Bem de Família. Lei 8.009/90. Único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.


Bem-impenhorávelO instituto jurídico do bem de família objetiva proteger a família garantindo uma forma de habitação ao proprietário do imóvel e seus familiares que lá residem (regra geral). O bem de família é um direito não se confundindo com a residência (imóvel) sobre o qual incide.

Esse direito, como o conhecemos hoje, surgiu em 1836 através da Constituição da República do Texas, recém separado do México. Há indícios rudimentares desse instituto na época do direito romano também.

Importante dizer que se trata Bem de família Legal ou Obrigatório (Lei 8.009/90) em contrapartida do Bem de família voluntário ou convencional (artigos 1.711 a 1.722 do Cód. Civil).

Exercitando esse direito o imóvel onde a família se instala (tem sua residência) se torna impenhorável e inalienável, “enquanto forem vivos os cônjuges e até que os filhos completem sua maioridade” (há muitas controvérsias sobre essa afirmação entre as aspas; explicaremos mais a frente).

Uma das questões bem discutidas mas já também razoavelmente bem delineadas diz respeito ao Significado de Família. Seria uma única pessoa? Duas? Tem que ser parentes? Em que grau de parentesco.

Diz nossa Constituição Federal em seu Artigo 226:

Art. 226. A família, base da sociedade, tem especial proteção do Estado.

§ 1º O casamento é civil e gratuita a celebração.

§ 2º O casamento religioso tem efeito civil, nos termos da lei.

§ 3º Para efeito da proteção do Estado, é reconhecida a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento.

§ 4º Entende-se, também, como entidade familiar a comunidade formada por qualquer dos pais e seus descendentes.

§ 5º Os direitos e deveres referentes à sociedade conjugal são exercidos igualmente pelo homem e pela mulher.

A impenhorabilidade é o elemento fundamental do instituto do Bem de Família, sendo o bem resguardado contra execução por dívidas (em regra).

O STJ – Superior Tribunal de Justiça interpretou extensivamente a proteção da moradia e atingiu o imóvel onde reside pessoa solteira, separada ou viúva, conforme Súmula 364:

O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas“.

Na união entre pessoas do mesmo sexo também temos configurado uma entidade familiar. O Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça afastaram qualquer dispositivo que contrarie esse direito de união em decisões muito bem fundamentadas. Acesse aqui e leia


JURISPRUDENCIAS:

IMPENHORABILIDADE. Lei 8.009/90, DE 29.3.90. EXECUTADO SOLTEIRO QUE MORA SOZINHO. A Lei nº 8.009/90 destina-se a proteger, não o devedor, mas a sua família. Assim, a impenhorabilidade nela prevista abrange o imóvel residencial do casal ou da entidade familiar, não alcançando o devedor solteiro, que reside solitário. Recurso especial conhecido e provido parcialmente. (RESP 169239/SP, STJ, 4ª Turma, DJU de 19.03.2004, Rel. Min. Barros Monteiro)
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PROCESSUAL – EXECUÇÃO – IMPENHORABILIDADE – IMÓVEL – RESIDÊNCIA – DEVEDOR SOLTEIRO E SOLITÁRIO – Lei 8.009/90. A interpretação teleológica do art. 1º, da Lei 8.009/90, revela que a norma não se limita ao resguardo da família. Seu escopo definitivo é a proteção de um direito fundamental da pessoa humana: o direito à moradia. Se assim ocorre, não faz sentido proteger quem vive em grupo e abandonar o indivíduo que sofre o mais doloroso dos sentimentos: a solidão. É impenhorável, por efeito do preceito contido no art. 1º da Lei 8.009/90, o imóvel em que reside, sozinho, o devedor celibatário. (RESP 450989/RJ, STJ, 3ª Turma, DJ de 07.06.2004, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros)
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Tratando-se do único bem residencial do devedor, ainda que nele não tenha efetiva residência, pois mora em prédio alugado, mas dispondo de outros bens penhoráveis, é de ser aplicada ao caso a regra de impenhorabilidade da Lei 8.009/90. (STJ, 4ª Turma, RESP 144.119-SP, Rel. Min. Ruy Rosado, j. 18.12.97, DJU 30.03.98)
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Bem de família. Imóvel locado. Se o único bem residencial do casal ou da entidade familiar está locado, servindo como fonte de renda para a subsistência da família, que passa a morar em prédio alugado, nem por isso aquele bem perde a sua destinação mediata, que continua sendo a de garantia à moradia familiar. (STJ, 4ª Turma, RESP 98.958-DF, Rel. Min. Ruy Rosado, j. 19.11.96, DJ 16.12.96).
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PROCESSUAL CIVIL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. IMÓVEL QUE SERVE DE RESIDÊNCIA À FAMÍLIA.
1.É impenhorável, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o único imóvel de propriedade do devedor, ainda que esteja alugado, bem como o imóvel utilizado como residência da família, ainda que não seja o único bem de propriedade do devedor.
2. In casu, os recorridos lograram provar que o imóvel em questão serve de residência à família, consoante infere-se da sentença de primeiro grau, gerando a aplicação inafastável do disposto na Lei 8.009/90, revestindo-se de impenhorabilidade. 3. Recurso Especial desprovido.(STJ, 1ª Turma, RESP 574050/RS, DJU 31.05.2004, Rel. Min. Luiz Fux)
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Execução. Bem de família. Preclusão. Penhora de parte comercial do imóvel. Precedentes da Corte.
1. A Corte já assentou que indeferida a impenhorabilidade em decisão não atacada por recurso, sobre esta desce o manto da preclusão. 2. É possível a penhora da parte comercial do imóvel, guardadas as peculiaridades do caso, mesmo sem que haja matrículas diferentes.
3. Recurso especial conhecido e provido.(STJ, 3ª Turma, RESP 515122/RS, DJU 29.03.2004, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito)
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EXECUÇÃO – BEM NOMEADO À PENHORA PELO PRÓPRIO DEVEDOR – RENÚNCIA – IMPENHORABILIDADE – ARTIGO 649 DO CPC.
I – Os bens inalienáveis são absolutamente impenhoráveis e não podem ser nomeados à penhora pelo devedor, pelo fato de se encontrarem fora do comércio e, portanto, serem indisponíveis. Nas demais hipóteses do artigo 649 do Código de Processo Civil, o devedor perde o benefício se nomeou o bem à penhora ou deixou de alegar a impenhorabilidade na primeira oportunidade que teve para falar nos autos, ou nos embargos à execução, em razão do poder de dispor de seu patrimônio.
II – A exegese, todavia, não se aplica ao caso de penhora de bem de família (artigo 70 do Código Civil anterior e 1.715 do atual, e Lei 8.009/90), pois, na hipótese, a proteção legal não tem por alvo o devedor, mas a entidade familiar, que goza de amparo especial da Carta Magna.
III – Tratando-se de questão controvertida, a interposição dos recursos cabíveis por parte dos executados, com o objetivo de fazer prevalecer a tese que melhor atende aos seus interesses, não constitui ato atentatório à dignidade da justiça. Inaplicável, portanto, a multa imposta pelo acórdão recorrido com base no artigo 600 do Código de Processo Civil, Recurso especial parcialmente provido, apenas para excluir a multa imposta aos recorrentes.
(STJ, 3ª Turma, RESP 351932/SP, DJU 09.12.2003, Rel. p/Acórdão Min. Castro Filho)

O Superior Tribunal de Justiça não está inovando ou indo contra texto expresso da Constituição Federal de 1988, ao contrário. Vejamos o Art 6 da CF 1988, o chamado Piso Vital Mínimo (cláusulas imutáveis) para a pessoa se viver com dignidade:

São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

Na realidade o que há é um desalinhamento entre o Art. 6º, o Art. 226 da CF 1988 e a Lei 8.009/90, o qual foi corrigido pelo Sumula 364 do STJ.


Vamos ao texto da Lei 8.009/90:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Art. 2º Excluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

Parágrafo único. No caso de imóvel locado, a impenhorabilidade aplica-se aos bens móveis quitados que guarneçam a residência e que sejam de propriedade do locatário, observado o disposto neste artigo.

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I – em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;   (Revogado pela Lei Complementar nº 150, de 2015) – Estatuto das Empregadas Domésticas)

II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; (Redação dada pela Lei nº 13.144 de 2015)

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.


Como podemos observar o Bem de Família não pode ser invocado contra tudo e contra todos. Há limites e regras que devem ser observadas; algumas advindas da Lei 8.009/90 e outras da interpretação dessa Lei e da Constituição Federal de 1988.

Mencionamos um detalhe que pode fazer muita diferença numa locação. É a diferença entre Caução e Fiança que são 2 das formas de se garantir um contrato de locação.

Na garantia conhecida como Caução o Contrato efetivamente não estará garantido se o Caucionante tiver um único imóvel.

Na Fiança está por força do Art. 3º, inc. VII da Lei 8.009/90 e o fiador pode perder seu imóvel.

O Direito ao Bem de Família e por conseguinte a impenhorabilidade também pode ser invocada com eficácia:

1 – Se pessoa morar sozinha ou for solteira.

2 – Se a pessoa tendo um único imóvel, este estiver alugado e a renda for revertida para a família – Súmula 486 STJ.

Locação. Garantia. Caução x Fiança. Único Imóvel. Bem de Família. Lei 8.009/90. Impenhorabilidade.


garantiaDiz a Lei 8.009/90 em seu art. 3º inciso VII que mesmo se a pessoa tiver um único imóvel mas for fiador em contrato de locação, esse imóvel é passível de execução, ser expropriado, e vendido para saldar a eventual dívida do locatário.

A Lei 8.245/91 elenca 4 tipos de garantia que podem ser ofertadas nos casos de Locação me seu artigo 37. Dentre elas a Caução, onde a pessoa oferta um bem que fica como garantia do Contrato e a Fiança que é uma garantia pessoal, ou seja, a pessoa garante que a outra vai honrar o compromisso e se não honrar o fiador honrará.

E aí fica uma dúvida: O meu único imóvel responde caso o locatário não pague os alugueis e acessórios?

Resposta: Se a garantia for uma fiança toda e qualquer propriedade do fiador será passível de ser retirada dele, inclusive o imóvel.

Vejamos o Art. 3º, inc. VII  da Lei 8.009/90

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Assim, se a garantia ofertada no Contrato de Locação for uma caução, ou seja, um bem e esse bem for um único imóvel, o Caucionante (quem está garantindo o contrato de locação) não perderá esse imóvel. O que vale dizer que na realidade o eventual ou suposto contrato de locação nunca esteve garantido.

Mas se a garantia for uma pessoa, um fiador, o contrato estará garantido.

Para Ilustrar e embasar esse raciocínio, nada melhor que um extrato da Decisão do STJ

RECURSO ESPECIAL Nº 866.027 – SP (2006/0150380-3)

RELATORA: MINISTRA JANE SILVA (DESEMBARGADORA CONVOCADA DO TJ/MG)

EMENTA:

PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE. VIOLAÇÃO LEGAL. DEMONSTRAÇÃO CIRCUNSTANCIADA. IMPRESCINDIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO. LOCAÇÃO. CAUÇÃO. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA.

“Tenha-se em conta, também, para esclarecer a questão sob exame, que referida lei acrescentou o inciso VII ao artigo 3º da Lei 8.009/90, a qual dispõe acerca da impenhorabilidade do bem de família. Confira-se, a propósito, o teor desse dispositivo:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…) VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Nesse contexto, tratando-se de caução, em contratos de locação, não há que se falar na possibilidade de penhora do imóvel residencial familiar, pois não incluída entre as hipóteses permissivas à privação da posse.

De fato, considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais dever ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas.

Por outro lado, a própria Lei 8.245/91, que acrescentou ao artigo 3º, acima referido, a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade, prevê, como distintas garantias, caução e fiança (artigo 37, incisos I e II, respectivamente). Nesse diapasão, pode-se inferir, do confronto das leis em tela, no que interessa, o seguinte:

1) a regra da impenhorabilidade do bem de família, de que trata a Lei 8.009/90, não é absoluta, pois comporta exceções;

2) tais exceções estão previstas, taxativamente, nos incisos do artigo 3º da própria Lei 8.009/90;

3) a possibilidade de penhora, cuidando-se de caução prestada em contrato de locação, não está elencada nos incisos do artigo 3º.

Nessa linha de pensamento, tenho comigo que, nos casos de caução prestada para garantia de contrato de locação, nos termos da Lei 8.245/91, não é possível o desapossamento do imóvel caracterizado como bem de família, de onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem, consubstanciada na equiparação, no caso, para fins de penhora, de caução e fiança, ou seja, dos incisos I e II, do artigo 37, da Lei 8.245/91.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe dou provimento, para desconstituir a penhora do imóvel caracterizado como bem de família, objeto de caução, nos termos acima explicitados, prosseguindo-se a execução como entender de direito.”

“… De onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem, consubstanciada na equiparação, no caso, para fins de penhora, de caução e fiança…”

“(…) em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas.

Por outro lado, a própria Lei 8.245/91, que acrescentou ao artigo 3º, acima referido, a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade, prevê, como distintas garantias, caução e fiança (artigo 37, incisos I e II, respectivamente)…

As garantias na Locação de Imóveis


two 3d humans carry a home in their hands

Garantia de Locação vai além do Fiador

A Lei 8.245/91 prevê quais são as modalidades de garantia.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

        I – caução;

        II – fiança;

        III – seguro de fiança locatícia.

        IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caução – Pode ser em dinheiro, Imóveis, móveis (veículos, jóias, títulos de capitalização).

Lei 8.245/91 Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

        § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

        § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Sendo em dinheiro, o locador pode exigir no máximo três aluguéis (sem computar, água, luz, IPTU que se tratam de outras despesas e obrigações) depositados ou pagos antecipadamente. Na maioria dos casos essa garantia não é suficiente. Exemplo: se o locatário deve 6 meses de locação, e o locador só tem 3 meses de depósito.

Pode ser bens imóveis, urbanos ou rurais, tais como casas, aptos, fazendas, sítios, chácaras, salas comerciais, etc. Essa é a melhor garantia, embora todas possam falhar de alguma forma.

Pode ser bens móveis, o que dificultará a avaliação desse bem, a não ser que seja acordado antes o valor dele e por qual meio se faz essa avaliação. Pode ser veículo, Jóias, Títulos de Capitalização (considero uma boa garantia, desde que o locatário tenha ou consiga os valores).

Fiança – Normalmente o Locador pede que fiador tenha 2 imóveis, mas entendemos que um já serve (Art. 3º, Inciso VII da Lei 8.009/90) , desde que todos os interessados (cônjuges) assinem anuindo. Mas veja, caso o locatário atrase os pagamentos e o Locador escolhe conceder mais prazo para pagamentos dos atrasados e o locatário, por qualquer motivo, não consiga honrar o acordo o judiciário tem entendido que é injusto o fiador responder pelo saldo da dívida, a qual ficou maior justamente por esse fato (adiamento) concedido por livre vontade do locador, sem anuência expressa do Fiador.

Vantagens: É a única modalidade gratuita e uma das mais rápidas.

Desvantagens: Além das exigências do proprietário e da imobiliária, há outro porém: o fiador tem direito de deixar de ser fiador a qualquer momento. É o que diz a lei: “o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação do credor” (Lei 8.245/91 Art 40, inciso X).

Seguro fiança – Trata-se de uma modalidade de Seguro. Paga-se um valor, um prêmio para a seguradora que passa a garantir a locação. Se a seguradora tiver que honrar os alugueres ela vai, depois, vai atrás do devedor (ex-locatário). Mas tenho minhas dúvidas se consegue reaver os valores, pois dependendo do caso o devedor não possui bens para responder pela dívida.

Vantagens: Por depender apenas da vontade do locador e da análise de crédito do locatário, o seguro fiança é a modalidade que dá mais liberdade e independência a quem está procurando um imóvel. Por vezes, o valor pode ser parcelado junto à seguradora. Abrange todas as obrigações do locatário, incluindo as despesas de água, luz, IPTU…enfim todas as obrigações estipuladas em contrato, conforme Art 41 da Lei do inquilinato.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Como em qualquer seguro, o de fiança locatícia também oferece algumas assistências gratuitas que podem ser interessantes como chaveiro, instalação de chave tetra, troca de segredo das fechaduras e reparos hidráulicos. Outros serviços exigem o pagamento de uma anualidade de cerca de R$ 70.

Desvantagens: O valor do seguro fiança depende da análise de crédito e também do que o locador exige de cobertura do locatário. Por isso, é impossível saber antes de começar a negociação quanto se terá que desembolsar. O dinheiro pago pelo prêmio do seguro fiança não retorna. Grande parte dos contratos de seguro fiança é de renovação anual. Ou seja, a cada ano, é preciso investir um novo montante.

Uma das vantagens do seguro fiança é que

A Locação também pode ser realizada sem garantia. Nesses casos, ocorrendo atraso no pagamento do aluguel o Locador ingressa com ação de despejo (e terá que arcar com esses custos e muitas vezes até pagar o caminhão para o despejo) e através de decisão liminar consegue retirar o locatário em 15 dias.

E ainda se aplica o Art 42 da Lei 8.245/91, ou seja, o locador recebe antecipadamente o mês. Em outras palavras o locatário deve pagar (se estiver no contrato) até o 6º dia útil do mês corrente.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Veja, consideramos bem melhor que Caução em dinheiro, pois esta modalidade (Caução em Dinheiro) fatalmente acaba por recair na ação de despejo, só que não em 15 dias. Assim, melhor despejar rápido e locar para outro do que perder dinheiro.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

Desde 2005, os locatários sem fiador encontram esta quarta modalidade de garantia. Em termos gerais, significa dizer que o futuro inquilino oferece ao locador um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, como garantia.

Se aceito, o fundo será subordinado à tutela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para administração de sua carteira e rendimentos. É o que diz artigo 76 da Lei 11.196/2005, que deixa claro que empresas de capital aberto de previdência complementar privada e empresas seguradoras, como a própria Porto Seguro, poderão criar fundos de investimento com base, exclusivamente, em planos de previdência e seguro de vida.

Em caso de inadimplência do locatário, essas quotas de investimento serão entregues como garantia ao locador. Neste caso, o locador deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o que for suficiente para saldar a dívida.

Na lei, quem cede as cotas pode não ser o locatário, mas um terceiro, desde que este assine o contrato de locação como garantidor. As cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação de locação. A cessão deverá constar no contrato de locação, mencionando o prazo de duração, determinado ou indeterminado.

Vantagens: e o locatário já tiver um fundo de investimento e este for aceito como garantia, não há maiores custos envolvidos. Sem inadimplência, o dinheiro retorna com rendimentos.

Desvantagens: Para começar um título de capitalização é preciso desembolsar em torno de 10 vezes o valor do aluguel, investimento que pode acabar sendo muito alto. Além disso, vários possuem uma taxa de administração que acaba por comprometer o rendimento do investimento.

Expirando ou Extinguindo a garantia o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias sob pena de encerramento da locação (e se for o caso despejo), conforme Art 40, parágrafo único.

Lei 8.245/91, Art. 40, Parágrafo único.

O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Lei do Inquilinato. O Congresso aprovou Modificações na Lei 8.245/91. Já em vigor.


Clique para ampliarA Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou na quarta-feira 28/10/09 o projeto que altera a Lei do Inquilinato. No mês de Outubro – 2009 a lei completou 18 anos sem sofrer alterações. As mudanças já foram sancionadas pelo presidente Lula (10/12/09) e se tornou a Lei 12.112/09 que incorpora à Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – as alterações.


Salário Mínimo nacional. Tabela de todos os anos com percentual de aumento e legislação 


O projeto de lei (PLC 140/09 – agora Lei 12.112/09)  cria regras para a troca de fiador durante um contrato. A Lei do Inquilinato não tratava deste assunto, e o Código Civil era utilizado para resolver conflitos referentes à locação de imóveis. Com a nova lei, o fiador poderá desistir da função, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após o locador ter sido notificado.

O proprietário do imóvel também será favorecido. Para dar mais garantias ao locador e exonerar a empresa fiadora que passe por problemas econômicos, a nova lei permite que o proprietário exija um novo fiador caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial.

O texto afirma ainda que, quando houver a ação de despejo de um inquilino, ela só poderá ser suspensa se o inquilino quitar integralmente em até 15 dias a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Na lei atual, só é necessário apresentar um requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida. Isso costuma atrasar as ações de despejo por mais de quatro meses.


Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


Fica adotado também o mandado único de despejo. Essa mudança anula a necessidade de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que costumam atrasar o processo.

A proposta também adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente.

Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, isso não seria possível.


Objetivamente falando veja as mudanças mais relevantes:

CONTRATO
PRAZO: Mantido o período de 30 meses (pode ser menos ou mais, mas há consequências).

RENOVAÇÃO: Encerrado o prazo, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o novo Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta.


GARANTIAS – Acesse o Post


RETOMADA: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

RESCISÃO: O locatário não está mais obrigado a pagar multa estabelecida em contrato (o que já vinha sendo praticado pelos tribunais). O valor da indenização ao proprietário será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

DISPUTA: Em caso de disputa judicial, o juiz fixará valor de aluguel provisório limitado a 80% do montante corrente.


SEPARAÇÃO

OBRIGAÇÃO: Em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Válido apenas para imóveis residenciais.

DISPENSA: Se o casal se se separar, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades até 30 dias após a comunicação da separação. Mas ainda é responsável pela fiança por seis meses.


Empregado demitido sem justa causa e Aposentados podem continuar utilizando Planos de Saúde Empresarial


DESPEJO
SUMÁRIO: Em caso de contratos que dispensem fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.

AÇÃO: Se o locador entrar com uma ação de despejo, a mesma só pode ser retirada caso seja feito o pagamento em até 15 dias. Atualmente, basta a apresentação à Justiça de um documento de intenção de pagamento.

SENTENÇA: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. Pela legislação antiga, o prazo era de seis meses.


FIADOR
RENDA: A comprovação de renda deve ser feita tanto no início quanto na renovação dos contratos.

FIM DA FIANÇA: O fiador tem o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanece responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de desligamento do contrato.

CAUÇÃO ou FIANÇA – Acesse o Post


Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), estima-se que em todo o Brasil mais de 3 milhões de imóveis encontram-se fechados, pois os proprietários desistiram de alugá-los. “Com a nova lei, que garante o despejo imediato dos inadimplentes, esses imóveis entrarão novamente no mercado, trazendo um leque maior de opções para os inquilinos e refletindo em uma baixa nos preços, devido à alta oferta”, avalia José Geraldo Tardin, presidente da entidade. Segundo ele, pesquisas mostram também que 96% dos locadores de imóveis têm um único imóvel alugado, demonstrando que a renda do aluguel vai para sua subsistência e faz falta quando não honrado.

Se as ações de despejo forem julgadas procedentes, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. A ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. “Essa medida deve trazer uma resistência menor do fiador, pois o risco diminui. Atualmente, muitos locadores demoram de 12 a 14 meses para retomar o imóvel, o que onera o débito com aluguel, condomínio e IPTU”, afirma Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG). “As mudanças vão desburocratizar o mercado”, diz. Hoje, é prática das imobiliárias exigir dois (um com bens imóveis na capital e outro com renda três vezes acima do valor do aluguel). Para quem faz a opção de pagar seguro fiança, o valor varia de 1,2% a 1,8% do preço do aluguel.
O prazo dos contratos vai ser mantido em 30 meses, e, quando for encerrado, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Descrença
Quem vive diretamente a relação entre locatário e locador se mantém cético quanto a uma possível baixa no preço. “Não vai cair, não, porque a demanda é muito grande. Pode até aumentar a oferta, mas ela não será suficiente para mexer no valor do aluguel”, opina a pedagoga Ana Chaves, 50 anos, que depois de dois anos e oito meses como inquilina virou proprietária. No prédio em que vive, no Sudoeste, existem 84 apartamentos, todos ocupados. “É difícil ver imóvel vazio aqui”, conta.

É consenso que mais imóveis ganharão o mercado por conta da nova lei. Mas a influência disso no preço provoca divergências entre os especialistas. “O problema é que, hoje, a demanda é bem maior que a oferta. A tendência seria, de fato, que o preço caísse. E pode até ser que ele caía no primeiro momento, mas depois voltará à normalidade”, prevê o presidente do Sindicato dos Gestores, Técnicos e Corretores de Imóveis do DF (Sindigeci-DF), Hermes Alcântara.

A nova lei dispensa a necessidade de um fiador na hora de alugar um imóvel, caso o proprietário confie no inquilino. O fiador também não precisa esperar o término do contrato para a rescisão. Mas para os corretores, a mudança deixou de fora a garantia de conservação do imóvel.

“O problema é receber o seu imóvel perfeitamente como você o entregou. E neste particular cadê a figura do fiador? A figura da garantia? Se isso não for realmente observado, ao invés de ajudar vai piorar o mercado”, afirma o vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, Walter Alves de Oliveira.

Outra crítica importante diz respeito ao fato da Câmara não contemplar nesta lei a locação em shopping centers. O projeto é fraco e não enfrentou o lobby dos shoppings, dizem. Essa questão deveria ter sido abordada, observou o deputado Reginaldo Lopes. Ele ressalta que quando a regra do aluguel de lojas em shopping foi criada, em 1991, o número desses estabelecimentos era pequeno. Hoje, são mais de 1.000 em funcionamento. A insegurança jurídica não é benéfica para ninguém, afirmou o deputado. Deveria haver uma legislação específica regulando essas relações, diz ele.

Fonte principal: Portal G1, adaptado pelo autor.

Se quiser consulte a Lei 8.245/91. Até a entrada em vigor das alterações o link da Lei 8.245/91 apresentará a lei antiga. A atualização é automática (Site do Planalto). Mas é possível consultar as alterações pela Lei 12.112/09.

 A lei está a seu lado não a ignore!!!


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LocaçãoLocador e locatário: uma mina de desentendimentos judiciais
Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em seguida vem Goiás, com 21,43% e São Paulo com 20,02%. Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores de aluguel.


Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel

Imóvel. Imposto. O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório de imóveis


O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).

As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG).


O despejo necessário

Não se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instâncias superiores. Conforme o STJ, ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP).

A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo período de inadimplência não descaracateriza a relação contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”.

Uma execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar de imóveis residênciais.

Separação transfere ao cônjuge responsabilidades do imóvel

O contrato de locação não tem o rigor do contrato de venda – a pessoa casada não precisa de autorização do cônjuge para locar o imóvel que lhe pertence, salvo se for um contrato de locação por prazo superior a dez anos. Nos casos de separação de fato, segundo o STJ, o contrato de locação se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso, a notificação ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a substituição do fiador ou de qualquer das garantias previstas em lei.

As locações destinadas aos comerciantes têm tratamento especial pela Lei do Inquilinato. Esses têm direito à renovação assegurada por igual prazo desde que o contrato seja por período determinado, o locatário esteja explorando seu comércio ou indústria no ramo há três anos e o prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos. O STJ tem admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locação e do exercício da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o direito à renovação da locação às relações jurídicas levadas a efeito por sociedades simples.

O inquilino não pode devolver o imóvel antes do tempo previsto pelo contrato, a não ser que pague uma multa. Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imóvel antes do prazo previsto só é possível em um caso: quando a pedido do empregador para prestar serviços em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso ocorre tanto na iniciativa pública quanto na privada. O empregador também tem suas restrições para pedir o imóvel antes do prazo. A retomada do imóvel, por exemplo, para uso próprio de seu dono, e constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador (Resp 63423/SP). É considerado um ato de deslealdade com o inquilino.


Fiança assusta; e com razão

Um contrato de locação geralmente é assinado mediante o oferecimento de garantias pelos locatários. “A mais comum delas ainda é a fiança bancária”, assegura o diretor jurídico de uma empresa especializada no ramo imobiliário de São Paulo, José Luiz de Magalhães Barros, classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campeã de demandas judiciais. “Geralmente quem dá a fiança mesmo é parente: pai, mãe, irmão ou até mesmo um amigo”, assegura ele. É um assunto tão sério que permite até a penhora do único bem de família, conforme inúmeros julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de família é impenhorável conforme o Código Civil, sendo essa uma exceção.

O fiador pode se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um distrato ou pela propositura de uma ação declaratória, mas seus efeitos se estendem até 60 dias após a notificação do credor. Segundo o STJ, não é possível desonerar o fiador por simples notificação, pois a lei traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A comprovação de que o locador e o locatário aumentaram o valor do aluguel sem a anuência do fiador, por exemplo, não autoriza a exoneração, de acordo com a Corte Superior, mas tão somente a exclusão do valor excedente, permanecendo os fiadores responsáveis apenas pelo valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP).

Diante das inúmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Súmula 214, segundo a qual: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria, proferiu uma decisão importante, segundo a qual essa súmula não se aplica aos casos de prorrogação de contrato, mas apenas aos casos de aditamento sem anuência do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema fiança, o STJ assinala ainda que é nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador (Resp 797853/SP).


Caução como solução
Outra modalidade de garantia prevista nos contratos de imóveis é o seguro-locatício, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do constrangimento de pedir favor a um fiador. “O inconveniente é que é mais caro para o locatário”, como afirma o advogado especialista na área de locação de imóveis, Otavio Américo Medeiros, que atua no ramo imobiliário em Brasília há mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma apólice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietário receba os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ação de despejo. Otávio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do Inquilinato e que ganhou fôlego nos contratos de locação nos últimos anos é a caução, mais viável para o inquilino.

A caução deve ser de até três vezes o valor do aluguel e é atualizada pela caderneta de poupança. José Luiz de Magalhães Barros, entretanto, adverte que essa modalidade é recusada por muitos proprietários, pois a segurança é muito pequena. “Uma ação de despejo dura de seis meses a um ano para ser julgada”, assinala. “Durante esse período, o locador fica a descoberto”. Daí a razão da preferência pela modalidade fiança. Sua nulidade só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu ou por seus respectivos herdeiros, sendo inadmissível sua arguição pelo próprio fiador. (Resp 946626/RS).

A Quinta Turma tem decisão que afeta diretamente às sociedades, segundo a qual fiador que se retira da sociedade afiançada pode solicitar exoneração da garantia. Os fiadores prestaram fiança num contrato de locação porque integravam o quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto, se houver a transferência da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a ter novos sócios, não pode a fiança subsistir (Ag 788469/SP).


Proprietário responde pelo IPTU

Locatários e locadores muitas vezes se desentendem por não conhecerem seus direitos e deveres. A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei n.º 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de “urbano” envolve tudo que é destinado à moradia, ao comércio e à indústria. “O importante no caso é a destinação econômica e não a localização”, assinala o Tribunal. Se um imóvel estiver destinado à pecuária, à agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imóveis da União, estados e municípios, que são regulados por leis específicas. Reiteradas decisões do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos de locação em espaços de shopping center, a despeito de inúmeros pedidos para sua não aplicação. (Resp 331365/MG).

Entre os deveres do dono do imóvel, está o de pagar imposto e taxas, como o IPTU, por exemplo, alvo de inúmeras controvérsias na Justiça e, que, segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo disposição em contrário que repasse a responsabilidade para o locatário. Decisão da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que não se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imóvel cabe também pagar as despesas extraordinárias (taxa extra) de condomínio e fornecer recibos pelos valores recebidos a título de aluguel. Também cabe ao locador pagar por despesas de decoração ou paisagismo no exterior nas partes de uso comum, segurança e incêndio.

O locatário, por sua vez, não pode modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de cobrança e encargos de multas relativos ao imóvel que receber na residência por ele alugada. Também deve pagar a administração ordinária de condomínio, assim como utilizar o imóvel somente para o fim a que se destina. Entre as principais obrigações do locatário, entretanto, estão pagar pontualmente o aluguel e restituir o imóvel no estado em que recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietário.


Cuidar do imóvel pode gerar indenização

Se fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imóvel, às vezes, o locatário pode ser indenizado. “Se forem modificações necessárias, como o reforço de um prédio, ainda que não autorizado, o proprietário tem o dever de indenizar o inquilino”, como explica a professora Maria Helena Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria útil, como a que gera conforto, a exemplo de um sanitário mais moderno, só será indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma benfeitoria de luxo, como uma quadra de tênis ou um adorno, o inquilino não será indenizado. As que são indenizáveis permitem a chamada “retenção” ou o direito de permanecer no imóvel numa eventual ação de despejo.

O locatário só deve observar se não renunciou no contrato de locação o direito de retenção. No julgamento de um recurso, o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (Resp 276153/GO).

Nesse recurso, um posto de gasolina reclamava indenização pelos investimentos feitos que, em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por uma cláusula considerada pela Justiça legítima. Segundo a Lei do Inquilinato, a retenção por benfeitorias deve ser deduzida na contestação ao pedido da ação de despejo.

O STJ também decidiu, em um outro recurso, que nem o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para desclassificar a cláusula que impossibilita a retenção. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decisões, o STJ reafirma o posicionamento que não cabe aplicação do CDC em contratos de locação de imóveis. “Daí a importância de se ter alguns cuidados quando se busca fazer um contrato de locação de imóveis”, assegura Otávio Américo. Um primeiro cuidado, segundo ele, é buscar uma imobiliária confiável, já que a relação entre locador e locatário acaba se desgastando muito com o tempo. Outro cuidado é buscar o conselho de corretores de imóveis, para verificar a idoneidade da imobiliária com a qual se está negociando.

Mas nem as imobiliárias estão livres de ações judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenização por dano moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paraná, em que uma academia de ginástica acabou tendo prejuízo com parte do imóvel que desabou por conta de uma chuva. Sucessivas cobranças da imobiliária feitas de forma desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenização de R$ 6 mil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranças constrangeram a locatária perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaçado de ter o nome incluído nos serviços de proteção ao crédito. “As atitudes não podem ser imputadas somente ao dono do imóvel,” assinalou a ministra. “Estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade não pode ser afastada”, ressaltou.(Resp 864794/PR).

Coordenadoria de Editoria e Imprensa


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Brasil é o 13º colocado em produção de artigos científicos no mundo. Posição muito respeitável…Mas queremos mais, nao é!

Igreja Católica. Estatuto Jurídico.Acordo entre Brasil e Santa Sé será em breve aprovado.


Bandeira BrasilSanta SéCelebrou-se, em 13 de novembro de 2008, Acordo entre a República Federativa do Brasil e a Santa Sé relativo ao Estatuto Jurídico da Igreja Católica no Brasil. O texto, composto por 20 artigos, foi encaminhado à apreciação do Poder Legislativo, nos termos do inciso VIII do artigo 84 da Constituição Federal. Já tendo sido aprovado pela Câmara dos Deputados, aguarda deliberação do Senado Federal. As tratativas remontam a setembro de 2006, por iniciativa da Santa Sé.

Considerandos do governo brasileiro ressaltam que “o Brasil é o país que abriga a maior população católica do mundo e era o único que não dispunha de acordo sobre a presença da Igreja Católica em seu território”. Embora trave relações diplomáticas com a Santa Sé desde 1826, há apenas dois acordos em vigor.[1] O objetivo assumido do acordo em tela é consolidar diversos aspectos desta relação mais que secular com a Santa Sé e também decorrentes da presença da Igreja Católica no Brasil (normas já contempladas na Convenção de Viena sobre relações diplomáticas, na Constituição Federal e na legislação infraconstitucional brasileira). Vejam-se as diretrizes centrais do acordo: preservação da Constituição e da legislação ordinária sobre o caráter laico do Estado brasileiro; a liberdade religiosa; e o tratamento equitativo dos direitos e deveres das instituições religiosas legalmente estabelecidas no Brasil.

Acendeu-se alguma polêmica, notadamente em meios de comunicação, vislumbrando-se no debate laivos de intolerância religiosa. Mais recentemente, a Câmara dos Deputados aprovou projeto, com o mesmo lastro do acordo, estendendo o regime jurídico “concordatário” (denominação tradicional deste tipo de acordo) às demais confissões religiosas minoritárias. A dúvida jurídica que alimenta a polêmica, com ampla repercussão: o acordo e o projeto de lei são constitucionais? Penso que sim, e formulo a resposta em duas etapas, a primeira mais genérica.

1. Defendo a existência de um direito à liberdade religiosa como um todo, consagrado na Constituição Federal de 1988 como um feixe de posições jusfundamentais (identifico mais de 80), radicado em diversos dispositivos textuais e apto a harmonizar a maximização da inclusividade (acolher as confissões religiosas minoritárias) com a tolerância do fundamentalismo-crença e o bloqueio ao fundamentalismo-militante.[2] Pois bem, há certa primazia da dimensão subjetiva deste direito complexo: um direito subjetivo, individual e coletivo, acionável por iniciativa de seus titulares diante dos poderes públicos, cabendo ao Estado a realização das respectivas prestações, positivas e negativas, fáticas e normativas. Todavia, tal concepção (o direito fundamental como um direito de defesa contra o Estado) é “manifestamente insuficiente para captar toda a densidade normativa do direito em análise”.[3]

Toca-se, neste passo e no plano objetivo, num problema estrutural, atinente à organização do Estado, ínsita à formatação político-administrativa do Estado democrático de direito a noção de que as confissões religiosas devem andar apartadas de seu edifício – idéia da separação das confissões religiosas do Estado, princípio da separação Igreja/Estado, consagrado no inciso I do artigo 19 da Constituição Federal.

Ingressa-se, portanto, na dimensão objetiva, que comporta a análise de princípios, de deveres de proteção e de garantias institucionais. A doutrina brasileira, nesta sede, costuma tratar do tema sob o manto da liberdade de organização religiosa, identificando o princípio da separação (também chamado, amiúde, da neutralidade e/ou da não confessionalidade), falando também na cooperação. Optei, entretanto, por articular cinco princípios autônomos, diferenciando o princípio da separação e o princípio da não confessionalidade – preferindo evitar a expressão neutralidade, por razões que agora não vêm ao caso –, abarcando os princípios da cooperação e da solidariedade e destacando o princípio da tolerância.
O princípio da separação das confissões religiosas do Estado é um produto do constitucionalismo liberal e representa, justamente, a superação dos modelos de união político-religiosa, tendo-se já percorrido o trajeto histórico que parte da mundivisão teológico-confessional (manifesta seja em estruturas teocráticas ou hierocráticas, cesaropapistas ou regalistas) e aporta ao discurso jurídico-constitucional. Não significa, todavia, é bom que se advirta, o abraçar uma concepção vincadamente laicista. Adota-se, aqui, com Jónatas Machado, a distinção usual na doutrina européia, que distingue “laicismo” de “laicidade”, esta última vista como “atitude de neutralidade benevolente por parte dos poderes públicos, respeitadora do religioso”, em que o Estado se abstém de “tomar posição sobre o problema da verdade religiosa”, ao passo que a primeira pode definir-se como filosofia global, de exasperado racionalismo antropológico que “exclui qualquer referência a uma verdade transcendente alicerçadas na revelação” – radicado no republicanismo europeu, o laicismo pretendia um corte revolucionário com o antigo regime, a superar não só a tradição política como também o quadro epistemológico, num programa de desmantelar os alicerces da unidade político-religiosa e substituí-los por “estruturas emancipatórias”. A “verdade que liberta”, agora, é antimetafísica e positivista e gira em torno de um “quase metafísico princípio da verificação – o que se traduz numa atitude de “relativa hostilidade perante a religião”, confinada do espaço público, a par da promoção deliberada de uma “mentalidade secularizada e indiferente” à religião.[4]

Pontes de Miranda, sobre o assunto, cunhou uma feliz expressão, ao comparar as Constituições brasileiras, neste particular. Dizia que, na de 1967, “nenhuma agressividade contra as religiões se observa”, como também ocorria com a de 1946. Permaneceram os pontos em que a Constituição de 1934 revelava a “mais franca simpatia, sem que deixasse de ser laico o Estado. Laicidade que continuava neutra, posto que já não fosse indiferente, nem, tampouco, hostil” (a de 1937 volvera a ser, como a de 1891, indiferente) – “e a de 1967, como a de 1934 e a de 1946, atenta”.[5] Nem indiferente, menos ainda hostil, a Constituição Federal de 1988 parece-me, como se verá, uma Constituição atenta, separada mas cooperativa, não confessional mas solidária, tolerante.

Demarca-se, assim, o princípio da separação, em que não subjaz qualquer hostilidade ou escopo substitutivo em relação ao fenômeno religioso – o que pretende, sim, é “construir um espaço aberto para a religião, livre de qualquer coerção ou discriminação”, escorado na visão de cidadãos livres e iguais em direitos. Vale dizer que, no Estado democrático de direito, a religião não é “assunto dos poderes públicos, mas dos cidadãos” – salvo a tarefa estatal de assegurar o programa normativo – deveres de proteção e garantias institucionais, o que se reflete também nos princípios da cooperação e da solidariedade). Liberdade e laicidade (não laicismo, repita-se), são vistas como expressão e conteúdo do Estado democrático de direito. Renunciando o Estado a qualquer competência em matéria de verdade religiosa, permanece fiel a um “princípio de não identificação confessional” – ao silenciar perante as questões últimas de sentido da vida, pode ser “casa comum de todos os cidadãos”. A maneira como é acolhido sinaliza o grau de importância conferido pela ordem constitucional ao “princípio da igual liberdade religiosa”[6] – garantia institucional do princípio da igualdade).

Considero, é de esclarecer, que o princípio da separação, estrutural, aparta as igrejas e confissões religiosas da organização político-administrativa do Estado, no escopo de garantir sua livre organização e livre exercício de culto, tendo como radical subjetivo o direito subjetivo individual de ter ou não ter religião – conexão com a liberdade de consciência. Ampara-se, ainda, o princípio da separação, na idéia forte da divisão dos poderes.[7]
Já o princípio da não confessionalidade, noutra linha, aparta o Estado das questões (matérias) e sujeitos religiosos – o Estado não adota qualquer religião (não se alia com elas, nem as embaraça); os atos oficiais e o protocolo estatal submetem-se à não confessionalidade; a educação e a cultura não podem ser programadas por diretrizes religiosas; o ensino público não pode ser confessional e comanda uma atuação estatal imparcial.

A não discriminação, a seu turno, na minha ótica, decorre do princípio da tolerância (dever estatal de tolerância, não podendo discriminar os titulares de direitos religiosos quando do exercício), dos deveres de proteção – proteção dos indivíduos e da sociedade civil contra os abusos; e das garantias institucionais, nomeadamente – garantias institucionais do princípio da igualdade, da autodeterminação confessional e da diversidade e pluralismo religiosos). Explorar o vetor objetivo, assim, permite maior grelha analítica.[8] Voltemos a atenção, agora, para a Concordata celebrada.

2. Sem intenção exaustiva, segue-se análise do teor do Acordo, cujo art. 1º dispõe sobre a representação diplomática entre as “Altas Partes Contratantes”. No art. 2º, com fundamento no direito de liberdade religiosa (que vai concebida, assim, como direito complexo), o Brasil reconhece à Igreja Católica o direito de desempenhar sua “missão apostólica”, inerente o exercício público de tais atividades – configura-se, aqui, a liberdade de exercício das funções religiosas e do culto, podendo a Igreja Católica, sem interferência do Estado, inclusive difundir a confissão professada e procurar para ela novos crentes (proselitismo). Por outro lado, o Brasil reconhece (art. 3º) a personalidade jurídica das Instituições eclesiásticas, mediante inscrição do ato de criação no registro pertinente (pessoas jurídicas de direito privado, na forma de associações, em todas as modalidade mencionadas no caput do dispositivo). A Santa Sé, a seu turno, pelo art. 4º, garante que a sede dos Bispados estará sempre em território brasileiro, o que reforça a soberania brasileira e soa como reminiscência dos históricos conflitos sobre as investiduras dos bispados. O art. 5º dispõe que os direitos, imunidades, isenções e benefícios das pessoas jurídicas eclesiásticas que prestam também assistência social serão iguais aos das entidades com fins semelhantes, consoante já previsto na ordem jurídica brasileira e desdobramento do princípio da isonomia – concretiza-se, aqui, o princípio da solidariedade. Novidade e patente avanço, os arts. 6º e 7º tratam do patrimônio histórico, artístico e cultural da Igreja Católica, assegurando a proteção dos lugares de culto e a cooperação entre Igreja e Estado a fim de salvaguardar e valorizar tal patrimônio (incluindo documentos em arquivos e bibliotecas), bem como facilitar o acesso a todos que queiram conhecê-lo e estudá-lo – cimenta-se, neste ponto, o princípio da cooperação.[9] O art. 8º apenas confirma a prestação de assistência espiritual pela Igreja a fiéis internados em estabelecimentos de saúde ou prisional que a solicitarem, observadas as normas das respectivas instituições (direito à assistência religiosa, art. 5º, VII, CF). Quanto aos arts. 9º, 10º e 11, dispõem sobre temas relacionados à educação: garante à Igreja o direito de constituir e administrar seminários e outros institutos religiosos, sendo que o reconhecimento recíproco de títulos e qualificações (graduação e pós-graduação) sujeita-se às respectivas legislações; assegura o ensino religioso de matrícula facultativa nas escolas públicas de ensino fundamental, sem discriminar outras e diferentes confissões religiosas.[10]

O art. 12 trata dos efeitos civis do casamento celebrado em conformidade com as leis canônicas, sendo a homologação das sentenças eclesiásticas efetuada nos termos da legislação brasileira sobre a homologação de sentenças estrangeiras.

O art. 13 garante aos Bispos da Igreja Católica a manutenção do segredo do ofício sacerdotal, nomeadamente o da confissão.

Já no art. 14, o Brasil declara seu empenho em destinar espaços para fins religiosos no planejamento urbano e no contexto do plano diretor das cidades – o que parece diretriz adequada, mormente considerando o fenômeno de massa, e seus consectários de mobilidade urbana, que a religião acarreta.

O Brasil reconhece, no art. 15, a já consagrada imunidade tributária tangente aos impostos das pessoas jurídicas eclesiásticas (patrimônio, renda e serviços relacionados com suas finalidades essenciais), benefício também garantido às pessoas jurídicas da Igreja que exercem atividades sociais e educacionais sem fins lucrativos (isonomia com as demais entidades filantrópicas, inclusive em termos de requisitos e obrigações).

O art. 16 dispõe, em face do peculiar caráter religioso e beneficente da Igreja Católica, que os vínculos entre os ministros e fiéis consagrados é de caráter religioso e que não geram, por si, vínculo empregatício, salvo prova de desvirtuamento da instituição eclesiástica e observada, naturalmente, a legislação trabalhista brasileira; acresce, ainda, que tarefas de índole apostólica, pastoral, litúrgica, catequética etc. podem ser realizadas a título voluntário.

O art. 17, finalmente, trata da concessão de visto permanente ou temporário para sacerdotes, membros de institutos religiosos e leigos, que venham exercer atividade pastoral no Brasil, nos termos da legislação brasileira sobre a matéria, mas no intuito de facilitação do direito subjetivo das igrejas de relacionar-se e comunicar-se com as organizações similares ou de outras confissões, no território nacional ou no estrangeiro.[11]

Tenho a convicção, neste contexto, de que o regime concordatário acordado não padece de qualquer vício de constitucionalidade. Pelo contrário, densifica uma série de posições jurídicas que já resultavam de interpretação sistemática da Constituição Federal, tendo o mérito de explicitá-las e de forma compatível com o princípio fundamental do Estado laico, de não-identificação com separação, que não se coaduna com hostilidade ou oposição ao fenômeno religioso – já se disse que a Constituição atenta, separada e não confessional, também é cooperativa, solidária e tolerante em relação às instituições religiosas. O Acordo, pois, consubstancia os princípios da cooperação e da solidariedade. Ademais, o Estado cumpre suas funções, no que toca aos deveres de proteção, de criar condições para que as confissões religiosas desempenhem suas missões (dever de aperfeiçoamento). Protege-se, por fim, como garantias institucionais, a liberdade religiosa coletiva, isto é, as igrejas como instituição.

A principal crítica que poderia ser levantada seria de eventual privilégio da Igreja Católica, em relação às demais instituições religiosas. Neste ponto, todavia, em vez de leitura restritiva do catálogo de direitos fundamentais, melhor postura mais generosa, dando guarida ao princípio da igualdade (também garantia institucional nesta sede), e à garantia institucional da diversidade e do pluralismo religioso, que jogam a favor da maior abertura e pluralismo do espaço público. O princípio da igualdade, então, antes que obstáculo intransponível, pode-se concretizar “sem lei, contra a lei e em vez da lei” (Canotilho), pelo que, constatado o desigual peso político das diferentes confissões religiosas, razoável estender-se o patamar de tutela mais favorável obtido pela Igreja Católica automaticamente às minorias. Seja como for, logo após votar o texto do Acordo, a Câmara dos Deputados aprovou projeto de lei batizado de lei geral das religiões – que segue o mesmo lastro do Acordo –, harmonizando “tanto a laicidade do Estado brasileiro quanto o princípio da igualdade”, pelo qual “todas as confissões de fé, independente da quantidade de membros ou seguidores, ou do poderio econômico e patrimonial”, devem ser iguais perante a lei, que além de beneficiar à Igreja Romana, também “dará as mesmas oportunidades às demais religiões, seja de matriz africana, islâmica, protestante, evangélica, budista, hinduísta, entre tantas outras”. De fato, utilizando a expressão ampla instituições religiosas (também denominações religiosas, organizações religiosas e credos religiosos), ao longo de 19 artigos, o projeto de lei, com pequenas variações, assegura a todas as instituições religiosas, sem qualquer discriminação, o regime jurídico alcançado à Igreja Católica.[12]
[1] Acordo Administrativo para troca de correspondência diplomática (1935) e Acordo sobre o estabelecimento de Ordinariado Militar e nomeação de Capelães militares (1989). Registre-se que, na prática diplomática e com o respaldo da doutrina, a Santa Sé é reconhecida como sujeito de direito internacional público, o que lhe confere, tendencialmente, se não posição privilegiada em relação às demais confissões e comunidades religiosas, certamente situação peculiar e maior desenvoltura.

[2] WEINGARTNER NETO, Jayme. A Liberdade religiosa na Constituição – fundamentalismo, pluralismo, crenças e cultos. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2007.

[3] MACHADO, Jónatas Eduardo Mendes. Liberdade religiosa numa comunidade constitucional inclusiva. Dos direitos da verdade aos direitos dos cidadãos. Coimbra: Coimbra Editora, 1996, p. 252.

[4] MACHADO, Liberdade religiosa, pp. 306-7. Para os filhos de Voltaire (os maçons ou pedreiros livres, na expressão portuguesa) o clericalismo era o “inimigo a abater” (le clericalisme, voilà l’énnemie), tudo no clima radical em que as confissões religiosas, a seu turno, aferravam-se à defesa de tradicionais privilégios.

[5] MIRANDA, Pontes de. Comentários à Constituição de 1967. Tomo IV, São Paulo: RT, 1967, p. 132.

[6] MACHADO, Liberdade religiosa, p. 310.

[7] Vista aqui em sentido amplo, considerando os “fatores reais de poder” de que falava Lassalle e num contexto de pluralismo jurídico, aliás já apontado o fundamento de “freio ao poder” no fundamento da constitucionalização da liberdade religiosa. Assim, extravasando o canal “poder estatal”, pode-se ler, como dimensão material do princípio do Estado de Direito, o “princípio da separação como forma e meio de limite do poder (separação de poderes e balanço de poderes), que assegura uma medida jurídica ao poder do estado e, consequentemente, serve para garantir e proteger a esfera jurídico-subjetiva dos indivíduos” (CANOTILHO, Joaquim José Gomes. Direito Constitucional e Teoria da Constituição. 3ª ed. Coimbra: Livraria Almedina, 1999, p. 246).

[8] Acrescente-se, ainda: (a) princípio da cooperação, que traduz colaboração de interesse público, vale dizer, o Estado cooperará com as igrejas e confissões religiosas, principalmente para a promoção dos princípios e direitos e garantias fundamentais, designadamente: assegurando a prestação de assistência religiosa nas entidades civis e militares; isentando os eclesiásticos do serviço militar obrigatório em tempos de paz; limitando seu poder de tributar, ao vedar a instituição de impostos sobre templos de qualquer culto; assegurando o ensino religioso, de matrícula facultativa, nas escolas públicas de ensino fundamental; celebrando acordos específicos para a consecução de atividades comuns e afins, sempre com chancela constitucional; auxiliar os pais no exercício do poder familiar, para que possam educar os filhos de acordo com suas crenças religiosas; assegurar as manifestações públicas de exercício dos cultos religiosos; criar condições organizacionais e procedimentais, no âmbito laboral e educacional, para o mais amplo exercício do direito de dispensa ao trabalho e de aulas/provas por motivo religioso; reconhecer a validade civil, sob condições reguladas, do casamento celebrado por forma religiosa. (b) Princípio da solidariedade, ao fomentar as atividades educativas e assistenciais das confissões religiosas, por meio da limitação do poder estatal de tributar, especificamente vedando impostos sobre patrimônio, renda ou serviços, desde que sem fins lucrativos e relacionados com as atividades essenciais das respectivas confissões; (c) Princípio da tolerância, que acarreta um dever de tolerância: por parte do Estado; e dos particulares, pessoas naturais ou jurídicas, de não perseguir e não discriminar os titulares dos direitos subjetivos correspondentes ao cluster da liberdade religiosa, quando do respectivo exercício.

[9] A expressão “uso ilegítimo”, no caput do art. 7º, talvez precise ser burilada pela doutrina e jurisprudência, no sentido de harmonizá-la com o exercício de outros direitos fundamentais.

[10] O ensino religioso merece especial atenção. A República Federativa do Brasil parte, no art. 11, do direito de liberdade religiosa (complexo), da diversidade cultural e da pluralidade confessional, para informar que respeita a importância do ensino religioso em vista da formação integral da pessoa. Tal ensino, católico e de outras confissões, de matrícula facultativa, constitui disciplina dos horários normais das escolas públicas de ensino fundamental – assegurado expressamente o respeito à diversidade cultural religiosa do Brasil, em conformidade com a Constituição e as outras leis vigentes, sem qualquer forma de discriminação.

[11] Os arts. 18 a 20 versam sobre detalhes atinentes à complementação, aplicação, interpretação e vigência do próprio Acordo.

[12] Dentre as diferenças mais significativas, o § 2º do art. 6º diz ser livre a manifestação religiosa em logradouros públicos, com ou sem acompanhamento musical, desde que não contrariem a ordem e a tranqüilidade pública – o que não dispensará o poder público e o Poder Judiciário da necessária ponderação. No art. 9º, caput, prevê-se que cada credo religioso seja representado por capelães militares no âmbito das Forças Armadas e Auxiliares, constituindo organização própria similar ao “Ordinariato Militar do Brasil” – pese o esforço de incluir minorias, não parece tão simples a inserção, inclusive em face da hierarquia própria das forças armadas, a indicar, talvez, a conveniência de outra alternativa no particular. Já o art. 11, ao dispor sobre o ensino religioso nas escolas públicas de ensino fundamental, veda expressamente qualquer forma de proselitismo, o que parece razoável ponderação considerando a especial e peculiar condição dos estudante em fase de formação.

Materia veiculada nop Site Conjur.

Autor: Jayme Weingartner Neto é professor da Universidade Luterana do Brasil e da Escola Superior do Ministério Público do Rio Grande do Sul, mestre em Ciências Jurídico-Criminais pela Universidade de Coimbra (2000) e doutor em Instituições de Direito do Estado pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (2006)