Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


usucapiao-imovel-posse-moradiaA Usucapião (sim, é substantivo feminino) é uma das formas de se adquirir a propriedade, de ser dono, de ter o domínio sobre determinada coisa, seja ela imóvel ou móvel.

Antes de fazer uso desse direito a pessoa deverá ter, genericamente falando, a posse mansa e pacífica (sem qualquer tipo de questionamento) por determinado período, além de outros requisitos…


Imóvel. Compra e Venda. Rescisão do Contrato e retomada do imóvel em 15 dias, através do cartório.

Imóvel. Escritura, Registro, Matrícula, Averbação, Certidão, Emolumentos, ITBI, etc

Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel.


Um acórdão do Supremo Tribunal Federal em recurso extraordinário originário de Santa Catarina, disse que: “o usucapião é a aquisição do domínio pela posse ininterrupta e prolongada: são condições para que ele se verifique a continuidade e a tranqüilidade” (RE 6287/SC, RT 49/352).

O autor do Código Civil de 1916, define a usucapião como “a aquisição do domínio pela posse prolongada”.

Essa definição foi recepcionada pelo Código Civil atual e CF 1988 com alguns outros requisitos e inovações.


Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis

Imóvel. Escritura, Registro, Matrícula, Averbação, Certidão, Emolumentos, ITBI, etc


Tipos de Usucapião

As modalidades de usucapião existentes no Brasil e seus requisitos (o que deve ocorrer para se configurar a Usucapião):

Bens Imóveis – Código Civil, artigo 1.238 – Usucapião Extraordinária

Requisitos
– Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição (uma notificação apenas caracteriza a interrupção / oposição).
– Independente de título e boa-fé.
– Reduz prazo para 10 anos, se o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, ou houver realizado obras, ou ainda,  tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.

Código Civil, artigo 1.242 – Usucapião Ordinária 

Requisitos
– Posse durante 10 anos sem interrupção, nem oposição (uma notificação apenas caracteriza a interrupção / oposição).
– Boa-fé (se souber que o imóvel não é seu caracteriza a má-fé).
– Justo título (Registro no cartório de Registro de Imóveis).
– Reduz para 5 anos se houver aquisição onerosa (pagando / trocando), com base em registro, mesmo que cancelada posteriormente…ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou ainda tiverem realizado obras ou investimento de interesse social e econômico.

Constituição Federal de 1988, artigo 191 e Código Civil, artigo 1.239 – Usucapião Especial rural

Requisitos
– Posse por pelo menos 5 anos.
– Zona rural (ITR e não IPTU).
– Área não superior a 50 hectares (cada hectare são 10.000m2).
– Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia (são 2 requisitos cumulativos).
– O possuidor não pode ter outro imóvel.

Constituição Federal de 1988, artigo 183 e Código Civil, artigo 1.240 – Usucapião  Especial Urbana

Requisitos
– Posse por pelo menos 5 anos.
– Zona urbana (IPTU e não ITR).
– Área não superior a 250 m².
– Utilizar como Moradia.
– O possuidor não pode ter outro imóvel.

 Estatuto das Cidades (Lei 10.257/2001), artigo 10 – Usucapião Coletiva

Requisitos
– Áreas urbanas ( IPTU e não ITR).
– Ocupação por população de baixa renda (verifique o que a lei define como baixa renda) para sua moradia, durante 5 anos sem interrupção.
– Área superior a 250m².
– Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Se configura também quando não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor (deve ocorrer os requisitos acima)

Código Civil, artigo 1.240 – A – Usucapião Especial familiar

Requisitos
– Posse exclusiva, ininterruptamente, por pelo menos 2 anos.
– Imóvel urbano (IPTU e não ITR) de até 250m².
– Utilização para moradia própria ou de sua família.
– Não ser proprietário de outro imóvel.

Se configura também se o ex-cônjuge ou ex-companheiro tiver abandonado o lar (e ocorrer as condições acima)


Bens móveis

Código Civil, artigo 1.260Usucapião Ordinária

Requisitos
– Possuir coisa móvel como sua, continua e incontestadamente durante 3 anos.
– Justo título (ter a Nota Fiscal, recibo etc).
– Boa-fé (se souber que a coisa não é sua caracteriza a má-fé).

Código Civil, artigo 1.261 – Usucapião Extraordinária

Requisitos
– Posse da coisa móvel por pelo menos 5 anos.
– independente de título e boa-fé.


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Busca e apreensão de moto com mais de 70% do financiamento quitado é rejeitada. Teoria do adimplemento substancial.


ContratosNotícia – TJTO – Tribunal de Justiça de Tocantins:

O juiz da Comarca de Cristalândia, Wellington Magalhães, aplicou a “teoria do adimplemento substancial” para extinguir uma ação de busca e apreensão de uma moto Honda Biz 125, comprada por meio de contrato de alienação fiduciária de 60 parcelas.

A Administradora de Consórcio ingressou com ação de busca e apreensão em março deste ano para apreender em seu favor a moto alegando não ter recebido algumas parcelas do comprador, residente na cidade de Lagoa da Confusão. A dívida estimada pelo consórcio gira em torno de R$ 4,9 mil (parcelas vencidas e a vencer).


DETRAN – O STJ publicou Matéria Especial tratando de Questões Judiciais envolvendo os Detrans a respeito de Multas de Trânsito, Radares, Venda e Penhora de Veículos.

Multa. Motorista multado em infrações leves e médias pode solicitar a substituição da multa pecuniária por uma advertência por escrito. Artigo 267 do Código de Trânsito Brasileiro, Lei 9.503/97


Ao julgar o caso, o juiz aplicou a “teoria do adimplemento substancial” decorrente dos princípios gerais dos contratos. De acordo com a teoria, ao consórcio resta cobrar a dívida remanescente sem a necessidade de extinguir o contrato e, consequentemente, apreender o bem financiado (a moto). Assim, explica o magistrado, prepondera “a função social do contrato e a boa-fé coletiva, equilibrando a relação contratual existente entre as partes”.

No caso, o devedor pagou mais de 70% do contrato e, com a decisão, o juiz evita que o comprador, mesmo ter cumprido parte do contrato seja “punido” como se estivesse devendo integralmente o contrato.

“À vista de tal compreensão, e considerando o quanto declinado, entendo que a requerente (a administradora do consorcio) carece de interesse de agir para apreensão do bem, haja vista a medida revelar-se desproporcional ante o valor do débito que remanesce. Por tais razões, a extinção do feito é medida que se impõe, devendo a requerente propor a medida judicial que entender cabível à cobrança do quantum ainda devido”, escreveu o magistrado em decisão no último dia 10 de julho.


Entendendo o Princípio da teoria do adimplemento substancial.

A substantial performance teve origem no direito inglês, no século XVIII. De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o instituto foi desenvolvido “para superar os exageros do formalismo exacerbado na execução dos contratos em geral”.

Embora não seja expressamente prevista no Cód. Civil, a teoria tem sido aplicada em muitos casos, inclusive pelo STJ, sempre lastrada pelo princípio da boa-fé, a função social dos contratos, a vedação ao abuso de direito e enriquecimento sem causa.

De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, da Quarta Turma do STJ, “a insuficiência obrigacional poderá ser relativizada com vistas à preservação da relevância social do contrato e da boa-fé, desde que a resolução do pacto não responda satisfatoriamente a esses princípios”. Para ele, essa é a essência da doutrina do adimplemento substancial.

O Enunciado nº 361 da IV Jornada de Direito Civil declara que a teoria do adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, preponderando entre eles os princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos, citando os arts. 421, 422 e 475 do Código CivilLei 10.406/2002.

O art. 421 diz: “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.” Significa que desde a sua gênese, o contrato deverá guardar este princípio, que no antigo Código não era previsto. Antes prevalecia o princípio da relatividade dos efeitos do contrato, que o concebia como um negócio jurídico que surtia efeitos tão somente entre as partes.

Atualmente não se concebe mais esta ideia que restringe o alcance dos efeitos contratuais, pois se reconheceu que a sociedade (não apenas o indivíduo) goza de prerrogativas fundamentais, que se contrapõem ao secular direito de contratar livremente. Os chamados interesses sociais (preservação do meio ambiente, proteção à infância e à juventude, defesa da dignidade humana, entre outros) devem prevalecer em relação ao interesse meramente individual.

Entende-se que interessa à toda coletividade a conservação dos contratos, sempre que for possível, a fim de evitar insegurança nas relações travadas entre pessoas físicas e/ou jurídicas.

No caso do adimplemento substancial do contrato a manutenção do acordo se mostra logicamente mais proveitosa para as partes do que a sua extinção, tendo em vista o tempo e os recursos que gastaram para cumprirem continuamente o pacto; contribui-se, assim, para a estabilidade das relações sociais travadas através deste negócio jurídico.

Tendo ocorrido um adimplemento parcial da dívida muito próximo do resultado final, limita-se o direito do credor (busca e apreensão), pois a resolução direta do contrato mostrar-se-ia um exagero, uma iniquidade.

O princípio da boa-fé, que exige das partes comportamento ético, baseado na confiança e na lealdade, deve nortear qualquer relação jurídica.

Está no art. 422 do Cód. Civil: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé”. Este princípio é cláusula aberta de todo negócio jurídico: impõe um dever de conduta, mas não especifica quais as atitudes exigidas. Isto fica a critério do juiz.

Na Função Social do Contrato, para o ministro Luis Felipe Salomão, o contrato deixou de servir somente para circulação de riquezas: “Além disso – e principalmente –, é forma de adequação e realização social da pessoa humana e meio de acesso a bens e serviços que lhe dão dignidade.”

“Diante da crescente publicização do direito privado, o contrato deixou de ser a máxima expressão da autonomia da vontade para se tornar prática social de especial importância, prática essa que o estado não pode simplesmente relegar à esfera das deliberações particulares”, disse o ministro, no julgamento do REsp 1.051.270.


Jurisprudências

AGRAVO REGIMENTAL. VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO. BUSCA E APREENSÃO. INDEFERIMENTO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. COMPROVAÇÃO. REEXAME DE PROVA. SÚMULA 7/STJ. 1. Tendo o decisum do Tribunal de origem reconhecido o não cabimento da busca e apreensão em razão do adimplemento substancial do contrato, a apreciação da controvérsia importa em reexame do conjunto probatório dos autos, razão por que não pode ser conhecida em sede de recurso especial, ut súmula 07/STJ. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no Ag 607.406/RS, Rel. Ministro  FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 09/11/2004, -fé DJ 29/11/2004 p. 346).

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – BUSCA E APREENSÃO – FALTA DA ÚLTIMA PRESTAÇÃO – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIALO cumprimento do contrato de financiamento, com a falta apenas da última prestação, não autoriza o credor a lançar mão da ação de busca e apreensão, em lugar da cobrança da parcela faltante. O adimplemento substancial do contrato pelo devedor não autoriza ao credor a propositura de ação para a extinção do contrato, salvo se demonstrada a perda do interesse na continuidade da execução, que não é o caso. Na espécie, ainda houve a consignação judicial do valor da última parcela. Não atende à exigência da boa-fé objetiva a atitude do credor que desconhece esses fatos e promove a busca e apreensão, com pedido liminar de reintegração de posse. Recurso não conhecido. (REsp 272.739/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 01.03.2001, DJ 02.04.2001 p. 299).

Se o saldo devedor for considerado extremamente reduzido em relação à obrigação total, é perfeitamente aplicável a teoria do adimplemento substancial, impedindo a resolução por parte do credor, em favor da preservação do contrato”, afirmou o ministro Massami Uyeda (AREsp 155.885).

Veja também – Inadimplemento de Contratos

Fonte: Sites STJ, Âmbito Jurídico


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