Condomínio. O Valor atrasado deve ser Cobrado do Proprietário ou do Locatário?

Certamente consideramos o ponto de vista jurídico dos Tribunais Estaduais e Superiores (STJ) que no final das contas dizem o que está correto ou não (em conformidade com a legislação).

E é o que importa.

A resposta é: do Proprietário ou do Locatário e até do promissário comprador.

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Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Carteira de Identidade. Lei 12.037/09. DOCUMENTOS que servem como Identidade Civil – RG, CTPS, Passaporte, Carteira Profissional (OAB, CRC, CRM…), etc.

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Cabe ao Condomínio, através do síndico (sem necessidade de decisão da assembleia) escolher.

O Interesse é coletivo, que se sobrepõe ao interesse individual.

O Condomínio tem despesas fixas indispensáveis e inadiáveis que precisa honrar (imagine ficar sem manutenção de levador ou de portões ou portaria ou limpeza). Portanto pode escolher contra quem vai ingressar com a ação judicial, desde que tenha uma relação jurídica que o vincule ao Imóvel.

Explicando melhor.

Todo ônus (dívida) advindo da unidade condominial é uma obrigação chamada Real (em latim “propter rem”), que recai sobre a Coisa, sobre o Apartamento. Assim quem detém algum direito de propriedade (Usar, gozar, usufruir, dispor – Art. 1.228 do CC) ou uma de suas derivações como posse e / ou uso (ex: locatário) também mantém relação com o Condomínio e portanto na medida de suas responsabilidades pode ser acionado ou cobrado.

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Código Civil – Lei 10.406/2002

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Para melhor embasamento segue uma das Doutrinas (Livros de Direito) utilizados para embasar as  decisões dos Tribunais Estaduais e Superiores

Comentado”, Ed. Manole, 2007, Coordenador Ministro Cezar Peluso, p. 1214:
“O entendimento firme do Superior Tribunal de Justiça, seguido pelas Cortes Estaduais, é no sentido de que “a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador ou locatário, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc) o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado direito regressivo contra quem entenda responsável” (REsp. n° 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).”

REsp = Recurso Especial – quem se pronuncia é o STJ

O que se deve levar em conta, portanto, conforme sempre lembrado na doutrina, é a proteção aos interesses do condomínio: em princípio, a proprietária garantirá o pagamento da integralidade do débito.

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Veja o entendimento do STJ – Superior Tribunal de Justiça

“Condomínio. Despesas. Cobrança. Legitimidade passiva. Ação de cobrança de quotas condominiais. Pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o locatário, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação com o imóvel (proprietário, possuidor, promissários compradores etc), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvando a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. Ação promovida contra o proprietário”. (REsp. nº 194.481-SP, 4ª Turma, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, j. 04/02/1999, v.u.).

Veja Também Tribunal de Justiça de São Paulo – Apelação nº 0053803-09.2011.8.26.0002 – São Paulo – Voto nº 15.321 – B.

Considera-se Condômino tanto o Proprietário como o Inquilino. Ambos mantém relação jurídica com o Condomínio, ambos por força de lei e ambos por questões fáticas diárias.

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As garantias na Locação de Imóveis

Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

Certidão Negativa. Onde encontrar e solicitar.

Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.

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O Inquilino, pois a Lei 8.245/91 preceitua:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

        a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

        b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

        c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

        d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

        e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

        f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

        g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

        h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

        i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Assim, a própria lei coloca o inquilino na relação com o Condomínio.

Certamente que o Condomínio não tem inquilino, mas recebe dele; ele usa a área comum do Condomínio, usufrui das áreas e ainda pode participar e votar em determinadas assembleias (aprovação de orçamento e escolha de vaga de garagem) logo pode ser cobrado.

Ademais se cabe ao Inquilino ingressar com Ação Consignatória, depositando os valores que entende devido em juízo, quando o condomínio se recusa a recebê-lo, pode esse Condomínio cobrá-lo. São faces da mesma moeda. Se pode um pode o outro.

Veja a decisão abaixo:

11002689 – CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONDOMÍNIO – DESPESAS – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – ENCARGOS – DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO – Injusta recusa da locadora em receber e dar a quitação de alugueres, porque o locatário deixou de incluir os custos cobrados com obras da troca da coluna geral de água e troca da coluna de água esgoto. Sendo tais despesas extraordinárias do condomínio, são encargos da locadora pois são tendentes a repor o imóvel locado em condições de habitabilidade. (TACRJ – AC 10958/91 – (Reg. 2663) – Cód. 91.001.10958 – 6ª C. – Rel. Juiz Arruda Franca – J. 14.05.1991 – Ementário TACRJ 20/91 – Ementa 33917 – in Juris Síntese).

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CHARGE DO JUNIÃO

Seguem algumas outras jurisprudências (decisões dos Tribunais) interessantes.

CONDOMÍNIO – Despesas condominiais anteriores à aquisição da unidade autônoma pelo réu. Obrigação propter rem, tornando-o responsável pelo pagamento, porque titular do direito real, sendo irrelevante que ele e o vendedor não tenham pactuado solidariedade quanto às despesas do condomínio. Inteligência do art. 624 do CC. (1º TACivSP – Ap. 498.277-8 – 2ª C. – Rel. Juiz Ribeiro de Souza – J. 23.09.1992 – JTACSP, 136/84 –Juris Síntese –202471.

Despesas condominiais – Penhora – incidência sobre único imóvel destinado à moradia do devedor e respectivos bens móveis que guarnecem a residência – Admissibilidade – Obrigação de caráter propter rem onde a constrição poderá recair sobre unidade para satisfazer a execução – Inteligência do art. 3o, IV, da Lei 8.009/90 (2o TACivSP – in RT-746/294).

CONDOMÍNIO – DESPESAS – COTAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO – ALIENAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA – PERMANÊNCIA DA RESPONSABILIDADE ATÉ O REGISTRO – Obrigação do condômino, assim compreendido aquele em cujo nome esta registrado o imóvel no RGI. A alienação da unidade autônoma não exonera o comunheiro das suas obrigações condominiais, enquanto não registrado o título translativo do domínio. (TACRJ – AC 13945/92 – (Reg. 1341-3) – Cód. 92.001.13945 – 2ª C. – Rel. Juiz Carlos Motta – J. 18.02.1993 – Ementa 35842 – in Juris Síntese 11002342).

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DO LOCADOR INTRANSFERÍVEL AO LOCATÁRIO – A impermeabilização e a pintura de lajes e paredes externos constituem exemplos de despesas extraordinárias do condomínio, que o locador não pode repassar ao locatário. (TACRJ – AC 10528/94 – (Reg. 608-3) – 3ª C. – Rel. Juiz Asclepiades Rodrigues – J. 16.03.1995 -Ementa 39794 –Juris Síntese 11002366).

Condomínio. Furto. Dever de indenizar. O dever de indenizar imposto ao condomínio por dano sofrido pelo condômino há que decorrer da inequívoca demonstração de culpa daquele por ato de seu preposto. A mera alegação de insuficiência de dispositivos de segurança não enseja a responsabilidade do condomínio, que, aliás, poderá ser afastada em cláusula de não indenizar aposta na convenção. Recurso não conhecido. (STJ – Rec. Especial n. 45.902 – São Paulo – Ac. 3a. T. – unân. – Rel: Min. Cláudio Santos – j. em 22.08.95 – Fonte: DJU I, 09.10.95, p. 33548 – In Bonijuris, 26291).

INDENIZAÇÃO. Furto de motocicleta. Responsabilidade do condomínio. Caracterização. Fato que se verificou no interior da garagem de edifício. Irrelevância da cláusula de não-indenizar. Sistema de segurança pago. Recurso Provido.” (Ap. Civ. 251.102-1, Rel. Sousa Lima, j. 22.5.96. m.v.).

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Boletim de Ocorrência pela Internet. Na delegacia Eletrônica de vários Estados o Boletim de Ocorrência pode ser feito on-line.

Locação. Garantia. Caução x Fiança. Único Imóvel. Bem de Família. Lei 8.009/90. Impenhorabilidade.

STF vai julgar ADPF contra Quotas para Negros na Universidade de Brasília – UnB.

Você é a favor ou contra as Quotas para pessoas negras nas Universidades? Antes de pensar em responder, PESQUISE.

Terça-Feira, dia 21/07/2009, o partido dos Democratas – DEM ajuizou no Supremo Tribunal Federal – STF ação – ADPF 186 – contra o sistema de cotas (ou quotas?) raciais instituído por universidades públicas, principalmente a Universidade de Brasília – UnB. A Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) objetiva ver declarada a inconstitucionalidade de atos do poder público que resultaram na instituição de cotas raciais na universidade.

Vejam que contra leis (lei, não decretos, não decretos-lei, etc) inconstitucionais cabe ADIN – Ação Direta de Inconstitucionalidade. Contra atos do Poder Público – Atos Administrativos cabe a ADPF.

A ADPF 186 foi proposta com Pedido de suspensão liminar. Conforme a ação, o resultado do 2º vestibular 2009 da Universidade de Brasília que adotou o sistema de acesso por meio de cotas raciais, foi publicado no dia 17/07/09 e o registro dos estudantes aprovados, cotistas e não-cotistas, foi publicado em 23 e 24 de julho de 2009. Segundo os fundamentos da ação, a violação aos preceitos fundamentais decorre de específicas determinações impostas pelo Poder Público (Universidade de Brasília). Atos administrativos e normativos determinaram a reserva de cotas de 20% do total das vagas oferecidas pela universidade a candidatos negros (“pretos” e “pardos”) (essa escrita consta no Site do STF).

O DEM assevera que acontecerão danos irreparáveis se a matrícula na universidade for realizada pelos candidatos aprovados com base nas cotas raciais, “a partir de critérios dissimulados, inconstitucionais e pretensiosos da Comissão Racial”. “A ofensa aos estudantes preteridos porque não pertencem à raça “certa” é manifesta e demanda resposta urgente do Judiciário”, argumenta o partido.

Mas afinal o quê o Partido questiona? Na ação, o DEM contesta os seguintes atos:

I – Ata da Reunião Extraordinária do Conselho de Ensino, Pesquisa e Extensão da Universidade de Brasília (CEPE), realizada no dia 6/06/03;

II – Resolução nº 38, de 18 de junho de 2003 do CEPE;

III – Plano de Metas para a Integração Social, Étnica e Racial da Universidade de Brasília – UnB;

IV – Dispositivos do Edital nº 2, de 20 de abril de 2009, do 2º Vestibular de 2009, do Cespe.

Os advogados do partido ressaltam que estão sendo violados diversos preceitos fundamentais estabelecidos pela Constituição Federal de 1988. São eles:

I – os princípios republicano (artigo 1º, caput) e da dignidade da pessoa humana (inciso III);

II – dispositivo constitucional que veda o preconceito de cor e a discriminação (artigo 3º, inciso IV);

III – repúdio ao racismo (artigo 4º, inciso VIII);

IV – Igualdade (artigo 5º, incisos I), Legalidade (inciso II), direito à informação dos órgãos públicos (XXXIII), combate ao racismo (XLII) e devido processo legal (LIV);

V – princípios da legalidade, da impessoalidade, da razoabilidade, da publicidade e da moralidade, corolários do princípio republicano (artigo 37, caput);

VI – direito universal à educação (artigo 205); igualdade nas condições de acesso ao ensino (artigo 206, caput e inciso I); autonomia universitária (artigo 207, caput); princípio meritocrático – acesso ao ensino segundo a capacidade de cada um (artigo 208, inciso V).

Por todas essas razões, o partido pediu:

I – a concessão da medida liminar pelo STF a fim de suspender a realização da matrícula dos alunos aprovados mediante o sistema universal e o sistema de cotas para negros na Universidade de Brasília.

II – Que Cespe divulgue nova listagem de aprovados, a partir das notas de cada candidato, independentemente do critério racial, determinando que somente após essa divulgação os alunos realizem a matrícula, obedecendo à classificação universal.

III – Que o Cespe abstenha-se de publicar quaisquer editais para selecionar e/ou classificar candidatos para ingresso na universidade com acesso diferenciado baseado na raça.

IV – Que o Cespe/UnB não pratique “qualquer ato institucional racializado para tentar identificar quem é negro dentre os candidatos, suspendendo a Comissão Racial instituída pelo item 7 e subitens do Edital nº 2/2009, Cespe/UnB”.

V – Por fim, pede para que juízes de tribunais de todo o país, tanto da Justiça Federal quanto da Estadual, suspendam imediatamente todos os processos que envolvam a aplicação do tema cotas raciais para ingresso em universidades, até o julgamento definitivo da ADPF, “ficando impedidos de proferir qualquer nova decisão que, a qualquer título, garanta o acesso privilegiado de candidato negro em universidade em decorrência da raça”. Assim, requer que sejam suspensos, com eficácia “ex tunc” (retroativa), os efeitos de qualquer decisão que tenham garantido a constitucionalidade das cotas raciais implementadas pela Universidade de Brasília.

Como forma de Prevenção e seguindo os princípios de Ampla Defesa, Contraditório, Devido Processo Legal, o partido requer, sucessivamente, que em caso de a Corte entender pelo descabimento da ADPF, seja o pedido recebido como Ação Direta de Inconstitucionalidade, “em homenagem ao princípio da fungibilidade processual, porquanto observados nesta peça todos os demais requisitos necessários à propositura da ADIN”.

Em 29/07/09 o STF recebeu parecer da Procuradoria Geral da República – PGR, favorável ao sistema de cotas raciais em vestibular da Universidade de Brasília. A PGR manifestou-se pelo indeferimento da medida cautelar com pedido liminar proposta pelos Democratas (DEM). O procurador-geral, Roberto Gurgel, entendeu que a liminar deve ser negada pois está ausente a plausibilidade das alegações apresentadas na petição inicial. Para ele não existe a “fumaça do bom direito” (em latim “fumus boni yuris”). Traduzindo o juridiquês: Não existem indícios de violação dos Preceitos Fundamentais Constitucionais. Considerou ainda haver perigo na demora (em latim “periculun in mora”) do julgamento, mas de modo inverso, ou seja, pode prejudicar os estudantes que fizeram uso da cota, pois a concessão da cautelar “não apenas atingiria um amplo universo de estudantes negros, em sua maioria carentes, privando-os do acesso à universidade, como também geraria graves efeitos sobre as políticas de ação afirmativa de corte racial promovidas por inúmeras outras universidades espalhadas por todo o país”.

Segundo o Procurador, a própria CF 88 consagrou expressamente políticas de ação afirmativa “em favor de segmentos sociais em situação de maior vulnerabilidade”. Ex: A CF 88 prevê incentivos específicos para proteção da mulher no mercado de trabalho, além de estabelecer reserva percentual dos cargos e empregos públicos para pessoas portadoras de deficiência. “Apesar de condenado socialmente, o racismo continua marcante nas relações sociais travadas no Brasil” e, por muitas vezes, ocorre de forma velada e cordial. “Tratar as pessoas como iguais pressupõe muitas vezes favorecer, através de políticas públicas àquelas em situação de maior vulnerabilidade social”, disse.

Para ele, um argumento essencial nessa questão é o da justiça distributiva (há pelo menos 5 tipos – Vide obra de Franco Montoro) , uma vez que a exclusão do negro na sociedade justifica medidas que o favoreçam “e que ensejem uma distribuição mais igualitária de bens escassos, como são as vagas em uma universidade pública, visando à formação de uma sociedade mais justa. “Esse argumento não tem em vista o passado, como o da justiça compensatória, mas sim a construção de um futuro mais equitativo” (equilibrado, isonômico). Outra justificativa importante para a ação afirmativa no ensino superior é a promoção do pluralismo.

De acordo com o Procurador, as políticas de ação afirmativa baseadas em critérios raciais no ensino superior “também são positivas na medida em que quebram estereótipos negativos, que definem a pessoa negra como predestinada a exercer papéis subalternos na sociedade”.

Por fim, revelou que, atualmente, 35 instituições públicas de ensino superior adotam políticas de ação afirmativa para negros, sendo que 32 delas preveem mecanismo de quotas e outras 3 adotam sistema de pontuação adicional para negros. Além disso, há também 37 universidades públicas com vagas reservadas para indígenas.

Fonte original: STF.

O tema é extremamente polêmico e até subjetivo demais. Pensamos que se deve levar em consideração além de tudo já abordado, qual o sistema que traz mais ou menos prejuízo, pois sempre que se toma medidas protetivas para alguém ou um grupo, ou uma coletividade, ou etnia, ou raça (escolha sua opção), nas mesmas opções alguém terá um determinado prejuízo, ou seja, ação e reação. Nesse sentido, não é possível opinar sobre a questão sem estudarmos os problemas sociais, dados do IBGE a respeito do tema, etc. Há muito a considerar além do jurídico e da lei.

Adicional 31/07/2009 – O presidente do Supremo Tribunal Federal, ministro Gilmar Mendes, negou liminar na ação em que o DEM pediu a suspensão do sistema de cotas raciais como forma de ingresso na Universidade de Brasília.