Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel.


Nós brasileiros temos o costume de achar que a compra de imóvel se faz através de um Contrato particular, aquele que as imobiliárias costumam fazer o chamado “Contrato de Gaveta”. Recebe esse nome pois sós as pessoas que fazem parte do contrato sabem da existência dele (não é público).
Registre a Escritura do seu Imóvel

Registre a Escritura do seu Imóvel

O “Contrato de Gaveta” é o instrumento particular firmado entre comprador e vendedor, entre o atual e o novo proprietário sem qualquer formalidade exigida pela lei de registros públicos. Por isso mesmo é chamado tecnicamente de “Compromisso de Compra e Venda“. É um compromisso, não uma compra e venda.


Retomada de imóvel Financiado pode ser feita em 15 dias

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


A compra e venda de imóvel é regulada pela legislação de forma que só é dono aquele que adquiriu o imóvel através de Escritura. A Escritura é o contrato de compra e venda de imóvel feito pelo Cartório. Diferente de um contrato particular (Compromisso de Compra e Vendaque pode ser levado a registro (mas não é escritura) tornando-se público, a escritura de compra e venda já é pública.
Nós costumamos achar que só a escritura é suficiente. Mas não é. Quem tem escritura de compra e venda não é dono (tem uma expectativa de ser dono – meio caminho). Para ser dono efetivo e presumidamente inquestionável é necessário Registar essa Escritura no Cartório de Registro de imóvel. É a exigência da lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73.


 O Código Civil Brasileiro é muito claro ao dizer que só é dono a pessoa que registra a escritura do imóvel:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Usucapião é forma de adquirir a propriedade de imóvel


Cada imóvel tem uma Matrícula. Nós a comparamos com o nosso CPF. O número da Matrícula do imóvel é a identificação do imóvel. Pelo número da matrícula é que podemos verificar todos os eventos relacionados ao Imóvel em questão. Todas as compras, penhoras, tudo relacionado à existência do imóvel deve estar na Certidão do imóvel que é identificada pelo número da Matrícula do imóvel.

Corre risco de perder o imóvel quem não adquire essa propriedade através de escritura pública e realiza o registro dela. São 2 procedimentos essenciais para se tornar efetivamente e juridicamente dono. Claro que existe um custo (depende do valor venal do imóvel – verifique o IPTU ou o Contrato e entre em contato com o Cartório de Registro de Imóveis ) e não é barato.

Impostos a serem pagos quando se adquire um imóvel.

Quando se adquire um imóvel se paga o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – Municipal). O prazo para pagamento desse imposto, em média (depende da lei de cada município), é de 10 dias a contar da data do contrato (nos casos de financiamento de imóvel novo) ou Escritura. Mas há decisões contra esse prazo dos Municípios.
Veja o artigo abaixo (clique):
Quando se adquire através de Inventário ou por Doação é o ITCMD – Imposto Trasmissão Causa Mortis e Doação; é Estadual (veja em Santa Catarina) e depende da da lei estadual que estava em vigor na data do falecimento da pessoa que deixou bens.

Possíveis Problemas

Nos negócios realizados através de “Contrato de Gaveta” há possibilidade de o vendedor agir de má-fé e vender novamente o imóvel.
Além disso, é possível que o antigo proprietário “suma” quando você quitar o imóvel e aí só através de advogado e um custo muito alto conseguirá fazer a escritura e depois registrá-la.
E não é só isso, caso o antigo proprietário tenha problemas com a justiça e o imóvel seja penhorado, o novo dono corre sérios riscos de ficar sem o bem (se não perder vai gastar muito e dormir pouco), já que perante a lei e a justiça o imóvel continua sendo do antigo dono.
Toda penhora é realizada levando em consideração a Matrícula do imóvel (quando esta existe; e quando não existe, a penhora é realizada na escritura, na pessoa do morador ou proprietário).
Muitas vezes o morador que comprou através de “Contrato de Gaveta” só fica sabendo que perdeu o imóvel no momento do “Reintegração” da Posse ou Despejo (no sentido de retirada do morador), quando o Oficial de Justiça bate à porta. No calor da surpresa o morador “perde a cabeça” e nem sequer consulta um advogado…
Quando o imóvel a ser adquirido for apto existe a necessidade de verificar se Condomínio está em dia ou se não há alguma outra pendência como multas, ações judiciais contra o Condomínio, dentre outras.

Sobre o assunto versam os seguintes documentos:
REsp 860763 (2006/0127383-0 – 01/04/2008
Relator(a): Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS
Julgamento: 05/03/2008
Órgão Julgador: T3 – TERCEIRA TURMA
Publicação: DJ 01.04.2008 p. 1
PROCESSO CIVIL – EMBARGOS DECLARATÓRIOS – VIOLAÇÃO AO ART. 535 do CPC – NÃO-OCORRÊNCIA – AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO – SÚMULAS 282 do STF e 211 do STJ – EXECUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PENHORA SOBRE BEM DO PRÓPRIO EXEQÜENTE – DETERMINAÇÃO DE NOVA CONSTRIÇÃO – POSSIBILIDADE. – Não há ofensa ao Art. 535 do CPC se, embora rejeitando os embargos de declaração, o acórdão recorrido examinou, motivadamente, todas as questões pertinentes. Mesmo para fins de prequestionamento, o acolhimento de embargos declaratórios pressupõe a existência de vício catalogado no Art. 535 do CPC.

– Falta prequestionamento quando o dispositivo legal supostamente violado não foi discutido na formação do acórdão recorrido.

– Não há nulidade na penhora de bem prometido à venda. A questão é de palavras: a penhora não incide sobre a propriedade, mas os direitos relativos à promessa.

A circunstância de a exeqüente ser proprietária do bem prometido à venda é irrelevante. A execução resolve-se com a sub-rogação, por efeito de confusão entre os promitentes.

Apesar da matéria ser polêmica, técnica e variável conforme a época, não vale a pena correr o risco. Verifiquem Súmula 621 do STF – que está em desuso;

Contrário a essa Súmula verifique Acórdão (decisão de 2ª Instância) DJ 294-6/2 de 2005.
Por isso, todo cuidado é pouco. Legalize seu imóvel. Vá atrás, pesquise, é importante e não pode ser deixado para depois.
Lembremos que ninguém pode se esquivar das obrigações legais alegando ignorância ou não saber da lei. Presume-se que todos sabem ou deviam saber de suas obrigações e cuidados legais. É o que diz a Lei de Introdução ao Código Civil em seu artigo 3º.
De qualquer modo sempre se deve considerar a possibilidade de invocação do Usucapião (posse mansa e pacífica, sem questionamentos) como defesa da posse do imóvel e eventual registro da propriedade. Os prazos vão de 5 (usucapião urbano de imóveis até 250 m2) a 15 anos, sendo 10 anos o ordinário e 15 anos o extraordinário.
Havendo 2 escrituras lavradas (o que é extremaente raro) em artório, terá apropriedade quem registrar a escritura primeiro, devendo considerar ainda a data das 2 (quem é mais antiga) para verificar a possibilidade de usucapião.
Cuidado, cada caso é um caso e deve ser analisado com profundidade. Muitas vezes um detalhe muda tudo.
Lembrando, não é porque pagou o IPTU que já é dono. Isso não existe.
 

Exemplos de Cartórios:

 A – Cartório de Protesto de Letras e Títulos;

B – Cartório de Registro Civil;

C – Cartório de Registro de Títulos e Documentos;

D – Cartório de Registro de Imóveis.

E – Cartório de Notas


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