Lei do Inquilinato. O Congresso aprovou Modificações na Lei 8.245/91. Já em vigor.


Clique para ampliarA Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou na quarta-feira 28/10/09 o projeto que altera a Lei do Inquilinato. No mês de Outubro – 2009 a lei completou 18 anos sem sofrer alterações. As mudanças já foram sancionadas pelo presidente Lula (10/12/09) e se tornou a Lei 12.112/09 que incorpora à Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – as alterações.


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O projeto de lei (PLC 140/09 – agora Lei 12.112/09)  cria regras para a troca de fiador durante um contrato. A Lei do Inquilinato não tratava deste assunto, e o Código Civil era utilizado para resolver conflitos referentes à locação de imóveis. Com a nova lei, o fiador poderá desistir da função, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após o locador ter sido notificado.

O proprietário do imóvel também será favorecido. Para dar mais garantias ao locador e exonerar a empresa fiadora que passe por problemas econômicos, a nova lei permite que o proprietário exija um novo fiador caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial.

O texto afirma ainda que, quando houver a ação de despejo de um inquilino, ela só poderá ser suspensa se o inquilino quitar integralmente em até 15 dias a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Na lei atual, só é necessário apresentar um requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida. Isso costuma atrasar as ações de despejo por mais de quatro meses.


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Fica adotado também o mandado único de despejo. Essa mudança anula a necessidade de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que costumam atrasar o processo.

A proposta também adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente.

Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, isso não seria possível.


Objetivamente falando veja as mudanças mais relevantes:

CONTRATO
PRAZO: Mantido o período de 30 meses (pode ser menos ou mais, mas há consequências).

RENOVAÇÃO: Encerrado o prazo, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o novo Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta.


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RETOMADA: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

RESCISÃO: O locatário não está mais obrigado a pagar multa estabelecida em contrato (o que já vinha sendo praticado pelos tribunais). O valor da indenização ao proprietário será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

DISPUTA: Em caso de disputa judicial, o juiz fixará valor de aluguel provisório limitado a 80% do montante corrente.


SEPARAÇÃO

OBRIGAÇÃO: Em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Válido apenas para imóveis residenciais.

DISPENSA: Se o casal se se separar, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades até 30 dias após a comunicação da separação. Mas ainda é responsável pela fiança por seis meses.


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DESPEJO
SUMÁRIO: Em caso de contratos que dispensem fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.

AÇÃO: Se o locador entrar com uma ação de despejo, a mesma só pode ser retirada caso seja feito o pagamento em até 15 dias. Atualmente, basta a apresentação à Justiça de um documento de intenção de pagamento.

SENTENÇA: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. Pela legislação antiga, o prazo era de seis meses.


FIADOR
RENDA: A comprovação de renda deve ser feita tanto no início quanto na renovação dos contratos.

FIM DA FIANÇA: O fiador tem o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanece responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de desligamento do contrato.

CAUÇÃO ou FIANÇA – Acesse o Post


Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), estima-se que em todo o Brasil mais de 3 milhões de imóveis encontram-se fechados, pois os proprietários desistiram de alugá-los. “Com a nova lei, que garante o despejo imediato dos inadimplentes, esses imóveis entrarão novamente no mercado, trazendo um leque maior de opções para os inquilinos e refletindo em uma baixa nos preços, devido à alta oferta”, avalia José Geraldo Tardin, presidente da entidade. Segundo ele, pesquisas mostram também que 96% dos locadores de imóveis têm um único imóvel alugado, demonstrando que a renda do aluguel vai para sua subsistência e faz falta quando não honrado.

Se as ações de despejo forem julgadas procedentes, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. A ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. “Essa medida deve trazer uma resistência menor do fiador, pois o risco diminui. Atualmente, muitos locadores demoram de 12 a 14 meses para retomar o imóvel, o que onera o débito com aluguel, condomínio e IPTU”, afirma Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG). “As mudanças vão desburocratizar o mercado”, diz. Hoje, é prática das imobiliárias exigir dois (um com bens imóveis na capital e outro com renda três vezes acima do valor do aluguel). Para quem faz a opção de pagar seguro fiança, o valor varia de 1,2% a 1,8% do preço do aluguel.
O prazo dos contratos vai ser mantido em 30 meses, e, quando for encerrado, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Descrença
Quem vive diretamente a relação entre locatário e locador se mantém cético quanto a uma possível baixa no preço. “Não vai cair, não, porque a demanda é muito grande. Pode até aumentar a oferta, mas ela não será suficiente para mexer no valor do aluguel”, opina a pedagoga Ana Chaves, 50 anos, que depois de dois anos e oito meses como inquilina virou proprietária. No prédio em que vive, no Sudoeste, existem 84 apartamentos, todos ocupados. “É difícil ver imóvel vazio aqui”, conta.

É consenso que mais imóveis ganharão o mercado por conta da nova lei. Mas a influência disso no preço provoca divergências entre os especialistas. “O problema é que, hoje, a demanda é bem maior que a oferta. A tendência seria, de fato, que o preço caísse. E pode até ser que ele caía no primeiro momento, mas depois voltará à normalidade”, prevê o presidente do Sindicato dos Gestores, Técnicos e Corretores de Imóveis do DF (Sindigeci-DF), Hermes Alcântara.

A nova lei dispensa a necessidade de um fiador na hora de alugar um imóvel, caso o proprietário confie no inquilino. O fiador também não precisa esperar o término do contrato para a rescisão. Mas para os corretores, a mudança deixou de fora a garantia de conservação do imóvel.

“O problema é receber o seu imóvel perfeitamente como você o entregou. E neste particular cadê a figura do fiador? A figura da garantia? Se isso não for realmente observado, ao invés de ajudar vai piorar o mercado”, afirma o vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, Walter Alves de Oliveira.

Outra crítica importante diz respeito ao fato da Câmara não contemplar nesta lei a locação em shopping centers. O projeto é fraco e não enfrentou o lobby dos shoppings, dizem. Essa questão deveria ter sido abordada, observou o deputado Reginaldo Lopes. Ele ressalta que quando a regra do aluguel de lojas em shopping foi criada, em 1991, o número desses estabelecimentos era pequeno. Hoje, são mais de 1.000 em funcionamento. A insegurança jurídica não é benéfica para ninguém, afirmou o deputado. Deveria haver uma legislação específica regulando essas relações, diz ele.

Fonte principal: Portal G1, adaptado pelo autor.

Se quiser consulte a Lei 8.245/91. Até a entrada em vigor das alterações o link da Lei 8.245/91 apresentará a lei antiga. A atualização é automática (Site do Planalto). Mas é possível consultar as alterações pela Lei 12.112/09.

 A lei está a seu lado não a ignore!!!


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Art. 1o  As pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou privados são obrigadas a emitir e a encaminhar ao consumidor declaração de quitação anual de débitos.

Art. 2o  A declaração de quitação anual de débitos compreenderá os meses de janeiro a dezembro de cada ano, tendo como referência a data do vencimento da respectiva fatura.

§ 1o  Somente terão direito à declaração de quitação anual de débitos os consumidores que quitarem todos os débitos relativos ao ano em referência.

§ 2o  Caso o consumidor não tenha utilizado os serviços durante todos os meses do ano anterior, terá ele o direito à declaração de quitação dos meses em que houve faturamento dos débitos.

§ 3o  Caso exista algum débito sendo questionado judicialmente, terá o consumidor o direito à declaração de quitação dos meses em que houve faturamento dos débitos.

Art. 3o  A declaração de quitação anual deverá ser encaminhada ao consumidor por ocasião do encaminhamento da fatura a vencer no mês de maio do ano seguinte ou no mês subsequente à completa quitação dos débitos do ano anterior ou dos anos anteriores, podendo ser emitida em espaço da própria fatura.

Art. 4o  Da declaração de quitação anual deverá constar a informação de que ela substitui, para a comprovação do cumprimento das obrigações do consumidor, as quitações dos faturamentos mensais dos débitos do ano a que se refere e dos anos anteriores.

Art. 5o  O descumprimento do disposto nesta Lei sujeitará os infratores às sanções previstas na Lei no 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, sem prejuízo daquelas determinadas pela legislação de defesa do consumidor.

Art. 6o  Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.


Nosso Comentário:

1 – A lei em questão não faz referência expressa a custo, ou seja, quem deve arcar com o custo de envio. Obviamente pelo princípio da Privatização do Lucro e do Risco da Atividade é a Pessoa Jurídica que deve arcar com esses custos. Aliás a própria lei ao determinar que o envio seja realizado juntamente com a Fatura da Cobrança quis justamente economizar recursos para a empresa.

2 – Também não disse de quem faz a opção, o consumidor ou a empresa, para receber / enviar o documento (Maio ou após 12 meses); mas, parece-me obvio que essa escolha cabe à empresa.

3 – A pessoa jurídica que não cumprir estará sujeita às penalidades da Lei no 8.987/95 que trata das concessões, Permissões de Serviço Público. Muito bem, como essa lei é aplicada aos Serviços Públicos todas as punições estão voltadas a ele; e não há multa prevista pelo descumprimento. Aliás parece que essa lei surgiu mais para regrar o serviço público concedido.

4 – Mas calma, o consumidor que não receber a declaração, ou tiver a recusa da entrega pode requerê-la através do Juizado Especial Cível (Pequenas Causas). É vai dar trabalho… Mas não esqueça de requerer uma Multa e quem sabe até danos morais caso a empresa ainda se recuse ou faça corpo mole. Lembre-se ainda que a teoria funciona assim, na prática existem filas, demora, gastos etc.

5 – Uma alternatica é Recorrer ao PROCON (procure a entidade na sua cidade ou no seu Estado) que tem autoridade administrativa suficiente para Notificar a Empresa e até multar, mas tem ir lá; não tem jeito.

6 – Outra alternativa é fazer uma Reclamação no Site RECLAME AQUI. Algumas empresas mantém uma pessoa responsável para responder as solicitações dos Internautas.

Boa Sorte, a todos nós!

Abraços.


Outros Pots

Compras abaixo de 100 dólares postadas no exterior ficam isentas do imposto de importação se o destinatário for pessoa física.

Impeachment. Dilma Rousseff. Processo de Perda de Mandato do Presidente da República, Governador, Prefeito, ou Ministro de Estado. Lei 1079 de 1950.

Seguro Acidente de Trabalho.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Consórcio, Lei 11.795/08, prazos, devoluções, obrigações, multas, taxas, etc. Consorciado deve estar atento à Ultima Assembléia e ao término do grupo, etc.


consorcio

Consórcio – ABAC

Até fevereiro de 2009 só era permitido fazer consórcio de veículos, imóveis, televisores. Hoje em dia, é possível comprar praticamente tudo por meio de consórcios – veículos, imóveis, eletrodomésticos, decoração, cursos de graduação e pós-graduação, blindagem de carros, cirurgia plástica, etc. Como todo consórcio, longo, requer planejamento e pode haver problemas. Não raro o Poder Judiciário é acionado e intervém e muitos dos casos chegam ao STJ – Superior Tribunal de Justiça.

Em 2008 chegou ao STJ, conhecido também como Tribunal da Cidadania, 518 processos sobre consórcios, o equivalente a um aumento de 380% em relação a 2007. No ano de 2000 foram 108 processos. Atualmente, tramitam no STJ 641 processos sobre o tema.


Multa. Motorista multado em infrações leves e médias pode solicitar a substituição da multa pecuniária por uma advertência por escrito.

Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.


De acordo com a Abac – Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios, 3,6 milhões de brasileiros participavam de consórcios em março de 2009, um aumento de 12% se comparado ao 1º trimestre de 2008.

Desde fevereiro de 2009, está em vigor a Lei 11.795/08, que mudou as regras do sistema nacional de consórcios, desse modo todos os julgamentos anteriores, todas as jurisprudências foram proferidos e formadas com base na lei antiga. Portanto, salvo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor os precedentes do STJ dizem respeito aos contratos anteriores à nova lei.

Nesse sentido, resta questionar se em caso de conflito entre os dispositivos e / ou princípios do CDC – Código de Defesa do ConsumidorLei 8.078/90 e a nova Lei 11.795/08 o que prevalecerá? A LICC – Lei de Introdução ao Código Civil é clara ao dispor que lei específica se sobrepõe à geral, ainda mais quando essa lei específica advém posteriormente, como acontece entre a Lei 11.795/08 e a Lei 8.078/90. No entanto, o CDC também é lei específica e não pode ser descartada, pois existe relação de consumo entre Consórcio e Consorciado.

Assim, parece-nos, salvo melhor juízo – o que nos reservamos, que devemos aplicar a lei mais nova e no que não conflitar, aplicaremos o CDC que é bem mais abrangente (parece o mesmo caso em relação aos planos de saúde), porém com algumas ressalvas, por exemplo, quando houver excesso de onerosidade.


Lei nova, regra nova. Atenção à Data da Última Assembléia.

O consórcio parece ser uma “economia” mensal programada que depende de um índice de adimplência alto, lembrando que existe a Taxa de Administração. O valor pago pelo consorciado forma um patrimônio que garante as cartas de crédito; e por isso, o não pagamento e a desistência por parte do consumidor são tratadas com muito zelo pelo Poder Judiciário.

STJ sempre reconheceu que deve haver devolução das parcelas pagas pelo excluído ou desistente sob pena de enriquecimento ilícito ou sem causa do grupo ou da administradora. No Tribunal há vários julgamentos determinando a devolução em 30 dias após o encerramento do grupo; e somente após esse fato passam a incidir juros de mora (a correção monetária sempre incide desde o desembolso), caso a administradora não efetue o pagamento. Esse posicionamento foi aplicado pela 3ª Turma a um recurso interposto por uma administradora de consórcios de Goiás. O consumidor desistiu da compra de um trator e entrou com ação solicitando restituição imediata das parcelas pagas, o que foi atendido pelo TJ-GO – Tribunal de Justiça de Goiás; contudo, no STJ o entendimento foi reformado (REsp 1.087.601).


Lista dos Principais Fóruns para Ações Cíveis, Criminais e de Família e Trabalhista com Endereço e Telefone.


Notem que mesmo que a justiça determine o pagamento imediato o direito de ampla defesa, quando exercido (e os Consórcios sempre o fazem com muita eficiência), acabava por funcionar como escudo, ocorrendo, até, o término do grupo sem o consumidor ver um centavo do que pagou.

Em outro caso, um pouco diferente a mesma 3ª Turma manteve a decisão do TJ-RS – Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que condenou uma administradora de consórcios e uma concessionária de veículos a restituir diferenças entre os valores dos fretes pagos às transportadoras e os valores dos fretes efetivamente cobrados dos consumidores adquirentes de veículos novos (REsp 761.114).

Agora com a nova lei “está sacramentado” que o Consumidor que pagou todas as prestações e não retirou o bem, só receberá esses valores de volta após 60 (sessenta) dias, contados da data da realização da última assembléia de contemplação do grupo de consórcio. Então, fique de olho na data da ultima contemplação.


Certidão Negativa. Onde encontrar e solicitar.


Mas não é só, o encerramento do grupo deve ocorrer no máximo em 120 dias, também contado da data da realização da última assembléia de contemplação do grupo de consórcio, acrescido de mais 30 dias. Explicando melhor, o grupo se encerra em 210 dias da realização da última assembléia. É nesse momento que os excluídos e desistentes podem buscar seus haveres, abatida a multa contratual por quebra de contrato se houver.

Nesse sentido, a lei parece confusa. Salvo melhor juízo a multa é de 50% no mínimo (art. 28 da Lei 11.795/08), o que configura para nós, excesso de onerosidade (ilegalidade).

Os prazos acima podem ser reduzidos em até 59 dias, dependendo da data da comunicação da administradora (59 dias e não 60 pois a Administradora tem que ter 1 dia para enviar a comunicação, correto!)

Após esse prazo de 210 dias da realização da última assembléia, o consorciado tem 5 anos para solicitar administrativamente ou judicialmente a devolução dos valores que pagou.

Os recursos não levantados, bem como os decorrentes de cobrança judicial deverão ser distribuídos aos consorciados. Por isso fique atento às ações de cobrança que o consórcio promove. Aqui ainda existe uma questão processual, pois nessas circunstâncias o consorciado torna-se interessado na ação e talvez possa intervir como substituto processual ou terceiro interessado. É uma questão a ser avaliada.


Taxa de administração (é a remuneração do Consórcio ou Administradora).  SAIBA TUDO ACESSANDO NOSSO POST.


Não há juros embutidos nas parcelas de consórcios, mas o consumidor, além do valor correspondente ao bem, pagará mensalmente uma taxa pela gestão e administração do grupo.

Em novembro de 2008 a 2ª Seção definiu que a taxa de administração de consórcio pode ser livremente pactuada entre as partes, nos termos fixados pelo BC – Banco Central. O BC é a autoridade competente para tratar dos assuntos relativos aos consórcios, atuando como órgão normatizador e fiscalizador. A Seção, por unanimidade, pacificou o entendimento sobre a matéria, afastando a aplicação do Decreto 70.951/72 em decorrência da Lei 8.177/91, que transferiu a competência para o Bacen. Referida lei revogou os dispositivos do decreto no que diz respeito a limites das taxas de administração (REsp 927.379).

Ou seja, a concorrência se estabelece pela cobrança dessas Taxas. Parece salutar, pois quanto mais concorrência mais o preço (no caso a Taxa) cai.

Para a Seção, entretanto, o valor da taxa de administração não está isenta da apreciação do Judiciário. A análise deve ser feita caso a caso, verificando se há abuso contra os consorciados, excesso de onerosidade ou prática comercial proibida. Ou seja, as ações no judiciário podem aumentar, o que pensamos que ocorrerá inicialmente e depois recuará.


Dano moral

Quem não pagar, ou seja ficar inadimplente pode ter que lidar com uma ação de busca e apreensão e / ou cobrança das prestações devidas (e gastar com advogado), caso o bem já tenha sido entregue ao consorciado.


Advogado Gratuito – Em que condições o Estado fornece ao Cidadão um Advogado Gratuito


No entanto, a recíproca é verdadeira. Se houver abuso ou algum engano (desde que exista dano)  por parte da administradora, o consumidor tem subsídios para propor ação indenizatória por dano moral. O STJ como em todas as hipóteses de revisão do valor fixado pelo dano no Tribunal Estadual, os ministros analisam se a quantia é irrisória ou exagerada.

Em 2005, a 3ª Turma manteve o valor da indenização a ser paga a um Consumidor do Rio Grande do Sul. A questão começou a ser discutida na Justiça de 1º grau por uma ação indenizatória por danos morais. O consorciado após ter quitado a última prestação teve seu veículo apreendido por engano da administradora que afirmou estar em aberto. No TJ-RS foi fixada indenização correspondente a 20 salários mínimos. Ao decidir a questão o STJ considerou como de praxe a capacidade econômica das partes envolvidas, a extensão do dano e o caráter preventivo da condenação para evitar reiteração da ocorrência, e obviamente não exorbitou os valores aplicados em casos semelhantes (Ag 580.856).

Uma outra questão que chegou ao STJ tratou da abrangência da decisão do TJ-RJ – Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em Ação Civil Pública. O Tribunal Estadual exorbitando sua competência territorial restrita ao Estado do Rio de Janeiro condenou a administradora a restituir em dobro (conforme CDCCódigo de Defesa do Consumidor) os valores indevidamente cobrados e pagos pelos consorciados em todo o país que haviam tido as prestações das cotas contempladas aumentadas pois o veículo descrito no contrato saiu de linha, tendo sido substituído por um novo modelo cujo valor era maior. A administradora recorreu ao STJ e a 3ª Turma manteve a decisão (como realmente tem de ser) restrita aos limites estaduais do Rio de Janeiro (a Administradora deseja limitar à comarca do Rio de Janeiro) –  (REsp 944.464).

Consulte também o REsp 1.032.952/SP

Fiquem atentos!

Abraços.


Compras abaixo de 100 dólares postadas no exterior ficam isentas do imposto de importação se o destinatário for pessoa física.

Lei 12.037/09 – Quais Documentos servem como Identidade?

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Impeachment. Dilma Rousseff. Processo de Perda de Mandato do Presidente da República, Governador, Prefeito, ou Ministro de Estado. Lei 1079 de 1950.