegue reaver os valores, pois dependendo do caso o devedor não possui bens para responder pela dívida.

Vantagens: Por depender apenas da vontade do locador e da análise de crédito do locatário, o seguro fiança é a modalidade que dá mais liberdade e independência a quem está procurando um imóvel. Por vezes, o valor pode ser parcelado junto à seguradora. Abrange todas as obrigações do locatário, incluindo as despesas de água, luz, IPTU…enfim todas as obrigações estipuladas em contrato, conforme Art 41 da Lei do inquilinato.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Como em qualquer seguro, o de fiança locatícia também oferece algumas assistências gratuitas que podem ser interessantes como chaveiro, instalação de chave tetra, troca de segredo das fechaduras e reparos hidráulicos. Outros serviços exigem o pagamento de uma anualidade de cerca de R$ 70.

Desvantagens: O valor do seguro fiança depende da análise de crédito e também do que o locador exige de cobertura do locatário. Por isso, é impossível saber antes de começar a negociação quanto se terá que desembolsar. O dinheiro pago pelo prêmio do seguro fiança não retorna. Grande parte dos contratos de seguro fiança é de renovação anual. Ou seja, a cada ano, é preciso investir um novo montante.

Uma das vantagens do seguro fiança é que

A Locação também pode ser realizada sem garantia. Nesses casos, ocorrendo atraso no pagamento do aluguel o Locador ingressa com ação de despejo (e terá que arcar com esses custos e muitas vezes até pagar o caminhão para o despejo) e através de decisão liminar consegue retirar o locatário em 15 dias.

E ainda se aplica o Art 42 da Lei 8.245/91, ou seja, o locador recebe antecipadamente o mês. Em outras palavras o locatário deve pagar (se estiver no contrato) até o 6º dia útil do mês corrente.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Veja, consideramos bem melhor que Caução em dinheiro, pois esta modalidade (Caução em Dinheiro) fatalmente acaba por recair na ação de despejo, só que não em 15 dias. Assim, melhor despejar rápido e locar para outro do que perder dinheiro.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

Desde 2005, os locatários sem fiador encontram esta quarta modalidade de garantia. Em termos gerais, significa dizer que o futuro inquilino oferece ao locador um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, como garantia.

Se aceito, o fundo será subordinado à tutela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para administração de sua carteira e rendimentos. É o que diz artigo 76 da Lei 11.196/2005, que deixa claro que empresas de capital aberto de previdência complementar privada e empresas seguradoras, como a própria Porto Seguro, poderão criar fundos de investimento com base, exclusivamente, em planos de previdência e seguro de vida.

Em caso de inadimplência do locatário, essas quotas de investimento serão entregues como garantia ao locador. Neste caso, o locador deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o que for suficiente para saldar a dívida.

Na lei, quem cede as cotas pode não ser o locatário, mas um terceiro, desde que este assine o contrato de locação como garantidor. As cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação de locação. A cessão deverá constar no contrato de locação, mencionando o prazo de duração, determinado ou indeterminado.

Vantagens: e o locatário já tiver um fundo de investimento e este for aceito como garantia, não há maiores custos envolvidos. Sem inadimplência, o dinheiro retorna com rendimentos.

Desvantagens: Para começar um título de capitalização é preciso desembolsar em torno de 10 vezes o valor do aluguel, investimento que pode acabar sendo muito alto. Além disso, vários possuem uma taxa de administração que acaba por comprometer o rendimento do investimento.

Expirando ou Extinguindo a garantia o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias sob pena de encerramento da locação (e se for o caso despejo), conforme Art 40, parágrafo único.

Lei 8.245/91, Art. 40, Parágrafo único.

O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

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Entrega com Hora Marcada. São Paulo. Fornecedores deverão estipular, no ato da contratação, a data e horário da entrega de bens e serviços cumprindo nos turnos da manhã, tarde ou noite.


Regras da entrega

A lei fixa três turnos de entrega: da manhã, das 7 às 12 horas; da tarde, das 12 às 18 horas; e da noite, das 18 às 23 horas. Cabe à empresa decidir em que turno será feita a entrega.

“Vale o bom senso”, diz o diretor do Procon-SP. “A flexibilidade passará a ser um critério na decisão de compra.” As taxas cobradas por algumas lojas para entrega no horário escolhido pelo consumidor passam a ser consideradas abusivas.


Reclamação. Internet. Abuso. Consumidores são punidos por abusar de reclamações no Facebook e Reclame aqui

Boletim de Ocorrência pela Internet. Na delegacia Eletrônica de vários Estados o Boletim de Ocorrência pode ser feito on-line.


O diretor do Procon-SP recomenda atenção às leis municipais para circulação de caminhões e descarga de mercadoria, bem como às regras internas de condomínios residenciais. “Na capital, por exemplo, há uma restrição à circulação de caminhões durante o dia”, diz.

Em caso de atraso, recomenda-se que o cliente entre em contato com o fornecedor para saber o motivo da demora e negociar uma solução. Caso não haja acordo, o consumidor deve registrar uma reclamação no Procon, ou pelo telefone 151 ou pessoalmente nos postos de atendimento da entidade.

José Serra classificou como “absurda” a possibilidade de as lojas aumentarem taxas de entrega por conta da lei. “É uma questão de organização e respeito ao consumidor, não de custo”, afirmou no Palácio dos Bandeirantes

A empresa será punida de acordo com o Código de Defesa do Consumidor. A multa varia de R$ 212 a R$ 3,2 milhões, de acordo com o porte da companhia e com a gravidade da infração, explicou o diretor do Procon-SP, Roberto Pfeiffer.

A Lei 13.747/09 disciplina, especialmente, a entrega de produtos como eletrodomésticos, móveis e materiais de construção e de serviços como manutenção, conserto e instalação.

Caso o consumidor não receba a compra em casa no período combinado, deve acionar a Fundação Procon-SP.

O governador paulista comemorou a nova lei: “É um transtorno muito grande para os consumidores comprar algo sem horário definido de entrega. Você é obrigado a ficar em casa esperando.”


Lei 13.747/09

Artigo 1º – Ficam os fornecedores de bens e serviços localizados no Estado obrigados a fixar data e turno para realização dos serviços ou entrega dos produtos aos consumidores.

Artigo 2º – Os fornecedores de bens e serviços deverão estipular, no ato da contratação, o cumprimento das suas obrigações nos turnos da manhã, tarde ou noite, em conformidade com os seguintes horários:

I – turno da manhã: compreende o período entre 7h00 e 12h00 (sete e doze horas);

II – turno da tarde: compreende o período entre 12h00 e 18h00 (doze e dezoito horas);

III – turno da noite: compreende o período entre 18h00 e 23h00 (dezoito e vinte e três horas).

Parágrafo único – vetado.

Artigo 3º e 4º, vetado:

Artigo 5º – O Poder Executivo regulamentará a presente lei.

Artigo 6º – Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

Palácio dos Bandeirantes, aos 7 de outubro de 2009.

José Serra


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Dia do Professor. 15 de Outubro. Que profissão é essa? Quanto ganha? É só um “bico”…e pela Lei 11.738/08 vai continuar sendo…Salário mínimo de R$ 950,00?! Por 40 Horas?!


mestre“O grande presente que poderia ser dado aos professores neste momento é o reconhecimento pelo Supremo Tribunal Federal da constitucionalidade da Lei 11.738/08 que estabeleceu o piso nacional para os docentes”, assinala Roberto Franklin Leão, presidente da Confederação Nacional dos Trabalhadores da Educação – Cnte.
A adoção do piso e a melhoria da carreira podem reverter o envelhecimento da profissão e o desinteresse dos mais jovens pelo magistério, acredita Leão. Segundo ele, a falta de renovação já compromete a disponibilidade de professores de matemática, química, física e biologia.

“O salário é muito baixo. A perspectiva de fazer o percurso da carreira é muito obscura, sujeita a toda sorte de sobressaltos. O professor precisa saber o que lhe espera nesses 25 ou 30 anos que ele percorre durante a vida profissional”, aponta o presidente da Confederação Nacional dos Trabalhadores da Educação – Cnte.

Roberto Leão vê no Poder Público a responsabilidade de reverter o quadro. “Se não houver por parte das autoridades responsáveis pela educação uma vontade de tornar a carreira do magistério mais atraente, nós vamos passar por dificuldades maiores do que as atuais”, diz, criticando processos de avaliação dos professores baseada no desempenho dos alunos. “É injusto. Não se pode avaliar o professor pela nota que recebe o aluno sem considerar as condições de vida do estudante, a origem familiar e os espaços sociais que frequenta”.

Aos problemas da carreira do magistério, o presidente da confederação associa a violência na escola, a indisciplina e a má criação dos alunos.

“A violência não é uma coisa da escola. A violência está na sociedade e a escola faz parte da realidade. Mas essa situação de violência também é sim um fator para que as pessoas pensem: ‘eu ganho pouco, não tenho carreira, eu ainda vou me sujeitar a ser agredido por um menino?’”, ressalta.

Na opinião do historiador e professor da Universidade de Campinas – Unicamp, Jaime Pinsky, o magistério não tem mais prestígio e em sala de aula o professor lida com uma maior a irreverência dos alunos, “que às vezes ultrapassa os limites da educação”, diz, acrescentando que em todos os níveis sociais os pais estão “terceirizando” as funções da família para a escolas e estão cobrando dos professores responsabilidades que não são suas.
Para Leão, “a escola precisa ficar atraente para os alunos. Por mais pobre que os alunos sejam, há a possibilidade de eles estarem em contato com as novas tecnologias. Há um descompasso: enquanto os alunos são digitais, a escola é analógica”.

Jaime Pinsky avalia que o papel do professor mudou nos tempos de internet, celular e notebook. “Não cabe mais levar informação, mas relacioná-las e transformá-las em conhecimento”. Para ele, a mudança exige formação teórica mais sólida dos professores e mais leitura.

Em geral, os professores lêem muito pouco. Muitas vezes, utilizam os próprios manuais e livros didáticos que adotam para aprender sobre o conteúdo que precisam ministrar. Se a publicação tem falhas, ele não tem conhecimento para superar essas lacunas”, afirma Pinsky. O historiador lamenta o “pacto da mediocridade” entre escola, professor e aluno. “Um finge que aprende. O outro finge que ensina. O empregador finge que paga bem”.

Perguntado em entrevista coletiva sobre os problemas de formação dos professores, o ministro da Educação, Fernando Haddad, afirmou que o MEC está possibilitando “acesso irrestrito” dos docentes à universidade pública. “Por isso, lançamos o Plano Nacional de Formação de Professores para que todo professor possa ter uma formação adequada. Os 50 mil primeiros professores já foram inscritos e vamos reabrir as inscrições para o primeiro semestre de 2010″.

O plano oferece formação a três perfis diferentes de profissionais:
– primeira licenciatura para professores que não têm curso superior;
– segunda licenciatura para aqueles que já são formados, mas lecionam em áreas diferentes da que se graduaram; e
– licenciatura para bacharéis que necessitam de complementação para o exercício do magistério. Segundo o MEC, até 2011 serão oferecidas 331 mil vagas em universidades públicas, reservadas exclusivamente pelo plano.

Matéria veiculada no Site do Ig em 15/10/2009 – Adaptada pelo Autor do Post, que é Professor. Todos os grifos são nossos.

Caro amigo e colega professor, não desanime. Vamos lutar, vamos valorizar nossa profissão, informe-se, leia, insira-se, realize, profissionalize-se, estude, qualifique-se, capacite-se…