Nova Lei do Inquilinato entra em Vigor em 45 Dias.


Câmara e Câmara Advogados - 3895 6357O presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou dia 10/12/2009, com cinco vetos, a nova Lei do Inquilinato, que facilita o processo de despejo para imóveis residenciais e comerciais, adotando rito sumário em casos de atrasos do pagamento ou rompimento do contrato. Os vetos procuram evitar que a lei crie problemas para os inquilinos de imóveis comerciais.

VEJA  POST COM AS PRINCIPAIS MODIFICAÇÕES

Um dos dispositivos vetados criava grandes dificuldades para empresas que fizessem qualquer mudança societária, já que exigia a anuência dos donos dos imóveis alugados a essas alterações.

Ao apresentar as razões do veto, o presidente explicou que o contrato entre locador e pessoa jurídica não guarda relação de dependência com a estrutura societária e que esse tipo de exigência “impediria ou dificultaria a incorporação, fusão ou aquisição de participação majoritária de grandes empresas.

Também foi vetado o dispositivo que autorizava o proprietário a exigir a desocupação do imóvel em 15 dias, caso recebesse uma oferta melhor pelo imóvel. Fica valendo o prazo de 30 dias, mas apenas em caso de não renovação do contrato.

O processo de despejo é mais simples. Basta expedição de um mandado judicial para obrigar o locatário a deixar o imóvel. Antes exigia-se uma ação de despejo com muitos trâmites, decisões e recursos o que podia durar uma média de 14 meses.

O presidente também vetou o artigo que, em alguns casos, dava ao inquilino de imóveis comerciais direito a indenização para ressarcimento de prejuízos e de lucros cessantes. Isso poderia ocorrer, por exemplo, nas situações em que o proprietário retomasse o imóvel alegando necessidade de fazer obras e acabasse não cumprindo esse compromisso num prazo de três meses.

O novo texto só entrará em vigor dentro de 45 dias após a data da publicação da lei. Foi outro veto. Da forma como saiu do Congresso, a lei entraria em vigor assim que fosse publicada. O governo entende que, como a lei tem uma ampla repercussão nos contratos, é preciso que haja tempo hábil para que os interessados tomem amplo conhecimento dela.

A nova lei prevê a desoneração da fiança. Com isso, se o fiador quiser deixar de ser o garantidor do imóvel, ele pode ficar desobrigado do compromisso em 120 dias a partir da comunicação. Comunicado do fato, o inquilino terá 30 dias para providenciar novo fiador idôneo. Se não conseguir, o contrato fica automaticamente transformado em locação sem fiança.

Mas essa nova locação sem fiança permite desocupação do imóvel em apenas 15 dias após a notificação judicial.

De acordo com o presidente do Conselho Federal de Corretores de imóveis, João Teodoro, a sanção da nova lei trouxe equilíbrio nas relações entre proprietários e inquilinos.

Mas na realidade simplificaram os procedimentos e prazos para também desafogar o judiciário e aquecer um pouco o mercado de locação.

Fonte: Artigos da Internet, adaptado pelo autor do Post

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Lei do Inquilinato. O Congresso aprovou Modificações na Lei 8.245/91. Já em vigor.


Clique para ampliarA Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou na quarta-feira 28/10/09 o projeto que altera a Lei do Inquilinato. No mês de Outubro – 2009 a lei completou 18 anos sem sofrer alterações. As mudanças já foram sancionadas pelo presidente Lula (10/12/09) e se tornou a Lei 12.112/09 que incorpora à Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – as alterações.


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O projeto de lei (PLC 140/09 – agora Lei 12.112/09)  cria regras para a troca de fiador durante um contrato. A Lei do Inquilinato não tratava deste assunto, e o Código Civil era utilizado para resolver conflitos referentes à locação de imóveis. Com a nova lei, o fiador poderá desistir da função, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após o locador ter sido notificado.

O proprietário do imóvel também será favorecido. Para dar mais garantias ao locador e exonerar a empresa fiadora que passe por problemas econômicos, a nova lei permite que o proprietário exija um novo fiador caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial.

O texto afirma ainda que, quando houver a ação de despejo de um inquilino, ela só poderá ser suspensa se o inquilino quitar integralmente em até 15 dias a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Na lei atual, só é necessário apresentar um requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida. Isso costuma atrasar as ações de despejo por mais de quatro meses.


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Fica adotado também o mandado único de despejo. Essa mudança anula a necessidade de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que costumam atrasar o processo.

A proposta também adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente.

Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, isso não seria possível.


Objetivamente falando veja as mudanças mais relevantes:

CONTRATO
PRAZO: Mantido o período de 30 meses (pode ser menos ou mais, mas há consequências).

RENOVAÇÃO: Encerrado o prazo, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o novo Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta.


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RETOMADA: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

RESCISÃO: O locatário não está mais obrigado a pagar multa estabelecida em contrato (o que já vinha sendo praticado pelos tribunais). O valor da indenização ao proprietário será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

DISPUTA: Em caso de disputa judicial, o juiz fixará valor de aluguel provisório limitado a 80% do montante corrente.


SEPARAÇÃO

OBRIGAÇÃO: Em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Válido apenas para imóveis residenciais.

DISPENSA: Se o casal se se separar, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades até 30 dias após a comunicação da separação. Mas ainda é responsável pela fiança por seis meses.


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DESPEJO
SUMÁRIO: Em caso de contratos que dispensem fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.

AÇÃO: Se o locador entrar com uma ação de despejo, a mesma só pode ser retirada caso seja feito o pagamento em até 15 dias. Atualmente, basta a apresentação à Justiça de um documento de intenção de pagamento.

SENTENÇA: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. Pela legislação antiga, o prazo era de seis meses.


FIADOR
RENDA: A comprovação de renda deve ser feita tanto no início quanto na renovação dos contratos.

FIM DA FIANÇA: O fiador tem o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanece responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de desligamento do contrato.

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Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), estima-se que em todo o Brasil mais de 3 milhões de imóveis encontram-se fechados, pois os proprietários desistiram de alugá-los. “Com a nova lei, que garante o despejo imediato dos inadimplentes, esses imóveis entrarão novamente no mercado, trazendo um leque maior de opções para os inquilinos e refletindo em uma baixa nos preços, devido à alta oferta”, avalia José Geraldo Tardin, presidente da entidade. Segundo ele, pesquisas mostram também que 96% dos locadores de imóveis têm um único imóvel alugado, demonstrando que a renda do aluguel vai para sua subsistência e faz falta quando não honrado.

Se as ações de despejo forem julgadas procedentes, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. A ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. “Essa medida deve trazer uma resistência menor do fiador, pois o risco diminui. Atualmente, muitos locadores demoram de 12 a 14 meses para retomar o imóvel, o que onera o débito com aluguel, condomínio e IPTU”, afirma Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG). “As mudanças vão desburocratizar o mercado”, diz. Hoje, é prática das imobiliárias exigir dois (um com bens imóveis na capital e outro com renda três vezes acima do valor do aluguel). Para quem faz a opção de pagar seguro fiança, o valor varia de 1,2% a 1,8% do preço do aluguel.
O prazo dos contratos vai ser mantido em 30 meses, e, quando for encerrado, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Descrença
Quem vive diretamente a relação entre locatário e locador se mantém cético quanto a uma possível baixa no preço. “Não vai cair, não, porque a demanda é muito grande. Pode até aumentar a oferta, mas ela não será suficiente para mexer no valor do aluguel”, opina a pedagoga Ana Chaves, 50 anos, que depois de dois anos e oito meses como inquilina virou proprietária. No prédio em que vive, no Sudoeste, existem 84 apartamentos, todos ocupados. “É difícil ver imóvel vazio aqui”, conta.

É consenso que mais imóveis ganharão o mercado por conta da nova lei. Mas a influência disso no preço provoca divergências entre os especialistas. “O problema é que, hoje, a demanda é bem maior que a oferta. A tendência seria, de fato, que o preço caísse. E pode até ser que ele caía no primeiro momento, mas depois voltará à normalidade”, prevê o presidente do Sindicato dos Gestores, Técnicos e Corretores de Imóveis do DF (Sindigeci-DF), Hermes Alcântara.

A nova lei dispensa a necessidade de um fiador na hora de alugar um imóvel, caso o proprietário confie no inquilino. O fiador também não precisa esperar o término do contrato para a rescisão. Mas para os corretores, a mudança deixou de fora a garantia de conservação do imóvel.

“O problema é receber o seu imóvel perfeitamente como você o entregou. E neste particular cadê a figura do fiador? A figura da garantia? Se isso não for realmente observado, ao invés de ajudar vai piorar o mercado”, afirma o vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, Walter Alves de Oliveira.

Outra crítica importante diz respeito ao fato da Câmara não contemplar nesta lei a locação em shopping centers. O projeto é fraco e não enfrentou o lobby dos shoppings, dizem. Essa questão deveria ter sido abordada, observou o deputado Reginaldo Lopes. Ele ressalta que quando a regra do aluguel de lojas em shopping foi criada, em 1991, o número desses estabelecimentos era pequeno. Hoje, são mais de 1.000 em funcionamento. A insegurança jurídica não é benéfica para ninguém, afirmou o deputado. Deveria haver uma legislação específica regulando essas relações, diz ele.

Fonte principal: Portal G1, adaptado pelo autor.

Se quiser consulte a Lei 8.245/91. Até a entrada em vigor das alterações o link da Lei 8.245/91 apresentará a lei antiga. A atualização é automática (Site do Planalto). Mas é possível consultar as alterações pela Lei 12.112/09.

 A lei está a seu lado não a ignore!!!


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