Condomínio. O Valor atrasado deve ser Cobrado do Proprietário ou do Locatário?


DuvidaCertamente consideramos o ponto de vista jurídico dos Tribunais Estaduais e Superiores (STJ) que no final das contas dizem o que está correto ou não (em conformidade com a legislação).

E é o que importa.

A resposta é: do Proprietário ou do Locatário e até do promissário comprador.


Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Carteira de Identidade. Lei 12.037/09. DOCUMENTOS que servem como Identidade Civil – RG, CTPS, Passaporte, Carteira Profissional (OAB, CRC, CRM…), etc.


Cabe ao Condomínio, através do síndico (sem necessidade de decisão da assembleia) escolher.

O Interesse é coletivo, que se sobrepõe ao interesse individual.

O Condomínio tem despesas fixas indispensáveis e inadiáveis que precisa honrar (imagine ficar sem manutenção de levador ou de portões ou portaria ou limpeza). Portanto pode escolher contra quem vai ingressar com a ação judicial, desde que tenha uma relação jurídica que o vincule ao Imóvel.

Explicando melhor.

Todo ônus (dívida) advindo da unidade condominial é uma obrigação chamada Real (em latim “propter rem”), que recai sobre a Coisa, sobre o Apartamento. Assim quem detém algum direito de propriedade (Usar, gozar, usufruir, dispor – Art. 1.228 do CC) ou uma de suas derivações como posse e / ou uso (ex: locatário) também mantém relação com o Condomínio e portanto na medida de suas responsabilidades pode ser acionado ou cobrado.


Código Civil – Lei 10.406/2002

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Para melhor embasamento segue uma das Doutrinas (Livros de Direito) utilizados para embasar as  decisões dos Tribunais Estaduais e Superiores

Livro doutrinaComentado”, Ed. Manole, 2007, Coordenador Ministro Cezar Peluso, p. 1214:
“O entendimento firme do Superior Tribunal de Justiça, seguido pelas Cortes Estaduais, é no sentido de que “a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador ou locatário, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc) o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado direito regressivo contra quem entenda responsável” (REsp. n° 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).”

REsp = Recurso Especial – quem se pronuncia é o STJ

O que se deve levar em conta, portanto, conforme sempre lembrado na doutrina, é a proteção aos interesses do condomínio: em princípio, a proprietária garantirá o pagamento da integralidade do débito.


Veja o entendimento do STJSuperior Tribunal de Justiça

Condomínio. Despesas. Cobrança. Legitimidade passiva. Ação de cobrança de quotas condominiais. Pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o locatário, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação com o imóvel (proprietário, possuidor, promissários compradores etc), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvando a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. Ação promovida contra o proprietário”. (REsp. nº 194.481-SP, 4ª Turma, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, j. 04/02/1999, v.u.).

Veja Também Tribunal de Justiça de São Paulo – Apelação nº 0053803-09.2011.8.26.0002 – São Paulo – Voto nº 15.321 – B.

Considera-se Condômino tanto o Proprietário como o Inquilino. Ambos mantém relação jurídica com o Condomínio, ambos por força de lei e ambos por questões fáticas diárias.


As garantias na Locação de Imóveis

Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

Certidão Negativa. Onde encontrar e solicitar.

Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.


O Inquilino, pois a Lei 8.245/91 preceitua:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

        a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

        b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

        c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

        d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

        e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

        f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

        g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

        h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

        i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Assim, a própria lei coloca o inquilino na relação com o Condomínio.

Certamente que o Condomínio não tem inquilino, mas recebe dele; ele usa a área comum do Condomínio, usufrui das áreas e ainda pode participar e votar em determinadas assembleias (aprovação de orçamento e escolha de vaga de garagem) logo pode ser cobrado.

Ademais se cabe ao Inquilino ingressar com Ação Consignatória, depositando os valores que entende devido em juízo, quando o condomínio se recusa a recebê-lo, pode esse Condomínio cobrá-lo. São faces da mesma moeda. Se pode um pode o outro.

Veja a decisão abaixo:

11002689 – CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONDOMÍNIO – DESPESAS – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – ENCARGOS – DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO – Injusta recusa da locadora em receber e dar a quitação de alugueres, porque o locatário deixou de incluir os custos cobrados com obras da troca da coluna geral de água e troca da coluna de água esgoto. Sendo tais despesas extraordinárias do condomínio, são encargos da locadora pois são tendentes a repor o imóvel locado em condições de habitabilidade. (TACRJ – AC 10958/91 – (Reg. 2663) – Cód. 91.001.10958 – 6ª C. – Rel. Juiz Arruda Franca – J. 14.05.1991 – Ementário TACRJ 20/91 – Ementa 33917 – in Juris Síntese).


CHARGE DO JUNIÃO PARA O DIA 17/07/2006

CHARGE DO JUNIÃO

Seguem algumas outras jurisprudências (decisões dos Tribunais) interessantes.

CONDOMÍNIO – Despesas condominiais anteriores à aquisição da unidade autônoma pelo réu. Obrigação propter rem, tornando-o responsável pelo pagamento, porque titular do direito real, sendo irrelevante que ele e o vendedor não tenham pactuado solidariedade quanto às despesas do condomínio. Inteligência do art. 624 do CC. (1º TACivSP – Ap. 498.277-8 – 2ª C. – Rel. Juiz Ribeiro de Souza – J. 23.09.1992 – JTACSP, 136/84 –Juris Síntese –202471.

Despesas condominiais – Penhora – incidência sobre único imóvel destinado à moradia do devedor e respectivos bens móveis que guarnecem a residência – Admissibilidade – Obrigação de caráter propter rem onde a constrição poderá recair sobre unidade para satisfazer a execução – Inteligência do art. 3o, IV, da Lei 8.009/90 (2o TACivSP – in RT-746/294).

CONDOMÍNIO – DESPESAS – COTAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO – ALIENAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA – PERMANÊNCIA DA RESPONSABILIDADE ATÉ O REGISTRO – Obrigação do condômino, assim compreendido aquele em cujo nome esta registrado o imóvel no RGI. A alienação da unidade autônoma não exonera o comunheiro das suas obrigações condominiais, enquanto não registrado o título translativo do domínio. (TACRJ – AC 13945/92 – (Reg. 1341-3) – Cód. 92.001.13945 – 2ª C. – Rel. Juiz Carlos Motta – J. 18.02.1993 – Ementa 35842 – in Juris Síntese 11002342).

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DO LOCADOR INTRANSFERÍVEL AO LOCATÁRIO – A impermeabilização e a pintura de lajes e paredes externos constituem exemplos de despesas extraordinárias do condomínio, que o locador não pode repassar ao locatário. (TACRJ – AC 10528/94 – (Reg. 608-3) – 3ª C. – Rel. Juiz Asclepiades Rodrigues – J. 16.03.1995 -Ementa 39794 –Juris Síntese 11002366).

Condomínio. Furto. Dever de indenizar. O dever de indenizar imposto ao condomínio por dano sofrido pelo condômino há que decorrer da inequívoca demonstração de culpa daquele por ato de seu preposto. A mera alegação de insuficiência de dispositivos de segurança não enseja a responsabilidade do condomínio, que, aliás, poderá ser afastada em cláusula de não indenizar aposta na convenção. Recurso não conhecido. (STJ – Rec. Especial n. 45.902 – São Paulo – Ac. 3a. T. – unân. – Rel: Min. Cláudio Santos – j. em 22.08.95 – Fonte: DJU I, 09.10.95, p. 33548 – In Bonijuris, 26291).

INDENIZAÇÃO. Furto de motocicleta. Responsabilidade do condomínio. Caracterização. Fato que se verificou no interior da garagem de edifício. Irrelevância da cláusula de não-indenizar. Sistema de segurança pago. Recurso Provido.” (Ap. Civ. 251.102-1, Rel. Sousa Lima, j. 22.5.96. m.v.).


Boletim de Ocorrência pela Internet. Na delegacia Eletrônica de vários Estados o Boletim de Ocorrência pode ser feito on-line.

Locação. Garantia. Caução x Fiança. Único Imóvel. Bem de Família. Lei 8.009/90. Impenhorabilidade.

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Passagem de ônibus. Remarcação e Devolução do Dinheiro. Quais nossos Direitos?


Viagem Onius

Não é raro alguém perder a data de embarque ou “perder ônibus” ou “perder a viagem” principalmente nas grandes cidades. Ou ainda por conta de imprevistos, cancelar as férias ou a viagem. Mas e aí perderemos a passagem? Podemos pedir o dinheiro de volta? As empresas podem cobrar multas, taxas adicionais? Tentaremos esclarecer.


Ônibus. Transporte Coletivo na Cidade de São Paulo. Deficientes. Mobilidade. SPTrans

Lei 11.975 de 2009 – Passagem de ônibus vale por 1 (um) ano. Consumidor tem direito de reaver valor da passagem até o momento anterior do embarque

Viagem – ECA – Lei 8.069/90 – Em que condições Crianças e Adolescentes podem viajar pelo Brasil e fora dele?


A resolução 4.432/2014 da Agência Nacional de Transportes Terrestres de 22 de setembro de 2014 alterou a Resolução 4.282 de 17/02/2014 (esta Resolução é que vale – desde que atualizada pela 4.432) que regulamenta a Lei 11.975/2009 sobre os direitos de quem viaja em ônibus interestaduais e internacionais.

Junto com a Lei 11.975/2009 temos a Resolução 4.282 de 17/02/2014. Essas 2 Regras é que valem para Passagens de ônibus.

Mas cuidado a Resolução 4.282 de 17/02/2014 só diz respeito a apenas viagens interestaduais e internacionais.

Nos transportes Intermunicipais dentro do Estado não pode haver qualquer tipo de desconto ou acréscimo, seja para remarcar ou ser reembolsado, desde que se utilize a mesma linha seção e sentido.

Outro Alerta e cuidado é que a Resolução repete muito letra por letra o que diz a Lei 11.975/2009. Assim há uma coincidência de direitos entre interestaduais e internacionais (Resolução) e Intermunicipais dentro do Estado (Lei 11.975/2009).


Lembre sempre de levar um documento de identidade.

Acesse e veja: DOCUMENTOS que servem como Identidade Civil


Resolução 4.282 de 17/02/2014

Art. 7º

§ 1º Dentro do prazo de validade e mediante a apresentação do Bilhete de Embarque para substituição, os bilhetes com data e horário marcados poderão ser remarcados, para utilização na mesma linha, seção e sentido.

§ 2º No caso previsto no §1º, o passageiro pode optar por serviço em veículo de categoria diversa do originalmente contratado, arcando com as diferenças dos valores de tarifa, no caso de serviço em veículo de categoria superior ou tendo direito a restituição das diferenças de preço, no caso de serviço em veículo de categoria inferior.

§ 5º A partir de 3 (três) horas antes do horário do início da viagem até a data de validade do bilhete, faculta-se à transportadora efetuar a cobrança de até 20% (vinte por cento) do valor da tarifa a título de remarcação, e com entrega de recibo ao usuário.

Art. 11. Os Bilhetes de Passagem adquiridos com antecedência mínima de 7 (sete) dias da data da viagem poderão não ter horário de embarque definido, sujeitando-se o passageiro à disponibilidade de assento.

DevoluçãoArt. 13. Antes de configurado o embarque, o passageiro terá direito ao reembolso do valor pago pelo bilhete, em até 30 (trinta) dias do pedido, bastando para tanto a sua simples declaração de vontade por meio de formulário fornecido pela transportadora.

§ 1º Para efeito de reembolso do valor pago pelo bilhete dos serviços de transporte rodoviário de passageiros, considera-se configurado o embarque 3 (três) horas antes do horário do início da viagem constante do bilhete de passagem.

§ 3º Em caso de ausência de formulário, a transportadora estará obrigada a reembolsar o passageiro de imediato e em espécie.

§ 5º Faculta-se às transportadoras, exclusivamente no caso de reembolso, reter até 5% (cinco por cento) sobre o valor da tarifa, a título de comissão de venda e multa compensatória, conforme o caso, e com entrega de recibo ao usuário.

Resumindo o que diz a Resolução. Se o usuário desistir de viajar até três horas antes do embarque, o valor a ser devolvido pela empresa poderá sofrer desconto de até 5% da quantia paga pelo usuário. O reembolso será calculado com base no valor da tarifa vigente na data da restituição.

§ 8º É condição para solicitação do reembolso a devolução pelo passageiro dos bilhetes, salvo na hipótese de aquisição por meio de sistema eletrônico não presencial.

§ 10 O não comparecimento do passageiro para embarque ou a não declaração da vontade de desistir antes da configuração do embarque acarretam a perda do direito ao reembolso, mantendo a validade dos bilhetes para fins de remarcação e/ou transferência por até um ano, a partir da data de sua primeira emissão, observado o disposto no art. 7º desta Resolução.


Art. 16. Durante a interrupção ou retardamento da viagem, ou atraso no ponto inicial da viagem, por mais de três horas, a alimentação e a hospedagem, esta quando for o caso, dos passageiros correrão às expensas da transportadora.

Comparando o art. 16 da Resolução acima com o Art. 5º da Lei 11.975/2009 abaixo.

Art. 5o  Durante a interrupção ou retardamento da viagem, a alimentação e a hospedagem, esta quando for o caso, dos passageiros correrão a expensas da transportadora.

Leia a Lei e compare com a resolução da ANTT.

E lembre-se a Lei se aplica a todas viagens e a Resolução Especifica, detalha mais e se aplica apenas a viagens Interestaduais e Internacionais

E que as 2 podem dizer a mesma coisa.

Companhia de Engenharia de Tráfego – CET – São Paulo

Pesquisa de Veículo Guinchado – Prefeitura de São Paulo


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Gorjeta – Obrigar cliente a pagar gorjeta sem amparo legal é abuso contra o Consumidor. Foi o que decidiu o Tribunal Regional Federal da 1ª Região.


gorjeta eurosA Sexta Turma do Tribunal Regional Federal da 1.ª Região, sob a relatoria do desembargador federal Antônio Souza Prudente, decidiu, à unanimidade, que obrigar cliente a pagar gorjeta, sem amparo legal, configura abuso contra o consumidor.

O sindicato de hotéis, restaurantes, bares e similares de Brasília garantiu aos seus estabelecimentos, por meio da portaria da extinta Superintendência Nacional de Abastecimento – Sunab n.º 04/94, a possibilidade de acrescerem compulsoriamente qualquer importância às notas de despesas de seus clientes, a título de gorjeta, desde que previstos por convenção coletiva de trabalho, acordo coletivo ou dissídio coletivo.


Casamento. Pacto Antenupcial. Regras particulares que regem o casamento, sucessão e herança. Cresceu 36% no Brasil


A Sunab argüiu que a portaria impugnada decorre de sua competência para intervir no domínio econômico, mediante o estabelecimento de normas de comercialização firmadas nas leis delegadas n.ºs 4 e 5 de 1962.

Na sentença, o juiz federal asseverou que tais dispositivos, entretanto, não dão à Sunab legitimidade para legislar sobre “gorjetas” ou taxas de serviço, uma vez que autorizam tão somente a aplicação da legislação de intervenção no domínio econômico.

Ressaltou o magistrado que o Estado, quando intervém no domínio econômico, visa apenas coibir abusos como a dominação dos mercados, a eliminação da concorrência e o aumento arbitrário dos lucros, o que em nada se relaciona com a matéria ora tratada, evidenciando a ilegitimidade da Sunab para autorizar cobrança compulsória da gorjeta.

Acrescentou que, mesmo que a Sunab tivesse a competência que alega, jamais uma convenção coletiva de trabalho, acordo coletivo ou dissídio coletivo poderia ultrapassar a relação empregador-empregado, para prever e estabelecer obrigações compulsórias a terceiros, bem como extrapolar as questões laborais.

Entendeu o magistrado que a portaria da extinta Sunab e a convenção coletiva que instituiu a cobrança da gorjeta nunca poderiam ser consideradas medidas interventivas no poder econômico, na forma prevista em lei, além de não poder o ato ora atacado ser considerado regulador da economia, nem relativo a controle de preços, como querem fazer crer os réus, pois não existe abuso do poder econômico nem atos praticados contra a ordem econômica.

Fonte: TRF1


Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

Carteira de Identidade. Lei 12.037/09. DOCUMENTOS que servem como Identidade Civil – RG, CTPS, Passaporte, etc.


De cada dez reclamações nos sindicatos, oito são por causa da gorjeta. A queixa é que nem sempre o dinheiro extra deixado pelos clientes na hora de pagar a conta vai parar no bolso dos garçons.

A Associação Brasileira de Bares e Restaurantes – Abrasel diz que tudo que é pago como gorjeta vai para o caixa central e faz parte do faturamento. Daí a explicação deles: como o dinheiro está sujeito a impostos, os garçons geralmente não recebem o valor total das gorjetas deixadas pelos clientes.

No Rio de Janeiro, a Lei Estadual 4.159 de 2003, que autoriza a cobrança de 10% de gorjeta para os garçons sobre as despesas feitas em bares, restaurantes e similares, não está mais em vigor. A revogação foi realizada pelo Órgão Especial do TJ – Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, porém não causou grande descontentamento entre garçons de restaurantes do município porque, segundo eles, a norma nunca chegou a ser cumprida pelos estabelecimentos, que colocam o pagamento da taxa de forma opcional para não causar constrangimentos com os clientes.

Gorjetas da “caixinha dos garçons” integram remuneração e incidem em Férias, 13º, FGTS, INSS, etc.


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Estabelecimentos Multados com Base na Lei Anti-Fumo – Lei 13.541/09 – podem cobrar a Multa do Cliente que a desrespeitou (a lei)?


Proibido fumarEm o7/08/09 em entrevista a uma rádio, pela manhã, o Diretor Executivo do Procon (acreditamos ser de São Paulo) afirmou de maneira um tanto confusa que a lei antifumo – Lei 13.541/09 do Estado de São Paulo não prevê que o Estabelecimento ou a pessoa jurídica cobre a multa do cliente ou pessoa que desrespeitou a lei. Em um segundo momento após a repergunta da entrevistadora afirmou não existir previsão na legislação brasileira para esse procedimento: cobrança do valor pago a título de multa por desrespeito à lei Estadual de São Paulo.

Assim, foi veiculado em rede nacional, via Rádio, que o Estabelecimento multado não pode cobrar essa multa (depois de paga, obviamente) do seu cliente, consumidor, ou pessoa que der causa a essa multa.
DISCORDAMOS…é Regra Geral de Direito tanto no Brasil como em “qualquer lugar do mundo” que – Quem causar dano a alguém, seja por ação ou omissão, deve indenizar.
Vejamos a Letra específica da Lei (Código Civil de 2002 – Lei 10.406/02):
Art. 186 – Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar danos a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 927 – Aquele que, por ato Ilícito (art. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
 
Assim, como vemos, o Estabelecimento é o responsável pelo pagamento da multa, porém pode em Ação de Regresso, pleitear indenização dos valores gastos com em decorrência desse fato, desde que causado por culpa exclusiva de terceiro (do cliente, do consumidor ou de outra pessoa).
Mas também não é tão simples, pois o Estabelecimento deverá provar em juízo que informou o consumidor, afixou as placas de aviso da proibição, retirou os cinzeiros, e ainda não foi atendido quando tomou providencias (solicitou ao cliente ou consumidor que não fumasse), dentre outros procedimentos.
Veja que a multa deve ser em decorrência da atitude do cliente ou do consumidor, depois que no mínimo ter sido avisado ou informado ou solicitado a parar de fumar (ou apagar etc).
Essa ação de Regresso não cabe, por exemplo, se o Estabelecimento não fixou placas de aviso, ou ainda não retirou os cinzeiros ou não advertiu o cliente.
Tome cuidado ao tentar colocar na conta de consumo do cliente o valor da multa para que ele pague. Além de ser atitude vexatória, ainda cabe recurso administrativo do auto de infração e o cliente não está obrigado a pagar.
O cliente só vai se responsabilizar pela multa ou espontaneamente ou após determinação judicial.
No caso de órgão público o art. 8º da Lei 13.541/09 prevê a responsabilização administrativa do servidor responsável pelo ato.
Esse é o nosso entendimento. Deve existir opinião ou opiniões contrárias, que respeitamos.
Portanto, consulte sempre um advogado que seja de sua confiança.
Informe-se sobre a lei Antifumo e outras que se relacionam