A 2ª seção do STJ, em 24.08.2016, julgou questões relacionadas a :1 – cobrança, do consumidor, de comissão de corretagem na compra de imóveis;
2 – Taxa SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária;
3 – Prescrição para solicitar essas devoluções;
Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.
Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel
Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel
Havendo milhares de ações questionando essas cobranças, e por consequência, milhares de recursos tratando sobre o mesmo tema (recursos repetitivos) coube ao STJ decidir uniformizando essas decisões.
A decisão do ministro se deu em recurso especial encaminhado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo como representativo da controvérsia (artigo 543-C, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão.
Veja a decisão que encaminhou os temas para uniformizaçã: Temas Repetitivos: Tema 938.
Tendo como relator o Ministro Sanseverino a 2ª seção do STJ através de seu colegiado decidiu de forma unânime:
A – pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem.
B – ser abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI.
C – que o prazo para ingressar com ação é de 3 anos, ou trienal.
Validade da comissão de corretagem
O Ministro Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente que se trata de prática usual do mercado brasileiro a utilização de corretagem, e que, tal qual as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor.
Segundo o relator, as incorporadoras têm transferido esse custo ao consumidor, por meio da terceirização do serviço a profissionais da área de corretagem. Não há venda casada, “apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores“.
Assim, concluiu que, “é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência.”
No entanto contudo, há necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente-comprador nos contratos de compra-venda de unidades autônomas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.
“O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”
Parece que a grande reclamação dos consumidores é a omissão da prestação dessa informação. “Alega-se que somente após celebrado o contrato o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado do custo adicional da comissão de corretagem.”
Se assim for fere o Art. 6 do CDC. Tal estratégia contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo, e, em tais casos, o consumidor terá o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo permitida a cobrança apartada da comissão de corretagem (art. 30 do CDC).
Assim, a tese final apresentada pelo relator foi:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem.”
Abusividade da SATI
Acerca da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária): não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. A abusividade decorre do artigo 51 do CDC.
“Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.”
Referido serviço é de confiança, e a parte poderia contratar profissional próprio para isso. Assim, deu parcial provimento ao recurso para limitar a procedência à devolução dos valores pagos a título de remuneração da SATI.
Obs: Não enveredaram pela linha jurídica de venda casada
Prescrição
Como de praxe o Ministro Relator utilizou de outros julgado do STJ para embasar sua decisão:
“Incidência da prescrição trienal sob a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência técnico-imobiliária pagos indevidamente.”
Jurisprudências relacionados ao caso – tema Prescrição:
REsp 1.551.951 / REsp 1.599.511 / REsp 1.551.956 / REsp 1.551.968
Fonte:
http://www.stj.jus.br/sites/STJ
camaraecamara.wordpress.com 