Lei do Inquilinato. O Congresso aprovou Modificações na Lei 8.245/91. Já em vigor.


Clique para ampliarA Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou na quarta-feira 28/10/09 o projeto que altera a Lei do Inquilinato. No mês de Outubro – 2009 a lei completou 18 anos sem sofrer alterações. As mudanças já foram sancionadas pelo presidente Lula (10/12/09) e se tornou a Lei 12.112/09 que incorpora à Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – as alterações.


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O projeto de lei (PLC 140/09 – agora Lei 12.112/09)  cria regras para a troca de fiador durante um contrato. A Lei do Inquilinato não tratava deste assunto, e o Código Civil era utilizado para resolver conflitos referentes à locação de imóveis. Com a nova lei, o fiador poderá desistir da função, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após o locador ter sido notificado.

O proprietário do imóvel também será favorecido. Para dar mais garantias ao locador e exonerar a empresa fiadora que passe por problemas econômicos, a nova lei permite que o proprietário exija um novo fiador caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial.

O texto afirma ainda que, quando houver a ação de despejo de um inquilino, ela só poderá ser suspensa se o inquilino quitar integralmente em até 15 dias a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Na lei atual, só é necessário apresentar um requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida. Isso costuma atrasar as ações de despejo por mais de quatro meses.


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Fica adotado também o mandado único de despejo. Essa mudança anula a necessidade de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que costumam atrasar o processo.

A proposta também adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente.

Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, isso não seria possível.


Objetivamente falando veja as mudanças mais relevantes:

CONTRATO
PRAZO: Mantido o período de 30 meses (pode ser menos ou mais, mas há consequências).

RENOVAÇÃO: Encerrado o prazo, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o novo Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta.


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RETOMADA: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

RESCISÃO: O locatário não está mais obrigado a pagar multa estabelecida em contrato (o que já vinha sendo praticado pelos tribunais). O valor da indenização ao proprietário será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

DISPUTA: Em caso de disputa judicial, o juiz fixará valor de aluguel provisório limitado a 80% do montante corrente.


SEPARAÇÃO

OBRIGAÇÃO: Em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Válido apenas para imóveis residenciais.

DISPENSA: Se o casal se se separar, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades até 30 dias após a comunicação da separação. Mas ainda é responsável pela fiança por seis meses.


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DESPEJO
SUMÁRIO: Em caso de contratos que dispensem fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.

AÇÃO: Se o locador entrar com uma ação de despejo, a mesma só pode ser retirada caso seja feito o pagamento em até 15 dias. Atualmente, basta a apresentação à Justiça de um documento de intenção de pagamento.

SENTENÇA: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. Pela legislação antiga, o prazo era de seis meses.


FIADOR
RENDA: A comprovação de renda deve ser feita tanto no início quanto na renovação dos contratos.

FIM DA FIANÇA: O fiador tem o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanece responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de desligamento do contrato.

CAUÇÃO ou FIANÇA – Acesse o Post


Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), estima-se que em todo o Brasil mais de 3 milhões de imóveis encontram-se fechados, pois os proprietários desistiram de alugá-los. “Com a nova lei, que garante o despejo imediato dos inadimplentes, esses imóveis entrarão novamente no mercado, trazendo um leque maior de opções para os inquilinos e refletindo em uma baixa nos preços, devido à alta oferta”, avalia José Geraldo Tardin, presidente da entidade. Segundo ele, pesquisas mostram também que 96% dos locadores de imóveis têm um único imóvel alugado, demonstrando que a renda do aluguel vai para sua subsistência e faz falta quando não honrado.

Se as ações de despejo forem julgadas procedentes, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. A ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. “Essa medida deve trazer uma resistência menor do fiador, pois o risco diminui. Atualmente, muitos locadores demoram de 12 a 14 meses para retomar o imóvel, o que onera o débito com aluguel, condomínio e IPTU”, afirma Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG). “As mudanças vão desburocratizar o mercado”, diz. Hoje, é prática das imobiliárias exigir dois (um com bens imóveis na capital e outro com renda três vezes acima do valor do aluguel). Para quem faz a opção de pagar seguro fiança, o valor varia de 1,2% a 1,8% do preço do aluguel.
O prazo dos contratos vai ser mantido em 30 meses, e, quando for encerrado, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Descrença
Quem vive diretamente a relação entre locatário e locador se mantém cético quanto a uma possível baixa no preço. “Não vai cair, não, porque a demanda é muito grande. Pode até aumentar a oferta, mas ela não será suficiente para mexer no valor do aluguel”, opina a pedagoga Ana Chaves, 50 anos, que depois de dois anos e oito meses como inquilina virou proprietária. No prédio em que vive, no Sudoeste, existem 84 apartamentos, todos ocupados. “É difícil ver imóvel vazio aqui”, conta.

É consenso que mais imóveis ganharão o mercado por conta da nova lei. Mas a influência disso no preço provoca divergências entre os especialistas. “O problema é que, hoje, a demanda é bem maior que a oferta. A tendência seria, de fato, que o preço caísse. E pode até ser que ele caía no primeiro momento, mas depois voltará à normalidade”, prevê o presidente do Sindicato dos Gestores, Técnicos e Corretores de Imóveis do DF (Sindigeci-DF), Hermes Alcântara.

A nova lei dispensa a necessidade de um fiador na hora de alugar um imóvel, caso o proprietário confie no inquilino. O fiador também não precisa esperar o término do contrato para a rescisão. Mas para os corretores, a mudança deixou de fora a garantia de conservação do imóvel.

“O problema é receber o seu imóvel perfeitamente como você o entregou. E neste particular cadê a figura do fiador? A figura da garantia? Se isso não for realmente observado, ao invés de ajudar vai piorar o mercado”, afirma o vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, Walter Alves de Oliveira.

Outra crítica importante diz respeito ao fato da Câmara não contemplar nesta lei a locação em shopping centers. O projeto é fraco e não enfrentou o lobby dos shoppings, dizem. Essa questão deveria ter sido abordada, observou o deputado Reginaldo Lopes. Ele ressalta que quando a regra do aluguel de lojas em shopping foi criada, em 1991, o número desses estabelecimentos era pequeno. Hoje, são mais de 1.000 em funcionamento. A insegurança jurídica não é benéfica para ninguém, afirmou o deputado. Deveria haver uma legislação específica regulando essas relações, diz ele.

Fonte principal: Portal G1, adaptado pelo autor.

Se quiser consulte a Lei 8.245/91. Até a entrada em vigor das alterações o link da Lei 8.245/91 apresentará a lei antiga. A atualização é automática (Site do Planalto). Mas é possível consultar as alterações pela Lei 12.112/09.

 A lei está a seu lado não a ignore!!!


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TRABALHISTA. DANO MORAL. Privacidade. Tribunal Superior do Trabalho condena Empresa que instalou CÂMERAS NO BANHEIRO a pagar DANO MORAL a funcionário.


Camera EscondidaInstalar câmeras no banheiro dá dano moral. A empresa Peixoto Comércio, Indústria, Serviços e Transportes, de Minas Gerais, foi condenada ao pagamento de indenização por ter invadido a privacidade dos empregados com a instalação de câmeras de filmagem no banheiro. Um ex-empregado reclamou na Justiça que se sentiu ofendido com a instalação dos equipamentos no banheiro utilizado pelos funcionários e receberá a indenização. A sentença que impôs a condenação foi confirmada pela 1ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho.

A intenção do empregador era “ter o total controle de horários de trabalho, das saídas dos empregados para uso de banheiros, bem como com a finalidade de intimidá-los”, afirmou o Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região. O fato aconteceu em janeiro de 2001 e foi reclamado por um empregado que trabalhou na empresa por dois anos e meio, até meados de 2003.

Em sua defesa, a empresa alegou que não houve divulgação de imagens que pudessem provocar constrangimento ou “abalo à moral” do empregado, porque as câmeras eram falsas. Oo ministro Walmir Oliveira da Costa, na sessão de julgamento, ressaltou que “o fato de não haver divulgação do evento danoso não significa desoneração da responsabilidade civil; ao contrário, se houvesse divulgação agravaria o dano e isso repercutiria na indenização — a divulgação é causa de agravamento”, explicou.

Lelio Bentes concluiu que a “conduta da empresa extrapola os limites de seu poder de direção e, por si só, causa constrangimento ao empregado, com nítida violação do seu direito à intimidade”, como estabelece o artigo 5º, X, da Constituição da República. Seu voto foi seguido na 1ª Turma. Com informações da Assessoria de Imprensa do TST.

RR-1263-2003-044-03-00.5

Divulgado no Site do Conjur.

VEJA – Trabalhador obrigado a levantar blusa e barra da calça foi Indenizado por Danos Morais

VEJA – Jurisprudências de Revista Íntima gerando Dano Moral

Advogados Paulistas levam Calote do IPESP – Instituto de Previdência do Estado de São Paulo, atualmente SPPrev. O órgão autárquico do Estado de São Paulo nega devolver valores pagos. É O CALOTE INSTITUCIONALIZADO PELA LEI ESTADUAL 13.549/09.


BOMBA-IPESPNão falta mais nada acontecer nesse país. O Estado de São Paulo através do IPESP acaba de DAR O CALOTE, ISSO MESMO: CALOTE, e NÃO VAI DEVOLVER O DINHEIRO QUE OS ADVOGADOS PAGARAM AO INSTITUTO. Veja o Comunicado que os advogados estão recebendo. Depois assistam os Vídeos ao final do Post. E acesse a ADIN – Ação Direta de Inconstitucionalidade em face da Lei 13.549/2009.

Prezado(a) Colega,

A Carteira de Previdência dos Advogados administrada pelo IPESP vinha enfrentando problemas praticamente desde a sua criação. Instituída como previdência obrigatória dos advogados e, assim, constituída sob a premissa de que todos a integrariam, foi modificada, na década de 70, para tornar-se uma Carteira facultativa, sem que, à época, fossem feitas modificações em sua estrutura financeira para fazer frente à nova realidade.

Nas décadas seguintes, vivenciamos um sem número de reformas previdenciárias em todo o mundo, e também no Brasil, algumas de consequências profundas, sem que a Carteira tivesse adaptado suas regras, quer do ponto de vista jurídico, quer no que tange à sua estrutura econômico-financeira.

Assim vinha sendo ela mantida, até que, em 2003, foi modificada a lei das custas judiciárias, eliminando o repasse de parte da arrecadação daquelas custas para a Carteira. O impacto nas suas finanças foi dramático, já que correspondia a mais de 80% da receita financeira da Carteira. Em 2004, aliás, foi promulgada a Emenda Constitucional 45, que, dentre outras alterações, determinou que as receitas das custas e emolumentos judiciais fossem destinadas exclusivamente à Justiça, sepultando as negociações que estavam em curso para a retomada daquele repasse.

Para agravar a situação, além da perda de parcela importante das receitas, as despesas da Carteira estavam sofrendo, a cada ano, elevação substancial, pois os benefícios eram atrelados ao salário-mínimo, e este há alguns anos vem sendo elevado em índices superiores à inflação.

Cálculo atuarial realizado em 2008 apontava um déficit de R$ 12 bilhões de reais na Carteira, bem como o fato de que as suas reservas, a continuar nos parâmetros de então, acabariam em 2012, quando ela não teria mais condições de continuar a pagar qualquer aposentadoria.

Em início de 2009, com aproximadamente 30.000 colegas contribuintes, a receita mensal da Carteira girava em torno de R$ 4.500.000,00, sendo R$ 3.000.000,00 de contribuições e R$ 1.500.000,00 da taxa de juntada de procuração, enquanto que as despesas com pagamento de aposentadorias e pensões para cerca de 4.000 colegas já giravam em torno de R$ 6.500.000,00.

O Governo do Estado de São Paulo e as entidades representativas da advocacia bandeirante – OAB-SPAASP e IASP, que vinham dialogando para tentar solucionar os problemas financeiros da Carteira, foram surpreendidos por parecer do Ministério da Previdência Social (que jamais havia antes se manifestado em relação à Carteira e que agora o fazia respondendo a representação de um colega), determinando que a Carteira fosse imediatamente modificada para atender à legislação federal, inclusive a própria Constituição Brasileira, ou fosse de pronto liquidada.

Justificando-se com o receio de não ver considerado renovado o Certificado de Regularidade Previdenciária – CRP, do Ministério da Previdência Social, que vencia em maio deste ano, documento indispensável para receber repasses da receita tributária da União, e entendendo não ser possível nem adaptar a Carteira à legislação federal, nem corrigir sua situação financeira, o Governo Estadual encerrou as negociações com as entidades e encaminhou projeto de lei para promover a imediata liquidação da Carteira, requerendo tramitação urgente na Assembléia Legislativa.

Os dirigentes da OAB-SP, da AASP e do IASP passaram a enfrentar uma situação desoladora. A alternativa de manutenção da Carteira na estrutura anterior era inviável. Além do problema constitucional e legal, não havia dinheiro para honrar os compromissos. No entanto, sua liquidação seria um verdadeiro desastre, pois não teria reserva financeira sequer para pagar os aposentados, quanto mais para ressarcir os colegas ainda contribuintes. Isso, aliás, ocorreu quando houve a liquidação de duas outras carteiras do IPESP – a dos vereadores e a dos economistas.

De outra parte, conquanto não descartassem a possibilidade, já tendo inclusive preparado a petição inicial, as entidades sabiam que qualquer demanda judicial não teria o condão de rapidamente resolver os problemas da Carteira. Embora sustentassem a responsabilidade do Poder Público, as décadas que possivelmente demorariam até que uma ação dessa envergadura chegasse ao fim, com a possibilidade de ao final, caso julgada procedente, recebessem os colegas precatórios judiciais, com mais um longo tempo para quitação, evidenciavam que o Poder Judiciário não seria o melhor caminho para resolver a situação aflitiva dos advogados contribuintes e, especialmente, dos já aposentados. Isso sem falar no próprio risco em si da demanda, na medida em que há acórdãos reconhecendo a responsabilidade exclusiva do patrimônio da Carteira para responder a suas obrigações.

Apesar do requerimento de tramitação urgente do Projeto de Lei, os dirigentes das entidades conseguiram da presidência da Assembléia Legislativa um prazo de 15 dias para aprovação no Ministério da Previdência Social dos ajustes necessários à manutenção da Carteira e convencer o Governo do Estado a mantê-la ativa. Após esse pequeno prazo, o projeto de lei decretando a imediata liquidação da Carteira seria aprovado.

Diversos cálculos atuariais, com projeções das mais variadas, foram elaborados, para encontrar o ponto de equilíbrio da Carteira. Toda modificação importava em ônus para os colegas, contribuintes, aposentados e pensionistas. Como exemplo, a contribuição precisaria ser elevada em quase 10 vezes, para não haver necessidade de elevar a idade de aposentadoria. A contribuição mensal média de R$ 78,00 passaria a ser de R$ 680,00, o que inviabilizaria muitos colegas a continuar contribuindo com o IPESP, sendo rejeitada a proposta. Além disso, não bastaria solucionar o problema do déficit, sendo também necessário que o fluxo financeiro fosse adequado para que, em nenhum momento, a Carteira deixasse de ter recursos para pagar as aposentadorias e pensões.

Após numerosas reuniões com os técnicos do Ministério da Previdência Social, e um sem número de ajustes nos cálculos atuariais, conseguiu-se demonstrar que, com determinadas mudanças, a Carteira não apenas atenderia a legislação federal como seria viável do ponto de vista financeiro.

Com o aval do Ministério da Previdência Social, e ainda dentro daquele prazo, passaram as entidades a negociar com o próprio Governo Estadual a modificação do projeto de lei. Novas reuniões, agora com a presença de técnicos também do Governo Estadual foram necessárias, até que, finalmente, todos estivessem de acordo com a proposta, com o novo texto sendo aprovado pela quase totalidade dos Deputados na Assembléia Legislativa, na forma da Lei 13.549/2009.

Alguns pontos merecem ser especialmente considerados pelo colega, na avaliação de todo o processo de ajuste da Carteira.

A Carteira foi mantida em operação, algo que se buscou com todas as forças, porque a sua liquidação seria uma verdadeira tragédia não apenas aos contribuintes, mas também aos aposentados e pensionistas, que poderiam perder tudo.

Infelizmente era inviável a manutenção das condições originais da Carteira. Não havia suporte financeiro e em pouco tempo, mais precisamente, em 2012, os recursos da Carteira iriam se esgotar.

Houve, de fato, alguns gravames na situação dos colegas. Para muitos, a aposentadoria demorará mais tempo para chegar. A quebra da vinculação do benefício com o salário-mínimo poderá reduzir o valor das aposentadorias e pensões. Mas é preciso considerar que, sem essas modificações e o necessário equilíbrio econômico-financeiro, a Carteira não iria continuar ativa e todos ficariam sem a justa aposentadoria.

O Projeto de lei do Governo pretendia a liquidação imediata da Carteira. A nova lei se refere à sua extinção, mas ao longo do tempo, e por questão lógica: é que, como não se admitirão novas inscrições, com o passar dos anos menos colegas e pensionistas estarão conosco nesta vida, até que, depois de décadas (calcula-se 80 anos), acabará a fase de extinção da Carteira por inexistência de participante vivo.

Ao contrário de como era, há, agora, a opção de saída da Carteira com resgate das contribuições pagas. Esse resgate facultativo é parcial, pois a Carteira não tem dinheiro para pagar a todos o valor integral, e destaque-se, antes da negociação e mesmo na legislação revogada, os colegas que saíssem da Carteira não tinham direito a qualquer tipo de restituição, perdendo tudo.

Os valores de tal resgate – repita-se, facultativo – já estão disponíveis para consulta no site do IPESP e o prazo para o exercício de tal faculdade encerra-se no dia 23 de setembro de 2.009 !

Mas é preciso ficar claro ao colega. Apesar das modificações, dos ajustes e de alguns gravames que a nova lei trouxe em relação ao regime anterior, a Carteira do IPESP ainda é a melhor opção em termos de aposentadoria.

Não há, nos planos de previdência privada que o mercado oferece, aposentadoria por invalidez, o que foi mantido na Carteira. Não há, também, na previdência privada, pensão aos beneficiários no caso de falecimento do colega. A nossa Carteira também manteve a pensão. Esses benefícios, que o acordo conseguiu manter, precisam ser considerados na decisão do colega em permanecer ou não na Carteira, pois somente através de pagamento de seguro de risco poderá obtê-los no mercado.

Na previdência privada, o contribuinte tem a sua aposentadoria calculada de acordo com sua reserva, que é constituída com suas contribuições, mais o retorno do investimento do capital, menos as taxas de administração. Na Carteira do IPESP, a reserva individual é constituída pelos mesmos itens, mas é elevada pelos subsídios constituídos da arrecadação da taxa de juntada de procuração e do saldo de R$ 1 bilhão de reais que a Carteira dispõe da época do repasses das custas, ainda muito mais vantajoso.

E, ainda, pondere-se ao colega que a Carteira continuará viável para honrar seus compromissos até o final, conforme comprovaram os cálculos atuarias aprovados pelos técnicos do Ministério da Previdência Social.

 Atenciosamente.

Vídeo Youtube – Previdência dos Advogados Paulista – IPESP e SPPREV.

Vídeo Youtube – Estelionato contra Advogados

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