Nova Lei do Inquilinato. Modificações na Lei 8.245/91. As modificações aprovadas pelo Congresso e já sancionadas pelo Presidente Lula, privilegiam o Fiador, o Proprietário e o bom pagador. Mercado deve aquecer rápido e os valores dos aluguéis tenderão a cair.


Clique para ampliarA Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou na quarta-feira 28/10/09 o projeto que altera a Lei do Inquilinato. No mês de Outubro – 2009 a lei completou 18 anos sem sofrer alterações. As mudanças já foram sancionadas pelo presidente Lula (10/12/09) e se tornou a Lei 12.112/09 que incorpora à Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato – as alterações.

O projeto de lei (PLC 140/09 - agora Lei 12.112/09)  cria regras para a troca de fiador durante um contrato. A Lei do Inquilinato não tratava deste assunto, e o Código Civil era utilizado para resolver conflitos referentes à locação de imóveis. Com a nova lei, o fiador poderá desistir da função, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após o locador ter sido notificado.

O proprietário do imóvel também será favorecido. Para dar mais garantias ao locador e exonerar a empresa fiadora que passe por problemas econômicos, a nova lei permite que o proprietário exija um novo fiador caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial.

O texto afirma ainda que, quando houver a ação de despejo de um inquilino, ela só poderá ser suspensa se o inquilino quitar integralmente em até 15 dias a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Na lei atual, só é necessário apresentar um requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida. Isso costuma atrasar as ações de despejo por mais de quatro meses.

Fica adotado também o mandado único de despejo. Essa mudança anula a necessidade de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que costumam atrasar o processo.

A proposta também adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente.

Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, isso não seria possível.

Objetivamente falando veja as mudanças mais relevantes:

CONTRATO
PRAZO: Mantido o período de 30 meses (pode ser menos ou mais, mas há consequências).

RENOVAÇÃO: Encerrado o prazo, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o novo Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta.

RETOMADA: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

RESCISÃO: O locatário não está mais obrigado a pagar multa estabelecida em contrato (o que já vinha sendo praticado pelos tribunais). O valor da indenização ao proprietário será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

DISPUTA: Em caso de disputa judicial, o juiz fixará valor de aluguel provisório limitado a 80% do montante corrente.

SEPARAÇÃO

OBRIGAÇÃO: Em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Válido apenas para imóveis residenciais.

DISPENSA: Se o casal se se separar, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades até 30 dias após a comunicação da separação. Mas ainda é responsável pela fiança por seis meses.

DESPEJO
SUMÁRIO: Em caso de contratos que dispensem fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.

AÇÃO: Se o locador entrar com uma ação de despejo, a mesma só pode ser retirada caso seja feito o pagamento em até 15 dias. Atualmente, basta a apresentação à Justiça de um documento de intenção de pagamento.

SENTENÇA: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. Pela legislação antiga, o prazo era de seis meses.

FIADOR
RENDA: A comprovação de renda deve ser feita tanto no início quanto na renovação dos contratos.

FIM DA FIANÇA: O fiador tem o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanece responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de desligamento do contrato.

Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), estima-se que em todo o Brasil mais de 3 milhões de imóveis encontram-se fechados, pois os proprietários desistiram de alugá-los. “Com a nova lei, que garante o despejo imediato dos inadimplentes, esses imóveis entrarão novamente no mercado, trazendo um leque maior de opções para os inquilinos e refletindo em uma baixa nos preços, devido à alta oferta”, avalia José Geraldo Tardin, presidente da entidade. Segundo ele, pesquisas mostram também que 96% dos locadores de imóveis têm um único imóvel alugado, demonstrando que a renda do aluguel vai para sua subsistência e faz falta quando não honrado.

Se as ações de despejo forem julgadas procedentes, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. A ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. “Essa medida deve trazer uma resistência menor do fiador, pois o risco diminui. Atualmente, muitos locadores demoram de 12 a 14 meses para retomar o imóvel, o que onera o débito com aluguel, condomínio e IPTU”, afirma Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG). “As mudanças vão desburocratizar o mercado”, diz. Hoje, é prática das imobiliárias exigir dois (um com bens imóveis na capital e outro com renda três vezes acima do valor do aluguel). Para quem faz a opção de pagar seguro fiança, o valor varia de 1,2% a 1,8% do preço do aluguel.
O prazo dos contratos vai ser mantido em 30 meses, e, quando for encerrado, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Descrença
Quem vive diretamente a relação entre locatário e locador se mantém cético quanto a uma possível baixa no preço. “Não vai cair, não, porque a demanda é muito grande. Pode até aumentar a oferta, mas ela não será suficiente para mexer no valor do aluguel”, opina a pedagoga Ana Chaves, 50 anos, que depois de dois anos e oito meses como inquilina virou proprietária. No prédio em que vive, no Sudoeste, existem 84 apartamentos, todos ocupados. “É difícil ver imóvel vazio aqui”, conta.

É consenso que mais imóveis ganharão o mercado por conta da nova lei. Mas a influência disso no preço provoca divergências entre os especialistas. “O problema é que, hoje, a demanda é bem maior que a oferta. A tendência seria, de fato, que o preço caísse. E pode até ser que ele caía no primeiro momento, mas depois voltará à normalidade”, prevê o presidente do Sindicato dos Gestores, Técnicos e Corretores de Imóveis do DF (Sindigeci-DF), Hermes Alcântara.

A nova lei dispensa a necessidade de um fiador na hora de alugar um imóvel, caso o proprietário confie no inquilino. O fiador também não precisa esperar o término do contrato para a rescisão. Mas para os corretores, a mudança deixou de fora a garantia de conservação do imóvel.

“O problema é receber o seu imóvel perfeitamente como você o entregou. E neste particular cadê a figura do fiador? A figura da garantia? Se isso não for realmente observado, ao invés de ajudar vai piorar o mercado”, afirma o vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, Walter Alves de Oliveira.

Outra crítica importante diz respeito ao fato da Câmara não contemplar nesta lei a locação em shopping centers. O projeto é fraco e não enfrentou o lobby dos shoppings, dizem. Essa questão deveria ter sido abordada, observou o deputado Reginaldo Lopes. Ele ressalta que quando a regra do aluguel de lojas em shopping foi criada, em 1991, o número desses estabelecimentos era pequeno. Hoje, são mais de 1.000 em funcionamento. A insegurança jurídica não é benéfica para ninguém, afirmou o deputado. Deveria haver uma legislação específica regulando essas relações, diz ele.

Fonte principal: Portal G1, adaptado pelo autor.

Se quiser consulte a Lei 8.245/91. Até a entrada em vigor das alterações o link da Lei 8.245/91 apresentará a lei antiga. A atualização é automática (Site do Planalto). Mas é possível consultar as alterações pela Lei 12.112/09.

 A lei está a seu lado não a ignore!!!

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16 Respostas

  1. Interessante e muito últil. Parabéns.

  2. Quem elaborou a lei, advogados e representantes das imobiliárias somente ? Ou na ocasião também haviam locatários presentes para que lhes fosse dada a oportunidade de contestar uma questão ou outra ? Caso contrário parece mais coisa arranjada para beneficiar apenas um dos lados.

  3. Posso deixar de pagar IPTU uma vez que é dever do proprietário?

    A imobiliária pode cobrar juntamente com o aluguel o IPTU ( integral), se o carnet do IPTU vai para o imóvel alugado?

  4. A respeito da Nova Lei do Inquilinato. Estão me pedindo para ser fiadora.Estou insegura.
    Pergunto:
    1)No caso do inquilino ao entregar o imóvel no final da vigência de contrato ou por qualquer outro motivo e, for constatado que o imóvel não está sendo entregue da mesma forma como o recebeu. O fiador será responsabilizado em conjunto com o inquilino pelos danos causados ao imóvel?
    2) O fiador só poderá desistir após 120 dias de contrato? E no decorrer dos 120 dias, caso o fiador constate que inquilino está em débito, o fiador poderá desistir sem que lhe seja imputada essa dívida?

  5. essa nova lei so benificiou o proprietario não locatario, agora pq , tenho que pagar seguro fianca , se eu não tenho fiador , precisar de fiador para locar um imovel, nesta nova lei mudou a odem de despejo pq

  6. Senhores
    Alugo um apartamento e sempre pago seguro fiança. Sou cliente desta imobiliária (Casa Mineira Imóveis) há mais de 4 anos. Sempre paguei em dia tanto o aluguel como o condomínio. O seguro fiança tenho que pagar todo ano. Gostaria de saber se existe a possibilidade deste seguro fiança ser na forma de uma poupança, e assim sendo no final do contrato, eu receberia os valores corrigidos pela minha fidelidade.
    Aguardo seu retorno
    Obrigado
    Lincoln O. Klein

    • Olá Lincoln como vai? Seja sempre bem vindo.

      Tudo é possível desde que o locador e a imobiliária aceitem. É possível, inclusive alugar sem qualquer garantia, desde que o locador aceite.

      Mas lembre-se, a forma que você propõe aumentará o risco e uma coisa que Locador não quer é correr risco além do necessário. Além disso em time que está ganhando não se mexe.

      Possível é…não custa tentar.

      Abraços.

  7. Sra. Marlene Nascimento, a mesma resposta da pergunta anterior, ver a proporcinalidade de pessoa na ocupação e não de area util , que isto é intransigencia, que deve ser reparada, pois por area util se usa cobrança so no ato da construção, e não serve de parametro para cobranças de taxas ou mesmo condominio. Cobranças desta natureza so mesmo para efeitos de imposto de renda pelo valor do imovel. No seu caso difere em muito a exigencia de quem é proprietario ou da administradora,

  8. sou corretor de imoveis, gestor imbiliario e avaliador judicial,gostei da materias dos senhores,queria fazer parte como vosso seu correspondente aqui em apucarana estado do parana, se for do interese, passe-me sempre materias sobre estes informes, que permito dizer-lhes de grande valia a qualquer profissional desta area, ou correlata. dese já antecipo agradecimentos
    Antenor

    • Olá Sr. Antenor como vai? Seja sempre bem vindo. Desde já agradecemos o “auxilio” nos comentários. Gostaríamos sim de conversar a respeito da correspondência. Peço a gentileza do senhor ou postar seu telefone para que entremos em contato ou enviar o número por e-mail para otavio.adv@ig.com.br.

      Assim poderemos nos comunicar mais rápido e claramente.

      Fico no aguardo.

      Abraços.

  9. Eu pago sozinha o aluguel, IPTU , tudo ao proprietário
    e acho estranho porque no residencial onde moro
    tem pessoas que pagam o condomínio baixo quase a metadade.Fui tentar explicação com a imobiliária ,
    que me explicou sendo de responsabilidade da síndica, a síndica diz que é assim mesmo e ponto
    final.Estou no quarto mes da locação de 30 meses
    e não consigo mais me manter , está me faltando
    mais que o necessário no meu dia-a-dia.
    Como sair dessa?

    Atenciosamente.

    • faça-se valer do projeto lei 5472/09 que altera a lei 10.406/02 que vislumbra a proporcionalidade de uso e não por area util, que este recurso só deve ser usado no ambito da construção e não cobrança de condomnio (que muitos usam incorretamente)

    • Olá Sra. Marlene, como está? Bem vinda ao blog.

      Quanto ao seu caso tenha em mente que não há saída fácil. Nem sei lhe dizer se há uma saída. No entanto posso lhe dizer que suas solicitações de explicação sobre o assunto deve ser feita por escrito. Ou seja documente tudo (com protocolo de recebimento). Envie suas perguntas ao Síndico com cópia à Administradora solicitando resposta em 5 ou 10 dias corridos.

      Tenha em mente que nada se fará ou se solucionará imediatamente.

      Tente falar com o proprietário (a). Peça a ele (a) uma procuração para representá-la nas assembléias. Compareça em todas reuniões. A senhora como inquilina não pode comparecer nas assembléias mas pode ir nas reuniões (reunião é diferente de assembléia).

      Além disso para tomar conhecimento das frações ideais conforme o Sr. Anternor gentilmente respondeu-lhe solicite à administradora e ao síndico cópia da certidão de registro do condomínio para verificar quais são as frações ideais de cada unidade (apto). O valor varia de apto para apto pois a metragem de cada um varia. Ex: Um apto de 80 m2 paga mais condomínio e IPTU que um de 70 m2. Veja que aqui falo de área útil (privada).

      Todas essas condições, de proporcionalidade, que influencia nos valores que a senhora vai pagar deve estar (como de fato está) diosposto no Documento de registro do Imóvel (condomínio) e na Convenção Condominial. Esses 2 documentos a Sra. deve ter em mãos. Sem eles a Sra. não tem subsídio / argumento contra nada.

      Infleizmente não há como solucionar seu caso imediatamente.

      Espero ter ajudado de alguma forma e desejo-lhe sorte.

      Abraços.

    • Dona Marlene, a Lei 8.245/91 em seu artigo 23 parágrafo 2º diz o seguinte:

      Art. 23. O locatário é obrigado:

      VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

      X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

      XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

      Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
      a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
      b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
      c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
      d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
      e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
      f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
      g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
      h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

      i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

      Parágrafo 2º O locatário fica obrigado ao pagamento de despesas referidas no par. anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

      Como pode ver a senhora tem o direito de ver comprovadas todas essas despesas acima elencadas, bem como outras que se incluirem como ordinárias (inclusive o IPTU).

      Faça uma solicitação por escrito citando o parágrafo 2º da lei 8.245/91…

      Boa sorte

  10. Estou pagando aluguel,IPTU, tudo ao proprietário ,
    e em meu bloco entre outros deste residencial existe
    inquilinos que pagam taxas de condomínio diferenciadas…Ja perguntei a síndica e a imobiliaria,
    mas a lei do silêncio prevalece,nem posso sair,pois
    meu contrato de 30 meses apenas está no quarto
    mes de ocupação, sou só eu e meu vencimento não está dando para mais nada.Não sei mais o que faço.

    Atenciosamente.

  11. Parabéns pelas publicaçoes informativas…

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